Инвестиции в Недвижимость

Назло арендодателю «отморожу уши».

Мы не устаем удивляться сильным «перекосам» в операционной деятельности известных сетей.
Сегодня хотим рассказать о «Вайлдберрис».

Вернее, об их политике против индексации арендной платы.
Мы заметили эту новую парадигму в конце прошлого года.

Раньше у них был более взвешенный подход, и в ряде объектов мы проиндексировали арендную плату.

Но не сейчас.
Они действительно съезжают с большинства помещений, где им пытаются поднять арендную плату.

Дело доходит до абсурда:
«Вайлдберрис» готовы открываться в соседних помещениях и согласовывают более дорогую арендную плату, но не индексируют в арендуемых помещениях.

Странная позиция, с которой приходится работать.

Об искусстве названий.
2 часть.
Панове.

Никого не удивила переориентация корчмы «Тарас Бульба» .
С ресторана украинской кухни на ресторан славянской кухни.

Однако с засилием панов в названиях пока никто не борется😂.

«Пан круассан»,
«Пан запекан»,
«ПаПан»,
«Пан чемодан»,
«Пан пицца».
Это все сети, которые сейчас активно открывают новые заведения.

Невзирая на не вполне дружелюбное отношение стран, откуда пришло это обращение.

Об искусстве названий.
1 часть.
…И точка.

«Нагромождение слов вместо короткого четкого названия».
«Ужасное; и с литературной, и с маркетинговой точки зрения»
«Абсолютно дебильное».
Это все высказывания известных людей о названии «Вкусно и точка».

Действительно, в 2022 году казалось, что оно было придумано на «скорую руку» в условиях жесткого временного цейтнота.

Но, как обычно, большое видится на расстоянии 🧐.
Как бы ни было странно это писать🙃.
Сейчас мы видим огромное количество модификаций этого названия.
«Шашлык и точка»,
«Кофе и точка»,
«Шаурма и точка»,
«Пиво и точка»,
«Табак и точка» и т.д.

Получается, что у чего-то ( мягко говоря) не очень удачного нашлось множество последователей.

«Бристоль» -
«Все страньше и страньше.
Все чудесатее и чудесатее».

У «Бристоля» похоже наступило «время собирать камни».

За взрывным развитием прошлого года ( открывались всюду и за любые деньги) последовала остановка 🚧.
Сейчас начали просить снизить арендную нагрузку 📉 по «минусовым» магазинам‼️

Кстати подобный путь в прошлых годах проходили «Вайлдберрис» и «Озон».
Мы надеялись, что в отличие от маркетплейсов «Бристоль» справится с резко увеличившимся количеством магазинов.

Но нет…🤷🏻‍♂️
Погоня за «Красным и Белым» и амбициозные планы руководства слишком измотали эту сеть.
Не удивимся , если в ближайшем будущем закроют особо убыточные магазины❌.

Что с ними раньше случалось крайне редко.

Подвалы Москвы как торговые помещения.

В последние годы наметился явный тренд на создание комфортной среды для жителей.
То есть всей необходимой инфраструктуры в шаговой доступности.
Зачастую в старых районах Москвы ( с минимальным числом новостроек) нет достаточного количества коммерческой недвижимости, чтобы вместить всех желающих арендаторов.
ПВЗ, алкомаркеты , магазины «Вкусвилл» готовы в некоторых районах открываться через дом.
Причем для них это экономически обоснованно.
Вот тут и приходят на помощь подвалы или цоколи.
До недавних пор не востребованные.
Сейчас сдаются в аренду достаточно быстро.
Более доступные по арендной плате и зачастую не имеющие конкуренции на районе.
Отлично подходят для непритязательных арендаторов.

Позитивные новости.

Очень приятно, когда проверенный арендатор или известный бренд решает развиваться в новом сегменте.
По ряду причин это не всегда превращается в крупную сеть, но про это интересно читать.

1️⃣ «Лента» планирует начать развивать свою собственную сеть алкомаркетов под названием «Вингараж».
У них не получилось купить сеть «Градусы».
Поэтому решили вторгнуться на территорию «Винлаба».
Прогнозируют похожие магазины , но с добавлением продуктов.

2️⃣ «Вкусвилл» решил развивать собственную сеть пиццерий.
Проект назвали «Rимляне».
Судя по названию, продавать будут римскую пиццу.

Появляется угроза лидерству «Додо» ?
Или «заткнут за пояс» «Зотман» ( тоже специализируется на римской пицце)?

3️⃣ «Балтика» может открыть собственную сеть магазинов.
По продаже бутылочного, разливного пива и сопутствующей продукции.

Тоже весьма интересное начинание.
Правда, слухи об этом ходят уже давно.

✅ В завершение скажем, что к нам пока не обращались менеджеры вышеописанных компаний по поводу подбора помещений 😎.

Подождём …

Интересный случай из практики.

Мы не раз описывали, что занимаемся конструированием и последующей продажей ГАБов.
1️⃣ В основном стараемся покупать помещения, куда заранее согласовываем сетевого арендатора.
2️⃣ Приобретаем и просто недооцененные помещения ( без понимания, кому будем сдавать), а потом улучшаем их и сдаём в аренду.

Интересно, что помещения из 2 группы продаются в итоге с большей выгодой💰.

Свежий пример из недавней практики:
В конце 2022 года в одном из классифайдов мы нашли помещение 87 кв.м. на 1 этаже.
Продавалось оно за 12,5 млн.руб ( в итоге сторговались за 12).
Было «ужасной»комнатной планировки.
Но обладало неожиданным преимуществом: располагалось в старом районе, где примерно на 8 девятиэтажек приходилось одно нежилое помещение.
Совсем не удивительно, что «Вайлдберрис» эта локация была интересна для открытия ПВЗ.
Купив помещение, мы предложили им его арендовать за 210 тысяч рублей и получили согласие.
Однако в процессе согласования и прорисовки дизайн-проекта они полностью остановили развитие❌
Мы продолжили сдавать дальше..
Появлялись разные потенциальные арендаторы, но больше 2000 руб за кв.м. никто платить не хотел.
В итоге приняли решение сдать половину помещения «Озону» за 120 000 руб.
А к концу 2023 года «Вайлдберрис»возобновили развитие и начали обрывать телефон.
Но половины помещения им было мало.
Выгнать «Озон» было тоже не правильно.
В итоге выход был найден : уменьшили «Озон» и сделали проем в капитальной стене ( со всеми усилениями)
Арендная плата получилась 250 тысяч.

✅ Продан ГАБ был за 24 млн.руб. 💰💰💰
За 13 месяцев.

Алкомаркеты тоже съезжают.

Если вы сдали свое помещение федеральной сети алкомаркетов, это не значит, что вы закрыли вопрос с подбором арендаторов на многие годы вперед.
К сожалению, они тоже съезжают.

1️⃣ «Ароматный мир» по адресу: г. Москва , Ленинский проспект, д.72/2 работал около 7 лет на одном месте.
Теперь переезжает в соседнее помещение.
Официальная информация - в связи с расширением.
На наш взгляд, потому что рядом открылось «Инвитро» с медицинской лицензией.

2️⃣ «Винлаб» по адресу: г. Москва, ул. Люблинская, д.113 тоже закрывается.
Даже не переезжает.
Магазин за 2 года не вышел на плановые показатели и не выдержал конкуренции с соседствующими алкомаркетами.
Руководство решило больше не увеличивать убыток, а закрыться.

Теперь закрываем цикл пессимистичных статей и переходим к жизнеутверждающим.

Холодная зима 2024-го года.
Продолжение.

2️⃣ Медицинские анализы.

Заставил тревожиться за себя «Гемотест».
Они закрыли первую за пару лет медицинскую лабораторию.
По адресу: г. Москва, ул. Душинская, д.16.
Закрыла именно головная организация ( не франшизеры).
Несколько лет просили скидку, а сейчас приняли решение закончить работу по этому адресу.

❓Что это❓
➖Первая ласточка закрытий ( черный лебедь) или ничего не значащий эпизод ❓
Скоро узнаем.

Также закрылся «Лабквест» по адресу:
Г. Москва, ул. Совхозная, д.39.
Люблино - густонаселённый район, но две медицинские лаборатории в одном доме для него слишком много.
По этому адресу остались работать «Хеликс».

Холодная зима 2024-го года.

В начале года арендаторы часто съезжают с «насиженных» мест.
А новые напротив не так активны в подборе локаций.
Не исключением стала и эта зима, запомнившаяся экстремальными морозами в центральных регионах.
Мы сделаем обзор по съехавшим арендаторам из разных областей:

1️⃣ Букмекерские конторы.
Продолжается закрытие пунктов приема ставок ( ППС) у крупных БК.
Так «Фонбет» закрылся в Москве по 2 адресам:
✅ г. Москва, Строгинский бульвар, д.9 ( проработал около 8 лет)
✅ г. Москва, Рязанский проспект, д.46, корп.1 ( проработал около 7 лет).
«Лига ставок» - тоже 2 адреса:
✅ рп Монино, ул. Железнодорожная, д.35, к.2
✅ г. Москва, Славянский бульвар, д.5, корп.1, стр.3
Проработали около 5 лет.
«Бет бум»- минимум 1 клуб:
✅ г. Красногорск, Железнодорожный пер., д.7.

У первых двух БК происходит отток клиентов в онлайн, мы уже писали об этом процессе.
Вследствие этого и закрываются оффлайн-клубы.
В «Бет бум» решили слегка «покошмарить» франшизеров и отключили некоторых.
С этим связано закрытие клуба в Красногорске.

Продолжение следует…

Замедление развития.

Мы стараемся отслеживать все тенденции рынка коммерческой недвижимости и честно писать о них.
Надеемся, что этим выгодно отличаемся от «проповедников успешного успеха».

Поэтому фиксируем негативные новости:
1️⃣ «Бристоль» замедляет открытие новых магазинов.
Точнее сказать, новые локации сейчас почти не согласовывают.
Похоже, что дело в завышенных арендных ставках относительно магазинов «Красное и Белое».
Сейчас будут менять структуру согласований и усложнять процесс.
Наверно руководство «Бристоля» думает, что до конца года далеко, можно и поэкспериментировать…

2️⃣ «Вайлдберрис» тоже сильно затормозили согласование новых локаций.
Перед Новым годом брали почти все помещения подряд.
Сейчас арендуют очень выборочно.
Похожая тенденция у них была и год назад.
Потом была приостановка развития, а в конце года «фестиваль открытий новых ПВЗ».

Посмотрим, как будет в этом году.

Неординарный подход.

В процессе работы иногда сталкиваешься с интересными людьми.
С нетривиальными взглядами на использование коммерческой недвижимости.
В частности недавно познакомились с предпринимателем ( бывшим строителем), который подбирает себе для покупки новые помещения.
Причем вопреки распространенному мнению подбирает он отдельно стоящие здания (ОСЗ), а не коммерческие помещения на 1 этажах жилых домов.

Его техническое задание для покупки - одноэтажные здания с земельными участками в собственности в хорошо проходимых местах.
Перед сделкой он уточняет в местной администрации ( подбор осуществляется в городах Московской области) возможность надстроить 1 или 2 этажа.
Объясняет , что 100 кв.м. на 1 этаже жилого дома никак не увеличишь ( хотя он забывает про антресоли), а здание можно надстроить и получить с небольшими вложениями увеличенный арендный поток.

Интересный подход, но безусловно не для каждого.
Ведь реконструкция здания- это не только стройка, но и правильное оформление всех бумаг.

Пертурбация общепита на Павелецкой.

За последний месяц в районе Павелецкой произошли интересные события, которые навсегда поменяют вид с садового кольца для автомобилистов.
Живущим и работающим в том районе возможно тоже придется менять свои привычки.

1️⃣ Ресторан «Урюк» на ул. Валовой, д.3 проработал около 14 лет‼️.
В январе этого года закончили свою работу , продолжив эпидемию закрытия «Урюков»❌
Напомним, ранее эти рестораны закрылись на проспекте Вернадского и Ленинском проспекте.
В сети осталось всего 12 филиалов.
Посмотрим, что будет с ней дальше.

А по этому адресу планируется открытие ирландского паба «Buddy McDaniel».
По крайней мере на «Авито» продаётся здание по этому адресу с вышеупомянутым пабом (но интерьерами Урюка).
Всего за 220 млн.руб 💰💰💰.

2️⃣ На Шлюзовой набережной, д.2/1 пивной ресторан «Paulaner» работал с 2013 года ( около 11 лет), но тоже закрывается, потому что здание планируют снести 🏗️.
По слухам ресторан переезжает в район Курской.

На этом месте ждём новый ЖК «Монблан» от ГК «Галс-девелопмент».

«Самокат» становится алкомаркетом ⁉️

⚡️ «Самокат» приступил к подборам помещений с возможностью получения алкогольной лицензии.⚡️

Алко- «Самокаты» планируют открывать в местах с хорошей проходимостью в новых ЖК.
Рассматривают площадь от 120 кв.м.
Пока в Москве и ближайшем Подмосковье.

Любопытное начинание от одного из лидеров в доставке продуктов.

Власти будут регулировать открытие ПВЗ ⁉️

Беда пришла, откуда не ждали🤦🏻.

В Совете Федерации подготовили законопроект, призванный ограничить открытие новых ПВЗ маркетплейсов с долей рынка более 25%.
Аналогичные ограничения действуют в отношении продуктовых сетей.
В частности в прошлом году от них очень страдал «Чижик».
Который не мог открываться в некоторых регионах.

Если закон будет принят, то «Вайлдберис» и «Озон» не смогут открывать новые ПВЗ❌

А многие собственники уже считают их любимыми арендаторами 💔.

Мы связались с представителями этих маркетплейсов и узнали, что пока бояться нечего.

Они продолжают развиваться - открывают новые ПВЗ в локациях, где это необходимо.

Никакой горячки ( успеть открыть побольше новых ПВЗ до введения ограничений) нет, как и страха перед грядущими изменениями.

Понаблюдаем 😎.

ЖК «Скандинавский».
Продолжение.

❇️ Сетевые арендаторы.
🍞 Магазины продуктов.
«Дикси»,
«Пятерочка»,
«Вкусвилл».

🥂 Алкомаркеты.
«Винлаб»,
«Красное и белое».

📦 ПВЗ.
«Вайлдберрис»- 2 ПВЗ,
«Озон»- 2 ПВЗ,
«Яндекс маркет».

🍽️ Общепит.
«Буханка».

💊 Аптеки.
«Горздрав».

🆘 Кого не хватает.
«Ароматный мир», «Бристоль», «Апрель», «Ермолино», медицинские анализы.

😎 Интересные предложения.
Есть несколько интересных предложений по покупке, как от застройщика, так и от частников.
Сетевые арендаторы, которых не хватает, обязательно ( рано или поздно) откроются в этом ЖК.
Но цены достаточно высокие, для спекулянтов не так много возможностей.


✅ Выводы.
Хороший ЖК, который будет развиваться.
Планируют в ближайшее время сдать 2 новых дома.
Цены тоже должны расти.