advokatsha семейный юрист

Как квартиру продали после смерти продавца
#история_из_судебной_практики

В марте 2016 года Виктор заключил договор купли-продажи своей квартиры, а через 2 недели умер.
Но за год до этих событий он выдал доверенность на регистрацию сделок по купле-продаже его имущества некоему Сергею.
На основании это доверенности Сергей и покупатель квартиры подали документы на регистрацию сделки в Росреестр в мае 2016 года. Вопросов не возникло, право собственности на недвижимость перешло к покупателю.

Через несколько месяцев покупатель взял в долг у своего знакомого крупную денежную сумму под залог данной квартиры. Долг не вернул и по решению суда с него была взыскана сумма долга. Для исполнения взыскания квартира была выставлена на публичные торги.
В 2019 году победителем торгов стал некий Роман, который заплатил за квартиру несколько миллионов рублей и обратился в Росреестр за регистрацией права собственности, но получил отказ, т.к. у Росрееста возникли сомнения в действительности первоначального договора купли-продажи, который был заключен Виктором перед смертью и зарегистрирован после его смерти.

Спустя некоторое время после отказа в суд обратилась администрация города и просила признать недействительной регистрацию договора купли-продажи, произведеную после смерти продавца; признать квартиру выморочным имуществом и истребовать ее из чужого незаконного владения.
Иск был мотивирован тем, что после смерти продавца выданная им доверенность прекратила свое действие, а недвижимость выбыла из собственности умершего Виктора помимо его воли.
Суд согласился с этими доводами и признал сделку купли-продажи квартиры ничтожной.

Верховный суд, куда подал жалобу добросовестный покупатель-победитель торгов Роман, судебные акты отменил и указал, что заключение договора купли-продажи и его последующая регистрация-это разные действия с отношении одного объекта имущества.
Проще говоря, договор-это сделка, а его государственная регистрация-это правовые последствия сделки.
Воля умершего продавца была выражена в договоре купли-продажи, квартира фактически им продана, деньги получены. Доказательств обратного в деле не представлено.
Значит сделка состоялась, а ее последующая регистрация не может влиять на действительность договора.

Таким образом, действия Романа по приобретению квартиры с торгов являлись основанием для признания за ним права собственности на жилье.

На этом – далеко не все

Следующий этап это 👇🏻

✅ Подготовка искового заявления либо отзыва на иск (зависит от ситуации)

В начале я всегда просматриваю судебную практику по аналогичным спорам на предмет изменений (правоприменительная практика это живой организм и она регулярно изменяется).

Нельзя сразу же перейти к подготовке документа ☝🏻
Сначала – анализ, изучение доказательств и судебной практики.

И только потом подготовка иска и суд.

Ну, а дальше – «боевые действия» и заседания 😁

До конца года есть возможность попасть ко мне на ведение вашего дела в суде – ставьте + в комментариях, и я вышлю все подробности и условия ✔️

За годы в профессии я точно убедилась, что юриспруденцией нужно гореть, чтобы в ней работать

Например, ведение дела в суде – это очень длительный процесс, который занимает месяцы, а то и годы работы.

Расскажу сегодня подробнее о том из чего состоит ведение дела в суде:

✅ Встреча с клиентом

На первой встрече я получаю общую информацию о правовой проблеме. Узнаю:

• как видит ситуацию мой клиент
• к каким результатам он хочет прийти в процессе ведения дела

На этой встрече мы выстраиваем картину чего именно мы планируем добиться в суде.

✅ Анализ документов

Самая кропотливая часть работы.

Я изучаю документы, полученные от клиента, которые можно использовать в суде (договоры, акты приема-передачи, счета, переписку и т.д.), анализирую нюансы, которые в них отображены. Часто прошу предоставить дополнительные документы, которые помогут в споре.

В идеале, в процессе изучения документов иметь связь с клиентом или его компетентным сотрудником, чтобы сразу уточнять неясности.

Ещё, конечно же, смотрю практику применения законодательства, поскольку законы меняются практически еженедельно

Почему нельзя купить первую попавшуюся квартиру?

Количество рисков, которые могут вас поджидать, просто зашкаливает 😅 Но обо всем по порядку.

Что обязательно нужно сделать перед покупкой квартиры:

👉🏻 выписка из из ЕГРН

Она нужно для того, чтобы вы получили информацию о собственнике квартиры. Поскольку, вы можете попасться на залог и запрет на сделки.

👉🏻 действительный паспорт

Поддельный паспорт – не такая уж редкость в мошеннической схеме. Лучше убедиться в подлинности паспорта для своей же безопасности 👌🏻

👉🏻 долги продавца

Проверить долги можно по базе судебных приставов.

👉🏻 судебные споры

Я рекомендую выяснить наверняка участвовал ли когда-либо в судебных спорах тот объект, который вы собираетесь приобретать.

👉🏻 доверенность

Если при покупке объекта продавец действует через доверенность, я рекомендую посмотреть на сайте нотариальной палаты ее действительность

Лучше сто раз перестраховаться, чем один раз попасть в неприятное положение 😊

Эти товары можно вернуть магазин

Что говорит закон: покупатель имеет право на обмен непродовольственных товаров в течение 14 дней с момента покупки

Какой товар можно вернуть:

✅ у вещи сохранен первоначальный вид – его ранее не использовали, все бирки на месте
✅ у покупателя сохранен чек, подтверждающий оплату

Говоря о чеках 👇🏻

Даже если у покупателя не сохранился чек, сейчас в большинстве магазинов есть собственные базы данных, где можно найти информацию обо всех покупках.

Ряд товаров вернуть в магазин нельзя 🚫

Это:

✅ ювелирные изделия
✅ средства личной гигиены
✅ бытовая химия, косметика, чулочно-носочные изделия и другие
✅ домашние животные
✅ технически сложные товары (телевизор, компьютер, стиральная машина и т.д.)

А у вас были сложности с возвращением товаров обратно в магазин?

#юридическаяграмотность

Доверенность – это письменное полномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Доверенности могут выдавать как взрослые, таким несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет также могут выдавать доверенности.

В одной доверенности можно указать сразу несколько человек как на стороне доверителя, так и на стороне представителя.

Доверенность выдаётся на любой срок, но если срок не обозначен прямо в документе – тогда он составит 1 год.

Доверенность можно легко отменить ✔️

#разбор_ситуации_подписчика

Здравствуйте.
Если квартира приобреталась в браке, то после развода налоговый вычет могут получить оба супруга. Не имеет значения на кого зарегистрировано право собственности и кто фактически оплачивал покупку, развод не является основанием для лишения супругов права на получение имущественной льготы.
Таким образом, после развода оба супруга имеют возможность оформить возврат налога. За получением имущественного вычета каждый из супругов должен обращаться самостоятельно.
Чтобы распределить суммы возвратов на равные части можно написать заявление на распределение вычета.

Если недвижимость приобретена после 1 января 2014 года, оформлена на обоих супругов и стоит более 4 млн.руб., то каждый из супругов может вернуть себе по 260 тыс. руб. В таком случае заявление на распределение вычета не требуется, каждый из супругов подает декларацию 3-НДФЛ и получает возврат от государства.

Каждый из супругов может получить два вида налогового вычета - основной (260 тыс.руб.) и ипотечный (390 тыс.руб.). Если стоимость квартиры менее 2 млн.руб., то необходимо написать заявление о распределении возвратов на равные части. Такое заявление можно написать как до развода, так и после.

Если ваша супруга не работает и не имеет самостоятельного дохода, то передать вам право на использование полагающегося ей основного имущественного вычета она не может.
Законом предусмотрено, что вы получаете свой имущественный вычет, а ваша супруга может получить свой. И передавать ей какие-либо денежные суммы из полученного основного имущественного вычета вы не должны.

В отношении имущественного вычета по ипотеку передать вычет на погашение процентов по займу можно. Для этого вашей супруге необходимо обратиться с соответствующим заявлением в ИФНС. Но только если ранее ваша супруга не получала имущественный вычет на покупку жилья и не использовала его при погашении процентов по кредиту.
И эту сумму (имущественного вычета по ипотеку, который ваша супруга передаст вам) вы можете ей возвратить.

В этом году удалось довести с клиентами до победного результат сразу несколько дел, связанных с разделом общего имущества супругов 🙌🏻

Часто приходится пройти несколько судебных инстанций, долгий сбор доказательств (семейные дела в этом плане очень энергозатратны), но главное – результат. Довольный клиент, которому есть где жить и есть чем обеспечивать своих детей 🙏🏻

Обратиться ко мне за помощью ведения вашего дела в суде можно через + в комментариях 👇🏻
Оставляйте + и я отпишу вам обо всех условиях и стратегии нашей работы ✔️

Что будет, если втайне от супруга продать имущество?

✅ Представим ситуацию: во время брака мужчина тайно продает машину, а полученные деньги сохраняет на своем личном счету.

Ранее парой во время брака также была куплена квартира.
Как будет делиться имущество в случае развода?
При разводе, жена сможет претендовать на получение бОльшей части данной квартиры.

Согласно части 2 статьи 39 Семейного кодекса, суд может отступить от равенства долей, если друглй супруг совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов.

Важно будет доказать факт того, что о продаже машины и получении денег она не знала.

✅ Если же до развода супруг не только продал машину, но еще и потратил все полученные средства на свои нужды – после развода ему придется выплатить бывшей жене компенсацию в размере половины полученных от продажи а/м денежных средств.

👉🏻 Кстати, до внесения изменений в семейное законодательство обманутому супругу пришлось бы оспаривать сделки по продаже машин/квартир, затрагивая при этом интересы покупателей, которые не имели отношения к семейным разборкам.

Еще одна причина следить за изменениями в законодательстве и быть в курсе о своих правах 😊

↘️↘️ При сокрытии имущества фантазии бывших супругов не имеют границ. Самые распространенные виды обмана - оформить имущество на родственников или друзей; фиктивно продать имущество; создать липовые долги.

Эту тему разделю на несколько постов, в каждом из которых буду рассказывать об одном из видов обмана.

Оформление имущества на родственников или друзей.

Это одна из самых частых ситуаций, когда имущество покупается и оформляется на близких и доверенных лиц-родителей или друзей. Объясняется такая необходимость желанием защитить имущество от возможного взыскания кредиторами. На самом же деле это способ скрыть имущество от раздела в случае развода.

Например, доля в ООО оформляется на брата, который формально получает денежные средства (дивиденды) по результатам финансовой деятельности компании и передает их супругу, который реально финансировал приобретение доли в ООО либо фактически контролирует его деятельность.

При разделе совместно нажитого имущества в суде будет практически невозможно доказать, что данные доходы были общесемейными.

Тоже касается и покупки недвижимости.
Для примера: в деле №2-539/2014 суд отказал в признании совместно нажитым имуществом земельных участков, которые были оформлены на свекровь. Бывшая супруга не смогла доказать, что земельные участки были приобретены на денежные средства семьи, т.к. оформлена недвижимость была по каким-то причинам на маму супруга.
Соответственно, имущество разделить не удалось и супруга ничего не смогла получить.