Бизнес на госимуществе

​​Задаток, который не хотели возвращать.

Некоторое время назад ко мне поступил вопрос о законности удержания задатка.

Суть такая, проходили торги, на них заявился всего 1 участник, если он не выкупил лот и не подписал договор купли-продажи, должны ли ему вернуть задаток?

Конкурсный управляющий сказал что не вернет задаток, т.к. участник не стал выкупать лот.

Кто прав в этой ситуации? Конечно единственный участник!

Почему?

Судите сами: согласно п. 5 ст. 447 ГК РФ, аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

То есть оснований для заключения договора с ним нет.

Далее смотрим п. 4 ст. 448 ГК РФ: участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

То есть задаток подлежит возврату.

Что будет если подписать договор в нарушение этих правил?

Возможно ничего и единственный участник станет счастливым обладателем лота, но возможно и иное - заинтересованное лицо оспорит такую сделку в суде, и выиграет дело (благо судебной практики по этому вопросу предостаточно).

Да, из этого правила есть исключения. Но вряд ли Вы с ними столкнетесь: обычно исключением является проведение не аукциона (а конкурса), продажа акций АСВ, продажа предприятия должника.

В итоге мы можем дождаться снижения цены на лот и поучаствовать в повторном аукционе. Поэтому отказ от выкупа лота, будучи единственным участником, может принести нам выгоду.

​​Про торги, варианты заработка и становление экспертом в области торгов.

Многие считают, что только банальная перепродажа лота может приносить прибыль. Это совсем не так…

Сейчас расскажу некоторые фишки и нюансы получения прибыли с торгов:

✍🏻 Покупка имущества для последующей перепродажи.

Это может быть недвижимость, земля, транспорт, спецтехника, различное оборудование.

Данная стратегия довольно простая и бывает сильно прибыльная, но здесь нужен первоначальный капитал. Причем не всегда речь идет о сотнях тысяч рублей. Можно находить и перепродавать недорогие лоты имея в кармане 1-10 тысяч рублей. Наглядный пример - дрова.

В предыдущей записи я рассказывал, как Алексей купил дрова за 1т.р., а продал за 10 т.р., посмотрите, почитайте и убедитесь в этом.

✍🏻 Покупка имущества для кого-то за его деньги на комиссионных началах.

Вы покупаете все что угодно, клиента может интересовать абсолютно любой лот (автомобиль, земля, спецтехника и т.п.).

Вы вообще не вкладываете своих денег, а инвестируете только свое время. Стратегия подходит для людей с небольшим капиталом или вообще без денег.

Многие начитают работать на торгах именно так. Позже, когда появится опыт, деньги и связи в кругах инвесторов вы сможете перейти к другим схемам работы.

✍🏻 Аренда земли, зданий, нежилых помещений для последующей пересдачи.

Тема интересная и прибыльная, но требует на первоначальных этапах много рутинной работы.

Начиная с подготовки самого помещения для последующей сдачи и заканчивая документами. Не всегда получается легко сдавать помещения в субаренду.

В любом случае, этому нужно учиться, а когда вы знаете все нюансы, можете отправляться в бой.

✍🏻 Платные консультации по торгам.

До этого пункта конечно нужно дорасти. Поучаствовать и выиграть несколько десятков лотов. Понимать документацию и нюансы по обременениям.

Например меня очень часть просят проконсультировать по тому или иному лоту. В основном консультирую по дорогостоящей недвижимости.
И помимо платной консультации продаю услуги по сопровождению сделки, т.к. такие люди хотят получить результат с минимальными рисками и временными затратами, поэтому я в таких ситуациях приношу огромную пользу.


В итоге хочу расписать некий сценарий для тех, кто находится в самом начале пути.

Я рекомендую начинать с простых, пусть не самых прибыльных, но дешевых лотов. Все зависит от ваших возможностей и лотов, что вы найдете. Начинайте с лотов в диапазоне 1-100 т.р.

Сначала научитесь подавать заявки, вносить задатки и оплачивать выигранные лоты.

Таким образом вы постепенно обретете уверенность и четкое понимание что вы делаете.

Затем постепенно переходите к более дорогим лотам. Начинайте работать по агентскому договору и ищите инвесторов.

Со временем вы многократно вырастите в профессионального специалиста, будете иметь связи среди инвесторов, которые будут рекомендовать вас.

Теперь дело за вами.💪🏻💪🏻

​​НЕ СВЯЗЫВАЙТЕСЬ С ТОРГАМИ!

Особенно если вы верите в различные мифы наподобие этого: "здесь всегда есть тот кто поднимет цену". Или считаете, что самое интересное и выгодное разбирают "свои".

А если все же считаете торги разумным инструментом инвестирования, я буду рад видеть вас среди участников на торгах, а еще приятней мне будет посмотреть ваш кейс и поздравить с удачной сделкой.

Например недавно мне написал Алексей Ярошенко вот такое письмо:

Здравствуйте. Спасибо Вам, я провел свою первую сделку. Это была древесина за 1031 рубль, продал за 10 000 рублей.

Выкупил даже без оформления эцп. Вырос в деревне и сам занимался продажей, такое количество дров тянет на 16-17 тыс. руб., но так как переехал в Читу, грузовика естественно нет, залез на авито нашел людей кто занимается продажей дров предложил перепродажу и все. Со сбытом вообще проблем не было сразу же на двух грузовиках приехали все загрузили и рассчитались.

Дебют состоялся, буду искать дальше!)


Сделка простая и очень приятная.

Особенно этим примером хотел показать тем, кто не верит, что на торгах можно зарабатывать с небольших сумм. И здесь не нужно бросать работу, просто выделяете немного времени на сделку и прибыль в вашем кармане.

Подобные лоты встречаются на муниципальных торгах. Конечно в каких-то регионах их меньше, в каких-то больше. Но чтобы всегда быть на чеку и не упускать такие возможности необходимо просматривать площадки регулярно. Хотя бы раз в неделю.

И тот кто ищет, тот всегда найдет.

Так ведь?)

​​ЧТО ПОКУПАТЬ НА ТОРГАХ ИМЕЯ В КАРМАНЕ ДО 100 000 РУБЛЕЙ?

Эти советы для новичков, которые недавно заинтересовались торгами и хотят уже начать зарабатывать, но с чего начать не знают.

Вот вам целый список от самого простого к сложному:

1) Различные товарно-материальные ценности:

Офисная техника
Бытовая техника
Компьютеры
Телевизоры
Мебель
Дрова
Дерево
Металлолом
...

И прочие лоты, которые относятся к подобным категориям можно и нужно выигрывать.

Во-первых на них не бывает обременений, а это значит вам не нужно будет бегать по приставам в случае чего. Просто выиграл лот и приступил его к реализации.

Во-вторых данные товары довольно востребованы и чтобы их продать много усилий прилагать не нужно.

2) Автомобили.

За эту сумму на торгах есть множество российского автопрома, а также старые иномарки, которые так же ценятся и пользуются спросом, не у всех есть возможность покупать новый автомобиль. Поэтому за адекватную цену вы легко сможете продать подобную технику. Главное покупайте в хорошем состоянии и старайтесь избегать различные развалюхи.

В данной категории лотов встречаются обременения. На муниципальных торгах очень редко, на банкротных часто.

Поэтому если автомобили, то лучше смотрите на муниципальных, а к покупке автомобилей с обременениями сможете приступить позже, как набьете руку на обычных торгах.

3) Различное оборудование и инструменты.

Здесь уже надо быть более компетентным. На торгах продается множество станков, строительных инструментов и даже строительных материалов. Например сварочные аппараты, дрели, перфораторы, болгарки и прочее имущество.

Здесь нужно понимать что пользуется спросом и кто данное оборудование у вас купит.

4) Земельные участки.

И тут я тоже не промахнулся, до 100 тысяч можно найти множество участков. Данные лоты можно выкупать удаленно. Их не всегда нужно осматривать, земля она так и останется землей, она не сломается и здесь не придется ничего делать и менять.

Со временем земля дорожает, правда продается порой очень долго.

И напоследок дам вам очень простой, но в тоже время полезный совет.

Старайтесь выбирать лоты, которые можно быстро продать. Не гонитесь за суммой прибыли, чем короче цикл сделки, тем быстрее вы получите прибыль и приступите к работе с новым лотом.

​​СУБАРЕНДА НАМ ПОМОЖЕТ

Когда вы открываете карточку лота по аренде, то довольно часто можете встретить подобную формулировку в документации: "Передача в субаренду объекта нежилого фонда не допускается".

При этом если вы берете объект в аренду для себя и своей деятельности, то данный пункт вас не смущает. Но если хотите его сдавать в субаренду, то здесь возникает вопрос: "А нужны ли мне эти сложности?"

Возможно и не нужны, но бывают такие лоты, по супер сладким ценам с идеальным расположением, сдаются на долгий срок, бери и пересдавай... При одном только виде подобных лотов кошелек начинает разбухать.

Именно для таких случаев у меня есть несколько сильных решений этого вопроса и парочку я вам сегодня расскажу:

1) Первый вариант.

Можно выйти из плоскости отношений субаренды и перейти к оказанию услуг. Это значит подписывать договор на предоставление услуг коворкинга или хостела.

Их отличие в том, что сдается не определенная площадь, а рабочее место, которое индивидуально не определено в договоре, в случае коворкинга.

В случае хостела, вы предоставляете гостиничные услуги.

Важно помнить, что к организации хостела применяются специальные правила, например, в виде присутствия отдельного входа.

2) Второй вариант.

Зарегистрировать помещение на Общество с Ограниченной Ответственностью.

ООО отличается многочисленностью участников, а они могут меняться.

Соответственно, если помещение востребовано, Вы, меняя участников, продаете свою аренду. Такой вариант лучше использовать для продажи, но в некоторых случаях мы применяем этот способ для скрытой субаренды.

Есть и другие варианты, но я о них намеренно умолчу, поскольку предложенные варианты довольно сильные.

В субаренде главное выбрать хороший объект, грамотно его оценить, просчитать цены и проверить спрос.

Если все нас устраивает и вы чувствуете запах прибыли, то нужно браться за этот лот.

​​Как оценить прибыльность лота и решить стоит ли его брать.

Самый важный момент - Оценка лота.

Почему он так важен? А что если Вы схватили первый попавшийся лот, а он оказался котом в мешке.

По этой причине оценка лота крайне важна.

Это одно из важнейших действий во всем процессе, потому что от него зависит результат вашего вложения.

С чего начать?

Начнем с изучения документации, там мы смотрим всю информацию об имуществе, дополнительные требования к приобретателю (они бывают крайне невыгодными). Важно отметить, что некоторые расходы можно оспорить через УФАС, но нет никакой гарантии, что данный орган встанет на вашу сторону.

Далее просматриваем фото, после которых обязательно выезжаем на осмотр, потому что картинка и реальность могут значительно отличаться. На осмотре можно и нужно оценить предполагаемые вложения, ведь где-то требуется лишь покраска, а где-то необходим полный ремонт.

Обязательно необходимо уделить внимание месторасположению, так как от места зависит спрос на недвижимость.

После этого необходимо поговорить с организатором, так как от них можно узнать дополнительную информацию. Например, однажды я узнал о возможных проблемах, которые могут возникнуть с машиной.

Если вы приобретаете недвижимость, обязательно поговорите с соседями, благодаря им можно узнать информацию о коммунальных платежах, состоянии квартиры, бывших владельцах. Были ситуации, когда одна ненормальная соседка портила весь проект.

Далее оцениваем востребованность лота. Если это недвижимость, то вы можете позвонить нескольким риэлторам в качестве их потенциальных клиентов и рассказать характеристики имущества. Риэлторы заранее могут оценить срок продажи и спрос на недвижимость. Если это автомобиль, то можно позвонить перекупщикам. Также можно разместить лот на интернет площадках (Авто.ру, Циан, Авито и др.) и посмотреть на количество звонков по данному объявлению.

Одним из важнейших моментов является прибыльность. Обычно мы не берем лоты с прибавкой менее 50% (цена продажи и покупки должна быть минимум на 50% выше затраченных средств.

Например, покупаем квартиру за 1 000 000 рублей, а должны ее продать за 1 500 000 рублей, тогда есть прибавка 50%). Очень часто бывают дополнительные финансовые и временные траты, которые появляются неожиданно. Обычно мы закладываем 50% на ремонт, а после остаемся в прибыли около 30-40%.

И наконец, оцениваем срок окупаемости (срок, который понадобится для получения прибыли). Проверка востребованности через тот же «Авито» помогает уменьшить риск затягивания срока, ведь чем дольше Вы продаете объект, тем больше не можете использовать вложенные средства.

Всегда рассчитывайте, что Вы будете делать, если продажа затянется или ошибетесь в оценке лота. Это крайне важно.

​​Ура. Поток набран. Охоту мы начали вчера.

Не надо мне писать и просить впустить вас в учебную группу.
МЕСТ БОЛЬШЕ НЕТ.

Многие спрашивают когда будет следующая Охота?
Не знаем, не можем сказать, возможно через год, а возможно вообще её не будет.

Кто не успел, тот опоздал.

А кто успел уже приступил к изучению тренинга!

​​— Да чего вообще такого особенного в этой Охоте?

Если коротко, то после охоты ты можешь добиться примерно такого:
👇🏻👇🏻👇🏻

=================
В который раз хочу поблагодарить Вас за полученные знания, которые дают все больше финансовых результатов.

Хочу рассказать, как было куплено пару автомобилей и успешно реализованных всего за пару дней.

— 110 тысяч рублей прибыли с двух автомобилей.
=================
Как и обещала, пишу наш кейс.

Выиграли лот Sbr028-1807190016 на площадке Сбербанк-АСТ.

Купили Toyota Camry, 2005 год: 382 000 рублей.
Цена продажи: 500 000 рублей.
Прибыль с продажи: 118 000 рублей.
=============
Здравствуйте, Евгений и Сергей.

Хочу поделиться результатом очередной сделки на муниципальных торгах.
Приобрели кран лесопогрузчик для последующей сдачи в металлолом.

К нашему счастью конкурентов на торгах не было, заявки подали с другом. Купили по минимальной цене за 327000 руб.

За 5 дней, кран металлоприемщики вывезли, и получили мы с него 410000 руб.

В общем заработали 80000 руб. за неделю.
=============
Мы завершили сделку. Продали за 1 200 000 р.

Это были муниципальные торги. Продажа без объявления цены, всего было 14 участников.

И данный лот удалось выиграть всего за 800 т.р.

Далее объект продавали 2 месяца, выставляли на авито в вип объявлении и 1 августа продали.

400 000 рублей с одной сделки.
=============

Если ты еще думаешь нужна ли тебе "Охота 3.0" и ориентируешься по отзывам и кейсам, то я собрал для тебя небольшой список, чтобы не приходилось листать всю ленту на моей стене:

https://vk.com/clubinvesto?w=wall-79822774_9971
https://vk.com/clubinvesto?w=wall-79822774_7864
https://vk.com/clubinvesto?w=wall-79822774_8668
https://vk.com/clubinvesto?w=wall-79822774_9058
https://vk.com/clubinvesto?w=wall-79822774_9130
https://vk.com/clubinvesto?w=wall-79822774_9822
https://vk.com/clubinvesto?w=wall-79822774_10371
https://vk.com/clubinvesto?w=wall-79822774_10626
https://vk.com/clubinvesto?w=wall-79822774_10676
https://vk.com/clubinvesto?w=wall-79822774_10888
https://vk.com/clubinvesto?w=wall-79822774_12303
https://vk.com/clubinvesto?w=wall-79822774_13438
https://vk.com/clubinvesto?w=wall-79822774_13960
https://vk.com/clubinvesto?w=wall-79822774_14316
https://vk.com/clubinvesto?w=wall-79822774_14661
https://vk.com/topic-79822774_38976058
https://vk.com/topic-79822774_35798972

А может ты просто любишь читать отзывы и кейсы.
Приятного чтения)

Ты с нами?
http://bis-stat.ru/sb/