Чтобы распродать весь портфель до целевого уровня 75%, нужно продать 53 млн квадратов, из них 21.3 млн за июль 26 - декабрь 27. И желательно создать запас для объектов Т+2
Эмпирически мы видим, что рынок в среднем легко переваривает 600-650 тысяч сделок ДДУ в год. Это 25-30 млн квадратов, смотря как считать (толкаемся от средней площади 50 квадратов, как на ЕИСЖС)
То есть весь портфель можно распродать за 2 года, при среднем сроке строительства 2.5 (хотя сейчас уже скорее 3)
В 2025 году ДОМ.РФ оценивал продажи в 25 млн квадратов, что происходило в достаточно тяжелых рыночных условиях
За 6 месяцев 2026 было продано 10.8 млн квадратов (на 6% выше, чем в 2025)
Продать в остаток года еще 14 и повторить результат прошлого года вполне реалистично, но у нас выбывает часть спроса семей с одним ребенком - им нужно искать более высокий первоначальный взнос (накопления или продажа старого жилья на вторичке), то есть они уходят вправо
Мы еще вернемся к оценке спроса, но отрасль вполне держит снижение спроса на 20% только в ДДУ, а из этого анализа еще исключены продажи в готовом жилье по ДКП, которые составляют еще, скажем 10-15% от ежегодных ДДУ (тут очень грубая оценка на глаз)
Так что мы тут оптимистичны в части строящегося портфеля - он будет продан
(но это слабый предиктор финансового результата застройщика и финансирующего банка)
Однако сокращение сделок сегодня неизбежно повлияет на уровень запусков через 3-4 года
Отрасль и так не успевает строить по плану, а сокращение количества сделок не позволит перекладывать растущие предельные издержки в цены, так что пока аккуратно скажем, что ждем сокращение вводов в 2027-2028 годах до 35 млн квадратов относительно среднего уровня 38-39, что не позволяет долгосрочно рассчитывать на значимое замедление роста цен
2/2
@unexpectedvalue
Эмпирически мы видим, что рынок в среднем легко переваривает 600-650 тысяч сделок ДДУ в год. Это 25-30 млн квадратов, смотря как считать (толкаемся от средней площади 50 квадратов, как на ЕИСЖС)
То есть весь портфель можно распродать за 2 года, при среднем сроке строительства 2.5 (хотя сейчас уже скорее 3)
В 2025 году ДОМ.РФ оценивал продажи в 25 млн квадратов, что происходило в достаточно тяжелых рыночных условиях
За 6 месяцев 2026 было продано 10.8 млн квадратов (на 6% выше, чем в 2025)
Продать в остаток года еще 14 и повторить результат прошлого года вполне реалистично, но у нас выбывает часть спроса семей с одним ребенком - им нужно искать более высокий первоначальный взнос (накопления или продажа старого жилья на вторичке), то есть они уходят вправо
Мы еще вернемся к оценке спроса, но отрасль вполне держит снижение спроса на 20% только в ДДУ, а из этого анализа еще исключены продажи в готовом жилье по ДКП, которые составляют еще, скажем 10-15% от ежегодных ДДУ (тут очень грубая оценка на глаз)
Так что мы тут оптимистичны в части строящегося портфеля - он будет продан
(но это слабый предиктор финансового результата застройщика и финансирующего банка)
Однако сокращение сделок сегодня неизбежно повлияет на уровень запусков через 3-4 года
Отрасль и так не успевает строить по плану, а сокращение количества сделок не позволит перекладывать растущие предельные издержки в цены, так что пока аккуратно скажем, что ждем сокращение вводов в 2027-2028 годах до 35 млн квадратов относительно среднего уровня 38-39, что не позволяет долгосрочно рассчитывать на значимое замедление роста цен
2/2
@unexpectedvalue