ЖКХ

📰 Новости ЖКХ
за прошедшую неделю

Изменения
📝 Принято постановление Правительства РФ от 2022 г. № 912 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ в целях установления особенностей правового регулирования отношений в сферах электроэнергетики, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения»

Проекты
✏️ Госдума одобрила изменения в ЖК РФ о количестве голосов для смены УК
✏️ Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект о послаблениях при привлечении к административной ответственности

Разъяснения органов власти
▪️ Мосжилинспекция напомнила требования к обустройству пола
▪️ Можно ли продлевать срок проведения общего собрания собственников - мнение Минстроя РФ

Верховный Суд РФ разбирался, нужен ли бух. баланс для участия в конкурсе по отбору управляющей организации.

В этом деле администрации города Лабытнанги судилась с УФАС ЯНАО.

Причина спора
Администрация не допустила УО до конкурса из-за того, что та не предоставила копию бух. баланса за последний отчетный период, как это требуется по Правилам проведения конкурса № 75 (п. 53).
Управляющая организация пожаловалась в УФАС: юрлицо создано недавно, срок для составления годовой отчетности еще не наступил, предоставлять нечего.
УФАС согласилось с этим, так как решила, что у компании не было объективной возможности представить годовую бухгалтерскую отчетность, а промежуточную она составлять не обязана.

Три судебные инстанции тоже встали на сторону компании и антимонопольного органа.

И это странно, потому что администрация и УО уже просудились по ровно тому же поводу (дело № А81-7539/2020). И тогда выиграла администрация.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа отмечал:
«промежуточная бухгалтерская отчетность должна составляться экономическим субъектом и в том случае, когда законодательством РФ, к которому относятся также нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти в области жилищного законодательства, предусмотрена обязанность представления указанной отчетности для каких-либо юридически значимых целей».

Однако по спору с УФАС кассационная инстанция забыла, что писала месяц назад, и не поддержала муниципалитет.

Пришлось вмешиваться Верховному Суду РФ:
• В Правилах № 75 буквами написано, что к заявке прикладывается именно копия бухгалтерского баланса за последний отчетный период, а не какая-либо другая бумажка в подтверждение финансовой состоятельности.
• Отсутствие баланса является основанием для отказа в допуске претендента к участию в конкурсе. Это тоже написано в Правилах № 75.
• При этом в Правилах № 75 не написано, что отчетность должна быть именно годовая. Сойдет и промежуточная.
• У организации была возможность составить промежуточную отчетность и приложить ее к заявке, но она этого не сделала.
• Отказ администрации – законный, а предписание УФАС – нет.

Это было краткое изложение определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 304-ЭС21-28737 по делу № А81-341/2021 от автора канала @gkhvsem.

❗️Напомню очень похожую тему – «Составление и размещение промежуточной бухгалтерской отчетности в ГИС ЖКХ: позиция Верховного Суда РФ».
Тут более подробное обоснование, почему может понадобиться составление промежуточной отчетности.

Какое собрание утверждает перечень работ в доме с ТСЖ?

На днях Арбитражный суд Северо-Западного округа подтвердил незаконность предписания ГЖИ Санкт-Петербурга (дело № А56-83528/2021).

Та требовала от ТСЖ «представить собственникам для утверждения на их общем собрании перечень работ и услуг, условий их оказания и выполнения, а также размер их финансирования на 2019, 2020, 2021 годы».
При этом сметы и размеры платы на эти периоды уже были утверждены на собраниях членов товарищества.

🔹 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга сначала согласился с ГЖИ:
• проект перечня услуг и работ составляется и представляется собственникам для утверждения управляющей организацией, товариществом или кооперативом (п. 5 Правил осуществления деятельности по управлению МКД № 416).
• собственники обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ по содержанию общего имущества, а также размер их финансирования (п. 17 Правил содержания общего имущества № 491).

Отсюда суд сделал вывод, что ТСЖ обязано разработать и представить на утверждение общему собранию собственников перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества на год с расчетом размера их финансирования.

🔸 Апелляционная и кассационная инстанция с этим не согласились.

Да, согласно пункту 17 Правил № 491 собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Однако Правила № 416 предусматривают, что в управление домом входит:
разработка перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, а в случае управления многоквартирным домом товариществом или кооперативом - формирование годового плана содержания и ремонта общего имущества.

При этом размер платы за содержание для собственников-членов и собственников-не-членов ТСЖ утверждается органами управления товарищества на основе утвержденной этими же органами сметы доходов и расходов на содержание общего имущества (п. 33 Правил № 491).

Органом управления в ТСЖ является собрание членов, а не собственников. Оно и приняло сметы, в которых отражен перечень работ и размер их финансирования. Это в полной мере соответствует ст. 145 ЖК РФ, согласно которой утверждение годового плана работ и сметы относится к компетенции собрания членов ТСЖ.
Этим самым ТСЖ выполнило свою обязанность по формирования годового плана содержания и ремонта общего имущества.

Кроме того, собственники-не-члены имеют право оспорить эти решения, но не сделали этого.

😔 На практике часто возникают споры о разграничении компетенций собраний в доме с ТСЖ.
Напомню, что по этой теме был подробный материал "Какие вопросы решаются на собрании собственников, а какие – на собрании членов ТСЖ?"

#от_автора

Сейчас дописываю материал к очередному вебинару для управляющих организаций.
Он будет про случаи, когда собственники самостоятельно снижают размер платы за содержание жилья.

Потом планировала попробовать написать обучающую рассылку для УО. Написать летом, а запустить осенью, бесплатно, здесь же - в телеграм, через бота (не емэйл).

Тема - проверки прокуратуры. Мечтаю написать об этом с момента ухода из органов прокуратуры, но всё жалко времени. Переживаю, будет ли это интересно подписчикам. А то может и не стоит вкладывать столько труда 🤔

Помогите, пожалуйста, определиться. Опрос для представителей УО, ТСЖ прикрепляю ниже.

Если есть другие предложения по темам вебинаров или рассылок - пишите @gkhwsem.

☺️ Подписчики канала ЖКХ самые классные.
Вас уже 30 000 🥰

Спасибо, что читаете, приглашаете знакомых, спокойно относитесь к рекламе, необходимой для развития канала, корректно указываете на опечатки и ошибки, присылаете ответы Минстроя РФ для публикации.

Отдельная благодарность админам каналов, которые репостят заметки и упоминают* этот блог:

Каналы о ЖКХ
Старший по дому
Zлобунальщик
ЭнергоА++
Правовые аспекты энергоснабжения
Teplovichok
Сообщество ЕИРЦ
Дайджест: ТЭК и экология
ЭкоСреда
Семицветик ЖКХ
Миссия261
Капремонт
ЖКХРУС
Сфера ЖКХ

Органы власти, муниципальные депутаты, политика
Варвара Сергеевна Плющ
AJ и кольцо Соломона
Суровые будни ФССП
ГЖИ Самарской области
Tatiana Utva
Глисков и его команда
Карточный дворик
Администрация Камышина
Администрация Красноглинского района
Администрация Ленинского ВГР г.о. Самара
Селькова Елена Андреевна

Юристы и околоюридическое, общественные активисты
Здравствуйте, мы с проверкой!
ГОРОДСКОЕ ПРАВО
Юрист Водоканала
Валерий Семенищев
Полицейские новости России и мира
Анонимный канал Юриста Кондратова
Канал адвоката Хованской Анны Леонидовны
AUR_RK
Рябова Ирина Александровна
Адвокат Чернова
ЮрСити
Адвокат Васильева Анна Александровна

Каналы организаций
РосДомофон
ОРЕНБУРГЭНЕРГО
ЖКХ легко (ВОДОУЧЕТ)
КВАРТА
ПЛК Лифты ЖКХ
Управляющая компания «Многоквартирные дома»
Ваша управляющая
УК «КС ГРУПП»
Управляющая Компания «ДомСервис»
УК «ЦЕНТР»
РЦ Волгодонск
ООО «УК»
УК «Веста»

Каналы о недвижимости
Обмани меня риелтор
ДОРОГА К ДОМУ
Доступная ипотека с Еленой Молоковой
Главное о недвижимости
Консультант по недвижимости
Элитная недвижимость Москвы
Юрист о недвижимости
День Самоуправления
Закон и недвижимость в Апшеронском районе Краснодарского края

Региональные и местные каналы
ТОС Владивосток
Жемчужина Зеленограда
ТСЖ 3Doma
ЦОК 43 Новости
Обыкновенный Курганист
ЖКХ Контроль Дербышки
Культурный ЖКХ г. Уфы
Новости ЖКХ Самарской области
На Рождественской 5
Моё Южное Бутово
Жалобы на ЖКХ, городское хозяйство.Севастополь
НеУютный Дом Казани
Неудобное Жкх (Воронеж)
Тавронеж
РОИ Волгоградской области
ЖК Колизей Новости
Ижора Парк 2
ЖК Николин парк
Промышленный район Самары
PRO МКД Нахабино 49а
Калининский район СПб
Жители района Ростокино
ООСЖ "НАШ ДОМ"
ГОЛДЕН СИТИ I GOLDEN CITY
ЖКХ Кизилюрт
ЖКХ в ZАТО Северск
3-го Интернационала 46-А
ЖКХ Контроль Смоленск

❤️ Канал развивается благодаря вам и тем, кто здесь не упомянут, но тоже делится ссылками на посты и на сам блог, а не паразитирует на результатах чужого труда ❤️

*Упоминания взяты за 2022 год. Список сделан по данным tgstat.ru, там могут отражаться не все упоминания, особенно в небольших каналах.

Очередная жертва ЖКХ-ересей

В Новосибирске собственница платила за содержание жилья. Платила и платила. Потом решила изучить квитанции. И обнаружила – о, ужас – начисления происходят исходя из площади ее квартиры. И у соседей тоже.

Начитавшись чего-то в этих интернетах, она решила, что ЖСК, который управляет домом, на ней наживается. По мнению жительницы, плата должна начисляться с площади ее доли в общем имуществе (46 кв.м), а не с площади квартиры (178 кв.м).

После этого она обратилась в суд, где потребовала:
- признать методику начисления незаконной,
- взыскать переплаченные за 14 лет 300 тысяч рублей + проценты за пользование её деньгами (150 тысяч) +
штраф и компенсацию морального вреда.

Кроме того, она отмечала отсутствие регистрации и кадастрового учета в отношении общего имущества (лестниц, крыши, стен и т.д.). Отсюда шел вывод о том, что это имущество в управление и обслуживание ЖСК не передавалось.
Что остановило истицу по такой логике потребовать возврата всех денег, остаётся загадкой.

В любом случае, собственница успешно проиграла все три инстанции.

Мотивировка судов стандартная для таких случаев, подробнее юридическую часть можно почитать в статье про мифы ЖКХ.

Общий вывод:
▪️ определение стоимости услуг по содержанию и ремонту общего имущества представляет собой арифметическое действие по умножению суммы тарифа (ставки) на площадь занимаемого собственником помещения.
▪️ на собрании принято решение о начислении платы с метров квартир. Именно так ЖСК и начисляет. Пересчитывать и возвращать тут нечего.
▪️если собственницу не устраивает решение собрания, его можно было попытаться оспорить в суде, а теперь срок исковой давности пропущен.

Вы прочитали краткое изложение определения 8 КСОЮ № 88-8130/2022 от автора @gkhvsem

Прямые договоры с РСО

Подписчица попросила подборку всего полезного про прямые договоры для "погружения" в тему.

1️⃣ Общее представление

Плюсы и минусы прямых договоров для собственников можно посмотреть в обобщении разных мнений из чата канала.
Также на канале публиковался разбор частых вопросов и заблуждений.

2️⃣ Нормативка

Начать стоит со статьи 157.2 ЖК РФ.
В п 4.4 ч.2 ст. 44 ЖК РФ можно посмотреть формулировку решения для общего собрания по переходу на прямые договоры, но при этом важно не забыть дополнить это решение датой перехода, как того требует п. 1 ч.7 ст. 157.2 ЖК.

Дальше стоит читать Правила предоставления коммунальных услуг №354.
Чтобы было проще ориентироваться, что из них касается прямых договоров - обратить особое внимание на изменения, внесенные Постановлением Правительства РФ от 13.07.2019 № 897. Можно даже открыть это постановление первым. Там же содержится типовой договор.

3️⃣ Спорные на практике моменты

Споры вызывает возможность заключения прямых договоров, если коммунальная услуга "приготовляется" с помощью общедомового имущества управляющей организацией.
Материалы по теме:
- Прямые договоры в отношении теплоэнергии на нужды горячего водоснабжения
- Своя газовая котельная: возможны ли прямые договоры?

Другой спорный момент - могут ли собственники передумать и отказаться от прямых договоров.
Материал для изучения:
- Могут ли ресурсоснабжающие организации отказать УК, ТСЖ в заключении договоров на поставку ресурсов для оказания коммунальных услуг, если ранее в доме были прямые договоры?
+ можно глянуть первое определение Конституционного Суда РФ в обобщении его практики за сентябрь 2021 года.

4️⃣ Проблемы

Одна из основных проблем: при переходе дома на прямые договоры УО должна передать в РСО кучу сведений, в том числе те, которых у нее часто нет и которые она получить практически не может - например, дата и место рождения, реквизиты паспортов собственников.

Из-за этого арбитражные суды вынуждены рассматривать иски РСО об обязании УО предоставить информацию по собственникам.
Иногда выигрывают УО, иногда суды встают на сторону РСО - зависит от того, насколько активно УО старалась добыть недостающие сведения.
ГЖИ тем временем пытается оштрафовать УО за передачу неполной информации.

Одна УО даже попыталась оспорить в Верховном Суде РФ норму про предоставление чересчур подробных данных, но безуспешно.

Еще УО и РСО иногда расходятся во мнениях по поводу заключенности прямых договоров. То есть при наличии решения собрания о переходе на прямые договоры или отказе от них организации оценивают его по-разному. Отсюда возникают недоразумения, кто кому должен заплатить.
Пример споров:
- Когда УК не должна платить региональному оператору за вывоз ТКО
- Можно ли при смене УК отказаться от прямых договоров?
- Ресурсоснабжающую организацию заставили перейти на прямые договоры

5️⃣ Помощь в получении ресурсоснабжающими организациями актуальной информации о собственниках

УО может передавать информацию в РСО слишком долго или предоставить лишь список лицевых счетов, чего недостаточно для начисления платы. РСО приходится самим выгружать данные из ЕГРН, чтобы обладать актуальной информацией о собственниках.

Если при переходе на прямые договоры РСО (или УО) понадобилось получить или обновить данные о собственниках, то всегда можно обратиться за помощью к друзьям канала - сервису ДомОнлайн.
Они помогут выгрузить нужные данные из ФГИС ЕГРН в любом удобном формате.
Там же можно вести учёт изменений собственников или актуализировать уже имеющиеся базы.

🗃 Судебная практика ЖКХ
выбирайте, кому что интереснее

▪️ Сообщения о собрании направил не инициатор. Может ли что-то пойти не так?
Претензии ГЖИ Московской области.

▪️ Кто должен менять батареи в муниципальной квартире — наниматель или наймодатель?
Спор между ГЖИ Камчатского края и муниципалитетом.

▪️Кондиционер на фасаде МКД – согласовать, демонтировать или оставить как есть?
Собственник успешно оспорил предписание УО.

▪️ Из-за ненадлежащего содержания общедомового имущества страдает квартира собственника. Можно ли взыскать ущерб с УО?
Можно, но многое зависит от обстоятельств. Пример из Ставропольского края.

▪️ УО не удалось признать недействительным протокол общего собрания собственников
Аргументы и позиция управляющей организации из Санкт-Петербурга оказались слабоваты (докопалась до мелочей).

Что почитать о ЖКХ в выходные?
Подборка интересных материалов с соседних каналов.

Для собственников:
▪️ Подделка подписей на электронном собрании собственников – как проверить, была ли она
▪️ Выгодно ли платить за вывоз мусора по фактически вывезенным объёмам по сравнению с нормативом?
▪️ Бумажные решения собственников, проголосовавших электронно. Где их взять и зачем они нужны? (ЕИАС ЖКХ МО)

Для УО:
🔸 Уведомление о приостановлении коммунальной услуги с помощью звонков
🔸 Сложности уведомлений должников через квитанции
🔸 Заглушки на канализацию

📰 Новости ЖКХ
за прошедшую неделю

Проекты
📝 Госдума РФ отклонила в 1 чтении законопроект № 5795-8 об установлении ответственности ресурсоснабжающих организаций за нарушение порядка расчета платы за коммунальные услуги
📝 Минстрой РФ подготовил изменения в порядок внесения изменений в реестр лицензий
📝 Госдума одобрила в 1 чтении законопроект о возможности проведения общих собрания с помощью портала Госуслуг
📝 Госдума одобрила в 1 чтении законопроект о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ в части мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в многоквартирном доме

Разъяснения органов власти
▪️Какие нарушения в расчетах платы за отопление выявляет прокуратура?
▪️Роспотребнадзор предупреждает собственников о навязывании «добровольного» страхования имущества