Еще раз о налогах кредиторов-инвесторов при выдаче займов под залог недвижимости.
Давайте еще раз проговорим, какие налоги должен платить инвестор, выдавая займы под залог недвижимости.
Налоги на доход или прибыль зависят от того, кто выступает кредитором в конкретном договоре займа. Чаще всего инвесторы выдают займы, как физические лица. Редко кто использует ООО или другие юридические лица (кроме профессиональных кредиторов, таких как банки, КПК, МФО) в качестве кредитора. И даже, если это случается, то только для выдачи займов на предпринимательские цели, чтобы не подпасть под нарушение 353-ФЗ. У юрлиц есть два режима налогообложения: ОСН и УСН и в зависимости от этого они платят свои налоги. Сегодня это не предмет нашего рассмотрения.
Сейчас же мы поговорим о физических лицах. Физлицо может быть кредитором в трех ипостасях:
· Собственно как физлицо.
· Как индивидуальный предприниматель (ИП).
· Как самозанятый, в соответствии с 422-ФЗ.
1. Физлицо уплачивает налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Налог уплачивается с дохода. В нашем случае это проценты за пользование займом, неустойки и штрафы.
Но если годовой доход превышает 5 млн. руб., то придется уплатить 15% с части суммы, которая выходит за рамки 5 млн. Когда доходы превысят этот порог, с суммы превышения НДФЛ надо рассчитывать по повышенной ставке 15 процентов. Формула расчета налога с доходов, которые превысили 5 млн. руб.:
Сумма НДФЛ нарастающим итогом = 650 тыс. руб. + 15% × (Совокупность налоговых баз резидента или совокупность доходов нерезидента – 5 млн. руб.).
Если налогоплательщик получает доходы от нескольких налоговых агентов, причем каждая из сумм не превышает 5 млн. рублей, то налоговый орган по окончании года самостоятельно произведет расчет НДФЛ с совокупной суммы, превышающей 5 млн. рублей. На основании него физическому лицу будет направлено налоговое уведомление.
При этом нужно помнить, что ООО и ИП являются налоговыми агентами, если они взяли в займ у займодавца-физического лица.
Это значит, что инвестор может от должника получить сумму процентов, уменьшенную на 13% за счет удержания части НДФЛ.2. ИП обычно применяют специальный налоговый режим – упрощенная система налогообложения, сокращенно УСН. Тогда предприниматель платит только один налог с доходов.
Причем тут есть два варианта: «Доходы» со ставкой 6% от суммы всей выручки ИП и «Доходы-минус-Расходы» со ставкой 15% от полученной разницы доходов и затрат.
Обратите внимание, что некоторые регионы своим решением могут уменьшить ставки данных налогов для ИП, зарегистрированных и ведущих свою деятельность в данном регионе. Перечни данных регионов и ставок налогов есть в открытом доступе. Например здесь:
https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=41&documentId=250044Лимит по годовой выручке, чтобы можно было применять УСН составляет 150 млн. руб. С 1 января 2021 года налогоплательщики, чьи доходы превысили 150 млн. руб., но не превысили 200 млн. руб., и (или) численность работников превысила 100 человек, но не превысила 130 работников, не утрачивают право на применение УСН, а уплачивают налог по повышенным ставкам: 8% для объекта «Доходы»; 20% для объекта «Доходы, уменьшенные на величину расходов». Если заработать больше 200 млн. руб., то ИП теряет право на УСН.
3. Самозанятый – плательщик налога на профессиональный доход (НПД) в соответствии с 422-ФЗ. Доход облагается налогом по ставке 4% от суммы, полученной от физических лиц, и 6% от суммы, полученной от ИП.
Доход не должен превышать 2,4 млн. руб. в год.
Ситуация с возможностью займодавцам-физлицам платить налог по ставке НПД на текущий момент неоднозначная.
С одной стороны, в соответствии с письмом Минфина №03-11-11/12012 от 25.02.2019 г. положения 422-ФЗ не предусматривают запрета на применение специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» физическими лицами, получающими процентный доход по договорам займа.
Продолжение следует…
