Марина Курлова | Налоговый консультант физлиц

Хочу продать квартиру.

Обычно с таким запросом обращаются прежде всего к риэлтору. Начинается работа, проверка недвижимости, проверка Продавца, Покупателя, какие расчеты, аккредитив и т.д.

Особенности расчетов с налоговыми и валютными нерезидентами, сделки с выводом денег на счет С уже стали нашей реальностью, многие знают как всё оформить не нарушая законодательство.

💱 Что планируете дальше делать с деньгами от продажи ?
Если риэлтор задаст вам такой вопрос, как считаете это уместно? Мое мнение - вполне!

Когда клиенты приходят на консультацию по налогам при продаже недвижимости, не важно где находится объект в России или за рубежом, обязательно задаю такой вопрос.

Потому что мало продать- нужно получить деньги в конечной точке, где Продавец планирует ими распоряжаться.

❗️Этот пост не про сложности прямых переводов денежных средств от продажи недвижимости в недружественные страны, не про рабочие схемы через банки стран СНГ, а про ипотеку, которую берет Покупатель в санкционном банке России.

Например:
Иван решил продать квартиру в Москве. Его конечная цель, перевести деньги от сделки на свой счет в Германии. Сергей решил купить эту квартиру, для этого он берет ипотечный кредит в Сбербанке. Все другие моменты учтены, сделка состоялась, все счастливы.

Иван получил денежные средства от продажи и начинаются "танцы с бубнами" по переводу средств в Германию.

🔍 Происхождение денежных средств, которые Продавец получил по ДКП квартиры.
На первый взгляд всё прозрачно, ипотека в Сбербанке, деньги чистые.

Риски Продавца:
🔴если Покупатель находится в списке санкционных лиц (тьфу-тьфу, но всё бывает)
🔴если Покупатель взял ипотеку или потребительский кредит в санкционном банке, то формально, деньги Покупателя, которые в итоге становятся деньгами Продавца, имеют санкционные происхождение.

🏦Крупные ипотечные банки в России.
Как правило, ипотека выдается крупнейшими банками и все эти банки находятся под западными санкциями.

Сберабанк, ВТБ, Альфа, Газпромбанк, список санкционных банков пополняется с каждым новым пакетом ЕС.

⛔️ Запрет на предоставление экономических ресурсов ( или экономических выгод) санкционным лицам и организациям.

Западные санкционные режимы, установленные ЕС,США, UK накладывают запрет на ПРЯМОЕ или НЕПРЯМОЕ предоставление экономических ресурсов (или экономических выгод) лицам (организациям) под блокирующими санкциями.

💭 Продавец-Иван не использовал ипотечные средства Сбербанка напрямую, но если бы Покупатель-Сергей не взял ипотеку, именно эта сделка бы не состоялась.

💭 А так как сделка прошла, то состоялся переход права, квартира находится в залоге у банка, санкционный банк получает экономическую выгоду от сделки, следовательно и Иван причастен к нарушению санкционных запретов.

Не нагоняю жути, практика показывает, что разные банки по-разному реагируют на ипотечные деньги санкционных банков, запрашивают разные документы, но ДКП просят все.

Даже банки в странах СНГ могут не пропустить перевод дальше, просто сославшись на "внутреннюю политику банка". Безусловно, нужно учитывать совокупность факторов по Продавцу и не исключать определенной доли везения.

▪️
Пост размещаю с ознакомительной целью, желательно устранять "подводные камни" ДО сделки.

Проявите сами должную осмотрительность, в зависимости от конечной цели 🤝
Нужна предметная консультация, пишите @kmi_Marina

🌐 Автообмен данными о зарубежной недвижимости: планы или уже реальность?

Действительно, ОЭСР разрабатывает механизм автоматического обмена доступной информацией о недвижимости IPI MCAA - многостороннее соглашение компетентных органов об автоматическом обмене общедоступной информацией о недвижимом имуществе.

Основная цель-обеспечение международной налоговой прозрачности в сфере недвижимости.

🔵 Налоговый орган страны, на чьей территории находится недвижимость, получает доступные данные об объектах из реестров недвижимости, кадастра, реестров компаний.

🔵 Далее налоговой орган определяет объект, которым прямо или косвенно владеет лицо, являющееся налоговым резидентом другого участвующего государства.

🔵 Данные приводятся к согласованному формату и передаются в налоговый орган страны налогового резидентства владельца.

🔵 Получившая страна использует сведения для контроля зарубежных активов, дохода от аренды, сделок отчуждения, налогообложения прироста капитала, декларирования активов своих налоговых резидентов.

Подробно, какую информацию планируется передавать, определено документом Text of the IPI MCAA

По состоянию на 01 апреля 2026 года 35 государств заявили о намерении внедрить процесс к 2029–2030 годам. России в этом перечне стран пока нет.

Обмен начнётся лишь после того, как две страны присоединятся к IPI MCAA и активируют конкретную соглашение между двумя государствами.

Что важно знать физлицам налоговым резидентам РФ, собственникам зарубежной недвижимости:

Несмотря на то, что подтверждений планирования участия России в IPI MCAA пока нет, даже без этого механизма, сведения о зарубежной недвижимости могут стать известны ФНС через обмен по запросу.

Информация о наличии зарубежных объектов прослеживается по банковским выпискам, которые налоговый орган имеет право запросить в рамках проведения мероприятий валютного контроля по ст.23 ФЗ-173.

Что важно знать физлицам налоговым НЕрезидентам РФ, собственникам зарубежной недвижимости в ЕС:

Согласно Директивы Совета ЕС 2011/16/EU от 15 февраля 2011 года об административном сотрудничестве в сфере налогообложения (Directive on Administrative Cooperation, или DAC) между странами предусмотрен автоматический обмен имеющейся информацией по владению и доходам от недвижимого имущества.

Без запроса, в установленные сроки. С 2024 года страны ЕС должны стремиться включать TIN (налоговый номер страны резидентства в передаваемую информацию)

🇲🇪 Черногория ввела визы для граждан России и Беларуси с 1 ноября 2026г.

с 1 ноября 2026 года гражданам РФ потребуется виза для въезда в страну.

до 31 октября 2026 года включительно сохраняется безвизовый въезд на срок до 30 дней.

Изменение принято в целях согласования визовой политики Черногории с визовой политикой Европейского союза, в соответствии с Постановлением Правительства Черногории от 23 июля 2026 года.

❗️С 8 мая 2026 в Черногории действуют новые требования к иностранцам, покупающим недвижимость.

При покупке/продаже недвижимости дороже 10 000 евро
- все платежи должны проходить безналично;
- хотя бы один участник сделки обязан использовать банковский счёт, открытый в банке Черногории.

Таким образом, сделки с недвижимостью в Черногории, при которых и покупатель, и продавец используют исключительно счета в банках за пределами страны, теперь запрещены законом.

Легальные варианты для расчётов:
Если продаёт иностранец, планирующий вывести средства за рубеж, то покупатель должен платить со счёта в банке Черногории.
Если покупает иностранец без счёта в Черногории, он может оплатить недвижимость из-за границы, но продавец обязан получить деньги исключительно на счёт в Черногории.

Контроль за соблюдением новых правил:
Нотариус обязан отказать в заверении сделки, если стороны пытаются нарушить законодательство Черногории.
Нотариус обязан потребовать доказательства платежа с использованием местного счёта, устное заявление, что расчёты произведены, больше не аргумент.
Так же закон предусматривает крупные штрафы для агентств недвижимости.

➡️Служебный лист Черногории, Закон о предотвращении отмывания денег и финансирования терроризма. ( ст. 41, 42, 65a)

▪️
Введение визового режима для граждан РФ и сохраняющиеся сложности с международными расчётами снижают инвестиционную привлекательность Montenegro для россиян.

Штраф за незаконную валютную операцию при покупке авто по договору комиссии. (судебная практика)

19 мая 2023 года Л., гражданин РФ и валютный резидент, оплатил наличными в белорусских рублях автомобиль 2019 года выпуска. Продавцом выступало белорусское ООО «Трастсервис Плюс», действовавшее как комиссионер собственника автомобиля — физического лица, нерезидента РФ.

ИФНС № 34 по Москве квалифицировала расчет как незаконную валютную операцию по ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ и назначила штраф. Хорошевский районный суд Москвы 12 ноября 2025 года оставил постановление налогового органа в силе. Заявитель обратился с жалобой в Мосгорсуд.

🙋🏼‍♂️Доводы заявителя:

1️⃣ Ненадлежащее извещение
Л. утверждал, что не был должным образом уведомлен о дате и времени рассмотрения административного дела налоговым органом.

2️⃣ Неправильная подсудность
Л. указывал, что наличные были переданы продавцу в Беларуси, а потому дело не должно было рассматриваться по месту, определенному ИФНС.

3️⃣ Нет основания для ответственности
Л. оспаривал вывод о незаконности валютной операции, аргументируя тем, что передача наличных денежных средств была осуществлена продавцу за рубежом.

4️⃣ Суровость штрафа
Л. просил смягчить наказание, в том числе ссылался на возможность заменить штраф предупреждением по ст. 4.1.1 КоАП РФ, ч. 5 ст. 4.4 КоАП.

👨🏼‍⚖️Позиция Московского городского суда:

1️⃣ Надлежащие извещение
Налоговый орган направил повестку, которая вернулась из-за неявки адресата за почтовым отправлением. Суд признал, что ИФНС приняла достаточные меры для извещения.
Утверждение Л. об отсутствии уведомлений не подтверждено и опровергается почтовым идентификатором.

2️⃣ Правомерная подсудность
Суд указал, что значение имеет место совершения валютной операции, а не место заключения договора. Само по себе заключение договора в Беларуси не подтверждает, что деньги были переданы там же.
При этом, определил место совершения операции, связав совершение нарушения с вывозом Л. валюты через границу РФ и последующим расчетом.
Поэтому признал определенное по делу место совершения правонарушения надлежащим.

3️⃣ Состав нарушения
Л- валютный резидент РФ, рассчитался наличными белорусскими рублями при сделке с нерезидентом.
Суд признал это валютной операцией, проведенной с нарушением установленного порядка расчетов.
Правовое основание По ч. 3 ст. 14 Закона № 173-ФЗ физлица-резиденты должны проводить расчеты по валютным операциям через счета в уполномоченных банках. Суд счел, что исключения, допускающего такой наличный расчет, в ст. 9 Закона № 173-ФЗ нет.

3️⃣.1️⃣ Доказательства
Вина и событие нарушения подтверждены протоколом, постановлением ИФНС, договором купли-продажи, договором комиссии, актом приема-передачи, допросом свидетеля и иными материалами. Суд признал их допустимыми и достоверными.

4️⃣ Предупреждение вместо штрафа
Суд отказал: ст. 4.1.1 КоАП РФ применяется при совокупности условий, включая отсутствие угрозы охраняемым ценностям. Нарушение порядка валютных расчетов, по мнению суда, создает угрозу экономической безопасности государства.

4️⃣.1️⃣ Соразмерность наказания
Штраф назначен в пределах санкции и с учетом характера нарушения; оснований считать его чрезмерным суд не установил

5️⃣ Срок давности
Постановление ИФНС вынесено в пределах срока привлечения к административной ответственности

🤩 ИТОГ:
Постановление ИФНС № 34 по г.Москве от 24 апреля 2025 года- оставлено в силе.
Решение Хорошевского районного суда от 12 ноября 2025 года- оставлено в силе.
Жалоба Л. в Московский городской суд- оставлена без удовлетворения.
Назначенный административный штраф по ч.1 ст.15.25 КоАП РФ сохраняется.

📎Решение Московского городского суда от 25 июня 2026 г. по делу N 7-6025/2026

P.S. Для целей квалификации незаконной валютной операции, первично важен сам факт установления расчетов наличными между валютным резидентом и валютным нерезидентом.

Если нарушения возникли в рамках отношений по договору комиссии возникает вопрос: кто нарушил валютное законодательство?

Комиссионер может отвечать за свои валютные нарушения, например когда он сам:
- как резидент РФ получил или передал деньги с нарушением правил валютного законодательства;
- не выполнил обязанность по учету, репатриации валюты или предоставлению документов;
- совершил запрещенную операцию от своего имени.

Комитент также может отвечать за свои действия, например:
- если он дал обязательное незаконное распоряжение;
- сам произвел расчет или нарушил предусмотренную для него обязанность валютного контроля.

✍️Неправомерно автоматически привлечь комитента за действие комиссионера и наоборот, каждый случай необходимо рассматривать индивидуально.

Сдача в аренду зарубежной недвижимости. Подводные камни валютного законодательства.

Часть 3. РАССУЖДАТЕЛЬНАЯ

По мнению суда:

1️⃣ В решениях суда от 2024 и 2025 года основание для начисления штрафов за нарушение валютного законодательства - ч. 3 ст. 14 ФЗ-173, согласно которой все расчеты между резидентами и нерезидентами должны проводиться через счета в уполномоченных банках РФ.

Из этого правила есть исключения, но расчеты за аренду, не входят в исключения, поэтому получение арендной платы на зарубежный счет - незаконная валютная операция.

2️⃣ В решении суда 2025 года, сдача в аренду одного жилого помещения квалифицируется как предпринимательская деятельность, в том числе без регистрации ИП.

Суд считает, что положения ч.5.2 ст.12 и ч.4 ст.14 закона №173-ФЗ, разрешающие физическим лицам-резидентам зачислять денежные средства от нерезидентов без ограничений, не распространяются на деятельность индивидуального предпринимателя, связанную с получением прибыли от ведения предпринимательской деятельности.

3️⃣ В решении 2025 года суд не считает сдачу в аренду внешнеторговой деятельностью, согласно ст.33 ФЗ-164

ФНС в письмах-разъяснениях придерживается другой точки зрения и обоснования.

4️⃣ Суд не принимает разъяснения ФНС, так как они не является нормативным актом и имеют меньшую юридическую силу перед законом.

На мой взгляд, некоторые утверждения суда не однозначны и спорны...

Пункт 5.2 части 5.1 прямо разрешает зачисления от нерезидентов в стране ЕАЭС или с автообменом по любым основаниям.

"Зачисления" или "расчёты", есть ли разница?
173-ФЗ не определяет понятие "расчеты" для валютного законодательства.

Спорно утверждение суда, что аренда как услуга не относится к ВЭД, учитывая позицию ФНС, в том числе и то, что есть разграничения для ФЛ и ИП.

Неоднозначное решение суда, но такое решение есть, поэтому анализируем, ждём ещё практику по данному вопросу.

Что делать и как быть сейчас?

➡️Смотрим каждый случай предметно, если в существующих реалиях можно получить оплату на счет в уполномоченном банке в РФ, вам круто повезло! Опускаем момент, нужны ли вам денежные средства здесь.

➡️Учитывая, что нет понимания как будет складываться дальше судебная практика, ВЭД или не ВЭД, полагаю возможный вариант с целью избежать штрафа, это возврат денежных средств в РФ в течении 45 дней через банки стран СНГ ( Примечание 7 к ст. 15.25 КоАП РФ)

➡️Тем, кто уже в процессе, сложнее, внимательно анализируем действия и подачу отчётности по счетам.

🟢 Те, кто решил "прикупить квартирку и посдавать для инвестиций", уточняйте все моменты ДО и оценивайте, а будет ли это инвестиция с прибылью или головной болью.

P.S.
Продолжая логику суда и принцип, что "запрещено всё, что прямо не разрешено" появляется актуальный сейчас вопрос про удаленщиков...

Допустим сотрудник казахстанской иностранной компании работает удаленно по трудовому договору с территории России и получает зарплату от этой компании на свой счет в Казахстане.

Согласно буквального прочтения ч.5 ст.12. 173-ФЗ на зарубежные счета могут быть зачислены денежные средства, выплачиваемые им в виде заработной платы и иных выплат, связанных с выполнением физ.лицами резидентами за пределами территории Российской Федерации своих трудовых обязанностей по заключенными ими с нерезидентами трудовым договорам (контрактам).

И если ФНС решит принять буквальное прочтение, а суды поддержут и не будут принимать во внимание п.5.2 части 5.1 ст.12 , становится жутковато до чего можно дойти при таких формулировках в законе о валютном регулировании...

Закон практически не менялся с 2003 года, а реальность дико изменилась!
"Разрешено всё, что прямо не запрещено"
"«Запрещено всё, что прямо не разрешено» ...

Сдача в аренду зарубежной недвижимости. Подводные камни валютного законодательства.

Часть 2.
Генс Е.Е. сдавала в аренду жилую квартиру в Испании и личный автомобиль, арендные платежи за 2021 год поступали на зарубежный счет, открытый в испанском банке.

На основании представленных ОДДС по зарубежным счетам и выпискам к ним, ИФНС № 4 г.Москвы 09.11.2023г., вынесла постановление о назначении административного штрафа за совершение незаконной валютной операции и назначила штраф в сумме 691 121 р.

Генс Е.Е. обжаловал постановление в ФНС, по итогу вынесено сумму штрафа снизили до 114 512р.

После этого она обращается в районный Савеловский суд.

Какие доводы привела Генс Е.Е. в районном суде, обосновывая, что зачисление доходов от аренды на зарубежный счет является разрешенной валютной операцией?

Зачисление резидентом на иностранный счет дохода от сдачи в аренду зарубежного имущества, полученного от нерезидента, является разрешенной валютной операцией в силу положений абз.2 ч. 5 ст. 12 Закона № 173-ФЗ, ч.5.2 ст.12, ч.4 ст.14 Закона №173-Ф3.

Районный суд установил:
Расчеты по арендным платежам в рамках заключенных договоров найма жилого помещения и аренды транспортного средства между физическим лицом и нерезидентом, являются валютными операциями, не подпадающими под исключения, установленные ч. 3 ст.14 Федерального закона №173-Ф3, в связи с чем расчеты по указанным операциям должны были быть произведены исключительно через счета в уполномоченных банках.

При этом суд не дал пояснений, в части п. 4. ст14 ФЗ-173, которой прямо закреплено, что расчеты при осуществлении валютных операций могут производиться физическими лицами - резидентами через счета, открытые в соответствии со статьей 12 ФЗ-173 в банках и иных организациях финансового рынка, расположенных за пределами территории РФ.

Дополнительно, суд квалифицировал деятельность по сдаче в аренду жилого помещения и транспортного средства нерезиденту, предпринимательской деятельностью, так как осуществляемая деятельность направлена на систематическое получение прибыли.(абз.3 п.1 ст. 2 ГК РФ)

А также отметил, что валютное законодательство разграничивает деятельность физических лиц - резидентов, связанную с личными нуждами, и предпринимательскую деятельность, в том числе в целях определения прав и обязанностей при осуществлении валютных операций ( в том числе при предоставления Уведомления об открытии (закрытии) счетом и предоставление ОДДС в качестве ИП.

Суд посчитал, что положения ч. 5.2 ст. 12 Закона №173-Ф3, разрешающие физическим лицам-резидентам зачислять денежные средства от нерезидентов без ограничений, не распространяются на деятельность индивидуального предпринимателя, связанную с получением прибыли от ведения предпринимательской деятельности.

Районный суд оставил решение ФНС без изменений, жалоба заявителя без удовлетворения.
📎 Решение Савеловского районного суда от 08 апреля 2025 года № 12-0888/25

Далее заявитель обратилась с обжалованием в Московский городской суд.

Какие доводы привела Генс Е.Е. в городском суде, обосновывая, что зачисление доходов от аренды на зарубежный счет является разрешенной валютной операцией?

- зачисление резидентом на иностранный счет дохода от сдачи в аренду зарубежного имущества, полученного от нерезидента, является разрешенной валютной операцией в силу положений абз.2 ч. 5 ст. 12 Закона № 173-ФЗ, ч.5.2 ст.12, ч.4 ст.14 Закона №173-Ф3.

- расчеты при осуществлении валютных операций могут производиться физическими лицами - резидентами через счета, открытые в соответствии со ст. 12 Закона №173-Ф3 в банках и иных организациях финансового рынка, расположенных за пределами Российской Федерации.( на основании части 4 ст. 14 Закона №173-Ф3)

- не учтен Приказ ФНС России от 03.11.2020 №ЕД-7-17/788@ «Об утверждении Перечня государств (территорий), с которыми осуществляется автоматический обмен финансовой информацией», в соответствии с которым Испания была включена в перечень стран, с которыми осуществляется автоматический обмен финансовой информацией

- не учтен пп. 4 ст. 2 Федерального закона от 08.12.2003 № 164-ФЗ «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности».

- не учтено, что положения Закона №173-Ф3 (ч.2 ст.2 Закона №223-Ф3) применяются также в отношении внешнеторговых договоров (контрактов)

- статус индивидуального предпринимателя или таковое отсутствие не влияет на ограничения и допущения, установленные ст. 12 и 14 Закона №173-Ф3,

- не учтены разъяснения, которые содержатся в письме ФНС России от 07.03.2024 №ШЮ-4-17/2605, от 28.11.2024 №ЗГ-2-17/18008@

- при рассмотрении настоящего дела было допущено грубое нарушение основополагающих принципов валютного и административного законодательства, предусмотренные ч.4 ст. 1.5 КоАП и ч.6 ст.4 Закона №173-Ф3 ( все неустранимые сомнения трактуются в пользу привлекаемого к ответственности лица)

Что установил Московский городской суд:
- оснований для вывода о внешнеторговой деятельности Генс Е.Г. в данном деле, с учетом обстоятельств, не имеется. ( согласно положений ФЗ-163)

Все приведенные доводы по жалобе суд не учел, аргументируя тем, что они не влекут иного вывода по делу, а именно:

- совокупные доводы по части 5, части 5.2, части 4 ст.14 ФЗ-173 не учитывают ч. 3 ст. 14 Федерального закона №173-Ф3

- положения ч.5.2 ст.12 и ч.4 ст.14 Закона №173-Ф3, разрешающие физическим лицам-резидентам зачислять денежные средства от нерезидентов без ограничений, не распространяются на деятельность индивидуального предпринимателя, связанную с получением прибыли от ведения предпринимательской деятельности.

- разъяснения в письмах ФНС имеют меньшую юридическую силу по сравнению с ч. 3 ст. 14 Федерального закона №173-Ф3, нормативными актами не являются.

- приказ ФНС России от 03.11.2020 №ЕД-7-17/788@, в соответствии с которым Испания была включена в перечень стран, с которыми осуществляется автоматический обмен финансовой информацией, не учитывает ч. 3 ст. 14 Федерального закона №173-Ф3, имеющий большую юридическую силу.

Московский городской суд оставил решение ФНС и решение районного суда без изменений, жалобу заявителя без удовлетворения.
📎 Решение Московского городского суда от 26 ноября 2025 г. по делу № 7-14897/2025

P.S. Спасибо за терпение, что дочитали) Валютное законодательство оно такое, если не расписывать детально, то не всегда понятно, "что ты конкретно имела в виду".😉

Следующий пост будет короткий, без ссылок, поделюсь мыслями и рекомендациями)

Сдача в аренду зарубежной недвижимости. Подводные камни валютного законодательства.

Часть I.
Помните нашумевшую ИСТОРИЮ в прессе, когда гражданин РФ сдавал в аренду в Германии несколько помещений коммерческого назначения и налоговая приравняла его деятельность к ИП, считая что к нему должны применяться нормы валютного законодательства для юр.лиц, вменив ему штраф 30 % за незаконные валютные операции?

После поступающих запросов, Письмом ФНС России от 07.03.2024 N ШЮ-4-17/2605@, была доведена информация "О правомерности зачисления на зарубежные счета резидентов денежных средств от нерезидентов по договорам аренды", независимо от того физлицо это или физлицо, в статусе ИП, в том числе и для жилой недвижимости (на основании абзаца 2 части 5 статьи 12 ФЗ-173)

При этом, ФНС посчитала договора аренды внешнеторговыми контрактами, в том числе не требующими репатриации выручки в РФ.

Ок, физлица сдающие в аренду за рубежом одну жилую квартиру вроде выдохнули.

И тут снова "сюрприз": с 31.12.2024 ФНС обновила перечень стран, обменивающихся финансовой информацией с Россией, исключив 26 стран ЕС.

В страны без автообмена запрещены зачисления средств от нерезидентов по любым основаниям, за исключением прямо разрешенных.

Могут быть зачислены без ограничений денежные средства, получаемые от нерезидентов, при условии, что такие банки расположены на территории государства - члена ЕАЭС или на территории иностранного государства, с которым осуществляется автоматический обмен финансовой информацией. (п. 5.2. ч.5 ст.12 ФЗ № 173)

Абзац 2,ч.5 ст.12 закона № 173-ФЗ, не содержит в списке разрешённых, операции по зачислению средств от аренды недвижимости.

Таким образом, для граждан РФ, согласно положений ФФ-173 о валютном регулировании, зачисления денежных средств от сдачи в аренду зарубежной недвижимости на свой банковский счёт в стране без автообмена ЗАПРЕЩЕНЫ.

В январе 2025 направляла предметный запрос в Минфин РФ, можно ли применять разъяснения, изложенные в Письме ФНС России от 07.03.2024 N ШЮ-4-17/2605@, если доход от аренды жилой недвижимости, зачисляется в зарубежный банк государства, которое НЕ осуществляет автоматический обмен финансовой информацией с Россией?

Получила положительный ответ Минфина, что зачислять обычным физиками доходы от аренды зарубежной жилой недвижимости на счёт в стране без автообмена можно.

Почему этот вопрос так важен?
В случае, если налоговая посчитает зачисления от аренды зарубежной недвижимости, полученные на зарубежный счет, незаконной валютной операцией, то арендодателю грозит штраф от 20 до 40% от каждой полученной суммы.

А что с судебной практикой?
По этой нашумевшей истории ИФНС № 4 по г. Москве назначила административное наказание в виде штрафа в размере 346 508,89 руб. (ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ)
Арендодатель Ефременко А.А. обратился в суд с обжалованием данного постановления.

Суд установил:
Расчеты с нерезидентами через счет в банке, расположенном за пределами Российской Федерации, подтверждались отчетом о движении денежных средств физического лица-резидента по счету в иностранном банке за 2021 год, а также банковской выпиской.

Ефременко А.А., осуществив 01.11.2021, 02.11.2021, 01.12.2021 валютные операции на общую сумму 13 825,70 евро по расчетам за аренду помещений через свой счет №..., открытый в банке «SPARKASSE OBERHESSEN» (Германия), нарушил положения ч. 3 ст. 14 Закона №173-ФЗ, так как операции по расчетам с нерезидентами в рамках заключенных договоров аренды помещений, не входят в перечень разрешенных случаев, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона №173-ФЗ.

Обращаю внимание, что вопрос о законности валютных операций в связи с исключением страны из перечная стран с автообменом судом не рассматривался, так как дело по событиям до исключения Германии из перечня.

Штрафа Ефременко А.А. в итоге удалось избежать, но не потому, что суд НЕ установил нарушение валютного законодательства, а потому, что дело было прекращено так как истёк срок давности привлечения к административной ответственности 2 года с момента совершения незаконной валютной операции в 2021 году. (п. 6 ч. 1 ст. 24.5 КоАП РФ)
📎 Решение Савеловского районного суда по делу от 14.03.2024 № 12-0933/2024

P.S. В постах и на консультациях всегда предупреждаю: ждём практику.

В 2025 году появилось судебное решение, в котором суд оставил в силе постановление налогового органа, признав, что зачисление дохода от аренды зарубежной недвижимости на зарубежный счёт, минуя уполномоченные банки, запрещённая валютная операция.

Примечательно, что в этом случае физик сдавал в аренду нерезиденту одну жилую зарубежную квартиру. Об этом следующий пост выложу завтра.

Федеральный закон от 04.08.2026 № 284-ФЗ "О временных ограничительных мерах в отношении лиц, находящихся за пределами Российской Федерации и уклоняющихся от исполнения наказания"

На кого распространяется?
Для применения норм нового закона, нужно наличие трёх критериев ( ст.3 ФЗ-284 от 04.08.2026):

1. Вступление в законную силу приговора суда РФ о назначении наказания по любой статье
ИЛИ
вступление в законную силу постановления об административном наказании по статьям:
- пропаганда или демонстрирование нацисткой, экстремисткой символики и атрибутики или запрещенных организаций (ст.20.3 КоАП)
- участие в деятельности нежелательной организации (ст.20 33 КоАП)
- нарушение порядка деятельности иноагента (ст.19.34 КоАП)

2. Подтверждение Минюстом РФ факта уклонения лица от исполнения данного наказания.

3. Подтверждение Минюстом РФ нахождения лица за границей Российской Федерации.

Кто определяет, подпадает ли человек под действие данного закона?
Ведение реестра таких лиц закреплено за Министерством юстиции РФ, с размещением информации на своем официальном сайте. (ст.4 ФЗ-284 от 04.08.2026)

Какие запреты применятся к лицам, уклоняющимся от исполнения наказания?
Полный список ограничительных мер, всего их 14, установлен статьей 2 ФЗ-284 от 06.08.2026.

- запрет на гос.регистрацию физлица в качестве ИП;
- запрет на регистрацию физлица в качестве самозанятого ( режим НПД);
- отказ в постановке на кадастровый учет имущества;
- отказ в регистрацию прав с недвижимым имуществом;
- ограничение на право управлять автотранспортом (приостановка действия водительского удостоверения);
- отказ в постановке на учет автомобиля;
- отказ в заключении кредитного договора, займа;
- отказ в предоставлении государственных и муниципальных услуг в электронной форме;
- замораживание (блокирование) денежных средств и иного имущества, за исключением средств, расположенных на специальном счете ( ст.9, ст.10 ФЗ-284 от 04.08.2026)
- ограничение на совершения ряда действий в консульских учреждениях;
- запрет на заключении сделок от имени такого лица по доверенности;
- запрет на выдачу ЭП и УКЭП, признание недействительным, выданных ранее УКЭП.

Какие основания для отмены ограничительных мер?
Согласно ст.5 ФЗ-284, основанием для отмены являются:
- отмена решений суда или постановления;
- подтверждение исполнения решения или постановление;
- подтверждение нахождения лица на территории РФ;
- смерть такого лица.

Настоящий закон вступил в силу с 4 августа 2026г.

P.S. Не все уехавшие релоканты подпадают под действия данного закона, хотя в прессе и среди людей такое мнение встречается... Читаем закон- первоисточник.