Задача без верного ответа. Ко мне пришел клиент на консультацию с очень интересной ситуацией.
✔ Дано: квартира стоимостью на текущий момент 5 млн руб. Есть другое жилье для постоянного проживания, эта квартира выступает в роли инвест. объекта. Находится в старом районе и старом, но хорошем доме.
📌 Вопрос: Стоит ли продать квартиру, часть денег прокутить и потратить на текущие нужды, которые очень нужно закрыть деньгами, которых пока нет, а оставшуюся часть вложить в облигации? Облигации скорее всего в ОФЗ, т.к. клиент не намерен следить за рыночной ситуацией и инвестировать активно. Или оставить квартиру и сдавать ее примерно за 30к в месяц и эти деньги уже инвестировать в ОФЗ ежемесячно?
✔ Что я предложила сделать? Естественно всё посчитать.
Для расчета взяли 10-летний срок, т.к. квартира покупалась именно 10 лет назад и клиент помнит ее стоимость. И собственно срок инвестирования тоже взяли 10 лет, для простоты расчёта.
✔ Что у нас получилось?
Стоимость аренды в этом районе в 2015 году 15к мес.
Стоимость аренды этой квартиры сейчас - 30к мес.
Покупка этой квартиры в 2015 году 2,5 млн
Потенциальная продажа этой квартиры сейчас 5 млн
Инфляция за 10 лет на аренду 100% или 10% в год
Инфляция за 10 лет на покупку 100% или 10% в год
✔ Вариант 1. Сейчас есть 0 руб., но квартира будет сдаваться, а доход инвестироваться.
Если доход от сдачи инвестировать под средний 12% (средняя КС за 10 лет 9,8%) + небольшая премия.
Итого через 10 лет будем иметь 7 650 000 руб. (Сумму инвестирования брала в среднем 40к с учетом инфляции) + квартира стоимостью примерно 10 000 000. Итого общий капитал 17 650 000 руб. Но, здесь не учтены все издержки сдачи квартиры, текущие ремонты, коммуналка + простои в период смены арендаторов. Можем смело вычитать 1,5-2 млн. Но давайте не будем, потому что вдруг и квартира сможет сдаваться дороже в дальнейшем.
✔ Вариант 2. Продажа квартиры за 5 000 000. Часть денег уходит на текущие нужны, которые ему очень нужно закрыть. Остаток примерно 3 млн вкладываются в 10-летние облигации ОФЗ 26245 с доходностью 16,87%. Итоговая сумма с учетом реинвестирования купонов 1 раз в полгода = 15 153 000 руб.
Разница между вариантами получилась 2 497 000 руб. Но если учесть издержи сдачи квартиры, то варианты могут получиться даже равнозначными.
✔ Что выберет клиент, я пока не знаю, он отправился думать. Но разрешил мне поделиться с вами этим кейсом. И у меня вопрос, а что бы выбрали вы? И почему?
✔ Дано: квартира стоимостью на текущий момент 5 млн руб. Есть другое жилье для постоянного проживания, эта квартира выступает в роли инвест. объекта. Находится в старом районе и старом, но хорошем доме.
📌 Вопрос: Стоит ли продать квартиру, часть денег прокутить и потратить на текущие нужды, которые очень нужно закрыть деньгами, которых пока нет, а оставшуюся часть вложить в облигации? Облигации скорее всего в ОФЗ, т.к. клиент не намерен следить за рыночной ситуацией и инвестировать активно. Или оставить квартиру и сдавать ее примерно за 30к в месяц и эти деньги уже инвестировать в ОФЗ ежемесячно?
✔ Что я предложила сделать? Естественно всё посчитать.
Для расчета взяли 10-летний срок, т.к. квартира покупалась именно 10 лет назад и клиент помнит ее стоимость. И собственно срок инвестирования тоже взяли 10 лет, для простоты расчёта.
✔ Что у нас получилось?
Стоимость аренды в этом районе в 2015 году 15к мес.
Стоимость аренды этой квартиры сейчас - 30к мес.
Покупка этой квартиры в 2015 году 2,5 млн
Потенциальная продажа этой квартиры сейчас 5 млн
Инфляция за 10 лет на аренду 100% или 10% в год
Инфляция за 10 лет на покупку 100% или 10% в год
✔ Вариант 1. Сейчас есть 0 руб., но квартира будет сдаваться, а доход инвестироваться.
Если доход от сдачи инвестировать под средний 12% (средняя КС за 10 лет 9,8%) + небольшая премия.
Итого через 10 лет будем иметь 7 650 000 руб. (Сумму инвестирования брала в среднем 40к с учетом инфляции) + квартира стоимостью примерно 10 000 000. Итого общий капитал 17 650 000 руб. Но, здесь не учтены все издержки сдачи квартиры, текущие ремонты, коммуналка + простои в период смены арендаторов. Можем смело вычитать 1,5-2 млн. Но давайте не будем, потому что вдруг и квартира сможет сдаваться дороже в дальнейшем.
✔ Вариант 2. Продажа квартиры за 5 000 000. Часть денег уходит на текущие нужны, которые ему очень нужно закрыть. Остаток примерно 3 млн вкладываются в 10-летние облигации ОФЗ 26245 с доходностью 16,87%. Итоговая сумма с учетом реинвестирования купонов 1 раз в полгода = 15 153 000 руб.
Разница между вариантами получилась 2 497 000 руб. Но если учесть издержи сдачи квартиры, то варианты могут получиться даже равнозначными.
✔ Что выберет клиент, я пока не знаю, он отправился думать. Но разрешил мне поделиться с вами этим кейсом. И у меня вопрос, а что бы выбрали вы? И почему?