Бизнес на госимуществе


Гео и язык канала: Россия, Русский


О бизнесе, инвестициях и заработке на торгах.
Рассказываем, как найти хороший лот на аукционах, выиграть торги и заработать.
По всем вопросам: @aerdinov

Связанные каналы

Гео и язык канала
Россия, Русский
Статистика
Фильтр публикаций


Три ошибки при поиске лотов

Ошибки при поиске лотов, которые ограничивают итоговый результат поиска и не позволяют проанализировать актуальные объекты:

1️⃣ Поиск объектов только по своему региону

Это уменьшает количество активных торгов по заданным параметрам. При этом вы теряете возможность проанализировать лоты, которые находятся в ближайших регионах и стоимость которых может быть ниже, чем в вашем регионе

⚠️ При поиске лотов рекомендуем выбирать не только свой регион, а еще и соседние

2️⃣ Строгое ограничение по стоимости объектов

Если вас интересует имущество по низким ценам, стоит обратить внимание на публичное предложение: анализировать нужно не только первоначальную цену за лот, но и таблицу снижения стоимости и обращать внимание на текущую цену. Вы обнаружите огромное количество актуальных сделок, стоимость которых снижается на 50-80% от первоначальной цены

⚠️ Ищите лоты на публичном предложении по «Текущей цене», «Минимальной цене» и «Проценту снижения цены от первоначальной». Это позволит определить самые выгодные сделки

3️⃣ Использование общих фраз при поиске

Затруднения при поиске возникают, когда в поисковую строку вводят не конкретное имущество, а наименование категорий. Организатор торгов в описании лота не указывает категорию объекта, а определяет, что именно продается

⚠️ Чтобы проанализировать все лоты по категории, лучше определять несколько ключевых слов, а для уточнения поиска можно использовать название с указанием конкретной марки / года выпуска / серии / дополнительных параметров объекта


​​Правила управления личными финансами

👉 Тратьте меньше той суммы, что вы получаете
Довольно простая идея - и правило номер один

👉 Сначала платите себе
Когда вы получаете деньги, сначала отложите для себя, а потом уже отдавайте то, что вы должны кому-либо другому. От этого зависит, пойдут ли ваши финансы на лад или нет

👉 Каждая трата - инвестиция
Даже если вы поехали кататься на аттракционах в диснейленд, это инвестиция в ваше личное счастье и в те отношения, которые у вас складываются с вашими спутниками. Каждый доллар, что вы тратите, должен продвигать вас в каком-то отношении. Это позволит избавиться от стремления к мгновенному удовольствию

👉 Всегда расширяйте свое понимание финансового выбора
Вы никогда не будете знать всего, что вам необходимо знать. Не важно, где вы учились - продолжайте читать и учиться

👉 Не слушайте лжепророков
Нужно учиться как можно больше, но заглушать советы тех, кто дает вам плохой пример. Слушайте тех, кто действительно добился результата

👉 Минимизируйте налоги
Научитесь хранить и наращивать деньги там, где налогов нет

👉 Всегда ищите конкурента с более низкой ценой и никогда не покупайте ничего по полной цене
Одежда, автосервис, страховка - если вы платите полную цену, значит вами пользуются

👉 Заботьтесь о себе в физическом и юридическом смысле
Курение повышает стоимость страхования жизни и здоровья. Вождение в пьяном виде закроет вам возможность застраховать жизнь. Такое поведение закрывает двери к возможностям, которые спасут вас от рабства до конца жизни


​​С чего начать инвестирование

🔸 Как начать инвестировать в ценные бумаги? С какой суммы можно начать инвестирование?
Самый простой способ начать инвестирование — это взять небольшую сумму денег, например, 10 тысяч рублей, и попробовать

Для вложения в ценные бумаги необязательно иметь большой капитал. Разумеется, доход зависит от размера капитала, но чтобы попробовать и стать акционером крупных компаний достаточно и нескольких тысяч рублей

🔸 Где купить ценные бумаги?
Ценные бумаги приобретаются на бирже. Однако чтобы получить доступ на биржу, нужно воспользоваться услугами брокерской компании (брокера). Брокер — это посредник, который пересылает ваши заявки на покупку/продажу ценных бумаг на биржу

🔸 Как открыть счёт у брокера?
Для открытия брокерского счёта нужен паспорт. Само открытие брокерского счёта возможно двумя путями: личным визитом в офис брокера или дистанционно. Возможность дистанционного открытия счета есть не у всех брокеров, про неё лучше сразу уточнять на сайте брокера

Таким образом, последовательность действий такая:

👉 Выберите брокера
👉 На сайте брокера посмотрите, какие опции открытия счета есть у брокера (личный визит, дистанционное открытие счета)
👉 Откройте счет

🔸 Где найти список крупных брокеров? Как выбрать брокера?
В России очень много брокерских компаний. Однако ситуация похожа на ситуацию с банками. Есть несколько крупных и известных, а дальше — длинный хвост небольших и малоизвестных

Список наиболее крупных российских брокеров вы можете найти в интернете

Выбор брокера обычно происходит по нескольким критериям:

👉 Надёжность
👉 Наличие доступов к разным биржам, включая зарубежные
👉 Наличие возможности проведения валютных операций и валютных инвестиций
👉 Размер комиссий
👉 Удобство работы

🔸 Что делать после открытия счета?
После открытия счёта вам нужно установить приложения брокера (для телефона и/или компьютера), пополнить счёт и затем вы сможете в приложении покупать и продавать ценные бумаги

🔸 В чём главная сложность инвестирования?
Открыть брокерский счёт, приобрести ценные бумаги — это довольно простые действия. После открытия счёта устанавливаете себе мобильное приложение брокера, пополняете брокерский счёт, нажимаете несколько кнопок — и вы акционер крупной компании

Но самое сложное в инвестировании это не технические действия по покупке или продаже ценных бумаг. Самое сложное — определять, когда и какие бумаги пора покупать, а когда продавать

Чтобы определить, когда покупать и когда продавать ценные бумаги, как формировать портфель, есть множество стратегий и подходов. Как инвестиционных (купили сегодня, продали через год), так и спекулятивных (купили сегодня, продали завтра)


​​Добрый день, на связи Евгений Федоров и Сергей Богатов.

Очень часто меня спрашивают по поводу создания своего бизнеса в арендованных на муниципальных торгах лотах.

Сегодня, на примере недавно арендованного помещения, в котором прямо сейчас идет ремонт, я дам ряд рекомендаций.

Рекомендация 1 - проверьте возможность 159 ФЗ

Практически любое арендованное у государства помещение можно выкупить в рассрочку под 1% годовых на срок от 5 лет, при этом платежи будут равными, да мало того - цена по приоритетной приватизации обычно ниже рынка на 15-20%. Так вот - проверяйте, чтобы ваше помещение по выписке из ЕГРН не находилось в реестре объектов гражданской обороны, а также не являлось объектом в оперативном управлении.

Рекомендация 2 - займитесь коммунальными платежами

Новый арендатор должен оформить договоры на электричество, горячую и холодную воду на себя, поэтому не медлите с этим. В противном случае коммунальщики будут считать по нормативам втридорога.

Рекомендация 3 - оцените соседний и свой бизнес на законность

Например, до взятия помещения в аренду под "шумный" бизнес я изучаю район и соседей. Плюс, в частности, для организации мини-гостиницы помещения в цокольных этажах не подходят, из-за чего ваше желание организовать гостиницу в полу-подвале определенно обречено на пропал. Изучайте специфику бизнеса, также не пускайте субарендаторов, которые по каким-то критериям не подходят под ваше помещение.

Рекомендация 4 - не экономьте сильно на ремонте

Иначе заплатите в разы больше потом, а объект будет плохо сдаваться в субаренду, а с помещением будут постоянные проблемы. Лучше сразу сделайте на совесть, а потом спите спокойно.

Рекомендация 5 - делайте ремонт и сохраняйте все чеки, никаких "левых" бригад

В случае выкупа по 159 ФЗ (а его я подразумеваю всегда как само собой разумеющееся) официальные расходы на ремонт вы можете вычесть из суммы оплаты по программе приоритетной приватизации. Сохраняйте все чеки и договоры - через 2 года эти бумаги вам точно пригодятся.

Простые правила, при соблюдении которых ваши нервы будут в порядке, а денег в вашем кармане будет больше


​​Важные определения на торгах, которые нужно знать каждому участнику!

Не начинайте искать лоты пока не запомните это:

📍 Муниципальные торги – способ реализации имущества государства и государственный учреждений путем проведения аукционов на повышение цены согласно 178 ФЗ

Если простыми словами, то это торги, которые были инициированы какой-то бюджетной организацией: школой, университетов, мэрий и.т.д , то есть любое бюджетное учреждение не может взять и выставить имущество через авито или циан. У нас есть 178 ФЗ который регламентирует процедуру реализации этого имущества.

📍 Залоговые торги – продажа имущества должников по алиментам, кредитам и прочим обязательствам перед кредитором согласно 229 ФЗ

Не платил человек по алиментам, кредитам и.т.д. Судебные приставы могут арестовать имущество у должника и реализовать по 229 ФЗ.

📍 Банкротные торги – продажа имущества должников, которые объявили процедуру банкротства по 127 ФЗ.
Здесь вы покупаете имущество должников банкротов, как компаний, так и физических лиц.

📍 Торги госконфиската – продажа имущества обращенного в собственность государства согласно пост. Правительства № 1041

Например, на границе таможня конфискует партию автомобилей не растаможенных. Конфисковала и продает.

📍 Задаток – сумма, уплачиваемая участников торгов в качестве подтверждения желания приобрести имущество.

📍 Шаг аукциона – сумма, повышающая цену лота для выявления победителя торгов

📍 Добросовестный приобретатель – победитель аукциона, который после выигрыша не уклонился от оплаты по лоту в установленный срок.

На этом пожалуй остановимся, изучайте, здесь все на самом деле просто.


​​Как мне продать имущество или товар который я куплю на торгах.?

Думаете, что успех на муниципальных торгах зависит от удачи и конкурентов? Считаете, что самым важных пункт анализа - это юридическая чистота лота?

В целом, да.

Но! Самая распространенная ошибка на муниципальных торгах - неправильный анализ цены реализации. Из чего вытекает следующая проблема - как продать грамотно имущество или прочий товар, купленный на торгах.

Мой главный совет - всегда примеряйте худший вариант. Например, вы нашли неплохую машину, однако полноценную диагностику на СТО вам никто не даст сделать. Машина находится в ответ-хранении у организатора на стоянке, перемещаться со стоянке запрещено. Поэтому узнать о состоянии ходовой части в деталях и нюансах явно не получится.

Подобные риски мы закладываем в цену продажи - считайте, что с ходовой частью есть проблемы тысяч на 30-50. Вероятнее всего, ремонт (если он в принципе и понадобится) обойдется дешевле. Но лучше перебдеть, чем недобдеть.

Данный совет особенно актуален для автомобилей - при анализе цены учитывайте комплектацию машины. Не нужно смотреть сравнивать цену автомобиля на кожанном салоне, с коробкой автомат, когда на торгах продается машина в дешевой комплектации, на механике. Разница цены может быть до 20%.

Когда продаете квартиру - сначала вы должны поставить ее на себя на учет в Росреестре. Без этого никак. Машину же можно продавать без регистрационных действий в ГИБДД. Схема называется Договор через Договор, те, кто был на онлайн-марафоне ее уже знают.

Таким образом грамотная продажа лота - это прежде всего заработок. Он возможен только тогда, когда вы правильно оценили рынок и спрос на купленное вами имущество.


​​Итак, считать мы научились.

Теперь нам надо разобраться с расходами. Какие могут возникать при приобретении недвижимости.

Собственно, самый первый расход – приобретение самой недвижимости! Думаю это даже комментировать не надо.

1) Вначале не торгах платим задаток, а потом доплачиваем стоимость самой недвижимости. Но вначале всех надо обойти на торгах!

2) Следующие расходы, которые Вас ждут – расходы по оплате пошлины за государственную регистрацию. Для граждан 2 000 рублей, а для организаций 22 000 рублей. Иногда это превращается в 24 000 рублей, когда на сделке есть и гражданин и организация.

Это та замечательная пошлина, которую Вы заплатите зато, что Вам выдадут несколько листочков с синей печатью. И называться он будет Выписка из ЕГРН, а нужна, чтобы подтвердить регистрацию Вашего права собственности.

3) Но иногда Вы не всегда радостно бежите в Росреестр, иногда есть расходы на оплату вознаграждения самой площадки от лота. Случаи редкие, но бывают.

Как их вычислить – внимательно читать лотовую документацию.

4) Еще один случай, когда радостное путешествие в Росреестр (МФЦ) состоится не сразу – случаи, когда Вам стало не в моготу и Вы приобрели долю в недвижимости.

По таким сделкам придется отвесить поклон нотариусу, а также заплатить мзду в размере 10 000 – 20 000 рублей в зависимости от типа сделки.

Но не будем о грустном, и перейдем сразу к (5).

5) Если это залоговые торги или банкротные торги, иногда приходится посетить суды по поводу незаконных жильцов или незаконных коммунальных платежей, которые Вам пытаются «впаять»

злые и не очень коммунальщики. Еще 300 рублей по каждому иску в минус + расходы на транспорт, а также на любящего деньги юриста, если решаете не сами. На юриста в зависимости от региона может уйти от 5 000 и сильно больше.

6) Дальше в ТОП-10 входят милые расходы под названием «замени ключи» или «взломай замок». Нужны не всегда, но встречаются часто. И от 1 000 до 10 000 рублей в очередной минус.

7) После того, как Вы попадаете в помещение, Вы понимаете, что это дворец /халупа (нужное подчеркнуть).

В зависимости от этого Вы тратитесь на трон (если его там нет), либо на препараты против блох и клопов, которые уже на пороге как-то подозрительно улыбаются ))).

В итоге, могут потребоваться затраты на ремонт. А могут и не потребоваться. Некоторые участники продают «халупу» «как есть», а с дворца еще и шторы прибирают себе. И ничего, продается и покупается.

8) Ну и налог от продажи помещения.

Здесь все зависит от того, в каком статусе Вы ее продаете? Гражданин? 13% НДФЛ за разницей от приобретения, но цена продажи лучше ниже кадастровой стоимости не ставить. Все равно от нее посчитают.

ИП или организация? Смотрите систему налогообложения. УСН? Значит 6 % с дохода или 15% с дохода, уменьшенного на величину расхода.

9) И да, расходы на рекламу забыли. Хотя можно и бесплатно на "Циан" выставить.

Это основные расходы, которые возникают при работе с недвижимости. Бывают, конечно, и другие, но это то, что бывает чаще всего.


​​Приветствую, с вами Евгений Федоров.

Я обожаю отвечать на интересные вопросы...

Но как ни странно, очень часто многие пишут мне сообщение с таким содержанием: "А на каком сайте смотреть лоты?"

Друзья, все в группе есть, просто нужно полистать, почитать, изучить)

Не так все сложно...

Я вот решил для вас сделать целый блок с ссылками, покажу где искать лоты, на каких сайтах, выкладываю основные площадки, которые нужны для работы на торгах.

И да, основной сайт по муниципальным торгам под пунктом №1

А вот весь список:

1) https://torgi.gov.ru - агрегатор муниципальных и залоговых торгов.
2) https://www.torgiasv.ru/sales/ - агрегатор торгов от агентства по страхованию вкладов.
3) https://www.heveya.ru/ - агрегатор имущества с баланса банка, бакнротные торги
4) https://bankrot.fedresurs.ru/ - агрегатор всех лотов по банкротству
5) http://fssprus.ru/torgi/ - агрегатор всех залоговых лотов, реализующихся с торгов
6) http://www.gibdd.ru/check/auto/ - проверка автомобиля по ВИН-коду
7) https://yandex.ru/maps - фото недвижимости через панорамы
8) https://2gis.ru/ - анализ района для субаренды
9) https://www.reestr-zalogov.ru/search/ - проверить авто на залог

Надеюсь данной статьей я закрою вопрос о том, где смотреть лоты...

Показано 8 последних публикаций.

8 441

подписчиков
Статистика канала