ЖКХ

🌼 Спасибо за участие в опросе.
Буду дописывать положение об общем имуществе (хотя не знаю, кому оно может быть нужно и, самое главное, зачем), потом напишу на более родную и знакомую тему по прокуратуре.

✅ Сегодня предлагаю статью по вопросам подписчиков о перегородках в доме.
Читать, как решаются связанные с ними вопросы на практике.
Хотя постоянные подписчики уже могут догадаться, что однозначных ответов в нашей практике нет.

📌 Консультирование подписчиков временно приостановлено в связи с беременностью автора и некоторыми трудностями.
Не хватает ни сил, ни времени, ни терпения. Прошу понять и простить.

✔️ Исключения - для донатчиков, для Вас по-прежнему доступны консультации в личной переписке и закрытых чатах (отвечаю в течение суток).

✅ Посты на канале будут появляться, как и прежде, по мере моих возможностей. Здесь ничего не меняется.

#объявление

❓Хотите досрочно переизбрать действующий совет многоквартирного дома?
Прежде, чем проводить собрание, прочитайте эту статью.

Она должна помочь избежать ошибок. ☺️

Спойлер. Если переизбирать "просто так, потому что захотелось", суд может признать решение недействительным.

📍 Просьба к подписчикам, которые обращаются за помощью к каким-либо юристам.
(моя боль, юристы поймут)

Если вы выбрали юриста, которому доверяете, и он подготовил документы, не меняйте там ничего самостоятельно без согласования с юристом.

Два свежих примера из практики:

1. Подготовила иск по оспариванию решений общего собрания. Отправила.

Заказчик скромно, не сообщая, поменял истцов, подал в суд, через какое-то время пишет, что судья хочет отказать, потому что истец ненадлежащий.

На вопрос «а зачем Вы их заменили? Я же указала тех, кого нужно, не просто так» - ответ: «мы не знали, что так нельзя, заменили, чтобы людям в суд не пришлось ходить». 👍

2. Попросили проверить договор управления, предложенный УК (о целесообразности такой проверки напишу отдельно).

Проверила, написала косяки, сообщила, что диагноз неутешительный, проще предложить УК готовый хороший договор, чем править старый.
Попросили нормальный договор, подготовила, отправила, распрощались.

Через неделю мне присылают тот же договор с правками от инициативных собственников с таким текстом «Вам нужно прокомментировать их (правки)».
Правок - более 60 (шестидесяти!), не считая технических.
Собственники испортили всё, что только можно – заменили сроки, установленные в законе, на свои собственные, придумали, что капремонт УК должна осуществлять по некому отдельному договору с ними, даже изменили состав платы за ЖКУ, изначально скопированный мной из Жилищного кодекса РФ.
И теперь предлагают написать им, почему договор в их редакции не соответствует закону и что именно их условия нарушают.🤷‍♀

Из этих историй у меня 2 вывода.
1. для себя – надо менять правила оказания услуг по консультированию.
2. для адекватных читателей:
🙏 пожалуйста, милые подписчики, если какой-то юрист Вам что-то подготовил, не исправляйте ничего в документах по своему усмотрению.
Лучше спросите у него, почему здесь так написано? А можно ли это изложить по-другому? А этот пункт обязателен? А если мы пропишем здесь другой срок, это будет противоречить закону? И т.д.

Для тверских подписчиков - обзор споров с участием ГЖИ в 2019 г.

Подготовила для одного подписчика из Твери и с его разрешения выкладываю для остальных.

Практика местами довольно стандартная, но есть и любопытные решения.

Например, если УК хочет прекратить управлять домом по истечении срока договора управления, то просто так ГЖИ изменения в реестр не внесет: надо самой УК организовать ОСС по выбору для жителей новой УК🧐

Ещё есть практика по начислению платы за КР на СОИ: по ОДПУ считать нельзя до принятия такого решения на общем собрании, а решения, принятые до августа 2018 года в отношении ком. услуг (тогда ещё "ОДН") - не подходят и ими руководствоваться нельзя. Такая позиция не во всех регионах.

❗️ Желающим высказать в чате канала свое супераргументированное мнение: "полный бред" предлагаю сразу отписаться от канала, или я сама отпишу таких "вежливых".

Я пишу посты на основе правоприменительной практики, сама ничего не сочиняю и своё мнение стараюсь держать при себе:

1. По актуальному вопросу я излагаю то, что написано в законе, а также обобщаю практику судов областного уровня и выше.

2. На основе этой практики я делаю выводы-рекомендации, что "лучше поступать так-то, но бывают исключения. Большинство судов обосновывают свою позицию так-то, остальные думают так-то".

3. Стараюсь не теоретизировать излишне, особенно если теория расходится с реальной жизнью.

4. Хотелось бы, чтобы мои посты несли именно практическую пользу. По этой причине на канале почти нет отсебятины, личного мнения, воззваний к законодателю, нытья о том, как всё плохо.

5. Кроме этого, я не отношу себя к лагерю защитников ислючительно собственников или к проУКашным юристам. Поэтому стараюсь писать статьи без перекосов в пользу тех или других: не обвиняю некоторых собственников в "альтернативной одаренности" или УО, ТСЖ в том, что "они все воры", в госорганы в том, что "они все куплены".
Все эти участники жилищных правоотношений бывают разные, я встречаю
- и ответственных собственников, и каких-то потребительских экстремистов,
- старающиеся действовать по закону УО и бандитские УО от застройщиков,
- абсолютно глухие и закрытые от собственников правления ТСЖ и правления, которые вбухивают кучу личных денег в благоустройство своего дома,
- госорганы, решения которых сказочно часто признаются судами незаконными, и работников надзорных органов, которые бьются за добросовестных жителей, ТСЖ, составляют им какие-то документы в нерабочее время просто, чтобы помочь, при этом с работы домой возвращаются уже около 22 часов.

При этом я не обобщаю, что какая-то из этих групп всегда злодеи, поэтому "с ними надо бороться" или " в госорганах нет людей которые были бы готовы подумать головой".
Откуда столько ненависти к другим всем в целом? Исходя из своего неудачного частного опыта с УК, ТСЖ, прокуратурой, ГЖИ (лишнее зачёркнуть) судить вслух обо всех остальных УК, ТСЖ, прокуратурах, инспекциях как о тупых корыстных бездушных нечеловеках - это ли не "полный бред"?

Считающие, что "думать для госслужащих неподъемная задача", попробуйте сами справиться с этой задачей, чтобы в будущем с помощью неполной индукции больше не приходить к ошибочным с т.з. логики заключениям (поспешность обобщения).
Кстати, вы тоже отпишитесь, пожалуйста. Читать надо тех, кто умнее, а не безголовых госслужащих (за полгода после увольнения у меня голова вряд ли бы выросла).

P. S. Плохое настроение, с беременными бывает. Подписчики, к которым не относится вышесказанное и кого я тут не процитировала, прошу не обращать внимания и не принимать близко к сердцу, это не вам.

❓ #вопрос_ответ Про охрану, консьержей и тп.:
подписчики спросили по начисление платы за охрану. Собрала ещё популярные вопросы на эту тему, коротко ответы:
✅ принятие решений о дополнительных услугах ОТНОСИТСЯ к компетенции общего собрания,
✅ плату взимать лучше с метров,
✅ отдельный договор с собственниками требуется не всегда.

Подобробнее - в статье.

🔍 ОБЗОР ПУБЛИКАЦИЙ ЗА АПРЕЛЬ-ИЮЛЬ 2019 г.
чтобы интересное случайно не осталось непрочитанным.

📍 Смена УО и про УО.
✅ Способы проверить УК перед ее выбором. 10 штук.
✅ Повестка ОСС для смены УК. В ворде.
‼️ Частые ошибки УК при подаче заявления на внесение изменений в реестр лицензий и еще одна неочевидная причина для отказа.
✅ Может ли УО оспорить решение ОСС в суде. Противоречивая практика.
✅ Еще раз про индексацию платы за содержание жилья. Очередная позиция ВС РФ.

📍 Про ТСЖ, ЖСК.
✅ Установление размера платы за содержание жилья правлением кооператива.
✅ Правомерно ли выбирать правление ТСЖ одновременно с его созданием.
❌ ̶К̶а̶к̶ ̶в̶о̶р̶о̶в̶а̶т̶ь̶ ̶в̶ ̶Т̶С̶Ж̶,̶ ̶ч̶т̶о̶б̶ы̶ ̶п̶о̶т̶о̶м̶ ̶н̶и̶ч̶е̶г̶о̶ ̶н̶е̶ ̶в̶з̶ы̶с̶к̶а̶л̶и̶. Инструкция.
✅ Могут ли дети быть членами ТСЖ. Практика судов.

📍 Про ОСС.
✅ Моя первая видеоинструкция как проводить ОСС в очно-заочной форме.
✅ Как обманывают жителей при проведении ОСС. Способы.
✅ Количество голосов по для установки шлагбаума.
✅ Повестка собрания для ОСС по капремонту при спецсчете. В ворде.
✅ Подделка протоколов общего собрания. Что делать.
✅ Незаконный отказ в выдаче реестра собственников. Опыт подписчика.
✅ Про ответсвенность за непредосталение в ГЖИ протокола ОСС.

📍 Для всех.
✅ Про обязательное участие в субботниках. И опрос.
✅ Как обжаловать в прокуратуру отсутствие ответа ГЖИ по жалобе.
✅ Критика сервисов по заполнению ГИС. И отзывы.
✅ Перевод помещений в нежилые по новым правилам.
✅ Страховка жилья. Что на самом деле изменилось.
✅ Как заставить УК сделать что-то оперативно. Вариант через через прокуратуру.

🌻 НОВОСТИ ЖКХ 🌻
Обзор хороших материалов.

✏️ Изменения в 354 Правила про прямые договорЫ. Читать строго у Варвары Сергеевны.

✏️ Хорошая новость про ипотечные каникулы. Рекомендую ознакомиться с лаконичным обзором Кота-юриста.

✏️ Для ТСЖ может пригодится статья с Гаранта о свежем решении ВС РФ на тему отсутствия/наличия трудовых отношений ТСЖ с председателем его правления.

🎥 Кто встречал очередное передергивание фактов от журналистов про то, что "норматив отопления в многоквартирных домах может измениться в зависимости от этажности"? Что не так с этой новостью - видеоразбор от Бурмистра.

✏️ Про страховку жилья тоже почти все СМИ переврали, вот мой разбор изменений для Домсканера, если кто пропустил.

✏️ Что пишут про новый закон о коллекторах в ЖКХ журналисты-не юристы-в-жкх-не-специалисты, я даже не стала читать после предыдущих 2 безумно искаженных инфоповодов.
Поэтому коротко:
Новый закон известен как "коллекторам запретили взыскивать долги по ЖКХ".

📝 Статью 155 ЖК РФ (про внесение платы за жилое помещение) дополнили такими положениями:

- Наймодатель жилого помещения, управляющая организация, иное юридическое лицо или ИП, которым вносится плата за ЖКУ, а также их представитель вправе взыскивать в суде просроченную задолженность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Раньше и без этого пункта они не стеснялись обращаться в суд за взысканием просроченной задолженности.

- Управляющая организация, ТСЖ, кооператив, РСО, регоператор по обращению с ТКО, которым платят собственники, не вправе уступать право (требование) по возврату просроченной задолженности третьим лицам, в том числе кредитным организациям или лицам, осуществляющим деятельность по возврату просроченной задолженности физических лиц. Заключенный об этом договор считается ничтожным.
Это правило не распространяется на случай уступки права (требования) по возврату просроченной задолженности вновь выбранной, отобранной или определенной управляющей организации, созданным ТСЖ или кооперативу, иной РСО, отобранному регоператору по обращению с ТКО.

- Управляющая организация, ТСЖ, кооператив, РСО, регоператор по обращению с ТКО или те, кто пришел им на смену, обязаны письменно уведомить собственника (или нанимателя), у которых есть просроченная задолженность, об уступке права (требования) по возврату такой задолженности новой УК/созданному ТСЖ/ кооперативу/РСО/регоператору по обращению с ТКО в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора об уступке права (требования) по возврату просроченной задолженности.
А собственник (или наниматель) могут не гасить просрочку перед новым кредитором до предоставления им уведомления об уступке права (требования) по возврату такой задолженности.
Можно подумать, что собственники так торопятся погашать задолженность, тем более просроченную, без разницы, кому должны...

📝 Из закона 230-ФЗ (про возврат просроченной задолженности) уточнили предмет его регулирования: теперь там написано, что он не распространяется на правоотношения, связанные с взысканием просрочки с граждан, возникшие из жилищного законодательства, законодательства о водоснабжении, водоотведении, теплоснабжении, газоснабжении, об электроэнергетике, о ТКО, - без каких либо исключений. Раньше там были прописаны исключения из этого правила, теперь их нет.

📝 в ч. 1 ст. 162 ЖК РФ про договор управления дописали предложение:
- Каждый собственник самостоятельно исполняет обязанности по договору управления МКД, в том числе обязанность по внесению платы за ЖКУ, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.
Мне что-то не вспомнить случаи из моей практики, когда бы собственники платили за других собственников, но законодателю виднее, у меня пока не такой большой опыт и глубокие знания в ЖКХ, как хотелось бы.

❗️ Осторожно: общие собрания!

Многие жители не знают, как проводятся общие собрания, зачем они нужны, какие вопросы на них решаются. Результат этой безграмотности - неосознанное участие в таких собраниях под влиянием обмана со стороны инициатора.
В совокупности с нашим нежеланием читать то, что подписываем, методики проведения таких собраний бывают очень эффективными.

Схем много, приведу несколько примеров из жизни.

📍1. Подруга живёт на краю города в старом убитом доме. Управляшки за такой дом не борются, а наоборот, пытаются избавиться. И вот, пообещав ремонт на следующий год, одна УО решила прекратить управление и даже нашла компанию себе на смену. Жителям сказали, что у них будет меняться управляющая организация. Жители не знают процесс смены управляшки, поэтому новость переварили без вопросов. Далее человек (как я поняла, отбывающий исправительные работы в старой управляшке) обошёл с документами жителей:
- "Вы знаете, что у Вас УК поменялась? Теперь от такой-то будут платёжки приходить."
- "да, говорили".
- "распишитесь тогда здесь и здесь, что Вы в курсе."

📍2. Ленивая вариация п.1.
Управляющая компания вешает объявления, где информирует жителей о чём-то, как решенном: увеличился размер платы, будет устанавливаться видеонаблюдение/охрана/что угодно за такую-то сумму, перезаключается договор управления. Ниже жителям указано на необходимость самим прийти в УК до определённой даты и получить копию чего-то/предоставить какие-либо сведения и параллельно что-нибудь подписать.

📍3. Кто-то под видом сотрудников жилищной инспекции обходит жителей и опрашивает об участии в каком-то прошлом собрании, предлагая заново, в целях некой проверки заполнить (по факту проголосовать) и подписать документ, похожий на бюллетень.

📍4. При приёмке квартир в новостройках просто подсовывают документы по голосованию среди остальных документов (вариант для невнимательных), или не отдают ключи, пока не подпишут бюллетень/договор управления (для внимательных, но непокладистых).

Вещи вроде бы банальные, а вывод - очевидный. Но, видимо, не для всех, раз схемы работают.

❓ Уже начиталились однотипных статей про страховку жилья с августа?

А вот о чём на самом деле те изменения, которыми пугают людей.

Тезисно:
✔️ Изменения в законе не влекут автоматического появления в квитанциях новых строк по страхованию жилья на случай чрезвычайных ситуаций.
✔️ В законе просто предусмотрели возможность для регионов принимать свои программы для поддержания интереса жителей к страховке жилья.
✔️ Методика разработки таких программ ещё не принята, поэтому сами программы вы тоже вряд ли найдёте.
✔️ Страхование не является чем-то новым в ряде регионов РФ, где в платежках давно имеется строчка по страхованию, или в домах, где сами жители решили сами или с помощью управляющих организаций застраховать жилье и дополнительно нести такие расходы.
✅ Страхование жилья было, есть и будет по новому закону добровольным. Но чтобы не попасть на нежелательный платёж, включите повышенную внимательность и осторожность.

⚡️ Хорошая новость для управляющих организаций.

?Вопрос о возможности индексации платы за содержание жилья дошёл-таки до коллегии Верховного Суда РФ. Спасибо за это УО из Калининграда.
Напомню, что раньше позиции ВС РФ ограничивались отказами в передаче дел в суд.коллегию для рассмотрения и сводились к "засиливанию" того, что принял нижестоящий суд, даже если эти решения были противоречивые.

✏️ Верховный Суд РФ в определении от 5 июля 2019 г. № 307-ЭС19-2677 поддержал управляющую компанию и признал необоснованной позицию суда округа о законности предписания контролирующего органа о перерасчёте.

Что там написано:
✔️ основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только волеизъявление собственников путем принятия решения об этом на общем собрании.
✔️ соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечение со стороны управляющей организации в одностороннем порядке необоснованного, по своему собственному усмотрению, изменения платы.
✔️ закон не предусматривает возможность самовольного увеличения управляющей организацией размера платы за содержание, в том числе на уровень инфляции или индекс потребительских цен, без решения общего собрания собственников.
✔️ Однако в данном деле установлено, что собственниками на общем собрании принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, определен порядок индексации и изменения данной платы, а также утвержден договор управления домом. Данное решение общего собрания никем из собственников дома не оспорено и является действительным.
✔️ договор управления утвержден собственниками также на общем собрании в редакции, предусматривающей наличие условий про индексацию платы.
✔️ управляющая организация сообщила собственникам о предстоящем применении индексации платы, они были проинформированы в установленном порядке, такая информация размещена обществом в платежных документах.
✅ собственниками фактически принято решение, предоставляющее управляющей организации право индексации размера платы за содержание жилого помещения в отсутствие ежегодного оформления изменений данных цен (тарифов) решениями общих собраний собственников.