ЗЕМЕЛЬНЫЕ СПОРЫ. ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ.

🔔Возможна ли эксплуатация жилого дома на участке для ИЖС как гостевого - разбирался Верховный Суд.

▶️Администрация города Анапа предъявила иск к гражданам, являющимся долевыми собственниками земельного участка для ИЖС, оказывающим услуги временного проживания, тогда как ВРИ земельного участка не предусматривает предоставления коммерческих услуг; просила ☑️запретить эксплуатировать жилые дома в качестве гостевых домов до момента переоформления объектов. В иске было ☑️отказано.
▶️Апелляционным определением решение суда отменено, по делу вынесено ☑️новое решение об удовлетворении иска, которое оставлено в силе кассационной инстанцией.

▶️Суд первой инстанции исходил из того, что истцом ☑️не представлено доказательств угрозы жизни и здоровью граждан, нанесения ущерба окружающей среде либо нарушения публичных интересов. Указание в акте осмотра на осуществление коммерческой деятельности (гостевой дом) само по себе не означает, что в результате такого использования земельного участка наступают негативные последствия.
▶️Суд апелляционной инстанции указал, что на спорные ОКСы отсутствует ☑️заключение уполномоченных государственных органов, подтверждающее их соответствие обязательным нормам и правилам, в связи с чем земельный участок и строения используются с нарушением ВРИ, что противоречит земельному и градостроительному законодательству и приводит к занижению ставки по земельному налогу.

🔔Верховный Суд РФ отменил апелляционное и кассационное определения, оставил в силе решение суда первой инстанции, указав следующее.
▶️Действующее законодательство не предусматривает какого-либо ☑️специального (отличного от других) порядка ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, в качестве гостиницы либо гостевого дома, а также какого- либо отдельного порядка получения заключения уполномоченных государственных органов о его соответствии градостроительным, противопожарным и иным нормам и правилам.
▶️В соответствии с п. 1 ст. 55.26 ГрК РФ если иное не предусмотрено федеральным законом, в случаях нарушения при эксплуатации зданий, сооружений требований технических регламентов, проектной документации ☑️эксплуатация зданий, сооружений может приостанавливаться в порядке, установленном законодательством РФ.
Суд апелляционной инстанции не установил нарушений требований технического регламента при эксплуатации здания.
▶️При правовой квалификации функционального использования индивидуального жилого дома суд апелляционной инстанции также не учёл, что ☑️такой тип строения может быть использован для предоставления услуг гостевых домов.
▶️Кроме того, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 4 ФЗ от 7 июня 2025 г. № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов» ☑️«гостевой дом» - индивидуальный жилой дом размещается на земельном участке, который отнесён к категории земель населённых пунктов и вид разрешённого использования которого предусматривает индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), ведение гражданами садоводства для собственных нужд.
Таким образом, специальный закон ☑️не содержит такого требования для эксплуатации индивидуального жилого дома в качестве «гостевого дома», как изменение вида разрешённого использования земельного участка на котором он расположен, что не было учтено судом апелляционной инстанции.
▶️Определение ВС РФ от 28.07.2026 г. №18-КГ26-78-К4.

О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔Попытка признать за продавцом право собственности на гараж после передачи покупателю земельного участка и дома.
Практика Первого кассационного ⬇️

Вспомогательные строения и сооружения, предназначенные для обслуживания жилого дома, признаются его составной частью.
Возвращаемся к безвременно вышедшему из обихода понятию домовладения.

Истец по договору дарения в 2021 г. передала в собственность ответчика жилой дом и земельный участок. Права одаряемого зарегистрированы.
Согласно техническому паспорту 2011 г. в состав жилого дома общей площадью 369, 3 кв.м. входят подвалы, сарай, погреб, гараж лит.Г1, уборная.
Гараж лит. Г1 возведен в 2004 г. Сведений о подключении нежилого помещения к сетям инженерно-технического обеспечения не имеется.

Истец обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на гараж, настаивая, что гараж не является пристройкой, не связан с жилым домом, в связи с чем является самостоятельным объектом недвижимости.

Разрешая заявленные требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исходил из того, что спорный гараж входит в состав жилого дома, право собственности на который, в том числе гараж в его составе, зарегистрировано за ответчиком на основании договора дарения.
Доводы истца о том, что спорный гараж является самостоятельным объектом недвижимости судом апелляционной инстанции отклонены, как противоречащие материалам дела.

Напомним содержание п. 59 постановления № 10/22:
«Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п.п. 1 и 2 статьи 6 названного Закона.»

Первый кассационный суд общей юрисдикции оставил судебные акты нижестоящих инстанций без изменения, поскольку было установлено, что нежилое строение - гараж выполняет вспомогательную (обслуживающую) функцию по отношению к жилому дому ответчика.
Определение № 88-13299/2026 от 21.05.2026.

О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔Вопрос о сносе зданий после изъятия земли у собственника рассмотрит Конституционный Суд РФ ⬇️

В Конституционный суд поступила жалоба предпринимателя из Ростова-на-Дону Даниила Кравченко, который оспаривает конституционность п. 1 и 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ о самовольных постройках.
Заявитель просит проверить нормы в той мере, в какой сложившаяся судебная практика позволяет снести капитальный объект, построенный на основании разрешений властей и зарегистрированный в ЕГРН, если впоследствии выяснилось, что земельный участок под ним выбыл из муниципальной собственности с нарушениями.
По мнению заявителя, такая практика фактически перекладывает последствия ошибок органов власти на добросовестного собственника недвижимости.

Поводом для обращения стал спор вокруг двух нежилых зданий в Аксайском районе Ростовской области. В 2002 г. местная администрация предоставила землю площадью 70 га в аренду сельскохозяйственному предприятию.
В 2006 г. участок был приватизирован, позднее из него образовали новый земельный участок, который в 2013 г. приобрел Д. Кравченко. Право собственности было зарегистрировано в ЕГРП.
В 2015 г. предприниматель получил разрешения на строительство двух объектов, а затем разрешения на их ввод в эксплуатацию.
В феврале 2016 г. право собственности на оба нежилых здания было зарегистрировано. Как подчеркивается в жалобе, ни разрешения на строительство и ввод объектов, ни регистрация прав на здания впоследствии не отменялись и недействительными не признавались.

В 2021 г. Аксайский районный суд истребовал участок из владения Д. Кравченко в муниципальную собственность.
Суды пришли к выводу, что первоначальный земельный массив выбыл из собственности муниципалитета помимо воли публичного собственника.
При этом вопрос о судьбе уже построенных на участке объектов недвижимости разрешен не был.

Пункт 3 ст. 222 ГК позволяет сохранить самовольную постройку при определенных условиях, но, как указывается в жалобе, сложившаяся практика связывает такую возможность прежде всего с наличием у владельца права на земельный участок либо иного законного основания пользоваться им. Д. Кравченко после решения 2021 г. такого права уже не имел.

В результате администрация Аксайского района потребовала снести здания.
17 апреля 2025 г. Арбитражный суд Ростовской области удовлетворил иск комитета по имущественным и земельным отношениям администрации и обязал собственника снести объекты.
В признании права собственности по встречному иску предпринимателю было отказано. Все последующие инстанции оставили решение без изменений.

Д. Кравченко в жалобе в КС утверждает, что со своей стороны выполнил все требования, которые государство предъявляло к участнику оборота.
Правовая проблема, по его версии, возникла из-за действий публичных органов: первоначальная приватизация участка впоследствии была признана порочной, хотя покупатель не участвовал в этих нарушениях и не мог их исправить.
При этом конечным последствием становится не только возврат земли муниципалитету, но и снос построенных на ней зданий без компенсации их владельцу.
В жалобе также говорится еще о 12 аналогичных арбитражных делах в Аксайском районе, рассматривавшихся в 2022–2026 гг. Суммарную стоимость спорных объектов их собственники оценивают более чем в 500 млн руб.
В отношении чиновников, принимавших решения о приватизации земли, были возбуждены дела о мошенничестве, но прекращены за истечением сроков давности.

О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔Рассмотрение вопроса о внесении изменений в ПЗЗ в части границы муниципального образования, если речь идет о реестровой ошибке, возможно в порядке искового производства.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 07.07.2026 № 32-КГ26-15-К1

▶️Граждане - собственники земельного участка обратились в суд с иском о признании недействительными результатов межевания смежных земельных участков признании реестровой ошибки в определении местоположения границ земельных участков, исключении из ЕГРН сведений о местоположении границ указанных земельных участков, исправлении реестровой ошибки путём установления границ земельного участка, возложении на администрацию муниципальных образований обязанности привести в соответствие с административным делением границы хутора, внести изменения в правила землепользования и застройки в части границы муниципальных образований, стоящих на кадастровом учёте.

Суд первой инстанции установил, что реестровая ошибка в координатах участка истцов привела к неверному определению границ смежных участков ответчиков, в результате участки ответчиков сформированы без учёта объектов капитального строительства истцов, что подтверждено экспертизой, предложившей вариант исправления реестровой ошибки без изменения площади участка. Экспертизой установлено пересечение фактических и реестровых границ. Иск был удовлетворен.

Апелляционная инстанция решение отменила, так как удовлетворение иска не восстановит права истцов, но нарушит права иных землепользователей, поскольку:
🔺граница участка истцов накладывается на территорию другого муниципального образования, утверждённую законом субъекта РФ;
🔺не установлено реестровой ошибки в границах участков ответчиков и отмена результатов их межевания не исправит ошибку и не определит границы участка истцов;
🔺требования к муниципалитетам об изменении границ и правил застройки заявлены к ненадлежащим ответчикам и подлежат рассмотрению в порядке административного судопроизводства.

Кассационный суд общей юрисдикции с этим согласился.

Верховный Суд РФ отменил апелляционное и кассационное определения, направил дело на новое рассмотрение со стадии апелляции ввиду следующего.

Согласно п. 3 Постановления № 10/22 от 29.04.2019 вывод суда об избрании истцами ненадлежащего способа защиты права собственности или иного вещного права не может служить основанием для отказа в иске, поскольку суд, установив факт нарушения прав истца и наличие между сторонами спора о границах смежных земельных участков, обязан самостоятельно определить подлежащие применению нормы права и разрешить спор по существу.

При рассмотрении дела истцы с учётом предъявленных ими требований заявили ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве ответчиков муниципальных администраций, однако в удовлетворении этого ходатайства было отказано по мотиву того, что данные требования подлежат рассмотрению в порядке административного судопроизводства и не могут быть рассмотрены в рамках настоящего гражданского дела.

Истцы при рассмотрении дела указывали, что их требования в указанной выше части взаимосвязаны с требованиями об исправлении реестровой ошибки в местоположении границ земельных участков, стоящих на кадастровом учёте, так как основаны на одних и тех же правоотношениях, базируются на одних и тех же доказательствах; разделение заявленных истцами в рамках настоящего гражданского дела исковых требований не представляется возможным, чему суд оценки не дал.

Таким образом, выводы о необходимости рассмотрения исковых требований о возложении на муниципальные администрации обязанности привести в соответствие с административным делением границы населённого пункта и внесении изменений в ПЗЗ в части границы муниципальных образований в порядке административного судопроизводства сделаны без учёта норм процессуального закона, их нельзя признать обоснованными.

О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔Первый кассационный суд общей юрисдикции рассмотрел кассационную жалобу истца по гражданскому делу о признании незаконным образования земельного участка, принадлежащего ответчику Киркорову Ф.Б.
Информация с официальной страницы пресс-службы Первого КСОЮ ⬇️

Истец Рыськов Г.А. обратился в суд с иском, в котором просил признать незаконным образование земельного участка, принадлежащего на праве собственности ответчику Киркорову Ф.Б., обязать ответчика обеспечить беспрепятственный доступ к береговой полосе общего пользования р. Москвы путём сноса и переноса всех построек, расположенных на берегу водного объекта в границах указанного земельного участка.

Суды первой и апелляционной инстанции не нашли правовых оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку истец не предоставил доказательств того, что постройки, которые он просит снести и перенести, нарушают его права и законные интересы.

Установлено, что постройки находятся на земельном участке, находящемся в частной собственности ответчика, который оформил свои права на законных основаниях.

Судебной защите подлежит существующее нарушенное право, вместе с тем данных обстоятельств применительно к Рыськову Г.А. не установлено, в удовлетворении исковых требований истцу отказано.

Первый кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами судов нижестоящих инстанций, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, соответствуют обстоятельствам дела.

С мотивированным текстом кассационного определения (№ 88-27855/2026) можно ознакомиться после его официального опубликования.

О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔Череповецкий городской суд взыскал с энергосбытовой компании более 3,5 миллионов рублей в счет возмещения ущерба за сгоревший дом.

С августа 2020 года гражданин состоял в договорных отношениях с ООО "Серверная сбытовая компания" по энергоснабжению вновь построенного жилого дома.

В ночь на 26 января 2025 года дом полностью уничтожен огнем.
Согласно заключению специалистов МЧС, очаг пожара находился в районе санузла у электрического водонагревателя.
Причиной возгорания стал аварийный режим работы внешней питающей электросети — перекос фаз из-за обрыва нулевого проводника, что привело к подаче на приборы повышенного напряжения (около 380 В).

Истец настаивал на том, что пожар произошёл по вине ресурсоснабжающей организации, ненадлежащим образом обеспечивающей качество поставляемой электроэнергии.
Он также указал, что проблемы с перепадами напряжения в сети возникали систематически, что подтвердили свидетели и материалы доследственной проверки.

Ответчик иск не признал, ссылаясь на отсутствие скачков напряжения в указанный период и на то, что пожар возник в зоне ответственности самого собственника.

Назначенная по делу комплексная судебная экспертиза установила прямую причинно-следственную связь между аварийным режимом работы внешних сетей и возникновением пожара.
Признаков неправильного монтажа внутридомовой проводки или эксплуатации оборудования экспертами не выявлено.

Суд пришёл к выводу, что ООО "Северная сбытовая компания" как гарантирующий поставщик несёт ответственность за качество электроэнергии, в том числе за действия сетевой организации.
Доказательств отсутствия вины ответчик не представил.

Череповецким городским судом с компании в пользу истца взыскано:

· 3 038 000 руб. — стоимость уничтоженного дома (по результатам оценочной экспертизы);
· 377 803 руб. — стоимость утраченного имущества (мебель, техника);
· 5 000 руб. — компенсация морального вреда;
· 500 000 руб. — штраф за неисполнение требований потребителя (снижен судом по заявлению ответчика с применением статьи 333 ГК РФ);
· а также судебные расходы — около 200 000 руб.

Информация предоставлена пресс-службой судов Вологодской области.

О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔Неустойка за нарушение сроков подключения земельного участка к энергоснабжению.

30 мая 2025 года 38-летний житель Вытегорского района заключил с ПАО «Россети Северо – Запад» договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям в целях подключения принадлежащего ему земельного участка к энергоснабжению.

В установленные договором сроки произвел оплату 104 609,43 руб.
В срок исполнения договора, 5 декабря 2025 года, работы по технологическому присоединению организацией выполнены не были.

За защитой своих прав собственник з.у. ся в суд, требуя взыскать с Россетей неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.

Факт невыполнения работ сетевая организация не оспорила, но просила снизить размер неустойки.
Невыполнение условий договора объяснялся экономическими факторами: резким повышением стоимости приборов учета электроэнергии, опор и проводов, что привело к необходимости изыскания дополнительных денежных средств, не учтенных при формировании бизнес-плана.
Кроме того, линейный персонал был занят на плановых и аварийных работах.

На момент принятия судом решения сетевая организация условия договора технологического присоединения так и не выполнила, в то время как гражданином оплата услуг произведена полностью.

Суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ПАО неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, поскольку были нарушены права истца как потребителя предоставляемых услуг, которые не исполнены в установленные договором сроки.

Информация предоставлена пресс-службой судов Вологодской области.

О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔Недобросовестное поведение продавца влечет возникновение у покупателя права на расторжение договора купли-продажи в судебном порядке

Истец приобрела у ответчика земельный участок для строительства жилого дома. После заключения договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности стало известно, что земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории - в зоне минимальных расстояний объекта магистрального газопровода.

Между тем при заключении договора купли-продажи покупатель не была проинформирована продавцом об указанных ограничениях.

Истец обратилась в суд с иском, в котором просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка.

Судом первой инстанции установлено, что ответчик до заключения сделки предоставил выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, при этом выписка из ЕГРН об объекте недвижимости, содержащая подробные сведения, в том числе информацию об ограничениях, предоставлена не была.

Несмотря на намерение покупателя в дальнейшем осуществить строительство жилого дома, о чем истцом было заявлено до подписания договора, продавец не предоставил покупателю информацию об установленных ограничениях, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи, и могло повлиять на принятие покупателем решения о заключении договора.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что спорный договор купли-продажи подлежит расторжению.

Первый кассационный суд общей юрисдикции оставил решения судов нижестоящих инстанций без изменения, отклонив доводы кассационной жалобы ответчика о том, что при продаже земельного участка он действовал добросовестно, поскольку ответчик, являясь собственником спорного земельного участка, не мог не знать об ограничениях в использовании этого объекта.

Определение № 88-10799/2026

О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔О возложении на собственника смежного земельного участка обязанности по спилу деревьев, создававших угрозу соседнему участку, практика Калужского областного суда⬇️

Истец В. обратилась в Дзержинский районный суд с иском к О. об устранении препятствий в пользовании земельными участками.
Истец указала, что высокорослые деревья на соседнем участке затеняют ее землю, а одна из берез создает реальную угрозу падения веток или самого дерева.
Для установления юридически значимых обстоятельств по делу судом были назначены судебные экспертизы.
Эксперты подтвердили, что ряд деревьев относятся к высокорослым породам и размещены с нарушением санитарно-бытовых норм.
Кроме того, отдельные деревья признаны аварийными - у них выявлены структурные дефекты, грибковые поражения, опасный наклон в сторону участка истца.
Эксперты также отметили риски повреждения построек, зарастания участка корневой порослью.
 
С учетом заключений судебных экспертиз, а также положений Земельного и Гражданского кодексов РФ, суд частично удовлетворил иск В., признав, что близкое расположение высокорослых и аварийных деревьев на участке ответчика нарушает ее права как собственника и создает реальную угрозу жизни, здоровью и имуществу истца и членов ее семьи.
В связи с этим суд обязал ответчика в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу произвести спил пяти деревьев.
 
В остальной части исковых требований суд отказал, скорректировав меру воздействия в отношении одной из берез: с учетом заключения эксперта требование о ее спиле заменено на обязанность провести формовочную обрезку, поскольку для данной породы глубокая обрезка нецелесообразна.
 
Судебная коллегия по гражданским делам Калужского областного суда, изучив материалы дела и доводы жалобы ответчика, не выявила оснований для ее удовлетворения. Выводы суда первой инстанции признаны законными и обоснованными, решение оставлено без изменения и вступило в законную силу.
Информация предоставлена пресс-службой судов Калужской области.

О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔Реестровая ошибка в ЕГРН подлежит исправлению на основании вступившего в законную силу решения суда в случаях, если внесение Управлением Росреестра изменений может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей

Судом установлено, что административному истцу было направлено уведомление о необходимости исправления реестровой ошибки, в котором содержались разъяснения о его праве в течение трех месяцев со дня их направления представить в орган регистрации прав документы, необходимые для устранения ошибки. Вместе с тем, реестровая ошибка была исправлена Управлением до истечения указанного трехмесячного срока.

Суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, указал, что при принятии решения об исправлении реестровой ошибки в сведениях ЕГРН орган регистрации прав не учел сведения, содержащиеся в документах, на основании которых определялось местоположение границ земельных участков при их образовании, а также факт наличия спора о праве.

В связи с этим внесудебное исправление реестровой ошибки повлекло нарушение прав административного истца, выразившееся в уменьшении площади принадлежащих ему участков.

Первый кассационный суд общей юрисдикции оставил решения судов нижестоящих инстанций без изменения. Как отмечено судом, в соответствии с положениями Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» реестровая ошибка в сведениях подлежит исправлению на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки в случаях, если существуют основания полагать, что исправление реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН.

Кассационное определение № 88а-17117/2026

О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔Как учитывать процент застройки земельного участка, высказал мнение Минстрой России в Письме от 10 июня 2026г. № 35312-ОД/08 ⬇️

В градостроительном регламенте устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Согласно части 1 статьи 38 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Таким образом, при подсчете процента застройки земельного участка необходимо учитывать все объекты капитального строительства.

Также, исходя из указанной нормы, учитывается % застройки в целом, без разбивки на количество объектов.

При этом, исходя из содержания статьи 1 ГрК РФ, строения, сооружения могут являться как объектами капитального строительства, так и некапитальными объектами.

Наряду с указанными в пунктах 2 - 4 части 1 статьи 38 ГрК РФ предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в градостроительном регламенте могут быть установлены иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔 Суд при рассмотрении требования об оспаривании решения органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки проверяет правомерность отнесения объекта к самовольным постройкам.
 
Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации N 13/2026. О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 16А/2026.
Пункт 24 ⬇️

Владельцы гаражей - капитальных строений, расположенных в ГСК, оспорили решения уполномоченного органа местного самоуправления о признании данных гаражей самовольными постройками и об их сносе, указав в обоснование, что являются членами ГСК с момента его создания, строили гаражи на свои средства.

Проверяя правомерность отнесения уполномоченным органом гаражей к самовольным постройкам и принятия решения об их сносе и отказывая в удовлетворении требований, суд с учетом предоставленных указанному органу полномочий руководствовался тем, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1, подпункт 1 пункта 4 статьи 222 ГК РФ).

Судом установлено, что уполномоченным органом в 2018 году в рамках национального проекта "Экология" проведены мероприятия, направленные на расчистку русла реки, в частности осуществлена проверка в отношении спорных строений - каменных гаражей, размещенных ☑️в охранной зоне реки на земельном участке, право государственной собственности на который не разграничено.

В результате проверки выявлено, что указанные строения на кадастровом учете не состоят, в ЕГРН не зарегистрированы, возведены (созданы) ☑️на земельном участке, на который правоустанавливающие документы отсутствуют, по информации, полученной из архивов области, муниципального образования и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в период с 1975 по 2019 год данный участок под строительство гаражей ни их владельцам, ни ГСК ☑️не предоставлялся, разрешительного документа на строительство гаражей не имеется.

Доказательств, свидетельствующих о дате возведения спорных гаражей, суду не представлено.
По информации, поступившей по запросу суда из налогового органа, в Едином государственном реестре юридических лиц ☑️отсутствуют сведения о ГСК как юридическом лице, а также о его уставе.

При таких данных уполномоченный орган местного самоуправления правомерно квалифицировал каменные гаражи в качестве самовольных построек и принял решение об их сносе.

О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔В случае приобретения лицом здания с помещениями, признанными в судебном порядке самовольной постройкой и подлежащими сносу, не может быть признано право собственности этого лица на такую постройку.

Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации N 13/2026 «О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством», утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 16А/2026.
Пункт 18 ⬇️

Решением суда признана самовольной надстройка здания (помещения технического этажа), возведенная в результате его реконструкции в отсутствие необходимых разрешений. Суд обязал собственника недвижимости привести объект в первоначальное состояние путем сноса надстройки. Судебный акт исполнен не был.
Впоследствии собственник недвижимости заключил с покупателем договор купли-продажи здания. Покупатель обратился в суд с требованием к уполномоченному органу о признании права собственности на здание с учетом имеющихся в нем помещений надстройки.

Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении требования покупателя отказал, указав, что рассмотренный ранее судами спор о признании надстройки здания самовольной постройкой не позволяет при установленных по делу обстоятельствах удовлетворить иск нового собственника о признании на него права собственности, заявленный после принятия судебного акта.

Суд кассационной инстанции принятые по делу судебные акты отменил, признал право собственности покупателя на здание, сделав вывод о том, что в рамках данного спора фактически установлены новые существенные обстоятельства, в соответствии с которыми покупатель на основании нового заключения судебной экспертизы привел доказательства безопасности спорного объекта недвижимости.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление суда кассационной инстанции и оставила в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, указав следующее⬇️
Из установленных по делу обстоятельств следует, что судебный акт по делу о сносе самовольной постройки не исполнен по причине активного противодействия собственника недвижимости.
Между тем покупатель ☑️ознакомился с технической, судебной документацией на недвижимое имущество до подписания договора и располагал информацией о судебных спорах относительно объекта недвижимости, выразил согласие на приобретение объекта, в отношении которого судом был принят ранее судебный акт о признании надстройки в здании самовольной постройкой и ее сносе, который продавцом ☑️намеренно не исполнялся.

При таких обстоятельствах действия покупателя, с учетом наличия вступившего в законную силу, но не исполненного правопредшественником судебного акта, по существу, были направлены на признание права собственности на самовольно возведенный (реконструированный) объект недвижимости в целях ☑️преодоления обязательного к исполнению судебного акта, что является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ).
В связи с этим суды пришли к обоснованному выводу о наличии в действиях собственников здания признаков недобросовестности.
Неисполнение обязанным лицом судебного акта ☑️не может изменить статус уже выбывшего из оборота объекта недвижимости, поскольку положения пункта 2 статьи 222 ГК РФ направлены на ☑️полное исключение из гражданских правоотношений самовольной постройки как объекта гражданских прав, за исключением случаев признания права на такой объект судом.

О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔С 4 августа 2026 года установлено серьезное новое препятствие для застройки земельных участков в зоне подтопления.

Эти зоны устанавливаются решениями территориальных органов Федерального агентства водных ресурсов, относятся к ЗОУИТ.

Прямой запрет установлен ст. 67.1 Водного кодекса РФ ⬇️

До 4 августа 2026 пункт 1 части 3 статьи 67.1 Водного кодекса запрещал строительство объектов, не обеспеченных инженерной защитой.

⛔️С 4 августа 2026 на участках в зонах подтопления ЗАПРЕЩАЕТСЯ строительство объектов капитального строительства. Изменения внесены Федеральным законом от 04.08.2026 N 301-ФЗ.
Исключение составляют объекты инженерной защиты от подтопления.

До 4 августа 2026 сама зона подтопления была ограничением при строительстве, но не запретом на строительство.

❓Выход❓
Водный кодекс говорит, что сама зона подтопления динамическая, её границы могут изменяться (ч. 2 ст. 67.1 Водного кодекса РФ), в т.ч. в зависимости от наличия инженерной защиты.

То есть освоение земельных участков, попадающих в зону подтопления возможно, однако становится дорогим и долгим мероприятием.

Отметим, что в данном случае обратной силы закон не имеет, ✅на ранее учтенные в реестре недвижимости ОКСы запрет не распространяется - см. п. 1 ст. 107 Земельного кодекса РФ, регулирующего режим ЗОУИТ.

При этом ☑️реконструкция таких ОКСов может осуществляться только путем их приведения в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории (тот же п. 1 ст. 107 ЗК РФ).

Если разрешение на строительство выдано до дня установления ЗОУИТ, строительство и ввод в эксплуатацию ✅законны (п. 2 ст. 107 ЗК РФ).

То же правило действует и в случае ✅начала строительства объекта до установления зоны, если для строительства такого объекта выдача разрешения на строительство не требуется.

О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔Часть II, повторное рассмотрение дела

На повторном круге рассмотрения дела апелляция отказала в удовлетворении исковых требований.
Тем самым она сочла, что заявителем при выкупе участка под эксплуатацию дома, расположенного на нем, не соблюдена соразмерность площади дома площади участка, необходимого для его эксплуатации, и не доказан факт необходимости предоставления земли именно в таком размере.

При рассмотрении кассационной жалобы Н.Ж. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ напомнила, что согласно подп. 6 п. 2 ст. 39 ЗК без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39 Кодекса.

Исходя из п. 1 ст. 39.20 ЗК, если иное не установлено этой статьей или другим НПА, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких участках.

В рассматриваемом случае административный истец построила на спорном участке жилой дом общей площадью 71,7 кв. м, государственная регистрация права собственности на который произведена в июне 2025 г. и не отменена в законном порядке.

Требования ст. 39.20 ЗК указывают в качестве обязательного условия приобретения в собственность участка наличие расположенной на нем и принадлежащей на праве собственности гражданину недвижимости.
Иных условий эта норма не содержит.

Правилами землепользования и застройки Юговского сельского поселения Пермского края предельный (максимальный) размер участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения личного подсобного хозяйства и ИЖС, находящихся в территориальной зоне Ж-1 (зоне застройки индивидуальными жилыми домами), составляет 10 тыс. кв. м; минимальная площадь участка в территориальной зоне Ж-1 – 600 кв. м; максимальный процент застройки участка – 40%; минимальный процент застройки не установлен.

В данном случае, как пояснил ВС, площадь участка (4761 кв. м), испрашиваемого заявителем кассационной жалобы в собственность, не превышает установленный максимальный размер (10 тыс. кв. м).

На этом участке административным истцом возведен жилой дом, поставленный на кадастровый учет, т.е. целевое использование испрашиваемого участка соблюдено, параметры разрешенного строительства в части соблюдения максимального (минимального) процента застройки не нарушены. Кроме того, на предоставленном в аренду участке помимо жилого дома имеются хозпостройки, зоны отдыха и посадок, обработанная земля для возделывания огородных культур, инженерно-технические сети, автономный источник воды для водоснабжения дома, система отведения стоков и жидких бытовых отходов (ЖБО), что не оспаривается административным ответчиком.

В связи с этим, резюмировал Верховный Суд, правовые основания для признания решения Комитета имущественных отношений законным отсутствовали; у административного истца имеется исключительное право на приобретение участка в собственность в рамках подп. 1 ст. 39.20 ЗК. Таким образом, ВС отменил обжалуемые судебные акты, оставив в силе решение первой инстанции и апелляционное определение, вынесенное на первом круге рассмотрения дела.
Источник публикации здесь.

О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔Верховный суд защитил исключительное право арендатора на получение участка в собственность без торгов, если его предельные размеры не противоречат ПЗЗ, соблюдено целевое использование з.у., соблюдены параметры разрешенного строительства ⬇️
Кассационное определение от 22 июля по делу № 44-КАД26-4-К7

Часть I.

Н.Ж. является собственником жилого дома площадью в 71,7 кв. м, построенного в 2025 г. в границах земельного участка площадью 4761 кв. м с видом разрешенного использования «отдельно стоящие одноквартирные жилые дома этажностью не выше трех этажей с приусадебными участками», арендуемого ею до середины октября 2042 г. на основе заключенного по результатам аукциона договора аренды земельных участков от 14 октября 2022 г.

В июле 2025 г. комитет имущественных отношений администрации Пермского муниципального округа Пермского края отказал Н.Ж. в предоставлении в собственность без проведения торгов указанного участка со ссылкой на подп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, поскольку его площадь несоразмерна площади жилого дома, а необходимость получения участка запрашиваемой площади документально не подтверждена.

Н.Ж. обратилась в суд с административным иском о признании незаконным решения Комитета имущественных отношений от 11 июля 2025 г. об отказе в предоставлении участка в собственность без проведения торгов, а также об обязании ответчика подготовить, подписать проект ДКП участка и направить его административному истцу.

Суд удовлетворил иск, апелляция поддержала данное решение.
Тем самым обе инстанции сочли, что собственник объекта недвижимости имеет право на приобретение в собственность без проведения торгов участка, на котором расположен этот объект.
Суды также не усмотрели оснований для отказа в предоставлении земли в собственность, перечисленных в ст. 39 ЗК РФ, как и необходимости предоставления документов, обосновывающих соразмерность площади испрашиваемого участка площади расположенного на нем жилого дома.

Однако кассационная инстанция отменила решения нижестоящих и вернула дело на новое рассмотрение в апелляционный суд со ссылкой на то, что соответствие размера испрашиваемого участка предельным размерам, установленным правилами землепользования и застройки для территориальной зоны Ж-1 (от 600 до 10 000 кв. м), а также наличие схемы планировочной организации участка не свидетельствуют о том, что для эксплуатации небольшого жилого дома необходим крупный участок.

При этом бремя доказывания такой необходимости возложено на лицо, претендующее на выкуп земли.

Кроме того, в деле отсутствуют доказательства реализации схемы планировочной организации участка, составленной в августе 2025 г.

Продолжение Часть II ниже ⬇️