КапиталЪ / Пассивный доход / Блог Антона Гловацкого

@Capital_Glovatskiy Нравится 1

Делюсь свои опытом в инвестициях в недвижимость и не только. Кейсы, реальные истории, прогнозы, рекомендации. Вместе создаем пассивный доход и растим свой КапиталЪ.
@feedback_glovatskiy_bot для обратной связи, вопросов, предложений
Гео и язык канала
Россия, Русский


Написать автору
Гео канала
Россия
Язык канала
Русский
Категория
Бизнес и стартапы
Добавлен в индекс
17.02.2019 19:34
реклама
Агрегатор Политбулка
Новостной агрегатор без псевдоинсайдов и компромата
SearcheeBot
Ваш гид в мире Telegram-каналов
TGAlertsBot
Мониторинг упоминаний ключевых слов в каналах и чатах.
9 765
подписчиков
~3k
охват 1 публикации
~738
дневной охват
~2
постов / нед.
30.3%
ERR %
8.5
индекс цитирования
Репосты и упоминания канала
534 упоминаний канала
1 упоминаний публикаций
0 репостов
Путь инвестора
Бизнес Арена
Бизнес и Деньги
БИЗНЕС ЛИГА
Бизнес INSIDE
Схемы заработка
ICO | Стартапы
Proca$hh
Бизнес Люди
Дороже золота
БИЗНЕС Online
Типичный Бизнес
Мир маркетинга
Дороже золота
Proca$hh
ФинСекрет
Темная Хроника
Не по учебнику
ФинСекрет
За Кадром
Темная Хроника
Код Миллионера
Передайте Путину
Король Бизнеса
Бизнес Люди
Бизнес Вектор
I-Centre
Бизнес-органайзер
Политикан
Время быть лучше
Институт Бизнеса
Передайте Путину
Санкт-Петербург
DigitaI News 📑
Не по учебнику
Share Sergey
🇮 🇹 🇳 🇪 🇼 🇸
Дороже золота
ChronoLife
БИЗНЕС Online
Правила Бизнеса
Бизнес Люди
Политикан
Каналы, которые цитирует @Capital_Glovatskiy
Упоминаний и репостов не обнаружено
Последние публикации
Удалённые
С упоминаниями
Репосты
Магнитогорск. работа над проектом

На прошлой неделе летал в Магнитогорск. Там у меня новый объект. Не самый простой. На сегодня пока что расторг все старые договора аренды. На этот раз это оказалось проще, чем я ожидал.

Предупредил всех арендаторов, чтобы в кратчайшие сроки подыскивали себе новые места. Насильно никого не выгонял, чтобы не портить отношения совсем, но в качестве дополнительной стимуляции применил прекрасную фишку. Когда пришел заявить о смене собственника в ЭлектроСбытовую компанию, попросил расторгнуть договор со старым собственником, а со мной пока что заключение придержать. И в связи с этим отключить здание от сети. Подобный маневр один из лучших, если вам надо ускорить исчезновение любых ненужных арендаторов, а заодно остановить счетчики в целях экономии.

Помимо этого нашел доверенное лицо, которое поможет решать подавляющее большинство вопросов на месте. Это все возможные договора с охраной, ресурсоснабжающими организациями, ключами, доступами, сметой на ремонт итп. Как это чаще всего и бывает, этот человек мой будущий арендатор. Замечательный человек, с которым сразу легко найти общий язык. Как итог нотариальная доверенность на право представлять мои интересы в большинстве инстанций и от меня теперь только принятие стратегических решений, удаленно.

Следующий этап один из самых неприятных и сложных, по крайней мере для меня. Мой личный опыт связанный с ремонтами и стройками всегда крайне негативный. Меня всегда раскручивают неслабо. И когда я уже договорюсь, потом зачастую узнаю, что эти работы можно было сделать в 2-5 раз дешевле. Сейчас готовится смета на ремонт этого здания. Так уж сложилось, что у моего будущего арендатора нет ни денег ни желания делать ремонт за свой счет в зачет каникул. И чтобы проект полностью запустить, на этот раз мне придется самому сделать ремонт. И хотя здание в прекрасном состоянии итак, мой будущий арендатор это медцентр. Им нужно нарезать небольшие кабинетики, развести к ним электрику, и в каждом кабинете раковину со сливом. Ну и освежить стены кое где. Если кто то из вас может оказать помощь или услуги по просчету минимальной сметы согласно ТЗ и/или отправить бригаду на работы в Магнитогорск, пишите в обратную связь. Пока что готовим новый долгосрочный договор на 20 лет плюс ТЗ на ремонт.

На фоне последних сделок стал за собой замечать повышенную склонность к тому, чтобы делать больше добра хорошим людям в моих бизнес-процессах. То есть у меня на самом деле был несколько более выгодный вариант на счет этого объекта. Но когда я увидел этот медцентр и его хозяйку и людей которые там работают, мне очень сильно захотелось быть хоть немного причастным к их доброму делу. Они не заточены под коммерцию, их основное направление это лечение детишек с ДЦП, синдромом дауна, а также помощь престарелым с серьезными проблемами опорно-двигательного аппарата. Они делают очень непростое и доброе дело. И если я могу им помочь, то пускай я может чуть меньше заработаю, но сделаю добро для них и сделаю для этой клиники новый дом, в котором им будет хорошо. Поэтому моя главная задача в этом проекте, это заключить с медцентром долгосрочный не расторгаемый договор, а уже потом думать о продаже вместе с арендатором.

Самое удивительное, что у меня уже есть сразу несколько покупателей, которые уверенно хотят купить объект, когда заедет медцентр и начнет платить аренду. Хотя я то хочу подписать договор и сразу выйти, без ремонта еще, готов дать хороший дисконт, но местные инвесторы хотят полностью готовый упакованный проект. Но готовый упакованный продукт всегда стоит не менее 7-8 лет окупаемости. Может кто то из вас хотел бы купить полуфабрикат с дисконтом?

Кстати на заметку. Медицина один из наиболее стабильных секторов экономики. На лечение, особенно детей, деньги у людей есть всегда. Толковый медцентр как арендатор надежнее любой пятерочки и долгосрочней. И требования к помещениям у них меньше. Найти медцентр который в поисках помещения это большая удача.
Читать полностью
Где то убыло, где то прибыло.

Есть у меня в Подмосковье один из любимых объектов. Это не торговое помещение с федеральным арендатором на долгосроке. Это производственно-складская база. Штука не самая простая в управлении. Это сложно назвать полным пассивом, поскольку как минимум нужен толковый управляющий на месте, ибо постоянно возникает множество вопросов как технических так и юридических. Но такие объекты могут иметь повышенную доходность и быть особо недооцененными. Потому что торговое помещение, особенно с арендатором хорошим, высоколиквидно и имеет вполне конкретную справедливую цену, и максимум что возможно это купить на 20-30% ниже объективной цены. А вот склады, производства, базы зачастую сложно адекватно оценить и возможно купить такой объект кратно ниже его потенциальной стоимости.

Плюс база мне очень нужна для моих дополнительных сделок. Я иногда покупаю различные остатки, неликвиды, стоки, чтобы как истинный барыга или купец их в дальнейшем перепродать. На своем складе, не платя чужим дядям, под контролем своей охраны и своих камер, хранить и сортировать свои ценности куда спокойней и приятней.

Но естественно основное, это напомнить склады и офисы арендаторами. Перед новым годом у меня съехали сразу три крупных якорных арендатора, поскольку они входили в один холдинг и их высшее руководство в принудительном порядке всех перевезло на свою собственную территорию. И доходность моей базы резко просела. И хотя и место у меня толковое, и ставка всего 220руб за метр в месяц, наполняемость новыми арендаторами стремилась к нулю. С января по апрель появилось всего 2 новых и небольших арендатора, а звонки шли очень тухло. Я еще переборчивый, не всех брал, потому что некоторые производства имеют например запах аммиака или сортировка пластикового мусора с полигонов (а как следствие придут и крысы), все это попортит мою базу и отношения с остальными арендаторами. Я уже начал переживать, что так и сезон активный пройдет, лето начнется, а у меня база полупустая стоит, денег мало приносит.

И вдруг, в конце апреля случился какой то прорыв. Мне прям очень рано утром звонит человек, спрашивает, какие площади есть в наличии и что хочет сразу приехать посмотреть. Через 30 минут еще звонок. Через 10 минут еще, через 2 минуты еще один. И все причем почти сразу сильно хотят приехать, осмотреться, прицениться. Мой управляющий, который их там встречает, звонит и говорит, что всем все нравится, люди сразу ему денег суют, чтобы забронировать конкретную площадь в таком то ангаре. Оставляют задатки, просят готовить договора и реквизиты для оплаты. И так по сути за один прекрасный день появилось сразу 6 или 7 новых арендаторов, за один день мой арендный доход увеличился сразу на 400+тр.

Что это было? А оказывается, есть в моей округе один огромный логистический центр, и выкупил его какой то депутат, и всех мелких арендаторов, которые ютились в старой части, где еще мелкие старые постройки, пустил под нож, дал всем по 30 дней на выезд. И все они побежали искать новое место своему надежному бизнесу. И почти все прибежали ко мне. У меня им будет даже лучше. При позитивном настрое, хорошие события происходят в жизни и в бизнесе регулярно. Удача сопутствует тем, кто ее заслужил и совесть чиста.
Читать полностью
Магнитогорск, второй заход.

Я долго мечтал закрыть предыдущие сделки в Магнитогорске и никогда больше не возвращаться на рынок этого города. Однако я довольно резко пересмотрел свой взгляд, познакомившись с новыми людьми, с кем можно иметь дела в этом городе, во вторых в целом пересмотрев свой взгляд на экономически депрессивные города.

Как я писал ранее, хорошие связи рано или поздно дадут новые хорошие сделки. И удивительно, насколько порой быстро это происходит. Я писал, что познакомился с сильным и профессиональным риелтором. Он мне при встрече сказал, что мол зря я с аукционов купил свои прошлые объекты, лучше бы я купил вон то здание, оно тоже на торгах. Я и сам ранее видел этот лот на торгах, но он у меня не вызвал почти никакого интереса. Мне место показалось слабым и само здание не моего формата. Но риелтор настойчиво обратил мое внимание к этому объекту. Это уже сыграло важную роль. Второй этап это когда я с моим покупателем, которого я называл ранее супер профи локального рынка, приехали осмотреть это здание. Оно оказалось на очень оживленной улице, чего мне не показалось при осмотре через панорамы Яндекса. Само здание в отличном состоянии, с приличным ремонтом и удачной планировкой. При этом этот человек высказал мнение, что за те деньги что его отдают, он бы однозначно взял. И у него есть несколько идей на счет потенциальных арендаторов кого туда посадить. И совершив при мне пару звонков, по сути мы нашли на это здание будущего арендатора за адекватные деньги, кто сразу проявил неподдельный интерес и как раз искал именно такой объект.

Вот именно так и работает карма, так люди не прилагая особых усилий от себя. Но приносят колоссальную пользу. Риелтор от меня получил действительно неплохие деньги с прошлых сделок, но тут же его советы перекрыли все затраты. А помнит как я написал, что я не стал отзывать сделку свою, хотя уже знал что туда сядет Пятерочка на очень высокую аренду? И что хорошие отношения с такими людьми мне рано или поздно принесут дивиденды в будущем? Это самое будущее настало ну очень быстро! Мне оставалось только выиграть торги, но там уже мне сильно помог мой многолетний опыт, и уверенность, что я удачно увеличу стоимость объекта, имея предварительные наработки. Среди 8 участников, я просто идеально попал со ставкой. И сейчас уже сделка на переоформлении в росреестре.

Судя по всему, чтобы извлечь из объекта максимальную прибыль, мне придется потратить прилично сил, потому что есть над чем поработать. Надо расторгнуть долгосрочные договора со старыми арендаторами, переоформить коммуникации, провести ремонт, решить вопросы с котельным оборудованием, которое якобы принадлежит третьим лицам, получить лицензии, и заселить на долгосрок нового арендатора. И все это в Магнитогорске, на 98% удаленно. О промежуточных и финальных итогах вы обязательно узнаете!
Читать полностью
Сбербанк снизил процентные ставки по жилищным кредитам

Лидер рынка ощутимо снижает ставки. Это позитивная новость для всего рынка. Значит станут доступнее и коммерческие займы. С некоторым временным лагом это даст рост цен на недвижимость, включая коммерческую. То есть окупаемость арендного бизнеса увеличится и если вы сегодня купили торговое помещение с окупаемостью 7 лет, то благодаря таким снижениям ставок, этот же магазин можно будет оценивать в 8-9 лет окупаемости уже. Что даст дополнительный прирост капитала помимо потока от аренды.

Снижение составило - 0,6 п.п. на готовое жилье, загородную недвижимость, строительство жилого дома, нецелевой кредит под залог недвижимости и - 0,3 п.п. на строящееся жилье и рефинансирование кредитов других банков.

👆🏻 Минимальная ставка на приобретение готового жилья с учётом дисконтов составляет 9,6% годовых (участник акции «молодая семья, зарплатный проект, электронная регистрация, выбрана квартира со значком «скидка 0,3%» на DomClick.ru

👆🏻Базовая же ставка на приобретение готового жилья снижена с 11,4% до 10,8% годовых. Для участников зарплатного проекта при использовании сервиса электронной регистрации ставка составляет 10,4% годовых.

👆🏻 Минимальная ставка на приобретение строящегося жилья составляет 8,2% годовых (в рамках программы субсидирования с застройщиками).

👆🏻А базовая ставка на приобретение строящегося жилья снижена с 10,9% до 10,6%. Для участников зарплатного проекта при использовании сервиса электронной регистрации ставка составляет 10,2% годовых.

Также эта новость прекрасно вписывается в один мой новый проект. Именно ипотека на приобретение готового жилья то, чем я планирую воспользоваться в обозримом будущем. Недавно на одной встрече для инвесторов познакомился с интересной командой. Ребята даже меня убедили, что в секторе жилой недвижимости можно получить высокую доходность, особенно используя кредитное плечо от ипотеки. А ведь я рьяный противник инвестиций в жилье. Если проект пойдет в работу, обязательно буду поэтапно рассказывать о его реализации.
Читать полностью
Давно меня не было , начинаю понимать, на своей шкуре, что если кто то активно ведет блог каждый день, то скорее всего для него это основная работа. Потому, что у меня объективно не хватает времени, чтобы просто сесть и что то складное написать для вас. Последние пару недель я набрал бешенный ритм рабочий. Событий очень много. Сегодня ночью заготовлю пару постов на ближайшую неделю.

Но сейчас сделаю один странный анонс. В понедельник здесь, на моем канале выйдет первая в его истории реклама. Я с самого начала отстранялся от рекламы, чтобы не засорять ваш эфир. Чтобы вызвать максимальную лояльность среди вас. Хотя предложений по рекламе сыпется достаточно, я всегда отказываю. В большинстве случаев они совсем не в тему. Но бывают такие предложения, от которых просто нельзя отказываться. И эта реклама по настоящему удивительное событие! Всего пару постов назад я чисто случайно написал фразу "Мой пост к сожалению никак не оплачен сбербанком". Это был скорее сарказм, я понимал, что какое дело до меня сбербанку, я просто рассказывал про его отличный новый сервис, бесплатно, от души. И вот вдруг именно сбербанк заказывает у меня рекламу! Прям транссерфинг какой то!

В общем в понедельник выйдет пост, он вполне в тематике моего канала. Если вам нравится мой контент и хотите мне что то вроде лайка поставить, кликните на ссылку в ихнем рекламном посте, они там считать клики будут с разных блогов, от кого эффективность выше. Может они там отметят, что мой блог дает отличный отклик. Заранее всем спаисибо. На неделе обещаю 2-3 интересных поста.
Читать полностью
Тройная сделка в Магнитогорске. Итоги. ч.2

И отсюда вытекает еще один интересный вывод. Чем больше сделок по регионам я провожу, тем большим количеством интересных связей я обзавожусь. И очень удачно, если новое знакомство в перспективе сулит новые сделки. И особенно удачно, когда удается познакомиться действительно с профессионалами своего дела. Во-первых все три сделки у меня вел сильный риелтор. Он нашел мне всех 3 покупателей. Он очень хорошо заработал, но он реально крутой, таких мало, я знаю к кому обращаться теперь в этом городе. Второй покупатель тоже опытный инвестор и рассказывал, что в будущем предложит мне пару интересных вариантов, которые один он не потянет, а я «видно, что хороший человек, такого в партнеры брать не стыдно». Тоже перспективно. Ну и третий покупатель. Реально супер профи на локальном рынке. Имеет и ресурсы и связи и полное понимание рынка. С ним можно и посоветоваться и совместные проекты сделать и просто пообщаться крайне интересно. Есть уверенность, что рано или поздно этот контакт принесет свои дивиденды, причем не обязательно финансовые.

Из общения с этим человеком я уловил одну крайне перспективную мысль. Город Магнитогорск в плане недвижимости и предпринимательской активности депрессивен. Ставки аренды за последние годы сильно упали. Цены квадратного метра упали и на жилье и на коммерцию. Покупателей мало, денег мало. У всех упаднические настроения, всё плохо, надо бежать. Именно эти слова были у меня на языке когда я понял куда я «вляпался». Всё плохо, надо бежать. И примерно те же слова у большинства продавцов и на рынке недвижимости. И вот я так сильно хотел сбежать, что продал за 11 млн объект, которому цена 24, если взглянуть под правильным углом на него. То есть я создал на рынке недооцененку. И таких недооцененок на рынке много. Они регулярно попадаются и будут попадаться, потому что рынок слабый. Люди изначально свою недвижимость готовы оценивать дешево, потому что мечтают ее скинуть. В той же Москве найти недооцененку многократно сложнее и как правило это будет совсем экзотика. И Магнитогорск такой не один, таких городов много. Не надо их бояться, надо правильно выбирать объект. А перспектив для роста там намного больше. Потому что упавшему рынку есть куда расти. Единственное на что критично важно смотреть это на убыль населения. Если город стабильно и активно покидают люди, лучше туда даже не смотреть.

Еще конечно желательно иметь контакты с отделами развития сетей, потому что от них очень много зависит. Но это отдельная история. Может у моих читателей есть такие контакты в окружении? Давайте попробуем поработать вместе. Пишите.
Читать полностью
Тройная сделка в Магнитогорске. Итоги. ч.1

Как я описал выше, существует много разных вариантов расчетов по сделкам. Их гораздо больше, чем четыре, которые удалось мне применить в тройной сделке в Магнитогорске (полная оплата сразу, ячейка, пост оплата с наложением залога, безопасная сделка от Сбера).

Для расчетов мне очень понравился последний вариант. Уверен, что буду регулярно его использовать в будущем. Единственный очевидный минус, что обязательно надо указывать полную стоимость в договоре, а это не всегда подходит. Общался с сотрудниками Сбера по алгоритму работы, сделка действительно безопасная получается. То есть этот лицевой счет по сделке он не срочный, как например ячейка, открытая на 30 дней. Срок сделки бесконечен, пока не пройдет регистрация, или !обе! стороны не напишут заявление о невозможности завершить сделку. С той же ячейкой бывали у людей случаи когда например при регистрации случилась приостановка, на 25 день причина приостановки была устранена, далее на 31-й день покупатель приходил в ячейку, поскольку срок вышел и вынимал деньги оттуда, а на 32-й день проходила регистрация и продавец оставался без недвижимости и с пустой ячейкой. А дальше возможны разные сценарии в зависимости от адекватности покупателя и наличия расписки. Короче Сбер и Греф молодцы!

Теперь о недооцененности объектов. Я недавно ранее писал, что моя сильная сторона это удачный вход, хорошая покупка. И даже если в итоге объект оказывается не самый удачный, удачный вход в сделку позволяет в любом случае из нее выйти или даже убежать без потерь, а скорее всего даже с прибылью. Как я уже говорил, моей задачей было убежать из этой сделки, убежать с рынка Магнитогорска совсем, не оставляя никаких объектов, ни одного из трех. Я вот так себя завел, настроил, и выбрал такой план действий и успешно его реализовал. И вроде бы все успешно сделал. Но есть одно жирное НО. Я снова недоработал на выходе. Моя стратегия работы набегами по регионам не позволяет мне комплексно и детально прорабатывать помещения и выжимать из них тот максимум которым могут сделать профессиональные команды на местах.

Мой третий объект купили у меня очень приятные и толковые ребята. Локальные профессионалы. Купили за 11 млн. И когда мы уже договорились и подписались, я узнаю, что в это помещение садится Пятерка на 270тр аренды. Вау! Объективно у меня столь рентабельных сделок в таком бюджете еще небывало! И тут эта сделка была у меня в руках и я ее мимо рта пропустил. Ребята молодцы, жму им руку! Стоит отметить, что данная информация никак не повлияла на мое намерение завершить сделку. Хотя объективно говоря у меня были возможности ее сорвать и оставить помещение себе, чтобы самому посадить пятерку, но как я писал уже в посте про моральные принципы, подобное поведение деструктивно в долгосрочном плане. Да, может быть я бы и посадил туда Пятерку сам, и продал бы потом это помещение не за 11 а за 24 млн уже. Но ни я сам себя ни другие люди меня бы не уважали уже. Одно это меня уже разрушало бы изнутри. То, что я повел себя честно, довел сделку до конца, мне добавило еще больше внутренней уверенности. А деньги? Они придут. Одно только знакомство с этими профессионалами вероятно когда то даст мне новые общие сделки, на которых когда нибудь я заработаю еще больше.
Читать полностью
Три разных варианта продажи ч.3

Теперь самое интересное. Я прилетел в Магнитогорск, чтобы в один день провести сразу три сделки. И у меня все было к этому готово и распланировано по времени, и я в целом все успел бы. Но третий покупатель ну очень сильно просил перенести сделку на следующий день, причем в Москву. Все бы так прилетали с региона на сделку в Москву. В данном случае раз уж я итак был в Магнитке, мне такой перенос был не кстати, но иногда со скрипом приходится идти на встречу.

Подать на регистрацию в любом регионе из Москвы легко, только сроки чуть дольше получаются. Обычно на 4-5 рабочих дней дольше. Правда в Москве по экстерриториальному принципу работает всего 2 отделения, и обычно там запись за 1-4 недели вперед. А вот в Подмосковье, сразу 8 отделений и записаться никаких проблем. Для записи надо залогиниться на сайте росреестра через портал госуслуг. При этом еще за день до этого мой покупатель, будучи у себя в Челябинске, пришел в отделение Сбербанка, в котором есть ипотечный центр (ДомКлик) и открыл безопасную сделку. Безопасная сделка от Сбербанка это просто ВАУ. Мой пост к сожалению никак не оплачен сбербанком, я просто искренне в восторге от этого сервиса. Покупатель делает договор купли продажи, в котором в пункте о взаиморасчетах прописано, что сделка проводится с использованием сервиса безопасных расчетов. Этот пункт в самом сбербанке могут вам вставить в ваш договор помочь, если пришлете им на почту вашу текущую версию договора. При этом продавец вообще не нужен и может даже не приезжать в банк. Все делает один покупатель. Продавец (я) в договоре указывает свои банковские реквизиты, телефон и почту. Сбербанк в момент регистрации сделки пришлет смс для подтверждения, что я участник сделки, плюс на почту пришлет договор в котором будет написано, что сумму такую то они обязаны зачислить на мои реквизиты такие то после перехода права собственности. При этом сам переход права Сбербанк отслеживает сам через Росреестр! То есть за день до встречи в Москве, покупатель завёл деньги сам, без моего участия, находясь в Челябинске на лицевой счет нашей сделки. Затем мы встретились в Москве, сдали оригиналы договоров в Росреестр и разъехались.

Самое интересное, что всего спустя 7 дней мне приходит смс от Сбера, что мол переход права состоялся, деньги с лицевого счета сделки будут отправлены на мои реквизиты в течении 8 часов. Хотя я при этом еще понятия не имел, что регистрация уже состоялась. А спустя 4 дня как деньги уже были на моем счету, я заехал в Росреестр, чтобы получить оригинал договора просто для бухгалтерии уже, в росреестре все еще моих документов не пришло. То есть Сбер работает намного быстрее и сильно экономит время и силы. И всё удовольствие всего 2000руб!!!

Дальше больше! Сбер помимо «безопасной сделки» может также еще и подать электронно документы на регистрацию! Это правда стоит уже около 10тр, но зато всего 3-5 рабочих дней и не надо вообще в Росреестр или МФЦ ездить, совсем. Эту штуковину я сейчас уже нарочно опробовал на другой сделке и подробно опишу свои впечатления в следующих постах, как сделка закроется. К большому сожалению, что пока что они не регистрируют электронно нежилые помещения. Поэтому со сделкой с Магнитогорском мы только безопасную сделку использовать смогли.
Читать полностью
Три разных варианта продажи ч.2

Второй покупатель был явно активный инвестор, покупал мой самый ликвидный объект, владеет уже несколькими подобными. Опытный, прошаренный и очень переживал за все мелочи и риски. С легкой долей здоровой паранойи отношение к сделке. Договор ему готовила его юрист, договор уже на 2.5 листа нарисовали. Деньги вперед ни рубля не готов был давать. Ни задатка, ни оплаты даже части. Часть суммы была по безналу, часть наличными. И тут у нас был «полный набор». Наличные пошли в ячейку. А безнал должен был я получить только после регистрации. То есть в противовес предыдущей сделки, я уже продал объект, но еще ни копейки не увидел. В таком случае при регистрации возникает ипотека, в данном случае залог в пользу продавца. Когда по результатам регистрации право собственности переходит к покупателю, на объекте висит обременение, залог в пользу продавца. Получив право собственности с обременением, покупатель перечисляет спокойно деньги по договору. При этом продавец, получив деньги, должен зайти в любое отделение Росреестра и подать заявление на снятие залога ввиду того, что расчеты произведены. Рабочая, нормальная схема, но долго ждать денег, и сейчас появился новый и более современный механизм. Ну а я ячейкой плюс минус все просто. Деньги в нее вместе с покупателем вдвоем положили, заперли. Ключик продавец оставляет себе. Как только регистрация прошла, берем зарегистрированный договор и с ним идем вскрываем ячейку. За полученные из ячейки деньги отдаем расписку покупателю, чтобы подтвердить полную оплату по договору. Бывает, что снимаю две ячейки. Одну для денег, вторую для расписки.

В итоге сделка уже успешно закрыта. Все деньги я получил, но при таком сценарии аж два раза пришлось летать в Магнитогорск, сначала чтобы сдать документы на регистрацию и в ячейку заложиться, потом чтобы снять залог, и забрать деньги. Это лишние движения и потеря времени. Не самый правильный сценарий. Если на нем настаивает покупатель и его не переубедить на более правильные варианты, то как минимум за его счет надо выставить расходы на самолеты итп, что я и сделал.

В ближайшее время расскажу про третью сделку в Магнитогорске, самый интересный вариант расчетов и сделаю выводы общие с этой тройной сделки и от рынка города Магнитогорск и похожих городов.
Читать полностью
Три разных варианта продажи ч.1

Продолжу разбирать мою тройную сделку в Магнитогорске.

Первое помещение, самое маленькое и недорогое. При встрече с покупателем сразу стало понятно, что сделки с недвижимостью для них крайне редки, а может и впервые. Очень приятный внешне человек лет 50 покупал помещение салона красоты для своей 20-летней дочки в подарок. Здесь все до примитивного просто. У нас простейший договор на 1 страницу, полная сумма в договоре, я получаю наличные в руки в момент подписания в обмен на расписку, и мы сдаем подписанный договор в МФЦ на регистрацию. Всё. Для меня, как для продавца, идеальный вариант, потому что нал в большинстве случаев приятная штука. Потому что деньги я получил сразу и уже могу ими пользоваться. Не надо потом банку объяснять почему, на что я снимаю деньги и за что их получил, переживать, что банк взял меня на заметку, что я злодей и призрак блокировки по 115ф.з. уже где то поблизости.

В целом это довольно распространённый вариант, особенно при не особо крупных суммах. Ничего необычного или критичного здесь нет. В моем случае и в подавляющем большинстве других, у покупателя все будет в порядке. Однако если в качестве продавца перед вами ну совершенно незнакомый человек, сумма сделки для вас существенна, сама сделка происходит на открытом рынке по обычному договору купли-продажи, то я не рекомендую по такому сценарию покупать. Последнее время денег у людей становится все меньше, все больше соблазну пойти на мошенничество, тем более учитывая жуткое несовершенство нашей правовой системы. Подобные риски как минимум должны закрывать ваши юристы и риелторы которые ведут сделку, однако в большинстве случаев им на это все равно, или просто не знают как правильней. Может быть вариант, что сделка нам крайне интересна, мы сильно продавили продавца, когда речь идет о срочной продаже. И выгодное предложение подразумевает, что такая цена сформировалась потому, что продавцу срочно нужны деньги, и основное условие, что деньги сразу, при подписании. Тут надо внимательный анализ продавца сделать. Проверить долги, суды, исполнительные производства, пробить наличие иного имущества, перед этим спросив его устно об этом. В исключительно редких случаях можно допустить, что в роли продавца окажется профессиональный мошенник.

Дальнейших вариантов негативного развития событий много, опишу один из наихудших. Вы отдали деньги, взяли расписку, сдали договор на регистрацию. В этот момент его подельники приносят к приставу свежайший исполнительный лист с просьбой наложить аресты на имущество должника. Ваша сделка приостанавливается. Через арест, в итоге имущество отбирается по решению суда в пользу стороннего кредитора, вы пытаетесь взыскать обратно свои деньги, но оказывается, что ваши деньги естественно давно потрачены и вообще ушли в погашение долга перед другими кредиторами. Ваш продавец более не имеет ни имущества ни денег. Прессовать его бестолку, поскольку он априори шел на мошенничество и понимал последствия. А юридически никаких последствий не будет. Он просто будет вам должен, если вы его просудите. Но долг этот вы никогда не взыщете. И все это законно, никого никогда не посадят. Это примитивная топорная схема, бывает куда изощренней. А на выходе покупатель без покупки и без денег и нет виноватых по закону. Поэтому проводить сделки по такой схеме можно, но с оглядкой на риски. Если вы закажете мне подбор объекта, я сопровождаю сделку до конца и прорабатываю риски и ограничиваю их. Рисковать своими деньгами я могу спокойно, а вот чужие совсем иной уровень ответственности.
Читать полностью
Магнитогорск ч.2

В сентябре 2018, когда я выиграл торги по этому лоту, там у меня подвис мой задаток в 1.7 млн. И когда я понял, что мои помещения приносят копейки аренды, и нет особой альтернативы, я подумывал оставить там этот задаток, принять этот риск, получить за эти деньги хороший опыт и спокойно пойти дальше. Разбирая состоявшиеся торги, я увидел в документации к чему можно придраться, хотя и непросто будет доказать. Я увидел возможность запросить задаток без потерь обратно. Обратился в суд с обеспечительными мерами и стал просто тянуть время. Благодаря чему мне уже не надо срочно оплачивать эти объекты. Я даже успел купить что то другое и потратить деньги, на другой сделке их прокрутив. У меня было много времени, чтобы многократно взвесить все, выработать варианты дальнейшей работы с этим имуществом, или все же уйти в сторону, потеряв задаток. Времени я зря конечно не терял, а активно искал арендаторов, покупателей, и в том числе провел хорошие переговоры с арендатором текущим в большом помещении о постепенном росте аренды до приемлемого мне уровня в 140 тр поэтапно в течении года. Были разные звонки и с объявлений. А вот прямые мои обращения в сети никаких результатов не дали. В данном регионе у меня нет никаких прямых контактов с развитием сетей, а при общем обращении в головной офис, моим предложением никто не заинтересовался.
Пока я тянул время, нашлись покупатели на все три помещения. В марте я оплатил основную часть за лот и начал переоформлять на себя. Как это часто бывает, продавец в лице конкурсного управляющего свою работу делал плохо и случилась приостановка регистрации из-за неснятого ареста. Сроки выхода из сделки затянулись на лишний месяц. Но и даже это пошло на пользу. Поскольку мои покупатели не захотели вносить задаток, появились другие покупатели, которые дали лучше ценовое предложение, чем я рассчитывал. Вносить хотя бы символический задаток это важно и нужно. После этого как минимум снимаются объявления.

Забавный отметить, что в очередной раз, даже не смотря на то, что я вылетал на сделки продажи в Магнитогорск, я сам так и не увидел свои помещения в живую. Даже не возникло желания. Для меня это просто инструмент, как акция на бирже. Нажимая кнопку купить, а позднее и продать, я какое то время владел неким инструментом, который приносит прибыль.

Моя задача была выскочить из этой сделки, и с этой задачей я считаю, справился на отлично. Основная часть средств была в сделке всего 2 месяца, и прибыль составила в итоге более 20% на перепродаже. Я знаю, что я недоработал эту сделку, что может быть имело смысл оставить одно или два из этих помещений на какое то время и больше внимания уделить попыткам сдать их в аренду. Потом вы узнаете почему. Но с другой стороны, во первых у меня была четкая задача закрыться, выскочить из этой сделки и убежать с рынка города Магнитогорска. Во вторых, моя более сильная сторона это хороший вход в сделку. Выбрать удачное помещение, найти недооцененный объект, удачно купить. С учетом, что я работаю с регионами, и зачастую на большом отдалении, я совсем не девелопер «последней мили». То есть я не занимаюсь развитием помещений, не делаю ремонт, фасад, новые входы, новые мощности. На местах можно встретить команды «последней мили», которые точечно могут сделать конфету из какашки, и зачастую могут даже у меня купить помещения, посчитав и мое предложение недооцененным. Я могу себе позволить недоработать на выходе, если я сделал отличный вход в сделку. Как минимум по цене и доходности.

Скоро продолжу разбор этой сделки и сделаем интересные выводы.
Читать полностью
Начну разбирать мой выезд в Магнитогорск

Там я в один день провел сразу три сделки. Начну сегодня с того, как эти три помещения ко мне попали. Как обычно я ищу перспективные и недооцененные объекты, по большей частив регионах, потому что там больше недооцененки. На торгах по банкротству я еще давно приметил очень качественное помещение в Магнитогорске и поставил его в слежение, чтобы купить когда цена несколько снизится. Мой внутренний опыт говорил что локация прекрасна, что лучшее помещение на данном перекрестке, ко мне туда сядет какая то топовая сеть, может даже сбербанк. Но на этап снижения цены это помещение объединили в один лот еще с двумя помещениями того же должника. Мне это даже хорошо. Конкуренция на большой лот меньше. Мало кому надо сразу три помещения и бюджет кратно вырос. Я изучил локации, окружение. Помещения мне находились достаточно перспективными, кроме одного мелкого, которое я сразу предполагал скинуть, перепродать. Я составил финансовую модель, что одно помещения я попробую сдать по 1000руб за метр в месяц, ну минимум за 600 в самом худшем случае оно улетит. Второе помещение я видел за уверенные 600руб, ну самый минимум 400. Исходя из минимальных цен на аренду, я посчитал 5 лет окупаемости. При высокой ликвидности купить за 5 лет окупаемости будет прекрасно, а может быть сдать получится и дороже, чем минималки. Короче было принято решение уверенно покупать. Торги я выиграл еще в сентябре 2018. И уже после победы, как полноправный будущий владелец, я смогу запросить контакты текущих арендаторов, а там везде сидели всякие ИПшники в текущем моменте.

И тут я обомлел. Звоню первому: здравствуйте, я новый будущий владелец, могу вас может и оставить там, а сколько вы сейчас платили? И мне отвечают, что всего 50тр. Это за помещение в 357 метров! При том что соседи РивГош, Ессо, МТС, Связной итп. Я расчет делал что самый минимум 400 рублей, это 145тр в месяц, а мне говорят, что целый год на витрине висел баннер, что аренда 70тр и никто год не садился, а текущий сел на 50тр. Я чувствую, что я влип. Звоню во второе помещение, там какой то нерусский голос, говорит почти тоже самое, что платит сейчас 50тр, хотя я рассчитывал от 90 до 150 за него. Ну тут я меньше переживаю, понимая, что локация бомба. Также еще предполагаю, что меня по телефону разводят эти арендаторы, и что сейчас рынок расставит все на свои места. Для этого размещаю объявления, что сдам и продам эти помещения. В первую неделю звонят только риелторы, которые полностью подтверждают слова арендаторов, и про баннер за 70тр который висе целый год. Говорят, что мои объявления сильно не в рынке, что рынок коммерческой недвижимости в городе Магнитогорск в глубокой яме. Деловая активность в городе упала, цены на все упали. Вместе с этим падало и мое настроение.

До этого момента я считал, что в общем и целом в живых региональных городах рынок плюс минус одинаковый. У меня есть хорошее понимание Смоленска, Тюмени, Иркутска, Владимира, Рязани, Воронежа, Анапы итд, и я был уверен, что Магнитогорск ничем принципиально не отличается от того же Смоленска. Но теперь я знаю, что даже в крупном городе может быть все совсем грустно, а например в Уфе есть помещения, которые сдаются по 7000руб за метр месяц!

Данный опыт в очередной раз добавил мне новых навыков и чувства рынка, чтобы в будущем быть еще профессиональнее.
Теперь передо мной стояла задача как то выскочить с этой вероятно неудачной сделки с наименьшими потерями или может даже поднапрячься, и попытаться заработать.
Читать полностью
Давно не писал. Скоро исправлюсь. Три дня лежал и голодал после отравления, а сегодня в Магнитогорске. Здесь у меня тройная сделка. Интересно, что три сделки совсем по разным сценариям и форме оплаты. Приходится подстраиваться под покупателей. Особо интересна сделка последняя, оформляться будем завтра, по новому для меня сценарию, обо всем в подробностях позднее расскажу. Новый удобный вариант расчетов для себя открываю. Ценно будет узнать даже для опытных риелторов.
Читать полностью
Варианты сотрудничества со мной ч.3.


4. Налоговая оптимизация.
Здесь одно из самых интересных. Допускаю, что среди моих читателей немало тех, кто уже владеет доходными объектами, может даже живет на доход от них. Чем больше я общаюсь с опытными в этой сфере людьми, тем больше поражаюсь, почему люди так мало знают, даже работая в этой сфере. Даже налоговые консультанты к моему удивлению не знают половины того, что я использую. Наверное потому что они теоретики, а я практик и применяю все это на своих объектах. Здесь понятие налоговой оптимизации абсолютно белое, все в рамках закона, у меня нет никаких серых и обнальных схем ухода от налогов. Я просто знаю про различные льготы и пользуюсь ими.
Расскажу реальный кейс. Мой близкий друг, узнав про то чем и как я занимаюсь, вспомнил про своего давнего партнера, который ему порой жаловался, что арендный бизнес это вроде приятная штука, но по доходности херня, ибо расходы и налоги съедают до половины от арендного потока. На что я сильно изумился и сказал, что у меня в среднем остается около 95% от арендной выручки чистыми на руки. И мне интересно разобраться почему там иначе. Меня представили и я начал делать анализ. У человека было 12 объектов, все в Москве, владел ими человек по 10-20 лет уже. То есть он опытный инвестор, намного опытней меня, у него отдельный бухгалтер управляет финансами. Владеет как от физика так и от нескольких юр лиц. И вроде даже применяет серые схемы по частичному выводу денег и НДСа через клининг итп. Но на выходе результат: арендный поток 4.5 млн в месяц. А в до человека в кошелек чистыми доходит всего 2.85 млн. 37% потерь. Если бы у меня было так, я бы тоже думал, что арендный бизнес грусть тоска. Я внес свои предложения что и как нужно сделать, кое где даже пришлось сменить форму собственности. Два месяца активной работы с налоговиками, росреестром, кое какие временные финансовые потери в моменте. Но по итогу моей работы, 2.85 через 2 месяца превратились 4.05 млн в месяц. То есть ничего не меняя с самими объектами, я даже арендаторов не трогал, я из воздуха человеку сделал дополнительный доход 1.2 млн в месяц. Да еще и полностью в белую легализовал весь доход. Ценно? Хотите также? Пишите! Объективно, при правильно выбранном объекте и настроенном налогообложении, чистая прибыль может достигать 98% от аренды.

5. Соинвестирование.
Если у вас есть интересный объект для инвестирования, но вам не хватает средств для входа или вы хотите зайти вместе с опытным и грамотным человеком в проект, предлагайте, я готов к совместным проектам.

6. Проектное партнерство по сделкам, работа с развитием конкретных сетевиков.
Также готов платить агентское вознаграждение просто за предложение отличных объектов, которые сам я не вижу. Готов к личному взаимодействию с людьми из развития сетевых компаний, приглашаю к партнерству как частных лиц, так и целые компании, я и моя команда готовы стать бесплатным дополнительным отделом развития для вашей компании. Хорошо знаем рынок, найдем оптимальные варианты для любой стороны.
—————
Не стесняйтесь обращаться с любыми предложениями. Деловые контакты и новые партнеры и может даже друзья это то, ради чего я здесь.
Читать полностью
Варианты сотрудничества со мной ч.2.

Пора доделать разбор всех пунктов, чтобы перейти дальше к интересным историям, сделкам и прочей пользе.

1. Личные консультации.
Встречаемся лично, ориентировочно на 3 часа. За это время я вам расскажу все, что я знаю про поиск, подбор, риски, налоги, управление, оптимизацию. Весь свой опыт, который нарабатывал много лет ценой дорогих ошибок и ярких побед. Ценность этих знаний многократно больше цены этой встречи. Даже на одном объекте применив часть моих фишек, можно отбить эту встречу всего за месяц. Стоимость 100тр. И оно того стоит.

2. Управление вашей недвижимостью.
Помогу сделать ваш бизнес полностью пассивным. Моя команда решит все вопросы с контрагентами, налогами, ремонтами. Проведу увеличение капитализации за счет ротации арендаторов и налоговой оптимизации. Актуально только при портфеле от 500тр аренды в месяц.

3. Подбор оптимального объекта под ваши запросы. Подбор портфеля.
Помогу найти правильный объект под ваши параметры. Чтобы объект был с минимальными рисками как на этапе сделки так и в процессе владения. Сам проведу торг с продавцом, изучу документы. Выберу лучшее из того что есть на рынке, на торгах и в закрытых продажах. Ориентир это 15-20 годовых доходность при готовом объекте, возможно больше при инвест проекте. Высокая стабильность. Делаю больше и лучше, а беру как обычный риелтор 3-5% от суммы сделки.

В этом же пункте стоит добавить интересную историю. Несколько лет назад в Москву перебирался мой прекрасный друг, он попросил меня помочь, встретить его с сумками, прокатиться посмотреть пару квартир в аренду, заселить его и сгонять в Ашан, чтобы купить всяких вешалок, посуду итп на новое место. Вот мы приехали посмотреть третью квартиру. Нас с риелтором встречает молодой подвыпивший парниша, который как выяснилось в последствии оказался племянником хозяина. Племянник этот живет этажом выше в такой же квартире. И поставлен здесь управлять квартирами своего дяди. А у дяди в этом доме сразу 21 квартира в собственности, все под аренду. В одной бесплатно живет пьянствующий бездельник родственник, остальные 20 заселены арендаторами. Все квартиры небольшие однушки. Очень ликвидны, почти не пустуют. Свежий дом между Кутузовским и Филями. Вот это бизнес сначала подумали мы с другом. А сейчас мне этого человека даже жалко. Он сумел где то я надеюсь честным путем заработать почти 200 млн рублей, чтобы купить себе этот «проект», но при этом столь бездарно распорядился этими деньгами. 20 квартир сдавались по 32 тр в месяц. Даже если не брать простои и необходимость регулярного ремонта, в идеальном мире этот проект приносит 640тр в месяц до налогов. Если среди моих подписчиков или ваших знакомых, есть такие люди, владельцы квартир, сдаваемых в аренду, особенно нескольких квартир, то услышьте, что я для вас могу превратить эти 640тр в 3 млн рублей! При этом больше никаких ремонтов, просрочек, выселений, нытья. Все сделаю под ключ и в лучшем виде.
Читать полностью
Варианты сотрудничества со мной.

Я создавал блог для налаживания связей, поиска новых партнеров и поиска людей, которым моя экспертность может быть полезна, сэкономить время и деньги. Сегодня в общих чертах пройдусь по вариантам, какую практическую пользу, помимо тех знаний, которыми я делюсь в блоге, я могу предложить:

1. Личные консультации.
2. Управление вашей недвижимостью.
3. Подбор оптимального объекта под ваши запросы. Подбор портфеля.
4. Налоговая оптимизация.
5. Соинвестирование.
6. Проектное партнерство по сделкам, работа с развитием конкретных сетевиков.

Сегодня поподробнее расскажу про последний пункт
7. Стать частью моей команды. Вы станете моим партнером по подбору объектов для инвестирования. Если я или мои партнеры покупаем вашу рекомендацию, вы получаете хороший бонус. Это возможность дополнительного заработка, из которого вы будете строить свой капитал на будущие инвестиции, плюс бесплатное обучение от меня по конкретным приемам, где и как искать правильно искать и выбирать хороший объект для инвестиций. Все достаточно примитивно, мало кто даже среди девеллоперов понимает какие объекты самые правильные и как их можно монетизировать. Выберу максимум 10 человек. Интересуют только регионы. Москву я сам обрабатываю. От вас умение уверенно вести переговоры, готовность ковырять информацию, отсеивать ее, и мобильность, чтобы иметь возможность пару раз в неделю поехать лично осмотреть объекты. Даже если у вас не получится ничего найти, вы бесплатно получите интересные навыки, и понимание как инвесторы оценивают недвижимость. Часть информации я никогда не опубликую в общий доступ, поскольку она слишком ценная, и мне не нудны тысячи конкурентов, которые сожгут этот рынок. Если вы хотите попасть в эти 10 человек, то создаете word или pdf файл, в нем пишете ваше имя пользователя, свои минимальные данные, место жительства, возраст, желательно небольшое фото, опыт с недвижимостью, и развернуто почему именно вы должны оказаться в этой команде, почему я должен выбрать вас. И именно этот файл кидаете в бота @adv_glovatskiy_bot .

Этот вариант сотруднчиества со мной скорее для тех, кто в начале пути к своему Капиталу, кто хочет получить новые знания и заработать, чтобы было чего инвестировать. Для тех, кто уже обладает хорошим капиталом или даже своими объектами недвижимости, есть первые 6 пунктов, с которыми куда проще и быстрее получить результат. Эти 6 пунктов разберу чуть позже.
Читать полностью
Ценность вашего времени. Привычки. Контент.

Сегодня немного затрону тему нашего важнейшего ресурса, нашего времени.
Наверняка каждый из нас почти всегда многое не успевает, где то недоработали, где то не успели позаниматься спортом, мало времени уделили семье, мало времени посветили саморазвитию. Я считаю, что каждый может быть намного эффективнее себя самого текущего. Главное правильно расставить приоритеты и постараться убрать из своей жизни бесполезных паразитов, которые поедают наше время.

• TV. Я предполагаю, что большинство уже давно не смотрит телевизор. Это очень правильно, тратим время на более полезные вещи и главное, что сами выбираем какую информацию потребляем, а не то что навязывает нам ящик.
• Соцсети. Я же давно минимизировал свое присутствие в соцсетях, отписался от всех пабликов, и новостей друзей. Ничего принципиально нового там никто не увидит, а на листание этих лент у среднестатистического человека 30 лет уходит по полтора часа в день(данные исследований) !!! Это уму не постижимо! И это еще средний результат! Я лично знаю людей, которые на пролистывание лент инсты, фейсбука и вк тратят по 4-6 часов в день, оправдываясь что им положено быть в курсе всех для «работы». Только подумайте куда можно с пользой применить такое обилие времени. Можно стать атлетом, если полностью заменить соцсети спортом. Можно стать экспертом в новой сфере, посветив это время самообразованию.
• Сериалы. Оооо, как же я субъективно к ним отношусь. Каждый раз как меня кто то спрашивает, а смотрел ли я такой то сериал, я сразу понимаю, что передо мной ленивый человек с низкой личной эффективностью, у которого оказывается уйма свободного лишнего времени, чтобы смотреть сериалы. Вот я себе не представляю, где мне взять время на просмотр хотя бы одного сериала. Мне гораздо интересней поработать, поискать или проанализировать объекты, почитать судебные решения, прочитать интересную статью, книжку, сходить на спорт.
• Телеграм. Разберемся теперь с нашим любимым телеграмом. Ведь здесь мы все тоже зависаем, даже в данный момент пока читаем эту статью. Задумайтесь, приносит ли вам пользу в вашей жизни эта статья? Приносит ли вам реальную пользу мой контент в целом? Потраченное на чтение время вам окупается? Если мой контент для вас полностью бесполезен, то рекомендую отписаться, я хочу, чтобы вы стали более эффективным, и потратили свое время на что то более полезное для вас. А теперь посмотрите на список ваших подписок, на какое количество каналов вы подписаны? На 3, 7, 15, может даже на 25? А успеваете ли вы читать все, что в течении дня там написали? Или висят каналы, где уже не прочитано по 5 или даже по 30 новых сообщений? Так может быть если вы не успеваете прочитать, то это не интересно и просто не нужно вам? Или отписаться жалко, и вы упорно перед сном заходите в каждый из этих 20 каналов и все просматриваете? А что из этой информации сделало вас лучше, умнее, дало новые знания? А что доставило удовольствие? Если вы чувствуете, что этот контент для вас лично полезен, значит это достойный контент. Все остальное ПОД НОЖ ! Удаляйте, отписывайтесь. Висит 30 непрочитанных сообщений? ПОД НОЖ! Я регулярно нахожу интересные на первый взгляд каналы, но потом понимаю, что попутал и очень легко расстаюсь с этой подпиской. Время надо проводить с пользой, цените его, и не тратьте на то, что вас не увлекает. Как я рекомендую вести одновременно не более 5-7 проектов, так и активно читать 5-7 каналов, самых полезных именно для вас. И поэтому я лучше буду писать один пост в неделю, но в нем будет польза и вы будете ждать его, чем написать по 2-3 поста в день, но в них будет стандартная глупость про успешный успех, которая везде, в стиле «7 советов как стать успешным, 99 советов для богатства, 13 советов от Баффета, 5 навыков миллионеров, или новая схема как со 100 рублями сделать миллион уже завтра». Я не представляю, кто готов все это читать? Будьте разборчивы, не потребляйте информационный мусор.
Читать полностью
(начало ⬆️) Но спустя два года получили уведомления, что их недвижимость больше не пользуется спросом у арендаторов и УК не может более осуществлять выплаты, совсем. И по договору делать этого более не обязана.  Инвестор конечно же может перепродать свое право собственности или долгосрочной аренды, да вот только из РФ это сделать априори крайне сложно, привлекать местных риэлторов крайне дорого, да и как оказалось, объекты эти крайне неликвидны и были приобретены по завышенной в 5-10 раз стоимости.  А до кучи, еще и пришли позже письма от английской налоговой с просьбой подать декларации. На удивление налоги вроде как платить действительно не надо, но декларацию сдать надо, иначе большой штраф, а английский бухгалтер за заполнение и подачу декларации просит примерно ту же сумму, что объект принес за прошлые два года владения.
    Примечательно, что юридически все абсолютно чисто, британская сторона выполнила все свои обязательства, недвижимость была приобретена на имя инвестора, обещанная по договору доходность выплачена,  даже потом рекомендовала клиентам контакты бухгалтеров, предлагала помочь с реализацией внезапно подешевевшего актива.  

    Крайне важно отметить, что подобная схема с минимальными видоизменениями работает по всему миру, пусть может и не столь нагло. Особенно со строительством апарт-отелей в курортных зонах. Точно знаю пару подобных проектов в Тайланде и Грузии.  Просто через обещания гарантированной доходности продают апартаменты на 50-200% выше их реальной рыночной стоимости.  Хотя и не могу сказать, что все подобные проекты несостоятельны.
 
     Как вывод,  не стоит думать, что только наши соотечественники прохиндеи и испытывают особо теплые чувства к «лохам». За рубежом этого местами даже больше.
-- Всегда на точке входа думайте о ликвидности инструмента в точке выхода.
-- Хорошо ли вы знаете рынок и законодательство локации, куда вы вложились. Заниматься всем могут другие люди, но у вас должно быть полное понимание всех процессов
-- Не верьте консультантам, если есть вероятность, что он заинтересован третьей стороной
-- Не верьте рекламным проспектам и сайтам, верьте только тому, что в договоре.

Всех благ и помните, что неудачи бывают у всех, но это самый лучший опыт.
Читать полностью
Не покупайте то в чем не разбираетесь

На днях увидел, что у нас снова стали продвигать старую и уже казалось бы отжившую схему. Я уверен что на этом примере существует множество вариаций, поэтому читайте, запоминайте, мотайте на ус.
  
 Приехал в РФ такой красиво упакованный проект с Британским названием, чтобы удовлетворить запрос Российских инвесторов, мечтающих вложить деньги в крепкой валюте в надежные объекты недвижимости где то там далеко за рубежом, чтобы получать доход в крепкой валюте.  И вот нам предлагают купить парковки(в частности право долгосрочной аренды) в Великобритании, в том числе около аэропортов, предлагают общежития для студентов, старые трейлеры под мини отели и еще много разного. Обещают, что это крайне востребовано «там», арендаторы стоят в очередь, гарантируют минимальную доходность в 8% в фунтах.  Под это агитируются здесь различные активные финансовые консультанты, риэлторы и прочая нечисть, которым платят до 10% комиссионных, создают консалтинговые компании, снимают красивые офисы. Офер звучит прекрасно, я тоже хотел бы иметь возможность получать 8-12% годовых в крепкой валюте с гарантированной программой платежей да еще и с небольшим бюджетом входа. Да еще и при определенном сценарии платить налоги «там» не надо.

   Народ потянулся, были люди, которые покупали для начала 1-2 объекта, но получив реальные документы на недвижимость и первые выплаты согласно графику, увеличивали вложения радикально, покупая по 30-50 объектов, рекомендовали своим друзьям, показывая какой роскошный инструмент они нашли, о котором друзья и подумать не могли.   Большинство не задавалось вопросом о том, почему сами англичане не покупают столь высокодоходные объекты, что будет если арендаторы не найдутся на объект, ведь в рекламном проспекте все четко написано, про гарантированную доходность от управляющей компании (УК). УК показывает какие то сертификаты о присвоении высоких рейтингов финансовой надежности.  Однако длинный договор несколько отличался от рекламных проспектов во многом, но основным моментом было, что гарантируемая доходность в 8% дается на первые два года, а далее доходность скорее всего окажется выше, поэтому будет прописана по факту, дополнительным соглашением к договору. Желающих активно приглашали приехать посмотреть на объекты инвестиций, большинство не ехало, но и тем кто ехал, показывали красиво все на месте, хотя и немного не те конкретные объекты, а наиболее привлекательные.

Два года инвесторы были счастливы, докупались, приглашали друзей, удивлялись своей прозорливости.   (продолжение ⬇️⬇️)
Читать полностью
Перспективы рынка недвижимости РФ.

Я не стану обсуждать перспективы рынка жилой недвижимости. Из прошлых моих статей вы уже понимаете, что жилье ни меня ни вас не должно интересовать для инвестиций.

Хочу поделиться мнением о перспективах рынка именно коммерческой недвижимости.
Для каких либо предположений о перспективах, я считаю, что правильнее сего обратиться за опытом в другие страны, где экономическая ситуация лучше или хуже, у нас.
Для начала рассмотрим худшие сценарии. Я не стану брать пример Сирии и Ливии, я не верю в сценарий, что на нашей территории могут начаться прям боевые действия. Но для худшего сценария вполне подойдет текущая ситуация в Венесуэле, она чем то похожа на наши 90-е годы. А именно гиперинфляция. Резкая и глубокая девальвация национальной валюты. В теории такое нельзя исключать. В такой ситуации недвижимость достаточно быстро переходит на валютные ставки, то есть за боливары сейчас никто не продает недвижимость в Венесуэле. Недвижимость просто стала номинироваться в долларах. Рынок сильно глобализировался, менее чем за сутки я могу из Москвы оказаться в Каракасе и уже заключать сделку по покупке или продаже недвижимости. А также в мире выросло целое движение инвесторов стервятников, которые со своими капиталами всегда стремятся туда, где все очень плохо и с большим дисконтом готовы выкупать лучшие объекты с просевшего рынка. Подобное сейчас начинает происходить на Кубе и Мьянме, где законы изменились, иностранцам стало разрешено владеть некоторыми категориями недвижимости. Эти инвесторы глобально выравнивают стоимость квадратного метра по миру. Причем это не какие то безбашенные физики, а в том числе глобальные фонды. В итоге, в случае гиперинфляции и разрушения национальной экономики, недвижимость конечно просядет, но гораздо меньше, чем сбережения в рублях, рублевых акциях, ПИФах, депозитах.

Гораздо более вероятен сценарий, что Россия постепенно будет выходить на уровень развитых стран как в плане инфляции, так и в плане процентных ставок по кредитам. Еще в прошлом году продолжалась отличная тенденция, когда ЦБ постепенно снижал ставку рефинансирования с пиковых 17% до 7.5% . Я верю, что эта тенденция долгосрочно будет продолжаться, и примерно к 25 году мы можем прийти к тому, что ставки по ипотеке дойдут до уровня 4-5%. В Европе для резидентов это 1.25-2%. А в Дании есть даже отрицательные ставки по ипотеке! Что это значит для арендного бизнеса? Доходность арендного бизнеса всегда стремится к банковским ставкам. То есть во всем мире доходность от аренды примерно на 1-3% выше, чем ставки по кредитам. На примере, сейчас реально взять кредит на покупку коммерческой недвижимости под 11-12% , при этом в среднем по рынку доходность арендного бизнеса составляет 12-16%. В Европе кредит дают под 2%, при этом доходность арендного бизнеса составляет 3-6%. А что если мы через некоторое время дойдем до уровня Европы и наше правительство тоже запустит стимулирующие меры для экономики? Получается, что если я окажусь прав, и сегодня мы купили за 10 млн. объект с доходностью 15% , то через 6 лет такой объект будет считаться в рынке при доходности в 7.5%. Таким образом наш объект уже будет оцениваться в 20 млн. Но это без учета индексации аренды. А если будет экономический рост, то каждый год мы будем повышать аренду в среднем на 5% в год. И растущая аренда накладывается на растущую окупаемость. Таким образом при сильно позитивном сценарии в экономике, правильный объект недвижимости может утроить свою стоимость. Плюс за эти 6 лет, он от арендных платежей еще и полностью себя отобьет. В итоге через 6 лет наша инвестиция может умножиться в четыре раза!! Если в 2025 году можно будет в РФ получить кредит под 6%.

К сожалению, все мы теперь осознаем, что санкции это явление не временное, а долгосрочное, плюс текущая власть сильно не любит заниматься экономикой, поэтому в ближайшей перспективе я перестал верить в экономические прорывы.
Читать полностью