Артем Цогоев | Недвижимость

🏙 Мысли о свежем старте на сияющем небосклоне недвижимости Москвы - ЖК Amber City от застройщика ГК ФСК (САО, 3-й Хорошевский пр., вл. 3А в 5 мин. пеш. от м. "Беговая"). Я тут почитал мнения ряда коллег об этом проекте и почувствовал некий скепсис - между тем, я выступаю за объективную оценку.

🔍 Что привлекло внимание:
1️⃣ Масштаб проекта: более 3 500 квартир в 6 корпусах переменной этажности (от 41 до 58 этажей). Некоторый гигантизм, кстати, свойственен премиум-классу
2️⃣ Инфраструктура: собственный парк 1.5 га, школа на 400 учеников, детский сад на 175 мест.
3️⃣ Разнообразие планировок: от компактных 1-комнатных до просторных 4-комнатных квартир.
4️⃣ Премиальные характеристики: потолки в квартирах высотой 4,5 м, чистовая, предчистовая отделка (White Box).
5️⃣ Историческое место: редевелопмент территории ДСК-1. Символично: там, где раньше производились панели для типовых домов, теперь вырастет премиальный ЖК.

💵 Цены:
🔸Amber City (премиум-класс): от 496 т.р./м2 до 652 т.р./м2

💰 Я поискал и нашел аналогичные (строящиеся) проекты в районе ТТК:
🔸 Republic (премиум-класс): 640 т.р./м2
🔸 "Шелепиха" (типа бизнес-класс): 552 т.р./м2
🔸 SEZAR CITY (бизнес-класс): 465 т.р./м2

Отмечу особенности проекта, влияющие на ценообразование:
🔹Amber City позиционируется в премиум-сегменте, что объясняет более высокие цены по сравнению с SEZAR CITY (бизнес-класс).
🔹По характеристикам (высота потолков, отделка) Amber City действительно ближе к премиальному Republic, чем к проектам вроде "Шелепихи".
🔹Стоимость недвижимости в этом районе имеет тенденцию к росту, учитывая развитие инфраструктуры и востребованность локации.

📈 На этот проект ГК ФСК предлагает, в числе прочих вариантов покупки, беспроцентную рассрочку с первоначальным взносом от 20%. График платежей: ежегодно нужно вносить платеж 15% от стоимости квартиры в течение всего периода рассрочки, остаток нужно внести за 2 месяца до ввода. Это может повысить IRR (внутреннюю норму доходности) инвестиций. Почему?

🔸Меньше денег замораживается на начальном этапе
🔸Большая часть средств вносится ближе к завершению строительства, когда цены вероятнее всего еще вырастут.
🔸Отсутствует переплата по процентам, в отличие от ипотеки

🧮 Конечно, нужно считать фин.модель перед принятием инвестиционных решений! Но при прочих равных - всё-таки принимать во внимание особенности проекта.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

❓ А что думаете вы? Стоит ли инвестировать в премиальную недвижимость на этапе котлована, учитывая, что застройщик ФСК «замахнулся» на проект, сопоставимый по качеству с лидерами премиум-сегмента?

🏢 STONE выводит на рынок коммерческой недвижимости офисы с собственными террасами в бизнес-центрах класса А.

🌿 Терраса! Звучит красиво. Место для проведения встреч на свежем воздухе, зона психологической разгрузки с видами на городской ландшафт... Особенно хорошо летом, ранней осенью или поздней весной.

☝️Офис с собственной террасой может быть и небольшой площади, что не так часто можно встретить на рынке.

📚STONE пишет в пресс-релизе, что «целевая аудитория таких офисов - компании из сферы IT, телекоммуникаций, креативные агентства и дизайн-студии».

🏗️Девелопер вывел в продажу офисы площадью от 67 м2 (в STONE Римская) до 80 м2 (в STONE Ходынка 2), с высотой потолков до 4,25 м.

👛Как купить: цены от ₽299 тыс. за м2. Есть рассрочка с ПВ от ₽2,4 млн и возможностью отсрочки платежа до года.

💸Покупка долларов США «на черный день» - известная мировая традиция. «В любой непонятной ситуации покупай доллар». «А вот если окажешься в пустыне, тебе воду только за доллары продадут, ну не за рубли же!?»

🪢Некоторые страны даже жестко привязывают свои валюты к доллару США. Например, бахрейнский динар, иорданский динар, ливанская лира, оманский риал, катарский риал, дирхам ОАЭ, гонконгский доллар...

📉 Вот только сейчас доллар уже не совсем тот, что раньше. Инфляция 2021-2023 годов сделала эту бумагу менее очаровательной. По внутренним причинам в США не могли быстро остановить инфляцию, а нынешняя власть даже разогнала её ещё больше.

💵 Хотя и альтернативы у доллара нет - евро упал, фунт обрушился, юань всё ещё недостаточно ликвиден, хотя и делает успехи на мировой арене...

💰Многие экономисты (и риэлторы) предлагают сейчас покупать активы в дирхамах и гонконгских долларах. Эти валюты привязаны к пораженному инфляцией доллару... Но не создаёт ли это дополнительные риски для держателей активов, номинированных в таких валютах?

❓Куда податься глобальному инвестору в период тотальной неопределенности? Приходится заходить в долларовые активы. Альтернатив нет. Замкнутый круг, вредная привычка, системная закономерность.

🌵Такие дела, ёжики-экономисты плакали, кололись, но продолжали жевать зелёный северо-американский кактус.

Кстати, доброе утро всем, у кого я любимчик! Остальным желаю просветления 😳

⚡ЭТО ШОК!

🔻Британский фунт рухнул с пиковых 2.11 до 1.32 доллара – это 37% обвала!
🔻Бразильский реал обесценился на целых 71%, с 0.62 до 0.18 доллара.
🔻Российский рубль? Держитесь крепче – падение на 88%, с пика 0.04 до 0.011 доллара!
🔻А японская иена? Минус 52%, с пика 0.0148 до 0.0071 доллара.

🥺«Никуда инвестировать не надо было - надо было просто хранить деньги в долларах!» – такое часто можно услышать от российских инвесторов. А может и от японцев, бразильцев, англичан...

💡 Только стоит помнить: даже доллар США, кажущийся «мерилом всего», подвержен инфляции. Мировые валюты обесцениваются по отношению к доллару, который сам стремительно теряет покупательную способность и обесценивается.

➡️ Логичный вопрос: «А что в такой ситуации делать?» Искать активы в более стабильных валютах? Инвестировать в США, ОАЭ, Таиланд... Курсы валют непредсказуемы как погода в Петербурге. Они зависят от стольких факторов, что предугадать их движение – все равно что выиграть в лотерею.

🌟Задача-то со звёздочкой:
🔹Инвестировать в активы в крепких, растущих к доллару валютах
🔹Инвестировать в активы в валютах, не подверженных сильной инфляции, да ещё и в такие инструменты, которые опережают её по доходности.

🧸 Но я сейчас не напишу «я нашел такой актив, ставьте ➕ в комментариях и с вами свяжутся мои помощники». Увы, нет.

🪺🪺🪺Единственное решение задачи - диверсификация. По инструментам, секторам, странам, валютам. Недальновидно держать все средства в активах, номинированных только в одной валюте, будь то рубль или любая другая - даже доллар.

⚠️К сожалению, отношение к диверсификации у нас однозначное - все на словах признают важность, но почти никто не реализует стратегии диверсификации на практике. Так и живём!

🏢 Студия в ипотеку в 2024 году: инвестиция или ловушка?

😃Друзья, так воодушевился вашей поддержкой, что уж было решил - всё, покупаю. А потом подумал, а может это были не дружеские советы? И всё посчитал - перепроверил вас немного.

📊 Предпосылки:
🔹Студия площадью 22,1 м²
🔹Стоимость: 9,015 млн ₽ (429,412 ₽/м²)
🔹Первоначальный взнос: 30% (2,847 млн ₽)
🔹Срок кредита: 20 лет
🔹Арендная ставка: 71,000 ₽/мес с ежегодной индексацией 5%

🏦 Теперь самое интересное:

Финансовая модель здесь

💡 Там два листа с расчетами, кстати. При ставке по ипотеке 22% проект выглядит совсем уныло - отрицательный NPV и очень низкая доходность. А вот при 12% картина меняется! IRR уже радует глаз - 10,9%.

🧮 Важно помнить про дополнительные расходы:

🔸Косметический ремонт каждые 5 лет: 221,000 ₽
🔸Налог на имущество: 0.5% от кадастровой стоимости
🔸Налог ИП: 6% с дохода

❓А теперь как вы считаете, стоит ли входить в такой проект?

Всем спасибо за комментарии, советы, наставления и вразумления!

🎯Нашел я то, что искал - не за МКАДом, не в Петербурге, и не в старье конца 80-х. Вот оно: https://www.cian.ru/sale/flat/296418726/

📐Апартаменты-студия 22 м2 в МФК «Парк Легенд», ₽9 490 000 или по 429 412 ₽/м². Метро «Автозаводская» в 10 мин. пеш., сдан в эксплуатацию в 2022 году. Есть ремонт - можно сдавать завтра. Арендная плата оценочно соответствует цели - за ₽71 тыс./мес., я думаю сдастся.

🧮Подсчитал ипотеку: если взять сейчас с ПВ 30% на 20 лет, платеж будет ₽123 тыс./мес. Но вот если удастся рефинансировать в будущем под 11%, например, то платеж составит уже ₽68 тыс./мес. То есть если предположить дальнейший рост арендной платы за студии… лет через пять-семь «гасить арендными платежами ипотеку, чтобы в ноль выходило» может стать реальностью.

🛒Что думаете насчет этого варианта? Стоить покупать?

👛 Сердцем чувствую - надо брать!