На этой неделе ставка 30-летней ипотеки в США в моменте превышала 7%. Те, кто в начале года брал ипотеку под фиксированные 2%, сейчас в шоколаде. Это преамбула.
А этот график намекает, где могут возникнуть сложности с рынком недвижимости, если длинные ставки продолжат расти. Тут показано по странам, какую долю в рынке ипотеки занимают кредиты под фиксированную и плавающую ставку. Плавающая- значит некий бенчмарк плюс спред. Например, в Европе может быть Euribor+2%.
Пока Euribor был нулевой или отрицательный, тут тоже все было хорошо. Но теперь и он в положительной зоне, а, следовательно, выплаты по ипотеке с плавающей ставкой растут. Если они в какой-то момент станут неподъёмными для кошелька домохозяйства, на рынке недвижимости могут возникнуть проблемы. Для фиксированной ставки такой проблемы нет, так как ежемесячная выплата не меняется.
Зелёный столбец- это как раз доля плавающей ипотеки в общем объёме по странам. Судя по графику, под риском Австралия, Корея, Ирландия и Испания.
Про первые три рынка ничего сказать не могу.
Что касается Испании, тут в каждом регионе свои особенности, как по спросу, так и по налогам. Из того, что я своими глазами вижу на Коста-дель-Соль (а это одна из самых дорогих по средней цене зон в стране), тут кризисом (пока?) не пахнет. Наоборот, идёт масштабное строительство на новых участках, цены на первичке растут (на вторичке тоже, но не так сильно, что делает ее, на мой взгляд, привлекательнее).
Отдельная тема- это аренда. Такого спроса я не припомню с 2012 года. Приехало много обеспеченных людей с детьми, не только из бывших советских республик, но, в том числе, из богатых скандинавских стран, Великобритании, Германии, даже США. Детям нужно учиться, как правило, в частных школах. Поэтому более-менее приличные квартиры рядом со школами или в пределах 10-15 минут на машине разлетаются как пирожки.
Если до ковида хорошей доходностью от аренды (после коммуналки и налогов) я бы считал 3% годовых в евро чистыми, то сейчас не особо напрягаясь можно рассчитывать и на 5-6%. Это учитывая, что цена покупки тоже не стояла на месте, а подросла минимум на 10-15% по сравнению с доковидным временем. А если «напрячься» (решать бытовые вопросы с арендаторами не через агенства, а самостоятельно, летом сдавать туристам на краткосрок), то и того больше.
Нужно учитывать, что я не специалист по рынку недвижимости, и все эти рассуждения и наблюдения сугубо субъективны. Будет даже интересно своими глазами понаблюдать, какие факторы в итоге перевесят- теоретические или практические.
А этот график намекает, где могут возникнуть сложности с рынком недвижимости, если длинные ставки продолжат расти. Тут показано по странам, какую долю в рынке ипотеки занимают кредиты под фиксированную и плавающую ставку. Плавающая- значит некий бенчмарк плюс спред. Например, в Европе может быть Euribor+2%.
Пока Euribor был нулевой или отрицательный, тут тоже все было хорошо. Но теперь и он в положительной зоне, а, следовательно, выплаты по ипотеке с плавающей ставкой растут. Если они в какой-то момент станут неподъёмными для кошелька домохозяйства, на рынке недвижимости могут возникнуть проблемы. Для фиксированной ставки такой проблемы нет, так как ежемесячная выплата не меняется.
Зелёный столбец- это как раз доля плавающей ипотеки в общем объёме по странам. Судя по графику, под риском Австралия, Корея, Ирландия и Испания.
Про первые три рынка ничего сказать не могу.
Что касается Испании, тут в каждом регионе свои особенности, как по спросу, так и по налогам. Из того, что я своими глазами вижу на Коста-дель-Соль (а это одна из самых дорогих по средней цене зон в стране), тут кризисом (пока?) не пахнет. Наоборот, идёт масштабное строительство на новых участках, цены на первичке растут (на вторичке тоже, но не так сильно, что делает ее, на мой взгляд, привлекательнее).
Отдельная тема- это аренда. Такого спроса я не припомню с 2012 года. Приехало много обеспеченных людей с детьми, не только из бывших советских республик, но, в том числе, из богатых скандинавских стран, Великобритании, Германии, даже США. Детям нужно учиться, как правило, в частных школах. Поэтому более-менее приличные квартиры рядом со школами или в пределах 10-15 минут на машине разлетаются как пирожки.
Если до ковида хорошей доходностью от аренды (после коммуналки и налогов) я бы считал 3% годовых в евро чистыми, то сейчас не особо напрягаясь можно рассчитывать и на 5-6%. Это учитывая, что цена покупки тоже не стояла на месте, а подросла минимум на 10-15% по сравнению с доковидным временем. А если «напрячься» (решать бытовые вопросы с арендаторами не через агенства, а самостоятельно, летом сдавать туристам на краткосрок), то и того больше.
Нужно учитывать, что я не специалист по рынку недвижимости, и все эти рассуждения и наблюдения сугубо субъективны. Будет даже интересно своими глазами понаблюдать, какие факторы в итоге перевесят- теоретические или практические.