Artem Tsogoev

☝️И всё же небольшое послесловие к «Северному порту» от меня.

🏁Почему это всё вообще началось? Инвестиционный анализ имеет результат, выраженный в цифрах, а не в словах.

📣Болтать об инвестициях намного приятнее, чем посчитать в Excel или в Google.Sheets.

❌«Нет там инвеста». А где доказательства? Покажите цифры. Цифр нет.

👀Зато я вижу (не только у себя на канале) километровые чаты с обсуждением всякой не относящейся к делу всячины (доллары, инфляция, вклады и т.д.)

🧮 В общем, я опять агитирую всех начать считать финансовые модели, а не дискутировать о ерунде.

🔻Друзья, ну а итоги реалити подвожу сегодня не я, а мой соавтор Анна Попович. Благодарю Анну за помощь в подготовке расчетов и деятельное участие в поиске информации.

🏗️ Вывод Анны об инвестиционном проекте: «Расчеты доказывают, что только при супер-оптимистичном прогнозе роста стоимости 1 м2 в этом проекте есть инвестиционная составляющая».

📺 Отзыв Анны про формат реалити: «Артем, благодарю Вас за столь полезный опыт расчёта фин.модели и в целом за коммуникацию. Было очень познавательно и полезно! Я, конечно, читала Вашу книгу, но таких подробных расчётов никогда не проводила. Особенно меня удивило, что Вы сравниваемые объекты, так сказать приводите к единому знаменателю, чтобы само сравнение было корректным и логичным! Уверена, что многим подписчикам Вашего канала было интересно наблюдать за таким форматом реалити - каждый мог задать вопрос и получить ответ! Супер! 👍 Еще раз огромнейшее спасибо!»

💡Какая была идея проведения исследования в подобном формате? Познакомить людей с методикой инвестиционного анализа новостроек.

⚖️ Получилось ли? Судить вам!

🔍Пояснение по расчетам с ипотекой - лист «Расчет с кредитом». По данным Анны Попович, в «Северном порту» пока нет каких-то суперинтересных ипотечных программ:

✅ Стандартная программа по ставке 17% на 30 лет с ПВ 20%
✅ Комбо-ипотека: на сумму до ₽12 млн. ставка 8%, а всё, что выше под 11%. ПВ 20%.

‼️Высокая ставка стандартной ипотеки 17% при доходности IRR третьего сценария на уровне 12% ни к чему хорошему и не могла привести, поэтому имеем отрицательный результат.

🔗А вот комбо-ипотека сработала относительно неплохо и финансовый рычаг смог увеличить доходность проекта на 0.9% до 12.9% годовых.

☝️И это стало возможно опять только при одном условии - мы верим, что в 2028 году сможем выйти из проекта по цене ₽635,2 т./м2 и применяем сценарий №3.

🥺 Друзья, у меня печальные новости!

🛑 Всё хорошее когда-нибудь заканчивается. Вот и наше реалити-шоу, посвященное определению инвестиционной привлекательности покупки евродвушки в проекте «Северный порт» от застройщика Legenda завершается (по плану сегодня).

👀Для тех, кто пропустил. Всё началось с дебатов с читательницей моего канала Анной Попович по поводу проекта - решили разрешить наш спор совместным действием. На первом этапе наша задача состояла в том, чтобы выбрать подходящий лот. Выбирали между студией и евродвушкой. Выбрали евродвушку.

📌 Затем мы с Анной провели неплохую работу по анализу окружения, выявили объекты аналоги и сформировали свой взгляд на возможную «справедливую» рыночную стоимость евродвушки в готовом доме.

🔀 Вывели, что есть два сценария:
1️⃣ Пессимистичный. Квартира в готовом ЖК «Северный порт» будет стоить в 2028 году ₽405.2 т./м2
2️⃣ Реалистичный.Квартира в готовом ЖК «Северный порт» будет стоить в 2028 году ₽523 т./м2

🧮 И вот, наконец, пришло время для финансовой модели.

🪆Спойлер: пришлось добавить ещё один сценарий, резко оптимистичный. Кто догадается, зачем он понадобился?

👉 Вот модель: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1TalQnwMlP-dfzsrkyeH9DQZ7N0uqwXXXlsLHBYH_dek/edit?usp=drivesdk

❓Вопрос: нужны ли пояснения по финансовой модели?

👍 Да, нужны
🔥 Нет, не нужны

🤝 И заранее спасибо за ваши вопросы, комментарии и обнаружение ошибок!

🏢 Один из лидеров московского рынка гибких офисных пространств Apollax Space успешно разместил дебютный выпуск облигаций.

💰Доходность варьируется по годам, от 17% до 21%
💵 Объем выпуска ₽200 млн. (200 тыс.бумаг номиналом ₽1 тыс.)
🗓 Срок 3.5 года с равномерной амортизацией последние 1,5 года
🤗 Доступно для неквалифицированных инвесторов

🖼️ На фото я и основатель Apollax Space Иван Гуськов в 2019 году. Всё начиналось на «Рябовской мануфактуре» с коворкинга «Смародина», а дальше была первая сделка прямых инвестиций на рынке с участием инвестиционной группы Supremum Capital и значительное масштабирование сети.

💸Ну а теперь Apollax Space первой вышла и на публичный долговой рынок.

🏁 Столько стартов и анонсов на рынке! Спешу написать про ещё один...

🔴 Застройщик «Гранель» анонсировал скорый старт продаж квартир в жилом комплексе комфорт-класса - «BeLuck Коломенское». Адрес : Каширское шоссе , вл. 1. (14 мин.пеш. от ст.м. «Нагатинская» )

📌 Место: первая линия Каширского Шоссе - всегда на драйве! Но в целом, довольно обжитой район.

💰 Про цены пока ничего неизвестно.
Минимальная площадь студии будет около 20 м2.

🏗️ В рамках «BeLuck Коломенское» всего построят несколько жилых корпуса комфорт-класса высотой от 19 до 32 этажей.

🛑 Кстати, «Гранель» ещё в прошлом году завела «закрытый» тг-канал для «ждунов» и публикует там данные по стартам и спец.ценам.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

скоро #стартпродаж

Апартаменты бизнес-класса в ЖК «Резиденция Сокольники».
Финальная распродажа последних апартаментов.
Акция действует до 15 мая 2024 г.

- архитектура с уникальными формами и панорамным остеклением;
- продуманные инженерные и дизайнерские решения;
- комфортная атмосфера общественных зон;
- благоустроенная закрытая охраняемая территория;
- все апартаменты с видом на парк Сокольники;
- подземный паркинг и наземная гостевая парковка.
 
Телефоны отдела продаж ЖК «Резиденция Сокольники»:
+ 7 (985) 239-53-50
+7 (916) 633-55-52
 
Получить предложение https://tglink.io/8e985fd6b6ed
Проектная декларация на сайте https:// наш.дом.рф/. Финансовые услуги оказывает ПАО Сбербанк.

#реклама

🏗 Застройщик А101 открывает продажи помещений для бизнеса в доме №18 в ЖК «Скандинавия».

📍Место: в 16 мин. пешком от будущей станции «Потапово» (2024 г.), дом будет расположен в центре района - вблизи уже построенных домов и объектов инфраструктуры

🚀 В продаже уже 79 помещений, площадью от 26,1 м² до 281,1 м². Средняя площадь лота - 76,6 м2

Функциональное назначение помещений:
🔹 под общепит - 21 помещение площадью от 27,2 м², в том числе с летними верандами
🔹 под минимаркет (281 м²) с несколькими входами и увеличенной высотой потолков

Также есть помещения с интересными характеристиками и свободным назначением:
🔹 с 2 и более входами
🔹 с возможностью организации второго уровня
🔹угловые помещения с витринами с двух и трёх сторон.

💸 Цены: от ₽8,7 млн.
   
⚠️Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

🕰 Эх, быстро время летит. Как сейчас помню - в феврале 2021 года компания Stone Hedge объявила о новом офисном проекте на 93 т.м2 на участке АО «Сатекс» (Москва, ул. Двинцев, вл.3).

🏗 И вот уже STONE Савёловская достраивается… А между тем, расчеты инвестиционной идеи вложения средств в продукт девелопера Stone Hedge (ныне просто STONE) были одними из первых на моем канале, так сказать «открывали счет».

🧐 Посмотрел фотографии строительной готовности проекта и подумал, что это отличный повод сделать расчет покупки офиса в STONE Савёловская - бизнес-центр достраивается, рисков всё меньше, а возможность сдать офис в аренду и получать рентный поток всё ближе.

🔍 Нашел на ЦИАН лот площадью 101,3 м2 по цене ₽39,9 млн. или по  ₽394 тыс./м2. Написал коллегам в 🏢 NF Group относительно прогноза ставки аренды - коллеги надеются на ₽47 тыс./м2/год (вкл. НДС). STONE заявляет, что проект будет готов в 4 кв. 2024 г.

💵 Идея такая: купить офис, сдать в аренду на 10 лет и продать через 10 лет под Cap.rate 12%. Что из этого выйдет - скоро напишу и приложу фин.модель.

⚖️ Freehold и Leasehold - понятия, относящиеся к праву на недвижимость.

📚Они возникли в рамках английского общего права (common law) и используются в странах с английской системой права: Великобритания, США, Канада, Австралия, Новая Зеландия, Сингапур, Таиланд, Индонезия, Малайзия и других странах.

Freehold (право собственности):

🔹Происходит от английского "free" (свободный) и "hold" (держать).
🔹Обозначает полное право собственности на недвижимость без ограничений по времени владения.
🔹 Фрихолдер имеет неограниченные права на пользование, владение и распоряжение собственностью.

⚠️ В некоторых странах иностранцы ограничиваются в возможностях приобретения земельных участков или иной недвижимости в собственность (Freehold).

Leasehold (право долгосрочной аренды):

🔸Происходит от английского "lease" (аренда) и "hold" (держать, владеть)
🔸Представляет собой совокупность прав владения и пользования недвижимостью на некий срок, установленный договором аренды и на условиях, определенных арендодателем. Обычно договоры аренды Leasehold долгосрочные (от 30 до 100 лет)
🔸После истечения срока аренды права на владение недвижимостью возвращаются владельцу (фрихолдеру).

🔀 Основные различия:

🔻Freehold предоставляет абсолютное и бессрочное право собственности, а Leasehold — временное право владения на оговоренный срок.
🔻Владелец Freehold может распоряжаться собственностью по своему усмотрению, а лизхолдер ограничен условиями договора аренды.
🔻Freehold, как правило, более дорогая, но и более защищенная правом собственность, в то время как объекты Leasehold обычно более финансово доступны.
🔻Владельцы объектов Freehold обычно платят намного больше налогов, чем владельцы объектов Leasehold
🔻В некоторых странах объекты Freehold и Leasehold могут продаваться одновременно в рамках одного жилого или апартаментного комплекса.
🔻В зависимости от страны разница между Freehold и Leasehold может начинаться от 10% и достигать >100%

🛑 Таким образом, Freehold и Leasehold представляют собой различные формы прав на недвижимость.

#ликбез

24 апреля в 19:00 проводим презентацию инвестиционного продукта «Высокодоходная недвижимость Юго-Восточной Азии» в формате вебинара

Эта встреча будет актуальна тем, кто ранее имел опыт инвестиций в новостройки Москвы от 10 млн. рублей и находится в поиске альтернативных вариантов - легальных, понятных и приносящих доход, который не съедает инфляция.

Интересный факт, о котором вы вряд ли знали - покупать недвижимость в Юго-Восточной Азии через Homeapp можно в рублях, а получать доход в валюте.

Уже два года мы продаем недвижимость в Юго Восточной Азии российским инвесторам. Также в нашем управлении находится довольно большой портфель объектов в Хошимине, с которым работает локальная команда Homeapp SEA

• для записи позвоните нам +7 999 444 82 57 или оставьте заявку https://promo.homeapp.ru/asia-meeting

Реклама. ООО "Хоумап услуги", ИНН 7727444636, Erid: 2SDnjeDHFxu

‼️В моём канале через Telegram Ads (то есть я не контролирую процесс размещения рекламы) рекламируется Барно Турсунова.

⚠️Для тех, кто не знал кто это или позабыл - вот текст.

🔗 Турсунова активно использовала откровенно манипулятивные приемы, рассчитанные на людей, желающих «заработать 100% на безопасном инвестировании». Рекламу примерно такого содержания размещают мошенники.

🔮Как я и предсказывал, старт продаж в STONE Калужская случился прямо после анонса.

⚡Итак, в официальные продажи вышел проект STONE Калужская (Москва, Старокалужское ш., зу 64/1).

🏢 Три корпуса офисного квартала площадью 96 т.м2 расположатся всего в 1 мин.пеш. от ст.м. «Воронцовская» и «Калужская».

*️⃣ Класс А
🔛 Глубина этажей - до 10 м.
↕️ Высота потолков - 3,65 м.

💸Заявленные минимальные цены м2 сейчас — от ₽285 тыс.

📐Есть очень небольшие лоты, например, 64 м2 по ₽352 т./м2 или за ₽22.5 млн.

📈 STONE прогнозирует рост цены м2 до 50% к завершению строительства...

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

#стартпродаж

Александр Дьяченко - мой друг и товарищ, эксперт по рынку элитной жилой недвижимости Москвы, хороший адекватный человек. У нас с ним было несколько совместных эфиров на его и на моём канале, и я надеюсь, ещё будут!

🎓Кроме того, Александр успешный преподаватель, он в своё время собрал группу практикующих агентов по недвижимости и достиг с ними невероятных результатов. Кстати, многие из его студентов учились и у меня!

🏢 Я знаю, что среди читателей моего канала есть эксперты по недвижимости. Так вот!

📚У Александра Дьяченко совсем скоро (22 апреля) стартует очередной поток программы-спецкурса «Эксперт элитной недвижимости», которую я спешу порекомендовать.

В чем польза?
🔹Если вы хотите создать стабильный поток собственников, которые будут хотеть заключить с вами эксклюзив на продажу
🔹Если вы хотите создать стабильный поток покупателей на элитные объекты из вашей базы
🔹Если вы хотите уметь легко закрывать сделки и работать с возражениями.
🔹Если хотите получать комиссию за свою работу 6-8 или даже 10%.
🔹Если вы хотите начать успешно продавать элитную недвижимость

- вам обязательно нужно пойти на Спецкурс «Эксперт элитной недвижимости».

🤝Лично хорошо знаю ряд учеников Александра - у них всё получилось.

🤗 Я попросил Александра позволения написать о его курсе, а он так растрогался, что выдал для моих читателей промокод на покупку программы со скидкой 10%👇🏼

Промокод: partner20242DB01A88

👉Переходите по ссылке http://alexdyachenko.online выбирайте тариф, вводите промокод и регистрируйтесь в программу со скидкой.
Осталось 10 дней до старта программы!

⚠️Я никогда прежде не рекомендовал чужие образовательные продукты. Этот обучающий курс я рекомендую - в нем есть большая польза для кошелька слушателей