Realty & Finance

Как скажется на ценах возможность застройщиков строить по старинке❓

Собственно говоря, строительные компании, зная что они все равно смогут строить как раньше, практически все свои проекты, и дорогие деньги от банков им брать не обязательно, поднимают цены. Почему бы и нет?

Ну вы поняли, объективных причин нет, себестоимость та же, но давайте мы срубим бабла под шумок.
И конечно же в каждом отделе продаж вам скажут, что все, халявы больше нет, покупайте вот сейчас, потому что с 1 июля цена улетит в небеса!

Что с этим всем делать обычному покупателю?
Уверен, что будут застройщики, держащие цены, дабы получить конкурентное преимущество на рынке, стоит обратить на них внимание, но как обычно - крайне осторожно!

В целом цена будет все равно какое-то время расти, после чего упрется в потолок и начнётся стагнация рынка.

Нас ждут веселые два года😁

Можно немного выдохнуть ❗️

Изменения в ФЗ 214 могут вступить в силу 1 октября этого года, вместо 1 июля. Минстрой походу продался пал перед натиском застройщиков и рассматривает (то есть скорее всего так и будет) изменение даты ввода в действия новых правил.

Однако это не самые приятные новости для отрасли. Понимая что практически никто в стране строить по эскроу счетам не готов, что банки, что застройщики, минстрой позволяет работать по старой схеме всем застройщикам, у кого до 1 июля (1 октября) будет продано 10% квартир и будет выстроено 30% дома.

Надо ли объяснять, что "продажу" 10% квартир можно легко оформить на подрядчиков и продавать потом по переуступке?
А касаемо требований к 30% готовности, то методика ее подсчета крайне интересная и оставляет большой простор для творчества, то есть получить разрешение на старую схему продаж для большинства застройщиков теперь не проблема.

Что все это значит? Значит что мы получим более плавный переход между двумя стадиями развития отрасли. Большинство застройщиков смогут достроить все свои текущие проекты (ну ладно, 90% всех проектов) по старой схеме, за счет денег дольщиков, возможно кто то из них сможет даже строить потом по новым правилам.

Готовы покупать у застройщиков по старым правилам❓

Какие карты с кэшбэком и ПНО лучше всего❓

Для тех, кто решил завести хоть что то, кроме карты Сбербанка, открывается широкое окно возможностей, банки наперебой предлагают различные условия, чтобы переманить к себе клиентов.
Так кого же из этого многообразия выбрать?

Тройка текущих лидеров:
Карта Польза от Хомяка (Хоум кредит), самые жирные условия:
10% — на Развлечения
до 10% — у Партнеров
3% — Кафе и Рестораны
3% — АЗС
3% — Путешествия
1% — На все
До 10% ПНО
Обслуживание 0, при определенных условиях

Карта Тинькофф Black
до 30% — у Партнеров банка (бывают совсем сумасшедшие 50% акции, например на кино)
5% — в 3-х выбранных категориях
1% — На все
До 10% ПНО
Обслуживание 0, при определенных условиях

Карта Альфа Банка
до 3% — На все (это самый большой кэшбек вне категорий из всех текущих карт на рынке)
До 7% ПНО
Обслуживание 0, при определенных условиях.

Так же стоит учитывать, что для получения бесплатного обслуживания нужно иметь определенные суммы на картах, либо тратить не менее указанных лимитов.

Какая карта лучше❓

Теряем случайных людей❗️

Рынок недвижимости последних лет предоставлял "агентам" невиданные возможности по заработку, особенно для тех, кто работал у застройщика или в агентствах ориентированных на новостройки.
Сегодня такие "агенты" теряют заработок и работу и массово покидают свои компании, мало кто из них умеет работать на вторичном рынке, поэтому снижение трафика по новостройкам бьет по ним в первую очередь.

Особенно это заметно в отделах продаж застройщиков, они в принципе долго не живут, 2-3 года в среднем, если только это не крупная компания с большим пулом проектов.
Очень часто наблюдаю картину, как один и тот же человек меняет по 5-6 застройщиков за время своей карьеры в отрасли, то же касается и агентов, они курсируют между агентствами и застройщиками, туда и обратно.

Кризиса при этом нет, но есть изменение структуры рынка, перераспределение потока клиентов, хотя для многих ситуация сродни кризису! Именно такие моменты показывают, кто тут профессионал, а кто случайный балласт.

Конкуренция делает свое дело, слабые уходят, сильные остаются и становятся сильнее. На мой взгляд - это справедливо, не можешь измениться? Умри.

Справделиво или нет❓

Умно инвестируем в недвижимость ❗️

Выше уже писал про способ создания свободного денежного потока с доходной недвижимости, давайте теперь поподробнее, почему стоит развивать это направление?
Рынок меняется, долевое строительство уходит в прошлое и теперь на новостройке не заработать 30-50%, их цена уже равняется стоимости на вторичном рынке.

Без простого и понятного заработка остаются тысячи, если не десятки тысяч инвесторов! У них есть недвижимость, но нет смысла ее продавать, прибыли на этом не будет.
Кроме того, удар по строительной печени (ДДУ) приведет к тому, что отрасль загнется от боли на какой то срок, я думаю 1-2 года, следовательно предложение на рынке станет намного меньше.

И вот тут наступит момент, когда рынок будет переходить на аренду в массовом порядке. Денег купить квартиру не будет, ставки по ипотеке высоки, а на первоначальный взнос собрать не получается, поэтому придется жить на съемном жилье. Больше спроса не съем - больше цена, особенно это касается городов с постоянным миграционным приростом: Москва и область, Петербург и область, Краснодар, города на побережье Черного моря.

Именно там стоит вкладываться в доходную недвижимость, перестроить то что есть, в то что нужно рынку сегодня и будет нужно вот уже совсем скоро. Использую текущую собственность - можно получить неплохую ипотеку в банке (под залог) и покупать следующий готовый объект и готовить его к сдаче.

Математика тут до боли простая, прибыль с объекта должна превышать величину выплат по кредиту, хотя бы на 20-30%, а лучше больше, потому что всегда стоит заложить время простоя какое то время в месяце/году.

Создаем кэш флоу с доходной недвижимости❓

Что открыть для начала: БС или ИИС❓

Ответ довольно прост, если вы торгуете сами, то лучшее ИИС, потому что там у вас есть возможность получить налоговый вычет, если конечно вы платите налоги!

Разницы в торговле на рынке по сути нет, и там и там можно покупать акции, облигации, валюту и т.д.
Поэтому всегда ориентируйтесь на плюшки - наличие вычетов, размеры комиссий (очень разные, в зависимости от площадки).

Есть еще один важный фактор, я убежден, что вы должны иметь финансовую подушку безопасности, хотя бы на срок 3-6 месяцев. Размер ФП зависит от ваших обязательных расходов, чтобы это время вы могли продержаться, затянув пояса, пока не найдете новый источник дохода. ФП нужна на случай потери работы или любой другой плохой фин ситуации, когда вы потеряли доход.

Где лучше хранить ФП? Точно не в банке под матрасом! Деньги должны работать, даже если это резерв, поэтому, оптимальный вариант - карты с начислением процента на остаток на счете. Это намного удобнее, чем депозит в банке, меньше бумажной волокиты, а проценты примерно те же.
Кроме этого, если на карте лежит солидная сумма, например на Тинькофф, то обслуживание будет бесплатно.

Условия по картам и ПНО (процента на остаток) регулярно меняются, поэтому следите за обновлениями банков.

У вас есть ФП❓

Количество долгостроев может резко вырасти ❗️

Передел рынка идет вовсю, застройщики тасуют проекты жилых комплексов как колоду карт и раскидывают между собой тузов, королей и прочие "картинки", а вот мелочь может постичь печальная судьба.
Если честно, мне не очень понятна логика государства, толкающего десятки компаний к ликвидации, встряска рынка будет чрезвычайно болезненная и оправится он от нее не скоро, минимум 1-2 года.
В такой ситуации логично предоставить какой то более расширенный переходный период, как минимум до появления внятных механизмов и примеров работы по системе эскроу счетов, сейчас к этому не готов никто, в первую очередь банки.

Учитывая вышесказанное, множество застройщиков попадут в вилку, когда деньги дольщиков брать нельзя, а банки еще ничего не выдают, либо нужно сильно стараться чтобы подойти к новым условиям.
В итоге десятки строек встанут, они уже сейчас встают, а долгострои, которые до этого ждали инвесторов, могут прождать их еще пару лет.

Ущерб для рынка может быть даже выше, чем все предполагали ранее. Сейчас не берусь прогнозировать цифры, с 1 июля ситуация будет вырисовываться более ясно.

Пока не советую кому либо вкладывать деньги в новостройки, лучше немного подождать, как минимум месяц ❗️

Как покупать недвижимость дешевле рынка❓

Давайте рассуждать логически, почему недвижимость может стоить ниже рынка?
Там где есть какие то проблемы или отрицательные факторы, к таким относятся:
Неудачное местоположение.
Проблемы с документами (а там уже целая кучас вариантов).
Несколько собственников.
Наличие обременений (залог, арест).
Прописаны несовершеннолетние.
Проблемы с коммуникациями (актуально для дома, участка).
Перепланировка.
"Дизайнерский" ремонт.
Etc.

Могут попадаться кккомбо варианты, где часть фактор складываются вместе. Плюс, хозяева могут быть не в адеквате.
В итоге, дисконт к рынку таких объектов может достигать 20-30% - это очень много и очень выгодно.

Так где простой обыватель видит проблему, ушлый инвестор (Вы) видит возможность. Большинство проблем при детальном рассмотрении не требуют больших затрат на решение, чаще профессионального участия юриста/нотариуса и вуаля, у вас в собственности лакомый кусок, очищенный от проблем, да еще и со скидкой в 30% к рынку.

Быть инвестором - видеть возможности там, где другие их даже не разглядят под лупой. Однако, быть инвестором - принимать на себя риск, но это дело благородное.

Готовы купить проблемный объект дешевле рынка❓

Доходная недвижимость❗️

Развивая последний пост, доходная недвижимость это точка, где знания о недвижке, финансах и инвестициях сходятся вместе.

Чтобы посчитать все затраты, проценты по займам, уровень дохода с объектов, время простоя, затраты на поддержку помещений, следить за конъюнктурой рынка - нужно с головой погрузиться во все это и приложить максимум усилий по изучению всех тонкостей, особенно юридических.


Учитывая что сама схема строится на привлечении сторонних инвестиций или заёмных средств, риск неудачи - оказаться по уши в долгах.
Но не ошибается только тот, кто ничего не делает.

Доходная недвижимость - великолепный шанс для многих выбраться из финансовой ямы, но кто то закапается в ней ещё глубже, поэтому я настоятельно прошу всех кто это читает - оценивайте свои риски и учитесь, прежде чем куда то влезать.

Вы готовы так рискнуть ради финансовой свободы❓

Смелая идея для работы с недвижимостью❗️

Конечно ничего смелого в ней нет, это давно работающая схема, однако она требует от инвестора более высоких навыков в переговорах, знаниях финансовых продуктов и всех юридических нюансов.

Речь пойдет о доходной недвижимости.
Как ее создать? Доходная - то есть приносящая регулярный доход, каждый месяц, то есть рента.
Нужны ли деньги что бы это сделать? Конечно!
Должны они быть у вас уже сейчас на руках? Совершенно не обязательно.

Если кратко, вы как инвестор должны найти интересный объект, найти финансирование для его покупки (возможно сразу перепродажи), запустить туда арендаторов (продать дороже вместе с арендаторами), отдать эту более дорогую недвижимость в залог - отправиться на поиски следующего объекта.
Повторить.
Профит.

Очень хорошо работает на жилой аренде: купили большую квартиру, поделили на студии и сдали.
Так же работает на коммерции: купили большое - сдали кучу мелких.

Банковские продукты здесь используются чтобы вы могли именно купить недвижимость, а не заниматься субарендой.

В последующих постах буду более детально это расписывать, но это реально довольно быстрый способ обрести финансовую самостоятельность.

Да, не надо сразу бежать в банк за кредитом, сначала все хорошенько изучим.

Интересный способ инвестирования❓

Без дисциплины никуда ❗️

Только те кто упорно движутся к свой цели - достигнут ее. В финансах и инвестициях это закон, спесивые и эмоциональные, кто срывается и опускает руки, не только не достигают своих целей, но и теряют все что у них есть.

У вас должна быть стратегия развития, в целом, по сферам жизни, особенно по вашим финансам, как можно развиваться, не зная куда вам развиваться? Это будет прогулка слепого в темноте.
Каждый из вас должен ясно видеть свою цель, понимать как к ней можно идти, а лучше несколько путей и начинать идти. План хорошо, но если он не исполняется, то кому он нужен?

Мотивация, скажите вы? Конечно же я стараюсь вас мотивировать, это одна из задач моего канала. Поделиться позитивной энергией, позитивным мышлением, бороться за лучшую жизнь для себя и своих близких - это здоров и очень приятно.

Выделите себе время, сядьте, выключите звук на телефоне, возьмите блокнот и ручку, абстрагируйтесь от текущих дел и суеты и начните писать. Что писать? То что вы хотите, что у вас сегодня, как изменить вашу жизнь к лучшему, как поправить финансы, какие книги стоит прочесть, все что будет приходить вам в голову.
Очень полезно раз в неделю выносить мысли из головы на бумагу, обозревать текущее положение дел и планы на перспективу, новые возможности и как их можно использовать.

Но только если вы сможете регулярно собирать и анализировать эту информацию и ставить ее себе на службу - только тогда вы сможете достичь какого то успеха.

Дерзайте, ошибиться не страшно, страшно не попробовать❗️😎

Стоит ли покупать гараж, как инвестицию ❓

Ко мне не раз уже обращались с этим вопросом подписчики и знакомые, поэтому стоит расписать подробнее.
Гараж с одной стороны стоит намного дешевле чем все остальное, наверное самое дешевое, что только можно купить в России из недвижимости, однако стоимость нивелируется вопросами земли, собственности и низкой доходностью.

Первое что нужно понимать, при инвестировании в такой инструмент - вы сможете получать только ренту, вариант купить дешевле и продать дороже - крайне трудоемкий, гаражи это неликвид, мало кто их покупает. А вот сдавать гараж в аренду - вполне можно, поскольку стоимость такой аренды будет крайне низкой для арендатора (СТО, шиномонтаж, мойка и т.д.).
Раз мы рассматриваем аренду, то и место нужно искать соответствующее - где есть трафик, обычно это проезжие улицы ,где гаражи стоят не часто, либо въезды/выезды из жилых массивов, которые часто проходят через гаражные кооперативы - вот там то мы и можем разгуляться (условно).

Гаражи стоят по разному, зависит от места, но бывают случаи, когда можно прям дешево выкупить такой объект, на порядок ниже чем он стоит (владелец дедушка или семья, которой срочно нужны деньги, а у них только гараж остался из неликвида). То есть гараж вам придется искать и очень тщательно.

Какая окупаемость у этой истории? На примерах из жизни могу сказать что вполне можно выходить на 4 года окупаемости, это в два с лишним раза быстрее, чем квартира, при этом гараж, который качает всегда можно продать.
Крайне непростой вопрос с землей под гаражом, ни в коем случае нельзя брать объект, стоящий вне кооператива на муниципальной земле или еще как то незаконно - вы сразу выбросите деньги на ветер.

Кому интересно гаражное инвестирование❓

Во что можно вкладывать, кроме недвижимости❓

Недвижка - простой и понятный для всех актив, им просто распоряжаться и схем заработка на ней не очень много. Уровень доходности чаще консервативный.

Деньги могут и должны делать деньги. Самые простые варианты - банковские вклады под процент, правда львиную долю съест инфляция, которая в РФ составляет около 5% в год, поэтому вклад под 6-8% годовых не кажется таким уж привлекательным, это скорее средство сбережения, но это безусловно будет активом ,приносящим вам регулярный доход.

Больше можно заработать с помощью БС (брокерский счет) и ИИС (индивидуальный инвестиционный счет), разницы между ними немного, лучше иметь, как минимум, ИИС (он предусматривает налоговый вычет на доходы после закрытия счета).

Для большинства из нас - торговля на бирже это настоящая абракадабра! Графики, тех анализ, фундаментальный анализ, дивиденды, комиссии - сам черт ногу сломит!

Но это только на первый взгляд, именно на бирже возможно получить доходность выше чем по банковским вкладам и при сделках с недвижимостью. Это в первую очередь рынок акций компаний + облигации (долговые бумаги, государственные и коммерческие).

Где больше дохода там больше риска, это всегда нужно держать в голове. Учить торговать я сейчас никого не буду - не считаю что моя квалификация это позволяет, но очень советую развиваться в этом направлении.

Считаем доходы/расходы, начинаем откладывать 10% от дохода: банковский вклад, облигации, акции.

У вас есть БС или ИИС❓

Июнь и июль - крайние месяцы по курсам по недвижимости и финансам ❗️

Август для меня - время отдыха, поэтому курсы возобновятся только осенью.
Кто не успел записаться или хочет успеть пройти курсы сейчас - самое время, июль уже близко!

Напоминаю, что на курсах вы узнаете максимально подробно и в доступной форме о недвижимости, как с ней работать, как продавать и проводить сделки, как грамотно вести свои финансы, как создать актив и получать с него доход.

Не претендую на истину, но это работает на личном примере и примерах многих соратников из окружения.

Запись: @nikitaizyumov

Первичка дорожает, вторичка в тренде❗️

По общему взгляду на рынок и со слов коллег риэлторов - рынок окончательно сдвинулся в сторону вторички. Денег у людей немного (шутка ли, 6 лет подряд падают реальные доходы), ставки по ипотеке недавно выросли (правда их уже обещают снизить, в частности Сбербанк) и тех кто может с риском вложиться в стройку - становится все меньше.

Чтобы вы понимали, соотношение продаж первички и вторички у большинства агентств сейчас - 30/70, хотя раньше было минимум 50/50, а многие просто жили первичкой.
Если полгода, года назад грядущие изменения еще не так сильно давили на рынок, то сегодня они уже просто кричат.

Вторичка становится выгоднее новостроек, она дешевле и готовая, не нужно ждать 1-2 года, молясь чтобы застройщик достроил свой объект.

Нас ждет напряженный и "интересный" года, многие лди потеряют свой бизнес, обманутых дольщиков станет больше, а банки на всем этом отлично заработают, как всегда.

Вновь анализирую ситуацию на рынке, я могу дать своим подписчикам совет - не покупать новостройки в ближайшее время, если нужна квартира - обратите внимание на вторичку, если хотите инвестировать, то только не в новостройку, денег вы там уже столько как раньше не заработаете, а можете еще и потерять.

Время перемен ❗️