Жизнь ЖК "Черняховского 19"

Завершилось рассмотрение иска, поданного ООО "ПИК-ИНВЕСТПРОЕКТ" против общего собрания собственников, проведённого в 2020 году жителями нашего дома. ОСС было признано действительным, и решение суда уже вступило в силу. Желающие могут ознакомиться с деталями дела по ссылке.

В итоге впечатления от встречи смешанные. С одной стороны, всё звучит красиво - эстакады не будет, построят только местную улицу и подземный переход, ЛЭП закопают, что позволит наконец построить детский сад и школу. С другой - сроков нет, когда всё это будет и будет ли - непонятно, а самое главное - гарантий того, что те самые замечания в процессе общественных онлайн-обсуждений будут не просто "приняты", но и учтены, совершенно нет. В текущей ситуации мы теряем все свои парковки и спортплощадку, а на участке под детский сад и школу можно совершенно законно построить 50 тысяч квадратных метров недвижимости (это вместе взятые 2 и 3 корпус, например) с пристроенным детским садом - у ПИКа уже есть такие проекты.
Поэтому, несмотря на итоги встречи, по-прежнему важно подписать обращения (кафе New Normal справа от 2 подъезда, стол слева от входа или на бланках в почтовом ящике 1075 в 14 подъезде, подписи нужны в 3 экземплярах!) и проголосовать с указанием замечаний - подробнее чуть выше. Это важно сделать за эти выходные, так что времени осталось совсем мало!

"Новости эстакады" №2
В пятницу вечером состоялась встреча представителей дома с главой Управы. Изначально она предполагалась в онлайн-виде, но в итоге прошла в самой Управе. На встрече помимо и.о. главы и Варвары Терешкиной, его заместителя по работе с населением, были члены Совета дома Леонид Замотаев и Виктор Артемьев, избранные на ОСС представлять жителей в вопросах межевания участка, несколько других членов Совета и жителей ЖК, помощник депутата Городской думы Дарьи Бесединой, муниципальный депутат нашего района Андрей Мрочко, а также представитель Института Генплана г. Москвы, который и разработал проект планировки территории, вынесенный на общественные обсуждения.
В процессе более подробного рассказа о проекте и ответов на вопросы нам было сказано следующее:
1. Основной целью проекта является обеспечение строительства пешеходного перехода в районе улицы Академика Ильюшина, чтобы обеспечить безопасность жителей при переходе через железную дорогу, а также улучшение улично-дорожной сети района, в связи с чем делается связь улицы 8 Марта и 1-ого Амбулаторного проезда.
2. Вообще проект разделён на 2 этапа. Первый - строительство перехода и связки улиц на нашей стороне. Второй - строительство путепровода через железные пути. Он заложен в Генплане города, поэтому для его реализации в будущем уже сейчас сделан проект выделения необходимой для него территории, чтобы все связанные с ней структуры, в первую очередь РЖД, могли проводить свои работы уже с учётом планируемого строительства.
3. Сроки реализации ни первого, ни второго этапа проектировщикам неизвестны - их задача сделать проект, а как и когда город найдёт деньги на его реализацию, они не знают. Строительство в любом случае должно входить в Адресную инвестиционную программу города, а в текущей до 2023 года его нет, так что это точно после него. 2 этап предположительно ожидается в 2030-ых годах, но это не точно. Проекта продления дороги дальше Большой Академической пока нет как раз из-за дальних перспектив реализации.
4. Изначально предусматривалась перестройка ЛЭП на 1-ом этапе и "закапывание" её только на 2-ом, но по результатам множества комментариев во время общественных обсуждений решили закопать её сразу. Когда это произойдёт, опять же непонятно. Есть надежда, что город выделит на это отдельные деньги в рамках общей программы по убиранию ЛЭП под землю, но это неизвестно.
5. Второй переход (который напротив нашего дома), как и говорилось ранее, запланирован в рамках проекта по благоустройству территории рядом с МЦД-2, поэтому уже точно будет (и поэтому в этом проекте значится как уже существующий).
6. Межевание нашего участка сделано для обеспечения подъезда пожарной техники (!). Если мы с ним не согласны, нужно писать замечания при голосовании на портале Активный гражданин - просьбу присоединить участок №102 к участку №104.
7. Предназначение участка под детский сад и школу, включающее в себя "многоэтажную застройку", определяется не планом планировки территории, а правилами землепользования и застройки, поэтому проектировщики не могут поменять его (на самом деле, ситуация обратная - это ПЗЗ вторичны по отношению к ППТ). Если мы не согласны, нужно опять же писать замечания на АГ. Информации о размещении на участке жилого дома ни у кого, включая Управу, нет - там обещаются только школа и детский сад.

Вчера состоялеась очередная "ежемесячная" встреча Совета дома с УК (предыдущая была 2 июня). Подробный протокол будет через несколько дней размещён в чатах подъездов.
Из интересного:
- перерасчёт по отоплению когда-нибудь будет, но УК пока не знает, как правильно разделить на всех обещедомовое потребление. На счётчик тепла для паркинга наконец заключён договор, ожидается поставка и установка.
- лавки пытались шлифовать, но неудачно - не хватало аккумуляторов. Сейчас привезли новую машину, ей почистят часть из них, которые успеют, остальное уже в следующем сезоне, когда позволит погода
- про нового провайдера ничего нового, более того, Павел не в курсе хода обсуждений этого вопроса с его предшественником (Денисом Неверовым), поэтому будет искать информацию
- межевание участка запланировано, сейчас застройщик готовит проект, который сначала покажут нам (мы попросили), а потом вынесут на публичные слушания района. Ориентировочный срок окончания процесса - второй квартал 2022 года.
- по работе лифтов будет проведён их осмотр с обслуживающей организацией. Повреждения пола в них признаны гарантийным случаем, застройщик будет его менять. Покраска кабин ждёт правильной краски - привезённая оказалась не того цвета.
- протечки в паркинге и кладовых помещениях тоже признаны гарантийным случаем, будут проводиться работы по устранению
- светильники на паркинге постепенно меняют, в этот раз сменили поставщика, так что есть надежда, что лампы будут наконец работать нормально
- мавританский газон подсеивали в этом году, так что УК надеется, что он взойдёт в следующем

Завтра в 16:00 наша УК организует праздник во дворе. Обещаны угощения, мастер-классы по приготовлению глинтвейна и варенья и игры на свежем воздухе, собираются дарить подарки и делать фотографии.
Поскольку во время проведения дней рождений во дворе использование мощных колонок мешало жителям, Совет дома попросил УК не использовать звукоусиливающую аппаратуру. Управляющий ответил, что уже направил пожелания организаторам, чтобы всё было не слишком громко.

Этот праздник (с точными датой и временем) уже упоминался УК при общении с Советом 3 недели назад - тогда с их стороны снова неожиданно возник вопрос про проведение съёмок во дворе. На срочно собранной встрече с Советом снова были запрошены пожелания жителей, которые УК могла бы реализовать взамен на разрешение на съёмки. Несмотря на то, что ещё при прошлой попытке был предоставлен список улучшений в доме, которые можно было бы сделать (например, открытие калитки на спортплощадке или дверей из подъездов во двор магнитным ключом или установка камер в лифтах), не говоря уже просто о качественном выполнении своей работы, УК в качестве варианта со своей стороны предложила именно этот праздник. Совет, естественно, отказался от подобного предложения, поскольку как и съёмки, это явное маркетинговое мероприятие, в связи с чем тема съёмок опять пропала из обсуждений, а вот праздник состоится.

В связи с плохой погодой и "суперливнем" съёмки у нас во дворе в понедельник не состоялись, но это не означает, что их отменили. В среду в ЖК приезжали члены съёмочной команды для детального просмотра площадок, а сами съёмки пройдут завтра, также в течение всего дня.
На фоне активного возмущения жителей в чатах и вопросов со стороны Совета дома УК оперативно организовала онлайн-встречу, на которой были прояснены некоторые вопросы:
1. Будет сниматься имиджевый ролик о том, как хорошо живётся в домах и какие удобные делаются детские площадки.
2. У нас будут сняты 2 сцены - одна на детской площадке с "паутинкой", вторая - в зоне столов напротив 14-ого подъезда.
3. Съёмки полноценные, т.е. это не несколько человек с камерой, а как в кино - массовка, гримёрки, трейлеры, освещение и прочее. План размещения оборудования и съёмочной группы был прислан Совету после нашей просьбы.
4. Массовка будет состоять из детей, обещано полноценное соблюдение правил борьбы с коронавирусом - маски, перчатки, замеры температуры, социальное дистанцирование.
5. Доступ к любым элементам двора ограничиваться не будет, но возможны "вежливые просьбы" подождать. Имейте в виду, что если в кадр попадаете вы сами или ваши дети, то съёмочная группа должна подписать с вами разрешение на использование ваших образов (бесплатно или за деньги), в противном случае вы имеете полное право подать на компанию в суд.
6. Поскольку для нормального решения вопроса, разрешают жители дома съёмки или нет, требуется проведение ОСС, а времени и желания на него очевидно не было, Совет предлагал УК взамен сделать для дома что-то нужное, но выходящее за рамки обычного обслуживания. Были предложены варианты установки видеонаблюдения в лифтах, оборудования для домофонов, доступа по ключу на спортивную площадку или установки столбиков на выезде из паркинга и зеркал на нём. УК выбрала самый простой и дешёвый вариант, выдав гарантийное письмо за подписью давно знакомого нам Ильи Розанова, теперь операционного директора ПИК-Комфорт, в котором гарантируются работы по установке 8 боллардов у въезда в паркинг у подъезда №1, а также 20 зеркал на территории паркинга в срок до 31.07.2021.
Некоторые жители не согласны на проведение съёмок на любых условиях и собираются им активно мешать, но лично я считаю, что вариант взаимной выгоды лучше доброй ссоры, пусть даже объективно ПИК получит больше преимуществ, чем даст нам. Кроме того, когда ещё мы увидим работу студии Тимура Бекмамбетова над нашим домом?!

Добрый вечер! Парочка новостей:
Михаил, один из наших соседей, потратил своё время и сделал большое доброе дело для всех владельцев кладовок - он убедил госорганы изменить их статус с "объектов неустановленного назначения" на "для размещения кладовых помещений". Это понижает их кадастровую стоимость в 3,1 раза, что приводит к соответствующему уменьшению налога на недвижимость. Изменения действуют с момента сдачи дома - 31 января 2019 года. Росреестр и Налоговая служба должны сами получить соответствующие документы в течение 1-2 месяцев, так что жителям делать ничего не нужно.

Леонид, председатель Совета дома, также сообщил, что кадастровую стоимость машиномест тоже должны были пересчитать всем.

Ещё наша УК неожиданно сообщила, что в понедельник 28 июня "на территории внутреннего двора будет проводиться съёмка имиджевого ролика ПИК. В связи с этим для жителей комплекса временно будет ограничено посещение детской площадки (с 5:00 до 13:00) и пикниковой зоны (с 16:00 до 22:00)". УК просит "отнестись с пониманием к съёмочному процессу".
Интересно, что никакого мнения жителей или Совета дома по этому поводу не спрашивали, а все были просто поставлены перед фактом. К Совету дома раньше было пару запросов на тему проведения съёмок на паркинге, и мы каждый раз отказывали в них. Здесь же вопросов или просьб о съёмке не было изначально. Соседи против такого самовольного распоряжения нашим имуществом, поэтому предлагают в обозначенное время пользоваться двором и всеми его зонами без ограничений.

2 июня состоялась долгожданная встреча Совета дома с управляющей компанией. Такие встречи должны были проходить ежемесячно, однако с конца прошлого года не проводились по причине отсутствия к ним интереса у УК. Месяц назад у нас неожиданно сменился управляющий - вместо Дениса Неверова, ушедшего в центральный аппарат УК, им стал Павел Латарцев @pavellatartsev, и вот наконец настало время познакомиться.
На встрече были подняты вопросы, не получившие ответа ещё в прошлые разы - некоторые тянутся уже второй год. Из важного:
- до 15 июля будут обустроены вытоптанные на газонах дорожки от кругового проезда к "ВкусВиллу" и "Верному" и от парковки у первого корпуса к 1 подъезду
- до конца июля часть лавочек будет заменена, остальные - почищены
- до конца июня предполагается замена (а не досыпка поверх старого, как обычно) песка в песочницах
- было получено предписание от МЧС о недопустимости использования горючих материалов в пожарных лифтах (внезапно!), соответственно, до конца июня любая дополнительная обшивка в них (фанера или оплаченный жителями самостоятельно пластик) должна быть демонтирована
Остальные вопросы потребовали уточнения и выяснения информации, так что были отложены до следующей встречи, которая должна состояться предположительно в конце июня. Подробный протокол встречи размещён в чатах подъездов.

Обратите внимание - с завтрашнего дня, 25 мая, и до вечера 3 июня в нашем доме отключают горячую воду.
Может возникнуть вопрос - почему в нашем современном доме может не быть воды? Дело в том, что совсем не зависят от графика отключений только те дома, у которых есть собственная котельная - они сами нагревают для себя воду и могут полностью контролировать как её температуру, так и график ремонтных и профилактических работ.
В нашем доме котельной нет, вместо неё за горячую воду отвечает ИТП - индивидуальный тепловой пункт. Фактически это место, где встречаются городские трубы с горячей и с холодной водой. Вместо того, чтобы горячую воду напрямую отправлять в дом, в ИТП она нагревает холодную воду и, немного остывшая, отправляется дальше, а вот уже нагретая с её помощью холодная уходит в наши краны. Эта схема позволяет сэкономить, поскольку мы оплачиваем только тепло от воды, а не её саму, но имеет недостаток - когда городская горячая вода пропадает, нагревать холодную становится нечем 😢 Именно это и произойдёт в ближайшие 10 дней.

Несколько недель назад также можно было заметить, что на стороне парка идут работы по разборке высоких опор ЛЭП, которые стояли там довольно давно (с начала 2000-ых годов). Мы ожидали, что как раз на них будут перенесены провода ЛЭП, проходящей по территории детского сада и школы, но в итоге опоры были полностью разобраны и сложены как раз на нашем пустыре. Утверждённый С.Собяниным проект планировки включает в себя "переустройство ЛЭП 110 кВ" и "установка опор ЛЭП", а наша ЛЭП как раз 110 кВ. С другой стороны, на изображениях выше хорошо заметны 6 сиреневых квадратов, огибающих территорию детского сада и школы, и с очень большой вероятностью, это как раз новые опоры для ЛЭП. Получается, что предлагается отодвинуть линию от дома к новой дороге, но не полностью перенести её к парку. Это не очень приятно, но пока ничего более конкретной информации у нас нет.

Строительные новости
19 апреля Сергей Собянин утвердил проект планировки территории, прилегающей к МЦД-2 от станции Дмитровская до платформы Красный Балтиец. Полный проект со всеми схемами можно посмотреть здесь.
Для нас имеют значение следующие его элементы:
1. Станцию Гражданская всё-таки перенесут дальше от нас в сторону станции Дмитровская так, что её ближайший край теперь будет там же, где сейчас дальний. Текущую асфальтированную дорожку вдоль путей уберут, но между территориями DHL и института им. Минца сделают пешеходный проход. Около станции на обеих сторонах от дороги организуют площадки для автобусов и стоянки такси, на стороне у парка на месте гаражей будет общедоступная парковка, ещё сделают немного велодорожек.
2. Через железнодорожные пути в направлении Большого Коптевского проезда и улицы Черняховского построят два внеуличных пешеходных перехода, реконструируют 2-й Амбулаторный проезд и улицу Асеева и пустят по ним автобус.

Помимо этого возобновились обсуждения строительства продолжения улицы 8 марта между общежитиями МАДИ и железной дорогой и дальше с помощью эстакады соединения её с улицами Приорова и Космонавта Волкова. Этот проект существует ещё с 70-ых годов как часть Генплана города, в том числе и в его текущей версии, поэтому надо понимать, что он рано или поздно будет реализован вне зависимости от мнения жителей. Теоретически предложения по планировке территории должны быть вынесены на общественные обсуждения, но в случае с переносом Гражданской, например, все возражения жителей не привели к изменению проекта. Надо также отметить, что все подобные проекты указываются в Адресной инвестиционной программе города. В текущей (на 2021-2023 годы) эстакады нет, но это не означает, что её отменили, просто она не входит в ближайшие планы властей.
Изображения - проект планировки территории, предлагаемый на данный момент, полученный в процессе вчерашней встречи депутатов районов и представителей НИИ Генплана (видеозапись встречи). В нём также можно увидеть изменения, касающиеся станции Гражданская и связанных с ней территорий.
Как можно заметить, в самом широком месте предлагается эстакада на 2 полосы в каждую сторону плюс по 2 полосы для соединения улицы 8 марта со 2-ым Амбулаторным проездом. Мы также сможем удобнее ходить в парк - через наземный переход через новую улицу со светофором напротив примерно 5-6 подъездов, а далее переход (с очень большой вероятностью, стандартный надземный) через пути. Следов перехода в парк в направлении Большого Коптевского проезда не видно, зато нарисован переход на месте текущей площадки разворота автобусов за Аэробусом. Саму площадку при этом перенесут ближе к нам на место гаражей между предлагаемой дорогой и путями железной. Также по новой дороге пустят автобусы, остановка в сторону центра будет напротив 3-4 подъездов, в сторону области - напротив общежитий.
Жители соприкасающихся с новой дорогой районов, в том числе и наши соседи, активно собирали подписи против строительства эстакады. Некоторых из них можно понять - тихая улица под окном превращается в межрайонную связь, но лично я считаю, что от эстакады будет больше пользы, чем вреда. Любая улица лучше, чем её отсутствие, и возможность получить автобусы у дома и доехать в другие районы и быстрее добраться до Северо-Восточной и Северо-Западной хорд это хорошо. От наших окон улица и эстакада достаточно далеко, а основная загрузка дороги будет в часы пик утром и вечером, когда детей в школе и детском саду (если их всё-таки построят) не будет. Да и, в конце концов, планы строительства были известны давным-давно, и при старте продаж квартир у нас они уже были известны.

Во вчерашнем посте я упустил информацию об ещё одном судебном разбирательстве. В Арбитражном суде города Москвы с июля прошлого года находится также дело №A40-109527/2020. Оно касается признания нашего застройщика банкротом. Дело возбуждено с минимальной суммой по заявлению компании, основной вид деятельности которой - подача исков о банкротстве. К сожалению, это достаточно распространённая практика, когда после окончания строительства юрлицо, которое формально было застройщиком, банкротится и закрывается. Проблем в этом несколько:
1. УК по договору управления обязана представлять интересы собственников в отношениях с третьими лицами по поводу недостатков строительства, которые привели к ухудшению общего имущества, но наша УК входит в одну группу компаний с застройщиком и поэтому не спешит выявлять недостатки, требовать их исправления и при необходимости для этого обращаться от лица собственников в суд. Сами жильцы подать в суд на застройщика по поводу общедомового имущества не могут - закон позволяет сделать это только УК либо тому человеку, кто был специально наделён жителями такими полномочиями при голосовании на ОСС.
Нашему ЖК нужна полноценная строительно-техническая экспертиза состояния, но УК её не проводит, несмотря на все обещания, и в целом считает, что с домом всё хорошо - недостатков при передаче дома от застройщика к ним они официально не выявили. Таким образом, ни жильцы, ни Совет дома до сих пор не знают, какие ещё есть проблемы, кроме уже очевидных (с плохим дренажом двора, выцветшими и потрескавшимися лавками и умершим газоном, например). При этом по закону минимальный гарантийный срок на дом - 5 лет со дня сдачи в эксплуатацию (3 года для технологического и инженерного оборудования). Этот срок ещё далеко не прошёл, но после банкротства застройщика гарантийные обязательства скоро выполнять будет некому, и все расходы сначала на экспертизу (около 2 миллионов рублей), а потом и на исправление недостатков строительства лягут на плечи собственников. Уже сейчас в 1, 5 и 14 подъездах жильцы скидывались на замену обшивки лифтов, поскольку УК поддерживать её в приличном состоянии не хочет.
2. Помимо проблем дома в целом, в некоторых квартирах их собственники выявляли локальные недостатки (меньшую чем в договоре площадь, строительные проблемы, треснувшие стёкла окон и т.д.), которые должен устранять или компенсировать застройщик. Поскольку по доброй воле он это не всегда делал, были суды, выигранные собственниками, однако банкротство препятствует и исполнению судебных решений, поскольку делать это будет просто некому.
3. Как известно, при продаже квартир нам обещали построить школу и детский сад. После банкротства застройщика делать это будет некому. Конечно, можно ожидать, что их может построить другая компания, входящая в Группу "ПИК" типа того же текущего арендатора участка, но надежды на это не так уж и много.
К сожалению, как и в деле по поводу земельного участка, жильцы могут быть лишь пассивными наблюдателями. Процесс банкротства запущен, и его вряд ли можно остановить. Было бы правильнее законодательно ограничивать подобное поведение застройщиков и аффилированных с ними УК, но пока этих норм нет, такое будет по-прежнему происходить...

Добрый день, уважаемые подписчики канала!
Вас почти тысяча человек, а здесь не было новостей уже почти год. Ситуацию явно надо исправлять.
В целом за это время ничего кардинального в доме не произошло - ПИК-Комфорт по-прежнему является нашей управляющей компанией, а дом благодаря этому постепенно ветшает. Параллельно проходят переговоры с несколькими управляющими компаниями, они обычно активно участвуют в процессе и готовы предложить хорошие условия обслуживания, но уже несколько раз они были вынуждены отказаться от нашего дома после некоторого стороннего влияния. Похоже, создание ТСН в такой ситуации становится единственным рабочим вариантом...
Для начала новости о нескольких судебных процессах, касающихся дома в целом.
Во-первых, группа жильцов подала в суд на ПИК-Комфорт по поводу использования застройщиком не переданных собственникам к тому моменту кладовок и машиномест при проведении ОСС-3. Таким образом, застройщик, не являясь собственником и нарушив тем самым закон (не говоря уже об использовании поддельных подписей собственников), добавил примерно 20% голосов к общему количеству участников голосования, что привело к набору кворума и выбору ПИК-Комфорт в качестве управляющей компании. Рассмотрение переносилось 5 раз по причине неявки представителей ПИК, в ноябре 2020 заседание, наконец, состоялось, но по формальной причине (пропуск срока обжалования решения собрания) результат - отказ в рассмотрении. Решение суда об отказе в иске не вступило в силу, апелляционная жалоба принята к рассмотрению Мосгорсудом в связи с наличием существенных дефектов в процедуре. Заседание по её рассмотрению состоится 26 апреля.
Во-вторых, уже ПИК в лице ПИК-Инвестпроект подал 4 исковых заявления к организаторам ОСС-4 (на котором расторгли договор с ПИК-Комфортом и сменили его на другую УК) об оспаривании решений ОСС-4. Большую их часть суд даже не принял из-за несоблюдения установленных ГПК РФ требований. Тем не менее, оставшиеся 2 иска рассматривали 6 и 8 апреля. Первому в рассмотрении отказали, поскольку существовал второй, а второй рассматривать тоже не стали, поскольку представители ПИКа на заседание не явились. Формально это просто отказ в рассмотрении, но в реальности скорее выигрыш - признание в том, что у суда к решениям ОСС-4 нет претензий. Это в теории может означать, что принятое на ОСС решение о расторжении договора с ПИК-Комфорт полностью легитимно, и вот уже год у них нет правовых оснований на взимании платы по тарифу, указанному в этом договоре.
В-третьих, Департамент городского имущества г. Москвы пытается в суде (дело А40-71519/2021) взыскать более 122 миллионов рублей с ООО «Генеральный подрядчик МСК». АО «ЖБИ-23», компания-застройщик нашего дома, перед своим банкротством переуступило ООО «Генеральный подрядчик МСК» права аренды на земельный участок с кадастровым номером 77:09:0004006:96, площадью 68639 кв. м., расположенный по адресу: Москва, ул. Черняховского вл.19. Это тот участок, на котором находится наш дом. Его межевание (разделение на участок под самим домом, который должен по закону принадлежать жителям как общедомовое имущество, и участок под детский сад и школу), несмотря на все обещания представителей ПИКа, так и не было проведено, и участок целиком по-прежнему оформлен на компанию, входящую в Группу "ПИК". С 2019 г. ООО «Генеральный подрядчик МСК» за аренду земельного участка не платит, в итоге задолженность составляет 120 млн рублей и более 2 млн рублей пени.