Как я вижу рынок коммерческой недвижимости в Москве и МО В рынке недвижимости в Москве я с 2005 года, как раз
после прочтения книги "Богатый папа, бедный папа" я решил, что пора создавать капитал в недвижимости.
И с тех самых пор я в ней по самые уши. Но сегодня не про мою история. Сегодня про текущую ситуацию.
Сейчас я бы разделил рынок коммерческой недвижимости на 3 категории:1) Офисная недвижимость в бизнес центрах
2) Помещения под ритейл, отдельные помещения 45-450м2
3) И помещения под самозанятых, комнаты по 15-20м2
Стратегий в недвижимости очень много, но я активничаю в 2х:1) Покупка для сдачи в аренду. Тут все просто. Купил помещение, нашел арендатора, сделали ремонт и получаешь каждый месяц доход.
Доходность до налогов 10-12%. У меня порядка 30 разных помещений в этой стратегии. Статистика на сегодня такая.
2) Вторая стратегия спекулятивная. Покупается объект в хорошей локации. Часто со скидкой (есть варианты). Находится хороший сетевой арендатор, подписывается договор
на 10-15 лет с индексацией. Дальше объект уже продается как
готовый арендный бизнес, коротко
ГАБ.
Цикл сделки около года. В этом году закрыл 2 сделки, доходность получилась
33% и
35% годовых. В 8 объектах все еще нахожусь. Они все на разной стадии. Где-то еще дом строится, в нескольких идеи арендатора, где-то стоит в продаже с уже найденным арендатором.
‼️В этой стратегии очень
важно правильно выбрать локацию. Как правильно выбрать ГАБ я рассказывал в
этом постеКакая стратегию лучше для меня? Тут выбрать сложно. Одна стратегия работает на пассивный доход, другая на капитализацию. И самое главное, что стратегия с пассивным доходом "кормит" активную. Я люблю циклить стратегии. Управляешь сверху😉
Какой порог входа? Тут все оооочень по разному. Из моих крайних сделок самое доступное помещение стоило 14,5 млн. руб. но таких цен уже думаю нет. Забирал на скидках летом у ПИКа. С 20 млн. уже можно найти помещение 45-50м2. Но тут такой момент, что помещение 50м2 серьезным сетевым арендаторам не всем подходит. Самое ходовое это 150-250м2. Но ценник там уже под 70-100 млн.🤷♂️
📝Надеюсь я немного раскрыл вам вопрос, как можно зарабатывать на недвижимости. Но какой бы вы вариант не выбрали я считаю, что
коммерческая недвижимость хорошо закрывает задачи рублевого пассивного дохода. Но не стоит забывать и о валютной диверсификации. Но это уже материал для другого поста. Если было полезно👍🤝
—
Больше постов про стратегии в недвижимости #недвижимость