КапиталЪ / Пассивный доход / Блог Антона Гловацкого

@Capital_Glovatskiy Нравится 1

Делюсь свои опытом в инвестициях в недвижимость и не только. Кейсы, реальные истории, прогнозы, рекомендации. Вместе создаем пассивный доход и растим свой КапиталЪ.
@feedback_glovatskiy_bot для обратной связи, вопросов, предложений
Гео и язык канала
Россия, Русский


Написать автору
Гео канала
Россия
Язык канала
Русский
Категория
Бизнес и стартапы
Добавлен в индекс
17.02.2019 19:34
реклама
Каменный лес
Блог о играх, кино и моде
BRANDSHOP
Лучшие кроссовки и одежда в Москве.
Ищешь платёжеспособную аудиторию?
Покупай рекламу на Wow Sale
7 147
подписчиков
~0
охват 1 публикации
~85
дневной охват
N/A
постов в день
N/A
ERR %
8.95
индекс цитирования
Репосты и упоминания канала
536 упоминаний канала
1 упоминаний публикаций
0 репостов
UnCos
Крем
Путь инвестора
Бизнес Арена
Бизнес INSIDE
БИЗНЕС ЛИГА
Схемы заработка
Бизнес и Деньги
Червонец
Halal_Zarabotok
Бизнес Дело
Бизнес Люди
Дороже золота
Halal_Zarabotok
Бизнес Online
Типичный Бизнес
Мир маркетинга
Дороже золота
Червонец
ФинСекрет
Темная Хроника
Не по учебнику
ФинСекрет
За Кадром
Темная Хроника
Код Миллионера
Передайте Путину
Король Бизнеса
Бизнес Люди
Бизнес в кайф
I-Centre
Бизнес-органайзер
Политикан
Энергия денег
Передайте Путину
Санкт-Петербург
DigitaI News 📑
🇮 🇹 🇳 🇪 🇼 🇸
Не по учебнику
Share Sergey
Дороже золота
ChronoLife
Бизнес Online
Правила Бизнеса
Каналы, которые цитирует @Capital_Glovatskiy
Упоминаний и репостов не обнаружено
Последние публикации
Удалённые
С упоминаниями
Репосты
после вчерашнего поста про ипотеку, некоторые усомнились, мол я манипулирую цифрами, что ну никак нельзя получить 300 млн рублей за 25 лет, инвестируя под 20% годовых. В моем расчете, я предлагаю спустя 10 лет вообще перестать откладывать из текущих расходов, снять с себя эту нагрузку и позволить капиталу расти. Рисовать подобные таблички в экселе это хорошее упражнение для постановки жизненных целей и выстраивания стратегий их достижения.

А еще, если вы у себя нарисуете такую табличку и продлите ее дальше, чем на 25, скажем на 30, 40 лет, то тут включится еще пара интересных полезностей.
1. Вам захочется жить вечно)))) Ну или как минимум жить долго, а для этого надеюсь вам захочется вести здоровый образ жизни)
2. Вам захочется передать свои знания и навыки по финансовой грамотности вашим детям, чтобы после вас они продолжили вашу табличку заполнять!
Читать полностью
Мы не берем ипотеку, а снимаем жилье!!!

Реально взять в аренду такую квартиру за 45тр/месяц. Можно даже за 35, но за 45 будет уже большой выбор в разных районах и качественный ремонт.

Теперь посчитаем: мы сразу кладем на инвестиционный счет первоначальный взнос в 2 млн. Далее каждый месяц откладываем туда же разницу между платежом по ипотеке и арендой. 78-45= 33 тр в месяц мы сэкономили. Таким образом инвестируем еще ежегодно 396тр. Для самых валенков мы посчитаем, что доход по нашему инвестиционному счету всего 10% в рублях. Важно соблюдать ДИСЦИПЛИНУ!

Итого, спустя 25 лет мы все также живете на съемной квартире. Но на нашем инвест.счете уже 55 миллионов рублей! А если считать 30 лет, то все 90 миллионов! И это всего при 10% доходности. Очевидно, что в определенный момент, накопив на инвест.счете определенную сумму, можно уже переходить на более доходные инструменты и получать например с коммерческой недвижимости уже 15-20 годовых. А инвестируя под 15%, через 25 лет с теми же вводными данными у вас на счете будет уже 130 млн, а при 20% -- 314млн! Как получать с коммерческой недвижимости 15-20 и более годовых? Об этом мой блог, или еще лучше личные консультации.

В данном примере капитал = знание Х время. Время самый бесценный ресурс в нашей жизни. А вот знание можно приобрести в моменте. И каждое приходящее в вашу жизнь знание может изменить судьбу.

Всего лишь одно решение! Одно правильное решение в правильный момент вашей жизни может разделить вашу судьбу. Или вы взяли ипотеку, или те же самые расходы вы инвестируете, арендуя жилье. Всего одно важное решение приведет вас к разительно разным результатам! Или к пенсии вы имеете бедность, но в собственной коробочке, чья ценность с учетом инфляции составит уже 20-25 млн, или вы свободный во всех смыслах человек с капиталом в 300 млн. Данный капитал позволит иметь ВЕЧНУЮ пенсию в 5 млн рублей/месяц вам и всем будущим поколениям.

Звучит очень пафосно, но безусловно стоит сделать поправку , что с учетом инфляции эти 300 млн уже будут обладать заметно меньшей покупательной способностью через 25 лет. Однако суть идеи я уверен вы все уловили. Можно делать те же инвестиции в долларах, если совсем нет веры в рубль. Если вы молоды, то у вас есть много времени, чтобы создать капитал и чем раньше, тем меньше сил на это потребуется. Если вы уже близки к пенсии, то как минимум передайте эти знания своим детям, вам же будет спокойнее, что они не растранжирят ваше наследство и смогут создать свое. К сожалению у старшего поколения не было такой возможности, в СССР не было понятия инвестиций в принципе. Нас этому нигде не учили. Поэтому ипотека ежегодно бьет рекорды. Чтобы ипотека стала выгодной, она должна быть в районе 3-4%. При нынешнем режиме, нам это только снится.

Я хочу, чтобы вы понимали, ипотека, кредиты, это в целом здравые инструменты. Но чтобы ими пользоваться, надо быть уже богатым. Кредиты это инструмент, который богатых делает богаче, а бедных беднее. Делать деньги чужими деньгами это прекрасно, но только если в этом здравый расчет.
Читать полностью
Ипотека vs Аренда?

Внимание! Эта статья может радикально изменить вашу судьбу!

Один из моих самых первых и самых лучших постов был про сравнение покупки квартиры или коммерческого помещения, если у нас просто в наличии было бы условные 20 млн чтобы купить жилище за живые деньги. Вложения в коммерцию разгромно выиграли против покупки собственной берлоги.

Но что если у нас нет денег, чтобы просто пойти и купить что то сразу? И тут возникает прекрасный инструмент, ИПОТЕКА. Многие грезят о своем жилище, копят на первый взнос, бегают по брокерам, рисуют справки, делают подложные документы, чтобы загнать себя в это рабство на 20-30 лет, то есть по сути на всю сознательную жизнь. Большинство людей созревают до ипотеки к 30-40 годам. Соответственно и берут ее на 20-30 лет, то ест ровно к своим 60 годам таки погасить ипотеку и выйти на радостную пенсию со своим жилищем. Получается, что почти всю свою зрелую жизнь люди посвящают тому, чтобы получить свою бетонную коробочку, в которой можно спокойно помереть. И вот человеку 60 лет, здравствуй пенсия. Средняя пенсия по РФ 14500 рублей!? По сути человек доживает в режиме выживания, зато в своей квартире. А до пенсии опять же режим выживания, потому что ипотека выжимала все соки. Это базовый сценарий большинства. Кто не задумывается, что есть другие сценарии.
Стоит упомянуть еще риск, что если спустя 15 лет исправной оплаты ипотеки, что то случилось и вы больше не сможете ее оплачивать, банк отбирает квартиру и вы остаетесь и без квартиры и без всех денег, что в нее вложены.
В какой то момент ваша семья может стать больше и квартира, взятая в ипотеку уже более не будет устраивать. А как поменять, если платить еще 20 лет? А может все пошло не так и семья распалась, а тащить большую ипотеку еще 20 лет за лишние квадраты или за бывшую супругу?

Предложу иной сценарий. На само деле их много. Просто прямая альтернатива.
Сделаем прямой расчет на примере простейшей квартиры в Москве. Цена 10 млн рублей. Вы можете строить любые пропорции к своему бюджету.

Итак первый взнос 20% это 2млн. Предположим ипотека под реалистичные 11% на 25 лет. Итого ежемесячный платеж 78тр.

продолжение ⬇️⬇️⬇️
Читать полностью
Как получить прирост 25 или даже 34%?

В продолжении прошлого поста, расскажу как такое возможно, и даже больше.
Предположим мы купили очень качественный объект, но его доходность в моменте всего 12% годовых. Если объект очень правильно выбран, то индексацию на нем производить реально ежегодно. Если объект очень удачно расположен и наш арендатор крупная сильная компания, то допускаем, что мы сможем делать стабильную постоянную индексацию. О возможности получить постоянную индексацию даже в слабом месте, делюсь на платных консультациях.

В итоге мы имеем 12% годовых в первый год. При индексации на 7%, на второй год, доходность объекта от аренды составит уже 12.84%. Плюс, стоимость объекта в цене выросла на 7%. На третий год мы провели индексацию еще на 7%, в результате объект от аренды приносит уже 13.74%, и цена самой недвижимости выросла еще на 7%. Если мы смотрим горизонт инвестирования на 15 лет, то средняя доходность на вложенные средства составит 20.1% только от аренды плюс 8.4% от прироста стоимости. Итого при ежегодной индексации на 7%, СРЕДНЯЯ доходность в течение 15 лет составит 28.5%.

А если мы купили объект с доходностью на старте в 18%, и через год перепродали его с доходностью 12%, то на перепродаже мы получим еще дополнительные 50%. Эти 50% размазываются на срок перепродажи. То есть если перепродали спустя 2 года, то это 25% годовых дополнительно с перепродажи.

Возникает дилемма выбора. Реально найти хороший объект в регионе, который приносит 16-18% годовых от аренды в моменте, но почти наверняка его будет очень сложно индексировать, почти невозможно. Или, можно прицельно выбирать объект с меньшей доходностью в моменте, но у которого прекрасные перспективы для долгосрочной стабильной индексации, правда в моменте такой объект будет приносить 12-14% годовых. Такие объекты тоже есть и я могу научить, как их выбирать или подобрать под ваш заказ.

Разница между 12 и 18% вроде кажется не такой уж большой. Но в цифрах в вашем кармане она становится очень заметной. При стоимости объекта в 10 млн, это 100 или 150 тр аренды в месяц. Ощутимо.
Читать полностью
Индексация аренды?

Если вы сами занимались когда либо самостоятельным поиском объекта под арендный бизнес, наверняка вам попадались сайты различных брокеров, а по сути риелторов, которые красиво собирают информацию, предлагают вам проинвестировать деньги в покупку объектов недвижимости или даже доли в них с арендаторами.

При этом в презентациях есть такой пункт как доходность* в процентах годовых. И зачастую там рисуют красивые или даже очень красивые цифры, например 18 или даже 21% готовых доходность. А некоторые умельцы и по 25-30% рисуют. Однако когда звонишь и спрашиваешь про конкретный объект, вдруг выясняется, что при цене 30 млн, аренды всего 300тр, или 12% годовых.

Хорошо, если сразу рядом со словом доходность* стоит «звёздочка». А под сноской можно прочитать, что это «с учетом индексации». Что за зверь такой эта индексация и почему ее априори посчитали?

Индексация есть практически во всех долгосрочных договорах аренды. Обычно это 5-7%. Как правило, фраза в договоре звучит примерно так: «Арендодатель в справе не чаще, чем раз в 12 месяцев, производить в одностороннем порядке увеличение базовой арендной ставки на Х величину, письменно уведомив арендатора за 30 дней». Крупные сети, типа КрасноеиБелое, Магнита последнее время в договорах прописывают, что это увеличение не может превышать официальную инфляцию индекса товаров народного потребления. Последние годы этот индекс находится в районе 3-3.5%! Удивительно, учитывая на сколько реально дорожает ежегодно любая колбаса или сметана.

Что происходит на деле? А на деле в наших текущих реалиях российской «стабильности», про слово индексация можете крепко забыть. Ну не готовы арендаторы к этому в 95% случаев. Или просто их рентабельность не позволяет платить выше аренду, или в ответ на индексацию последуют контрмеры. Внегласно, со стороны арендаторов объявлена настоящая война индексации. Знаю несколько живых примеров, когда в ответ на индексацию арендаторы или съезжали совсем или принимали индексацию, но в ответ в ультимативной форме требовали снижения аренды на 20-30%. Исключения существуют, индексация работает, но для этого надо обладать информацией о рентабельности магазина.

Если индексация не работает, то чем она может быть полезна? Это отличный инструмент для любых переговоров с арендатором. Хотите внести изменения в договор? Пообещайте не делать индексацию ближайшие год-два взамен на нудный пункт в договоре.

Пара моих личных примеров:
А) Я терпеть не могу перевыставлять счета за коммуналку. И попросил арендатора (Бристоль) заключить прямые договора на коммуналку, пообещав не делать индексацию. Согласились. Всем хорошо.
Б) Мой арендатор из Иркутска как то позвонил и говорит, что по договору в мою зону ответственности входит все, что снаружи помещения. А крыльцо совсем пришло в непотребный вид, и пора бы мне заняться его капитальным ремонтом. Плюс по новому распоряжению от мэрии надо построить новый подъем для инвалидов. В результате я сообщил, что я крайне далеко, и крайне не хочу ничем заниматься, и лучше вам самим сделать все как вам надо, а я ближайшие два года не буду индексировать вас.

Как вывод. Не верьте накрученным цифрам с псевдо доходностью от всяких там брокеров. Смотрите только на те цифры, что есть сейчас. А то любят построить красивые 15-летние графики с ежегодной индексацией, где в среднем за 15 лет аренда якобы составит 500тр, а то, что в моменте аренда всего 300, это ерунда. А иногда еще любят посчитать, что если вы провели индексацию на 7%, то и цена недвижимости выросла на 7% от этого, поэтому доходность от инвестиции составит не 12%, а целых 25. Жуть. Нам должно быть интересно то, что здесь и сейчас, а не через 15 лет. Доля правды в этих 25% есть, но моя рекомендация смотреть только на те цифры, что есть в моменте. Лучше купить сразу реальные 15-18% доходности вместо 10-12, и при позитивном раскладе получить 34% прироста капитала вместо 25.
Читать полностью
Нелепые брокеры 3

Что же еще могут предлагать вам брокеры? Покидаюсь немного какахами сегодня)

Например в феврале предлагали здание в каком то маленьком городе в красноярском крае. Здание неплохое. Судя по объявлению от брокера, в здании в арендаторах имеется Пятерочка, Фикс прайс, магазин мебели, аптека, и вет. клиника. Все это на 3200 кв.м. , целиком на первом этаже, и все вместе всего за 17 млн рублей. Написано, что стабильные арендаторы, полная гарантия юридической чистоты, готовый арендный бизнес, официальная продажа от государства, гарантия безопасности сделки.

Что на деле: мебельный салон по договору вместо 90тр аренды платит всего по 30, типа больше платить не в состоянии. Пятерочка уже прислала бумагу о расторжении, и через 15 дней должна закрыться, фикс прайс уехал 6 месяцев назад. В здании капитального ремонта требует кровля. От канализации здание отрезали за долги, отопление от частной котельной с соседнего здания и в зимнее время его стоимость более 300тр в месяц. И как апофеоз всего, так здание стоит на участке принадлежащему третьему лицу, поскольку объект в банкротстве, то долги за аренду земли накопились уже за полтора года. А ежемесячный платеж за землю ни много ни мало а 170тр ежемесячно. Дикая жгучая смесь практически всего самого ужасного, что может случиться с недвижимостью и все на одном объекте. Понятное дело, что часть проблем искусственно создано, чтобы отпугнуть таких левых покупателей, как я. Но вот объективно, кто то из вас хотел бы приобрести такой объект, да еще и в другом городе? Однако брокер, который вам подобное может предложить, будет рассказывать только о плюсах, и общей сумме аренды с текущих и несуществующих арендаторов.
Читать полностью
Понравился прошлый пост? проголосуйте, чтобы я понимал, интересны ли подобные истории?

Также вы мне сильно поможете, если будете свои вопросы, по которым вы хотели бы увидеть статью, присылать в обратную связь.

👍 Интересно - 238
👍👍👍👍👍👍👍👍 99%
👎 Ерунда - 2
👍 1%
👥 240 человек уже проголосовало.
👍 Интересно - 238
👎 Ерунда - 2
начало статьи чуть выше⬆️

Дальше интересней. Спустя несколько месяцев этот лот снова появляется на торгах. Я в изумлении, как так?! Была такая борьба, даже организатор был включен в игру, и вдруг не выкупили получается победители лот, не собрали денег, или не сумели поделить пирог с инвестором, или тупо не нашли инвестора. Я подумал, что вот он мой шанс и сейчас надо хапать, но все же изучить предмет.

И тут бинго! Выясняю, что оказывается, земля, ворота и газонокосилка действительно принадлежат должнику. И на этой земле должник (банкрот) заказал возведение нового склада зап.частей. И склад возвели, однако в этот момент должник свалился в банкротство и успел оплатить только первый аванс на часть материалов по этому ангару. Строители ангар возвели, но с ними не рассчитались, рассчитались только на 25-30% первого взноса за строительство. И поскольку здание не зарегистрировано, по сути является набором стройматериалов. А стройматериалы эти не принадлежат продавцу (нашему банкроту). А принадлежат строителям, которые не разбирают уже построенный ангар в надежде что покупатель земли им доплатит за возведенную конструкцию. Доплатить надо более 30 млн и у строителей есть полный набор документов подтверждающих все это. Если не доплатить, строители просто разбирают ангары и увозят.

Таким образом наш чудо-агент, хотел втянуть некоего инвестора в данную авантюру, сам не собрав даже вполне очевидную информацию по объекту. И скорее всего некий инвестор все таки был, и вероятно потерял задаток в 2.2 млн выиграв предыдущие торги и отказавшись потом выкупать. И за такое предложение такой вот агент еще и 30% от сделки требовал себе.

Будьте осторожны, двадцать раз перепроверьте, прежде чем доверить свой капитал какой то «крутой команде аукционщиков» или неким решалам, которые предлагают под вас сделать какой то объект от города итп. Если у человека нет денег на такие объекты, то почти наверняка нет и опыта.
Читать полностью
Нелепые брокеры 2

Что же еще могут предлагать вам брокеры?

Какое то время назад мне в ватсап прилетает вот такой проект ( см приложение PDF выше⬆️). Один мой знакомый зная, что я инвестирую в коммерческую недвижимость, переслал от своего друга. Мол друг нашел интересную мазу, что я об этом думаю и может быть мне будет интересно проинвестировать самому или найти инвестора помочь.

(здесь рекомендую остановиться и ознакомиться с файлом)

Мне предлагаю купить за 20 млн новый современный склад в толковом месте, на который якобы уже есть арендатор готовый на аренду 860тр!!! Это вау! Я так не умею сам и конечно же хочу такой проект. И земля в собственности, и место неплохое, и ангар отличный, и аренда 200руб за метр в целом реальная.

Но безусловно сразу первое, что просто дико режет глаз это хотелка данного агента. То есть он ни рубля не вкладывает своего, но хочет пожизненно получать 30% с аренды. То есть он нашел мазу, поехал пофоткал, нашел арендатора и хочет теперь за это ежемесячно и пожизненно по 255тр получать, а потом еще и 30% с перепродажи забрать, а это не меньше десяти млн было бы. Губа не дура, наглость не порок, вот девиз этих барыг. Самое удивительное, что это еще не самые большие цифры, которые я вижу в подобных предложениях последнее время. Видел и полный неадекват. Я не понимаю откуда повылезали все эти агенты, но неужели какие то отчаянные инвесторы готовы платить этим выпускникам БизнесМолодости (это было ругательство) за подобную работу и проекты. А ведь если что пойдет вдруг не так, то этих агентов как ветром сдует. Может я слишком хорошо воспитан, но в моей голове такие комиссионные не имеют право на жизнь при любом проекте.

Тут я начинаю размышлять, что проект то ведь отличный, и даже с учетом этих адских комиссий. Все равно остается очень прибыльным, ну а наглеца проломаю до 20% как минимум или если повезет совсем перевоспитаю до 10%. И может мне не стоит упускать такую возможность. Но будучи не в состоянии смириться с такой наглостью, решаю сам поискать где же такую мазу люди «могут забрать за 20 млн». Поиски у меня заняли примерно 15 минут и вот уже передо мной была возможность выкупить эту мазу самостоятельно, не платя ничего наглым агентам. Это был лот с банкротств, грамотно завуалированный и неочевидный, разглядеть и найти его было весьма сложно. По сути этот логистический центр новенький на 4300метров был описан как «скл.зап.ч», да еще и вперемешку с подробным описанием, что в состав лота входят ворота, стеллаж, газонокосилка и прочий хлам. С таким описанием, вполне логично, что все аукционисты, включая меня этот лот изначально пропустили. Поскольку торги были уже на следующий день, я решил сначала отправить задаток, а потом уже делать анализ, чтобы задаток наверняка дошел вовремя. Я тут же кидаю задаток, чтобы самому выкупить это, однако организатор торгов уже был кем то прикормлен и они там с прошлых интервалов уже вели этот лот, перекидывая заявки на более нижние интервалы. В общем игра там уже была решена и я своим появлением только обломал им цену. Мне даже не дали подать заявку, только увидев мой задаток, они решили не рисковать и подвели итоги по прошлой цене, я даже не успел анализом заняться перед подачей заявки. Немного погоревал, но сделал выводы, что складская недвижимость может быть интересна и сильно недооценена.

Продолжение ⬇️⬇️
Читать полностью
Посмотрите предложение и читайте статью ниже.
Attached file
Нелепые брокеры 1.

Хочу целую серию постов посвятить непрофессионализму и нелепости различного рода посредников, которые называют себя по модному Брокерами. Есть брокеры по торгам-аукционам. Есть брокеры по недвижимости. Меня и самого в целом можно назвать этаким брокером, но меня от всех их сильно отличает то, что я практик, я сам делаю сделки, рискую своими деньгами, на своем опыте знаю на что смотреть и как делать анализ. И 98% процентов денег я зарабатываю именно с личных сделок, никому не навязываю своих услуг.

Подавляющее большинство брокеров не имеют своих средств для собственных сделок и как следствие не имеют практического опыта. У них горят глаза, что мимо них проходят крупные сделки, кто то что то покупает-продает и им хочется вклиниться в этот поток, зачастую имея на глазах «розовые очки» относительно объектов.

Например на просторах авито можно встретить объявления, где такие брокеры публикуют текущие лоты с торгов по банкротству или от приставов. При этом в объявлении идет приписка, что «гарантия юридической чистоты, продавцом выступает официальный представитель государства», «проверенный объект», «гарантия всего и вся…». Вот только я вижу, что до половины этих объектов имеют огромные скелеты в шкафу.

Вот например сейчас в ближнем подмосковье , прямо на берегу канала имени Москвы, продаются на торгах штук 100 земельных участков от 8 до 15 соток, под ИЖС. Престижные дома вокруг, удобный подъезд, рядом пляж, рыбалка, обалденный лес, всего 14 км от МКАД. И в 2.5 раза ниже рынка. Почти сказка. Вот почти все брокеры и взяв картинки с яндекса, опубликовали объявления, что за умеренную комиссию дадут вам уникальную возможность приобрести себе дешевый участок в этом райском месте. И никто из них не знает, что совсем рядом с этими участками проходит магистральная газовая труба, и что строить на этой земле что либо запрещено. Можно конечно повестись и купить, и ездить в это чудесное место сажать картошку).

Вывод. Если на вас вышел какой то человек, уверяет что он уже «без году неделя» как провел множество сделок, и предлагает неике уникальные предложение вне рынка. Двадцать раз перепроверьте каждое его слово. И между строк пытайтесь понять его реальный опыт. Ждите новых историй.
Читать полностью
Гендиректор "Магнита" Ольга Наумова ушла из компании

Вчера с таким заголовком вышли почти все новостные ленты. Новость конечно не первого плана, но думаю многие ее замечали. А вот для нас, инвесторов коммерческую недвижимость, новость то весьма актуальная и интересная. Перемены в топ менеджменте среди лидеров рынка это всегда важно, надо держать руку на пульсе и в том числе изучать характеры и манеру управления того ли иного управленца.

Я на своей шкуре прекрасно помню назначение новым управляющим Дикси в 16 или 17 году, когда взяли как антикризисного менеджера какого то португальца, который в считанные месяцы чуть не похоронил эту компанию, которая до сих пор оправиться не может. Спустя 2 месяца после того назначения, неожиданно выручка почти всех магазинов провалилась в 2 и более раза!

Вернувшись к сегодняшней повестке, я знаю, что Наумова пробивала стратегию агрессивной экспансии, открывать множество новых магазинов везде где только можно. Исходя из такой стратегии магнита, мое поведение подстраивалось бы под нее. То есть я мог бы брать больше риска, покупая пустые помещения, и понимая, что почти наверняка, если локация подходит, то как минимум магнит туда запрыгнет.

Теперь в магните остался один главный топ-менеджер который будет определять стратегию развития. Ян Дюннинг. У него иной взгляд на развитие. Он и его команда предлагают крайне избирательно подходить к новым открытиям, а упор делать на трансформацию, обновление и улучшение показателей уже открытых магазинов.

Чтож, с такой стратегией мы тоже можем работать. Но какой надо сделать вывод?

1. За новые локации будет меньше конкуренции, Магнит будет очень избирательно выбирать новые точки, следовательно за новые магазины не будет драки среди ритейлеров, и скорее всего аренда при новых открытиях будет падать. Что уже наблюдается последние года полтора. Тенденция только усилится. Меня изумляет, когда в убитом п.г.т. за старое здание Пятерочка платит аренды под 500тр, а когда я им предлагаю обалденный вариант в новом районе с очень плотной застройкой в крупном городе, мне предлагают всего 300тр аренды, хотя я отчетливо понимаю, что за такую локацию они должны 600-800 платить.

2. Ян Дюннинг предлагает улучшать показатели текущих магазинов. Прекрасно! Значит нам надо покупать текущие магазины магнита! Значит у них будет расти выручка! А если будет расти выручка, то будет и резко, скачкообразно расти аренда! И вероятно это прекрасная возможность именно сейчас зайти в рынок, пока еще при старой выручке магазины недооценены получаются. И можно поймать неплохой прирост стоимости актива и окупаемость раза в полтора лучше текущих показателей.

Если профессионально заниматься недвижимостью, то такие новости нельзя пропускать мимо. Кому то важно куда акции пойдут, кому то что с его невижимостью будет.
Читать полностью
Интересный вариант с торгов

Приветствую. Хочу показать вполне рабочий и весьма стабильный вариант для инвестиций в невысоком бюджете.

Арендатор Магнит, первый этаж. Пригород Саранска (аэропорт рядом, регион развивается). Цена 8.5 млн. Аренда в базе 110тр. Что уже само по себе неплохо, 6.5 лет окупаемости чистыми. Но здесь интерес в том, что я вижу высокую вероятность, что в результате переговоров и обоснования своей позиции аренда станет 120-140 при позитивном сценарии. При негативном у покупателя будем минимум 110, и в ноябре можно будет индексацию провести до 116. И далее индексировать каждый год. В данном случае большой плюс, что аренда изначально скорее заниженная, и благодаря ней, можно купить по заниженной стоимости, а далее наращивать капитализацию объекта.

В этом плане всегда остерегайтесь покупать объекты с завышенной арендой. Возможны много негативных сценариев:
А) арендатор вскоре попросит снижения аренды на 20-50%. Возможно даже сразу после вашей покупки.
Б) арендатор съедет, и на выходе вы получаете постое помещение, которое как коробка стоит в 2-3 раза дешевле, чем вы покупали.
В) в завышенной аренде может скрываться коррупционная составляющая. Этим ранее часто грешили менеджеры в Магните и Дикси. Когда говорили, что мы посадим тебе сюда магазин и платить будем аж 400тысяч, но из них 100 каждый месяц будешь отдавать моей жене… Естественно продавец недвижимости вам об этом умолчит.
Г) определенный уровень аренды арендатор может просто не потянуть рано или поздно. Всегда вызывает настороженность когда за примерно одинаковые локации одна и та же сеть в одном месте платит 100тр, а в соседнем квартале 400тр. Что то я сомневаюсь, что просто собственники помещений настолько разные переговорщики. При одинаковой окупаемости, всегда лучше взять то, что подешевле, там и перспектива индексации реалистична.

Хотя знаю много примеров, когда на рынке выставлены такие помещения с очень сладкой окупаемостью, в районе 5 лет, это не редкость. Не стоит соблазняться. Это риски, а риски должны вырезаться в нашем деле.

Есть реальный интерес к предложенному объекту? Пишите, предложение очень срочное, у торгов есть срок.
Читать полностью
Краткий обзор текущий возможностей.

Последнее время много внимания уделяю закрытию своих старых, местами побочных проектов, сокращаю количество проектов, которые поедают мое внимание. Я всегда рекомендую вести не более пяти проектов одновременно, иначе начинает хромать эффективность. Вот блог, это на самом деле один из проектов, и на него сильно не хватает времени. Сейчас чуть-чуть раскидал другие дела, и сразу появилось время написать несколько постов, сохраню часть из них на то время, когда опять не смогу писать.

В связи с этим стал меньше времени уделять поискам хороших проектов. А на рынке регулярно возникают прекрасные возможности. Какие то уходят, какие то приходят.

Например на днях обидно ушел прекрасный объект. Цена 13 млн, арендатор Сбербанк+ Ериц. Аренда текущая около 250тр+ 3 этаж пустой, на который тоже был потенциальный арендатор на 80-90тр. Правда далеко, очень далеко. Но выгодно. Хотите такие объекты купить? Пишите!

Что есть текущее?
1. Далеко на севере, Арендаторы Магнит + Пенсионный фонд, чистая аренда около 310тр, цена 16.5 млн.
2. Иркутск, помещение пустое 150 метров в хорошем месте на высоком трафике, цена около 7 млн, вижу арендный потенциал 100-135тр . С последующей перепродажей за 12млн.
3. В минимальных масштабах можно взять за 1.4 млн помещение 105 метров в курганской области. С неопределенной перспективой, но если повезет можно сдать тысяч за 40+ его.
4. Есть сразу несколько пустых помещений в Москве на 1 этажах в слабых локациях без трафика, но это коммерция с отдельным входом. С учетом нововведений в законодательстве, это должно быть крайне актуально под миниотели/хостелы.
А по сути на перепродажу тупо. Например 190 метров покупаем за 12-14 млн, за 18-22 перепродаем . Таких вариантов с десяток есть.
5. Есть несколько больших коттеджей в Подмосковье в 2-3 раза ниже рынка. Элитные квартиры в Москве. Например за 35 млн можно купить при рынке в 55-60. Если кто то из вас захочет купить большой коттедж или квартиру в Москве, напишите мне, вы ничего не потеряете, а может быть круто сэкономите.

Кстати есть среди нас умельцы, кто имеет реальный опыт как разделить квартиру 300-400 метров на что то помельче и перепродать или сдать по комнатам? таких квартир много, можно из этого целое направление отдельное сделать, если там маржа хорошая будет.
Читать полностью
Магнитогорск. работа над проектом

На прошлой неделе летал в Магнитогорск. Там у меня новый объект. Не самый простой. На сегодня пока что расторг все старые договора аренды. На этот раз это оказалось проще, чем я ожидал.

Предупредил всех арендаторов, чтобы в кратчайшие сроки подыскивали себе новые места. Насильно никого не выгонял, чтобы не портить отношения совсем, но в качестве дополнительной стимуляции применил прекрасную фишку. Когда пришел заявить о смене собственника в ЭлектроСбытовую компанию, попросил расторгнуть договор со старым собственником, а со мной пока что заключение придержать. И в связи с этим отключить здание от сети. Подобный маневр один из лучших, если вам надо ускорить исчезновение любых ненужных арендаторов, а заодно остановить счетчики в целях экономии.

Помимо этого нашел доверенное лицо, которое поможет решать подавляющее большинство вопросов на месте. Это все возможные договора с охраной, ресурсоснабжающими организациями, ключами, доступами, сметой на ремонт итп. Как это чаще всего и бывает, этот человек мой будущий арендатор. Замечательный человек, с которым сразу легко найти общий язык. Как итог нотариальная доверенность на право представлять мои интересы в большинстве инстанций и от меня теперь только принятие стратегических решений, удаленно.

Следующий этап один из самых неприятных и сложных, по крайней мере для меня. Мой личный опыт связанный с ремонтами и стройками всегда крайне негативный. Меня всегда раскручивают неслабо. И когда я уже договорюсь, потом зачастую узнаю, что эти работы можно было сделать в 2-5 раз дешевле. Сейчас готовится смета на ремонт этого здания. Так уж сложилось, что у моего будущего арендатора нет ни денег ни желания делать ремонт за свой счет в зачет каникул. И чтобы проект полностью запустить, на этот раз мне придется самому сделать ремонт. И хотя здание в прекрасном состоянии итак, мой будущий арендатор это медцентр. Им нужно нарезать небольшие кабинетики, развести к ним электрику, и в каждом кабинете раковину со сливом. Ну и освежить стены кое где. Если кто то из вас может оказать помощь или услуги по просчету минимальной сметы согласно ТЗ и/или отправить бригаду на работы в Магнитогорск, пишите в обратную связь. Пока что готовим новый долгосрочный договор на 20 лет плюс ТЗ на ремонт.

На фоне последних сделок стал за собой замечать повышенную склонность к тому, чтобы делать больше добра хорошим людям в моих бизнес-процессах. То есть у меня на самом деле был несколько более выгодный вариант на счет этого объекта. Но когда я увидел этот медцентр и его хозяйку и людей которые там работают, мне очень сильно захотелось быть хоть немного причастным к их доброму делу. Они не заточены под коммерцию, их основное направление это лечение детишек с ДЦП, синдромом дауна, а также помощь престарелым с серьезными проблемами опорно-двигательного аппарата. Они делают очень непростое и доброе дело. И если я могу им помочь, то пускай я может чуть меньше заработаю, но сделаю добро для них и сделаю для этой клиники новый дом, в котором им будет хорошо. Поэтому моя главная задача в этом проекте, это заключить с медцентром долгосрочный не расторгаемый договор, а уже потом думать о продаже вместе с арендатором.

Самое удивительное, что у меня уже есть сразу несколько покупателей, которые уверенно хотят купить объект, когда заедет медцентр и начнет платить аренду. Хотя я то хочу подписать договор и сразу выйти, без ремонта еще, готов дать хороший дисконт, но местные инвесторы хотят полностью готовый упакованный проект. Но готовый упакованный продукт всегда стоит не менее 7-8 лет окупаемости. Может кто то из вас хотел бы купить полуфабрикат с дисконтом?

Кстати на заметку. Медицина один из наиболее стабильных секторов экономики. На лечение, особенно детей, деньги у людей есть всегда. Толковый медцентр как арендатор надежнее любой пятерочки и долгосрочней. И требования к помещениям у них меньше. Найти медцентр который в поисках помещения это большая удача.
Читать полностью
Где то убыло, где то прибыло.

Есть у меня в Подмосковье один из любимых объектов. Это не торговое помещение с федеральным арендатором на долгосроке. Это производственно-складская база. Штука не самая простая в управлении. Это сложно назвать полным пассивом, поскольку как минимум нужен толковый управляющий на месте, ибо постоянно возникает множество вопросов как технических так и юридических. Но такие объекты могут иметь повышенную доходность и быть особо недооцененными. Потому что торговое помещение, особенно с арендатором хорошим, высоколиквидно и имеет вполне конкретную справедливую цену, и максимум что возможно это купить на 20-30% ниже объективной цены. А вот склады, производства, базы зачастую сложно адекватно оценить и возможно купить такой объект кратно ниже его потенциальной стоимости.

Плюс база мне очень нужна для моих дополнительных сделок. Я иногда покупаю различные остатки, неликвиды, стоки, чтобы как истинный барыга или купец их в дальнейшем перепродать. На своем складе, не платя чужим дядям, под контролем своей охраны и своих камер, хранить и сортировать свои ценности куда спокойней и приятней.

Но естественно основное, это напомнить склады и офисы арендаторами. Перед новым годом у меня съехали сразу три крупных якорных арендатора, поскольку они входили в один холдинг и их высшее руководство в принудительном порядке всех перевезло на свою собственную территорию. И доходность моей базы резко просела. И хотя и место у меня толковое, и ставка всего 220руб за метр в месяц, наполняемость новыми арендаторами стремилась к нулю. С января по апрель появилось всего 2 новых и небольших арендатора, а звонки шли очень тухло. Я еще переборчивый, не всех брал, потому что некоторые производства имеют например запах аммиака или сортировка пластикового мусора с полигонов (а как следствие придут и крысы), все это попортит мою базу и отношения с остальными арендаторами. Я уже начал переживать, что так и сезон активный пройдет, лето начнется, а у меня база полупустая стоит, денег мало приносит.

И вдруг, в конце апреля случился какой то прорыв. Мне прям очень рано утром звонит человек, спрашивает, какие площади есть в наличии и что хочет сразу приехать посмотреть. Через 30 минут еще звонок. Через 10 минут еще, через 2 минуты еще один. И все причем почти сразу сильно хотят приехать, осмотреться, прицениться. Мой управляющий, который их там встречает, звонит и говорит, что всем все нравится, люди сразу ему денег суют, чтобы забронировать конкретную площадь в таком то ангаре. Оставляют задатки, просят готовить договора и реквизиты для оплаты. И так по сути за один прекрасный день появилось сразу 6 или 7 новых арендаторов, за один день мой арендный доход увеличился сразу на 400+тр.

Что это было? А оказывается, есть в моей округе один огромный логистический центр, и выкупил его какой то депутат, и всех мелких арендаторов, которые ютились в старой части, где еще мелкие старые постройки, пустил под нож, дал всем по 30 дней на выезд. И все они побежали искать новое место своему надежному бизнесу. И почти все прибежали ко мне. У меня им будет даже лучше. При позитивном настрое, хорошие события происходят в жизни и в бизнесе регулярно. Удача сопутствует тем, кто ее заслужил и совесть чиста.
Читать полностью
Магнитогорск, второй заход.

Я долго мечтал закрыть предыдущие сделки в Магнитогорске и никогда больше не возвращаться на рынок этого города. Однако я довольно резко пересмотрел свой взгляд, познакомившись с новыми людьми, с кем можно иметь дела в этом городе, во вторых в целом пересмотрев свой взгляд на экономически депрессивные города.

Как я писал ранее, хорошие связи рано или поздно дадут новые хорошие сделки. И удивительно, насколько порой быстро это происходит. Я писал, что познакомился с сильным и профессиональным риелтором. Он мне при встрече сказал, что мол зря я с аукционов купил свои прошлые объекты, лучше бы я купил вон то здание, оно тоже на торгах. Я и сам ранее видел этот лот на торгах, но он у меня не вызвал почти никакого интереса. Мне место показалось слабым и само здание не моего формата. Но риелтор настойчиво обратил мое внимание к этому объекту. Это уже сыграло важную роль. Второй этап это когда я с моим покупателем, которого я называл ранее супер профи локального рынка, приехали осмотреть это здание. Оно оказалось на очень оживленной улице, чего мне не показалось при осмотре через панорамы Яндекса. Само здание в отличном состоянии, с приличным ремонтом и удачной планировкой. При этом этот человек высказал мнение, что за те деньги что его отдают, он бы однозначно взял. И у него есть несколько идей на счет потенциальных арендаторов кого туда посадить. И совершив при мне пару звонков, по сути мы нашли на это здание будущего арендатора за адекватные деньги, кто сразу проявил неподдельный интерес и как раз искал именно такой объект.

Вот именно так и работает карма, так люди не прилагая особых усилий от себя. Но приносят колоссальную пользу. Риелтор от меня получил действительно неплохие деньги с прошлых сделок, но тут же его советы перекрыли все затраты. А помнит как я написал, что я не стал отзывать сделку свою, хотя уже знал что туда сядет Пятерочка на очень высокую аренду? И что хорошие отношения с такими людьми мне рано или поздно принесут дивиденды в будущем? Это самое будущее настало ну очень быстро! Мне оставалось только выиграть торги, но там уже мне сильно помог мой многолетний опыт, и уверенность, что я удачно увеличу стоимость объекта, имея предварительные наработки. Среди 8 участников, я просто идеально попал со ставкой. И сейчас уже сделка на переоформлении в росреестре.

Судя по всему, чтобы извлечь из объекта максимальную прибыль, мне придется потратить прилично сил, потому что есть над чем поработать. Надо расторгнуть долгосрочные договора со старыми арендаторами, переоформить коммуникации, провести ремонт, решить вопросы с котельным оборудованием, которое якобы принадлежит третьим лицам, получить лицензии, и заселить на долгосрок нового арендатора. И все это в Магнитогорске, на 98% удаленно. О промежуточных и финальных итогах вы обязательно узнаете!
Читать полностью
Сбербанк снизил процентные ставки по жилищным кредитам

Лидер рынка ощутимо снижает ставки. Это позитивная новость для всего рынка. Значит станут доступнее и коммерческие займы. С некоторым временным лагом это даст рост цен на недвижимость, включая коммерческую. То есть окупаемость арендного бизнеса увеличится и если вы сегодня купили торговое помещение с окупаемостью 7 лет, то благодаря таким снижениям ставок, этот же магазин можно будет оценивать в 8-9 лет окупаемости уже. Что даст дополнительный прирост капитала помимо потока от аренды.

Снижение составило - 0,6 п.п. на готовое жилье, загородную недвижимость, строительство жилого дома, нецелевой кредит под залог недвижимости и - 0,3 п.п. на строящееся жилье и рефинансирование кредитов других банков.

?? Минимальная ставка на приобретение готового жилья с учётом дисконтов составляет 9,6% годовых (участник акции «молодая семья, зарплатный проект, электронная регистрация, выбрана квартира со значком «скидка 0,3%» на DomClick.ru

??Базовая же ставка на приобретение готового жилья снижена с 11,4% до 10,8% годовых. Для участников зарплатного проекта при использовании сервиса электронной регистрации ставка составляет 10,4% годовых.

?? Минимальная ставка на приобретение строящегося жилья составляет 8,2% годовых (в рамках программы субсидирования с застройщиками).

??А базовая ставка на приобретение строящегося жилья снижена с 10,9% до 10,6%. Для участников зарплатного проекта при использовании сервиса электронной регистрации ставка составляет 10,2% годовых.

Также эта новость прекрасно вписывается в один мой новый проект. Именно ипотека на приобретение готового жилья то, чем я планирую воспользоваться в обозримом будущем. Недавно на одной встрече для инвесторов познакомился с интересной командой. Ребята даже меня убедили, что в секторе жилой недвижимости можно получить высокую доходность, особенно используя кредитное плечо от ипотеки. А ведь я рьяный противник инвестиций в жилье. Если проект пойдет в работу, обязательно буду поэтапно рассказывать о его реализации.
Читать полностью
Давно меня не было , начинаю понимать, на своей шкуре, что если кто то активно ведет блог каждый день, то скорее всего для него это основная работа. Потому, что у меня объективно не хватает времени, чтобы просто сесть и что то складное написать для вас. Последние пару недель я набрал бешенный ритм рабочий. Событий очень много. Сегодня ночью заготовлю пару постов на ближайшую неделю.

Но сейчас сделаю один странный анонс. В понедельник здесь, на моем канале выйдет первая в его истории реклама. Я с самого начала отстранялся от рекламы, чтобы не засорять ваш эфир. Чтобы вызвать максимальную лояльность среди вас. Хотя предложений по рекламе сыпется достаточно, я всегда отказываю. В большинстве случаев они совсем не в тему. Но бывают такие предложения, от которых просто нельзя отказываться. И эта реклама по настоящему удивительное событие! Всего пару постов назад я чисто случайно написал фразу "Мой пост к сожалению никак не оплачен сбербанком". Это был скорее сарказм, я понимал, что какое дело до меня сбербанку, я просто рассказывал про его отличный новый сервис, бесплатно, от души. И вот вдруг именно сбербанк заказывает у меня рекламу! Прям транссерфинг какой то!

В общем в понедельник выйдет пост, он вполне в тематике моего канала. Если вам нравится мой контент и хотите мне что то вроде лайка поставить, кликните на ссылку в ихнем рекламном посте, они там считать клики будут с разных блогов, от кого эффективность выше. Может они там отметят, что мой блог дает отличный отклик. Заранее всем спаисибо. На неделе обещаю 2-3 интересных поста.
Читать полностью
Тройная сделка в Магнитогорске. Итоги. ч.2

И отсюда вытекает еще один интересный вывод. Чем больше сделок по регионам я провожу, тем большим количеством интересных связей я обзавожусь. И очень удачно, если новое знакомство в перспективе сулит новые сделки. И особенно удачно, когда удается познакомиться действительно с профессионалами своего дела. Во-первых все три сделки у меня вел сильный риелтор. Он нашел мне всех 3 покупателей. Он очень хорошо заработал, но он реально крутой, таких мало, я знаю к кому обращаться теперь в этом городе. Второй покупатель тоже опытный инвестор и рассказывал, что в будущем предложит мне пару интересных вариантов, которые один он не потянет, а я «видно, что хороший человек, такого в партнеры брать не стыдно». Тоже перспективно. Ну и третий покупатель. Реально супер профи на локальном рынке. Имеет и ресурсы и связи и полное понимание рынка. С ним можно и посоветоваться и совместные проекты сделать и просто пообщаться крайне интересно. Есть уверенность, что рано или поздно этот контакт принесет свои дивиденды, причем не обязательно финансовые.

Из общения с этим человеком я уловил одну крайне перспективную мысль. Город Магнитогорск в плане недвижимости и предпринимательской активности депрессивен. Ставки аренды за последние годы сильно упали. Цены квадратного метра упали и на жилье и на коммерцию. Покупателей мало, денег мало. У всех упаднические настроения, всё плохо, надо бежать. Именно эти слова были у меня на языке когда я понял куда я «вляпался». Всё плохо, надо бежать. И примерно те же слова у большинства продавцов и на рынке недвижимости. И вот я так сильно хотел сбежать, что продал за 11 млн объект, которому цена 24, если взглянуть под правильным углом на него. То есть я создал на рынке недооцененку. И таких недооцененок на рынке много. Они регулярно попадаются и будут попадаться, потому что рынок слабый. Люди изначально свою недвижимость готовы оценивать дешево, потому что мечтают ее скинуть. В той же Москве найти недооцененку многократно сложнее и как правило это будет совсем экзотика. И Магнитогорск такой не один, таких городов много. Не надо их бояться, надо правильно выбирать объект. А перспектив для роста там намного больше. Потому что упавшему рынку есть куда расти. Единственное на что критично важно смотреть это на убыль населения. Если город стабильно и активно покидают люди, лучше туда даже не смотреть.

Еще конечно желательно иметь контакты с отделами развития сетей, потому что от них очень много зависит. Но это отдельная история. Может у моих читателей есть такие контакты в окружении? Давайте попробуем поработать вместе. Пишите.
Читать полностью