Строительство и бизнес


Channel's geo and language: Russia, Russian


Строительство, архитектура, новости рынка ИЖС и бизнес. Авторский блог основателя Good Wood Александра Дубовенко @G00DW00D
Рекламу на канале НЕ размещаем!
Предложить нам каналы для закупа: @assistant_marketing

Related channels  |  Similar channels

Channel's geo and language
Russia, Russian
Statistics
Posts filter


ИИ в HR

Извиняюсь, пост про HR, а не про стройку. Просто если ты занимаешься управлением, не заниматься HR’ом невозможно. Ибо в компании главное — это люди. Ну, надеюсь, всем понятно.

Вчера совершил открытие — нашел задачу, с которой ИИ впервые блестяще справился. Хотел бы с вами поделиться.

Напоминаю: по стандартам Good Wood, если мы хотим кого-то взять, мы работаем с вакансией так:

Сначала мы подробно описываем, чем человеку придется заниматься.

Потом мы описываем, кто нам нужен по софтам и хардам.

А затем мы составляем 10–15 вопросов для собеседования и ради объективности прогоняем всех кандидатов через эти вопросы. Собеседования проходят в зуме, записываются на YouTube и отправляются коллегам (большому количеству) на просмотр.

Так вот, ChatGPT великолепно справляется с задачей составления этих 15 вопросов. Он делает их так, чтобы зацепить все требования. Некоторые вещи не спрашивает напрямую, но в скобках пишет, на что обратить внимание.

Делюсь конкретным кейсом, который сработал 15 минут назад. Сразу делюсь вопросом к ChatGPT:

==

Привет. У нас есть вакансия менеджера по обучению. Представь, что ты очень сильный рекрутер, и тебе поставили задачу придумать 10–15 вопросов, которые нужно задать на собеседовании, чтобы понять, подходит ли нам кандидат. Вот сама вакансия:

Менеджер по обучению.

1. Организация тренингов и других событий.
2. Сбор обратной связи.
3. Планирование календаря, бронирование экспертов, тренеров, помещений.
4. Напоминания сотрудникам.
5. Ведение чатов по обучению.
6. Участие в процессах адаптации.
7. Организация игр, тренингов, Welcome Day.
8. Курирование процесса наставничества.
9. Формирование списков на стажировки, выставки и другие образовательные активности.
10. Организация развивающих мероприятий.
11. Сбор кейсов, подготовка чек-листов и других учебных материалов для тренингов.

Кого ищем:

Хард
1. Образование: HR, Психологическое или Педогогичекое
2. Дополнительные курсы по методологиям приветствуются.
3. Опыт работы в T&D.
4. Опыт работы в современной компании.

Софт
1. Внимательный.
2. Высокий уровень самоорганизации, планирования, управления временем.
3. Гибкий, способный к новому и быстро перестраиваться.
4. Открытый, дружелюбный, должен улыбаться.

===
Отчет от ChatGPT я не буду приводить, так как получится longread. Думаю, вы сможете без проблем сделать copy paste и посмотреть, что он ответит.

22.5k 3 386 101 282

Пропавшие заказчики неожиданный дополнительный источник дохода

В это сложно поверить, но, думаю, около 50 человек за 20 лет существования нашей компании внесли предоплату и неожиданно исчезли. Просто не выходят на связь.

Думаю, подобные заказчики — лакомый кусочек для большинства строителей, ибо предоплата превращается в чистую прибыль.

Осторожно предположу, что Good Wood — это одна из немногих (мягко говоря) компаний, которая звонит заказчикам и требует забрать предоплату.

Причина в системе:
Никто не получит бонусы, пока не будет подтверждения, что дом построен и заказчик полностью удовлетворён работой компании.
У менеджеров есть ограничение по количеству заказчиков, которых он может вести. Если взял деньги и заказчик исчез, то он будет числиться за тобой, и ты сможешь взять в будущем на одного заказчика меньше.

Ну и, как обычно, такое контринтуитивное поведение компании в долгосрочном периоде оказывается очень выгодным.


Именно желание как можно быстрее вернуть деньги повышает доверие к компании, и эти люди иногда потом возвращаются и заказывают строительство домов.


Голосование — это зло

Вчера я был на форуме «Живые организации» — событии для управленцев самых современных компаний. Good Wood там давно знают, и мы занимаем прочные позиции в этой условной лиге.

Так вот, в некоторых компаниях до сих пор какие-то вопросы решаются голосованием. Вчера я для себя вывел и озвучил новый тезис:

Если вопрос дошёл до голосования, значит, происходит какой-то бред.


Не может маркетолог, химик вместе с водителем голосовать в каком канале будем размещать рекламу. И это касается абсолютно всех вопросов. У каждого человека разный уровень компетенции в разных сферах, и наиболее компетентный должен принимать решение в режиме диктатуры — единолично.

Но есть несколько «но».

Перед принятием решения необходимо выслушать мнение так называемых стейкхолдеров, то есть тех, кого это решение может затронуть. В идеале — учесть мнения других компетентных людей, в том числе поискать альтернативные взгляды.

Решение должно быть озвучено: «Я так решил».

А главное — за решение должна быть взята персональная ответственность.

44.5k 2 143 89 720

Всем привет.

Я уже писал недавно, что планирую, что в марте все подорожает. Для того, чтобы подтвердить мои данные, я решил снять YouTube-выпуск с экспертами. И собрал кучу информации. Ролик выходит во вторник, но спойлеры я дам вам уже сейчас.

1. Игорь Пашанин, директор по развитию ЭКООКНА.

Дефицит стекла. Две печи остановлены: одна на профилактику, одна навсегда. Пожар на НПЗ, дефицит этилена.
Upd: Сегодня VEKA заявила, что цена на профиль поднимается на 13.5%.
Прогноз повышения цен на окна: 10-12% в течение весны. Я думаю, будет 15+%.

2. Константин Дежурко, гендиректор УНИКМА.

Было снижение цен на кровлю на 10-15%, и в ближайшее время (весной) это будет отыграно. Я от себя добавил, что есть еще инфляция, и поэтому весной ожидаю не 10-15%, а 15-20% роста.

3. Варвара Кузовкина, Агат, директор по развитию.

Мягкая кровля ТЕХНОНИКОЛЬ: недогружена, хотели весной сделать бомбу, подвинуть металл и снизить цену — бомбу отменили. Проблема с сырьем из-за нефтехимии.

Металл: +10% весной будет минимум. От себя добавлю — думаю, минимум 15% от января до мая.

Утеплитель: мощности освободились, будет хотя бы конкуренция, поэтому, возможно, роста не будет.

Водосточка из ПВХ, софиты: весной рост будет минимум 20%, так как из-за пожара на Сибуре острый дефицит ПВХ.

4. Илья Трофимов, диретор по продажам Porotherm и ИстКульт.

Глина подорожала на 20%, сырье для газобетона на 10%.
Цены на газобетон падали на 30%, и сейчас газобетон продается по себестоимости. Газобетон будет дорожать весной каждый месяц на 5%.

Porotherm уже подняли в январе на 5% и весной, вероятно, будет еще одно поднятие на 5%. С учетом изменения тарифов на доставку, поддоны и прочее в мае по сравнению с январем я ожидаю +15%.

56.2k 6 730 63 337

Цены скоро пойдут наверх

Напоминаю, что в июне 2024 года, когда остановили ипотеку, многие ожидали существенного снижения цен. Я предположил, что снижения не будет, а рост просто остановится.

Считаю, что именно так и произошло.

В среднем строительство подорожало на 20% в 2024 году, в основном в первой половине года, а во второй половине цены не менялись.


Однако такие материалы, как газобетон, керамический блок, клеёный брус, всё же немного подешевели. В связи с этим несколько заводов были остановлены и законсервированы до лучших времён. Персонал сокращён, чтобы компании могли оставаться на плаву даже при более низком спросе и сниженных отпускных ценах. Было заготовлено рекордно малое количество древесины, так как при столь низких ценах её вывоз стал нерентабельным, и непонятно, будет ли спрос.

Что произойдёт в марте 2025 года?
Начнётся сезон. Конечно, он стартует не так бодро, как в 2024-м — рынок просел на 30–50%.

Но ведь законы природы никто не отменял: строители отогреваются в деревнях, а заказчики ждут, когда участок оттает.


И всё равно, как только сходит снег, начинается стройка. Темпы строительства возрастают из-за повышения температуры воздуха и увеличения светового дня. По всем законам физики потребление материалов увеличится, а производственные мощности останутся на прежнем уровне. Что тогда получится? Конечно, рост цен!

Назовём это стагфляцией — когда объёмы строительства невысокие, а цены всё равно растут. Они не росли девять месяцев, а кое-где даже снижались. Всё! В марте вы увидите, что начнётся!

Поэтому мне кажется, что сейчас идеальное время для заключения контрактов на строительные материалы. Желательно физически вывезти их с заводов, иначе поставщики могут просто вернуть деньги и продать ваши материалы другим, но уже по новым ценам.

56.4k 7 351 52 394

5. За год цены на загородную недвижимость в Подмосковье выросли до 20%. Средний коттедж теперь стоит больше 30 млн рублей. При этом цены на землю без подряда почти не изменились.


Вообще, все эти статистики — это, конечно, вранье и высасывание цифр из пальца. Ведь нет понятия «средний дом». Один дом — 100 метров, построен из хлама и палок, стоит 3 млн рублей, а рядом есть дом за 100 миллионов. В среднем получаем 51,5 млн рублей.

В учет берутся только те дома, которые выставлены на продажу. А потом смотрим, что выставлено на продажу через год. Но, несмотря на кривую методологию, в цифру 20% я верю, потому что это примерно на уровне инфляции. Уточню лишь, что именно в первой половине 2024 года был бурный рост, а с середины года он остановился из-за снижения спроса. Дальнейший рост цен мы ожидаем в марте 2025 года.

6. Крупные производители стройматериалов должны будут продавать 10% продукции на бирже. Это поможет сдержать рост цен.


Обычно, когда кого-то что-то заставляют, цены растут, а не снижаются. Давайте попробуем понять, в чем причина роста цен.

Причина в том, что когда ставка ЦБ 21%, а льготная ипотека 6%, это означает, что вы фактически дарите кучу денег людям на покупку квартир и домов. Когда вы дарите деньги, возникает строительный бум, материалов начинает не хватать, и цены растут.

Что нужно сделать, чтобы это остановить? Уменьшить выдачу льготной ипотеки. Это уже сделано.

7. Доля проблемных частных домов на стадии строительства увеличилась до 30%.


Многие подрядчики перед тем, как разориться, начинают затягивать стройку. Но, по нашим прогнозам, банкротства начнутся только в марте, а их пик придется на май 2025 года.

8. Минфин отменит лимиты по семейной ипотеке.


Это, на самом деле, ни о чем. Дело в том, что во второй половине прошлого года нужно было выдать совсем мало ипотеки. И ее искусственно тормозили лимитами.

Сейчас надо выдать хоть сколько-то, поэтому ни о каких лимитах вообще речи идти не может. Скорее всего, придется гайки немного ослабить, иначе рынок просядет сильно больше, чем планировалось.

9. Загородные дома стали компактнее. Два года назад средняя площадь была 130 квадратов, сейчас — 90.


Ну, на самом деле, это не совсем так. Действительно, тех, кто строит 500–800 метров, становится меньше — это неразумное выкидывание денег.

Оптимально построить дом 150–300 метров, он более ликвидный. А если нужен дом на 80 метров, то выгоднее строить дуплекс: больше места останется на участке, и стройка обойдется дешевле.

Строить индивидуальный дом на 80 метров невыгодно. Он будет холодным и дорогим.

10. Льготную ипотеку предложили выдавать за обещание родить ребенка.


Очень интересная новость: «Не родил, но обещал, а значит — попал на деньги». Весело. Представляю, как появятся новые рекламные лозунги. Специальное предложение от строительной компании «СК Альфачи». При заказе строительства дома у нас зачатие от крепких чувашских мужиков в подарок.

46.7k 2 106 42 444

🗣Площади домов стремительно сокращаются, а цены на них растут?

🗣Лимиты по семейной ипотеке отменят?

🗣В доме без регистрации нельзя будет жить?

Всем привет, это #новости_малоэтажки! Давайте обсудим все самое интересное и важное в отрасли, что произошло за декабрь и январь, и разберемся, что стоит за громкими заголовками новостей.

1. Ассоциация Деревянного Домостроения выпустила Единый сортамент клееной балки. Это документ со стандартами размеров бруса. Он поможет делать проекты быстрее, а строителям — снизить затраты за счет стандартизации.


Сортамент — слово-то какое)))) В целом, такая стандартизация — это хорошо. Но думаю, в России все равно все будут делать по-своему свои сечения. Вот, например, Good Wood — какая разница, какой там сортамент? Мы будем производить те сечения, которые нам нужны.

Однако есть один рынок, где действительно сечения клееного бруса стандартизованы, — это Япония. Япония — уникальная страна тем, что там клееный брус является биржевым товаром. Это означает, что если вы имеете японский сертификат JAS, то можете реализовывать бесконечные объемы стандартных сечений клееного бруса. То же самое с покупкой — нет проблем, любой объем покупаете на бирже, и брус у вас. В России об этом пока можно только мечтать.

2. Благодаря эскроу доля стройки с подрядчиком может вырасти в два раза. Сейчас только 18% людей хотят привлекать компании для постройки частного дома.


Пока к эскроу больше вопросов, чем ответов. В любом случае строительство через эскроу будет дороже. Речь идет о дополнительной наценке 10–20%. И, конечно, заказчики и строители будут пытаться договориться, чтобы обойти этот эскроу. Ведь эскроу — это кормушка для банков.

Да, банк, конечно, гарантирует сохранность части денег, но какой ценой! Ведь поэтапная оплата — это тоже хороший механизм защиты денег заказчика.

3. Власти подписали закон о сроках владения участками при разделе или объединении земель. Теперь этот срок включает время владения исходными участками. Это ускоряет получение налоговой льготы при продаже.


Да, была проблема: если, например, продал соседу полсотки земли, после этого ты не можешь продать свой участок без дополнительного налога 13%, типа участок же новый. А теперь он не будет считаться новым. Инициативу поддерживаем.

4. Теперь все дома нужно регистрировать сразу после строительства. Иначе их будет запрещено эксплуатировать. За задержки введут штрафы.


Тут на самом деле много правовых коллизий. Звучит, на первый взгляд, логично: «Нельзя эксплуатировать то, что не поставлено на кадастровый учет». Но это только на первый взгляд.

Могу ли я, например, установить на своем земельном участке туристическую палатку и жить в ней? Я ее эксплуатирую или как? А шалаш построить в огороде и находиться в нем?

Поэтому, если мы не запрещаем самострой, то, конечно, люди будут там жить, ничего не сдавая.

Мы много раз предлагали механизмы, которые решают сразу все эти вопросы: тарифы на газ, тарифы на электричество. Если дом построен, если есть на него аудит энергоэффективности и он поставлен на кадастровый учет, то тариф на газ уменьшается в 3 раза. А если нет — плати в 3 раза дороже.

37.5k 2 65 22 191

Новый процесс — Welcome ТО

Как вы знаете, в Good Wood это не только строительная, но и сервисная команда. Поэтому у нас есть скрам-команда «Сервис». Про одно улучшение, которое они сделали, захотелось вам рассказать.

Мы строим дома уже 20 лет, и уже 5439 семей живет в наших домах. И, естественно, часть из этих домов проданы новым владельцам.

Но раньше при продаже дома терялась часть функций. Например, у новых владельцев нет аккаунта в личном кабинете, где они могут посмотреть проекты, фотографии со стройки, памятки, описание оборудования, вызвать сервисных инженеров или задать вопрос в чат, наконец.

Также новые покупатели дома не в курсе, что дом находится на пожизненной гарантии, и если будет какая-то протечка, начнет скрипеть окно или выбивать электричество, то сервисный инженер моментально приедет.

Такая проблема поступила в скрам-команду, и они придумали процесс, который назвали Welсome ТО.


На объект выезжает сервисный инженер и проводит бесплатное техническое обслуживание дома. Он объясняет, как работают инженерные системы, рассказывает про нашу сервисную службу, корпоративную культуру, создает новый аккаунт в личном кабинете и переносит часть данных из старого личного кабинета, а еще дарит подарки.

Когда я узнаю, до каких крутых стратегических штук команды додумываются сами, я прямо начинаю очень гордиться своей командой. Когда-то без меня было совершенно невозможно принимать подобные решения. Теперь ребята все делают сами. Очень круто.

39.9k 2 117 32 890

🔴Друзья, всем привет.

Строительство дома требует тщательной подготовки: высок риск выбрать не тех строителей, построить дорого, некачественно или вообще остаться без денег и дома.

Чтобы строительство стало для вас комфортным и понятным, сегодня в 16:00 я вместе с экспертами Good Wood проведу прямой эфир. Он пройдет здесь, на этом канале.

Мы ответим на ваши вопросы, поговорим о нюансах строительства зимой, а также обсудим ситуацию на рынке.

➡️ПОДКЛЮЧАЙТЕСЬ К ЭФИРУ

В комментариях к этому посту пишите свои вопросы, и мы на них ответим.

57.3k 2 69 108 201

Что будет с ипотекой на ИЖС в 2025-м году

Получился лонгрид, но я писал очень тезисно, просто много всякой информации полезной.

Ситуация очень интересная.

Итак, всего ипотеки (МКД+ИЖС) был выдано в 2022 — на 5 триллионов рублей.
В 2023 — на 7.5 триллионов рублей.
Затем пошла инфляция, и решили душить ипотеку в 2024.
Мы еще в марте 2024 знали, что ее будут душить до уровня 22-го года.
В июле принимают решение на разогнавшемся ипотечном поезде сорвать стоп-кран. Было выдано ипотеки на 4.2 триллиона уже в первую половину года. А задача прийти снова к 5 по итогам года.
Убрали льготную ипотеку, ИТшную убрали из Москвы, ужесточили там кое-какие требования.
Лимиты ввели (банкам тупо не давали денег).
В итоге задача выполнена. Выдано 4.8 триллионов ипотеки за 2024.

Теперь мы в 2025-м году. Но тут интересные вещи происходят:
Во-первых, они хотят в 2025 выдать снова как минимум на 5, а кто-то даже заявил, снова 7 триллионов. Ну так это правильно, рубль-то уже не тот.
Лимиты, конечно, все уже уберут, никаких лимитов больше не будет.
МКДшники в целом просядут на 30% и, конечно, где-то на 3 триллиона выдадут кредитов. Они с этим темпом и идут.
А вот ИЖС-то что делать? Ведь льготное кредитование ИЖС полностью аннигилировано.

Конечно, Самолеты говорят «Да мы тут все сейчас застроим и продадим». Ничего не построят и не продадут. Думаю, в правительстве начнут чесать репу: «А почему у нас на ИЖС кредиты вдруг перестали льготные выдаваться?». Почешут, почешут репу и примут комплекс мер по поддержке кредитования ИЖС.

Только можете не заседать часами, я сразу вам напишу, что делать:

1. Возможность рефинансировать стандартный ипотечный кредит на покупку готового дома на условиях семейной ипотеки.
2. Пооэтапное раскрытие эскроу счетов.
3. Нормальная компенсация банкам льготного процента.


Третий пункт требует пояснения.
Может, вы не в курсе, но для того, чтобы остудить ипотеку на ИЖС, они придумали еще один фокус. Когда ставка поднялась с 19 до 21%, решили банкам оставить компенсацию как и раньше (разницу ставки 6 и 19, а не 6 и 21)). В итоге банкам стало тупо невыгодно выдавать кредиты на ИЖС, и они начали придумывать всякую хрень, чтобы компенсировать «убытки»:
1. Раскрывать эскроу не меньше, чем через 8 месяцев, и придумали слово «Депонирование».
2. Брать 50% первоначального взноса.
3. Комбинировать льготную ипотеку с грабительской.

В итоге, скорее всего во второй половине года, когда все увидят статистику, гайки начнут отвинчивать в другую сторону. Жаль, что до этих прекрасных дней суждено дожить не всем)

72.4k 6 345 170 456

Рассказ «Как я решил переехать в дом в 2030»
Автор Александр Дубовенко


Семья давно уже хочет переехать в дом, но я просил жену не выносить мне мозг до НГ. Типа сначала с аишкой согласуйте все сами, а потом пусть IA мне напишет 2-го января, и я приму решение. Сегодня пришло сообщение от IA:


==
Проработка переезда в дом

Я провела анализ рынка и подобрала 3 застройщика, которые сходятся по ценностям с тобой и женой, а также соответствуют вашим требованиям по качеству и сервису. У них подобрала 20 вариантов домов с учетом ваших финансовых возможностей, учитывая будущие изменения в инфраструктуре и дорожной ситуации. Рассчитала оптимальный баланс между ценой, качеством и энергоэффективностью дома. В приоритете была главная ваша ценность — сохранение привычного образа жизни, бесшовный переезд и проживание без проблем. С женой выбрали окончательно 1 дом, так что думать тебе не надо, как ты любишь. На текущий момент:

• Застройщик сформировал VR-тур по выбранному дому, позволяющий "пожить" в нем несколько дней. Тур есть в личном кабинете.

• Сформирован план переезда, учитывающий пробки, погоду и личные предпочтения пользователя.

• Готовы все документы с использованием ЭЦП.

• Разработан резервный план на случай задержки переезда.

Согласованы все детали с банком, страховой, налоговой, соседями, работодателями, подрядчиками. Ближайший сосед — твой подписчик и читает все твои посты. Когда его IA передал ему, что вы планируете покупать соседний дом, он обрадовался. Я пообщалась со всеми IA соседей и «навела мосты».

• Со всеми подрядчиками заключены смарт-контракты и зафиксированы цены, найден покупатель на квартиру, предварительно заключен смарт-контракт.

Проведена оценка качества воды, воздуха, почвы, уровень шума. Произведен анализ медицинских данных людей, проживающих на этих территориях.

Все детали по дизайн-интерьеру согласованы с твоей женой и детьми. VR тур в ЛК уже соответствует всем их пожеланиям.
Дата твоего решения до 8.01.2030, переезд в дом 15.04.2030

Так как для тебя главное — это время и деньги, описываю детали по этому вопросу.

Время
Потеря 12 минут в неделю, с учетом изменений дорожной ситуации в ближайшие 5 лет.
Поменяла работу и массаж во вторник. Петр Палыч не против, так он давно без IA этот вопрос не решает, я уже обсудила с его I-ассистентом будет все ок.
С детьми и женой все согласовала еще в декабре 2029. Нашли все секции, салоны красоты, доставки продуктов. Школы сохраняем те же, время дороги до школы увеличится на 13-17 минут, но дети согласны.

Деньги
Квартиру можем продать за 426 400 руб., я нашла покупателя, смарт-контракт заключила с возможностью отмены с нашей стороны до 8.01.2030.
Дом в будет стоить 540 300 руб. Это с учетом скидки, которую они дали при условии того, что ты расскажешь, что купил дом в Good Wood в своем Телеграме. GW одни из немногих, кто до сих пор дают скидку, наивно думая, что кто-то будет сам без IA выбирать себе дом)

Страховки, банковские услуги — 6 255 руб. Все, что можно перевести, перевезем из квартиры, переезд стоит 1750 руб. Однако, я предлагаю заказать новую кофемашину за 850 руб., если против — кликни сюда ___.
Финансировать предлагаю 50 000 руб из накоплений, остальное — договорилась в кредит на 7,5 лет с фиксированной ставкой 2,4%. Нам положен еще налоговый вычет при переезде, фактически пока ты работаешь, финансовая нагрузка не поменяется, именно поэтому я выбрала период 7,5 лет. Если против — нажми сюда.

Всех подрядчиков я проверила, все сделки застраховала через смарт-контракты. Подробности в ЛК. Цены все на неделю зафиксировала. Цены на продукты, детские секции, школы дают экономию 23 руб. в месяц, но эти вещи детально уже обсудила с женой.

Дизайн интерьеров со всеми согласовала, у тебя будут те же шкафы, что и в доме. Все вещи перенесут, будет комфортно.
Жена все документы подписала в ЛК с помощью ЭЦП. Если все подходит, прошу подписать до 8.01.2030.

Твой IA

===

Ну я короче согласился. Скоро буду жить в доме.


11.01.2025 Александр Дубовенко

54.1k 3 371 107 873

Один лайфхак про клееный брус

Один из недостатков клееного бруса — это «свист» в углах, когда по непонятным причинам с некоторой вероятностью углы начинает продувать.

Мы экспериментировали с формой чашки, и к 2019 году проблему закрыли. Больше обращений с этим нет.

Теперь в чем лайфхак:
Если вы заказываете дом из клееного бруса у компании, узнайте, продает ли она домокомплекты на сторону, и есть ли у нее дилеры. Если продает домокомплекты или есть дилеры, то вы не защищены от продувания углов.


Откуда такая связь?
Все очень просто. В Good Wood, например, зазор в чашке 0.5 мм, и если наш домокоомплект полежит хотя бы 2 недели без сборки, то собрать его будет невозможно, он пойдет на выброс.

Компании, которые продают дилерам и частникам домокомплекты, делают зазор 2 мм, а некоторые известные, которые даже гонят на экспорт, делают зазор аж 3-4 мм, просто из логистических соображений: клиент не успел сделать фундамент или он кривой — ничего, домокомплект подождет, и соберется потом.

В Good Wood сначала идет приемка фундамента и только потом начало производства домокомплекта. На больших домах оно происходит порциями по этажам, чтобы успевать собирать в течение 5 дней.

Вывод: перед тем, как заказывать дом, узнайте, продает ли компания домокомплекты, есть ли дилеры. Если есть, то качество по определению не может быть самым высоким.

54.3k 3 162 83 663

Как мы космически облажались) Случай из жизни

К нам обратился летчик-космонавт, герой России, командир МКС Александр, для того, чтобы мы ему построили дом. Не уверен, что он хочет, чтобы мы называли его фамилию, поэтому пусть будет просто Александр. Почему он выбрал именно нас — это понятно: ведь именно у нас максимальная экономия времени заказчика и сохранение привычного образа жизни.

Он мне пару раз звонил с борта МКС и согласовывал правки в проект. И вот, он вернулся, мы начали заливать фундамент — и бетон не набирает прочность. Такое бывает, но большинство компаний не применяет инструментальный контроль набора прочности. Мы используем склерометры и приборы для теста на отрыв (типа ОНИКС). И если бетон не набирает прочность, то фундамент подлежит демонтажу. Конечно, строители такие измерения не делают. Зачем? Покажет плохо — они попадут. Покажет хорошо — ничего не поменяется. Проще заказчику подсунуть акт и строить дальше. О том, что будет через 20 лет, конечно, никто не думает.

Причин, почему бетон может не набрать прочность, — куча: и нарушение работы на миксерах, и нарушение технологии при производстве смеси, и нарушение срока доставки бетона, а также нарушение режима ухода за фундаментом. В общем, факторов много, а результат один — прочность или есть, или нет. Если ее нет, то надо демонтировать.

Так вот, представьте: именно у космонавта Александра фундамент не набрал прочность. Но, на мой взгляд, я гениально выкрутился)

Я пишу заказчику в тг:

⁃ Александр! Скажите! Когда корабль не летит, и старт переносят — это хорошо или плохо?
⁃ Конечно, хорошо. Значит, возникла неисправность, старт переносится, но главное — безопасность экипажа.
⁃ Ваш фундамент не полетел.


Ему очень понравился сам процесс, мы все демонтировали и сделали со второго раза хорошо. Он не ругался вообще.

64.6k 5 441 168 2.6k

Что будет с Эскроу
Poll
  •   Его отменят для строек с подрядом
  •   Сделают поэтапное раскрытие
  •   Оставят как есть
  •   Попытаются любую стройку загнать в Эскроу
  •   Не знаю, хочу посмотреть результат
7276 votes


Спрос на ИЖС в 2025 по сравнению с 2024
Poll
  •   Снизится более чем в 2 раза
  •   Снизится в 1.5-2 раза
  •   Снизится немного
  •   Останется таким же
  •   Повысится
  •   Не знаю, хочу посмотреть результат
7744 votes


Всем привет. Вангуем на 2025?

Я для себя решил, что прогнозировать изменение спроса в будущем — дело неблагодарное. Сейчас по факту мы оказались в 2019 году, и спрос в среднем сегменте упал в 3-5 раз. В высоких сегментах спрос упал в 1,5-2 раза. Причина торможения спроса — лопнул пузырь, надутый искусственно через механизмы господдержки льготной ипотеки.

Спрашивается, а как связаны заказы на дорогие дома и ипотека?

А очень просто: материалы пересекаются, рабочие пересекаются. Когда состоятельные заказчики видят, что дома дорожают, они начинают вовлекаться в эту игру и пытаются быстрее успеть. Когда все сдувается, то проще подержать деньги на депозите.

Спрос в будущем будет зависеть от следующих факторов:

Курс доллара. Скачкообразное увеличение курса доллара всегда приводит к увеличению спроса на ИЖС.

Высокие ставки в банках и возможность легко снимать деньги. Тут идут споры: одни говорят, что деньги точно не вернут, другие — что это сказки, которые рассказывают строители)

Политика. Резкое улучшение или ухудшение обстановки может привести к изменению спроса. Резкое улучшение я за историю России что-то не припомню. Поэтому, если что-то произойдет, спрос резко упадет)

Льготное кредитование ИЖС. На текущий момент кредитование фактически остановлено. Но они смотрят цифры. Какой план был на 2024? 5 триллионов. По факту — 5. Значит, все ок. Думаю, план по ипотечным кредитам оставят 5 триллионов на 2025 год, и когда в первом квартале увидят, что в ИЖС пошло меньше 25% (а должно идти примерно 50), то начнут отвинчивать назад гайки. Например — поэтапное раскрытие эскроу.

Наиболее вероятный сценарий надо брать исходя из текущей ситуации.

А это означает мощный кризис на рынке ИЖС — хуже, чем в 2008.


Падение объемов стройки на 30-50% и в ИЖС, и в МКД. В этом случае к маю около 10% строительных компаний ИЖС обанкротится. Некоторые эксперты говорят про 50% компаний, но, думаю, это перебор.

Власти, заметив эту проблему, попробуют запустить эскроу не только для стройки через льготные кредиты, но и вообще на все стройки ИЖС. Строительные компании, конечно же, не согласятся, и будут строить как и раньше. Возможно, в документах будет написано не «договор строительного подряда», а «договор помощи по хозяйству самостройщику», и все будет как раньше.

Я описал негативный сценарий как основной. Но есть и позитивный сценарий: покупатели вернутся, и все будет хорошо.


А давайте повангуем вместе. Голосуйте, пожалуйста.

54.6k 3 177 251 283

Слоны в посудной лавке

Напоминаю, слоны — это многоэтажные девелоперы, которые полезли на волне короновирусно-ипотечного хайпа к нам в песочницу и жестко обломались.

Они привыкли, что их сила — хорошие площадки, административный ресурс, разрешительная документация, а всю работу сделают подрядчики. И вдруг облом: никаких системных малоэтажных подрядчиков нет, площадки ничего не стоят, а разрешительная документация не нужна. Конкурировать приходится с частником, который не платит налоги.

Сейчас, конечно, малоэтажные направления все слоны приостановят. Не до этого им сейчас, выжить бы с квартирами. Тем не менее, все-таки шансы у слонов есть и вот почему:

В 2025-м я ожидаю более четкое разделение рынка на подряды и девелопмент.


Подряд — это услуга по строительству на участке заказчика. Девелопмент — это продажа готового или построенного в будущем дома вместе с земельным участком и инфраструктурой.

Льготное кредитование будет доступно только девелопменту, но слоны еще и проектное финансирование получат.


Кроме того, активнее будут развиваться КОТы) (комплексное освоение территорий), и слонам начнут проводить дороги и энергетику, строить школы за государственный счет. Так что в дешевом сегменте весь девелопмент заберут слоны. Но радоваться не стоит, это будут горизонтальные человейники с участками 2-6 соток или даже трехэтажки без частных участков. Правда будут прогулочные зоны и даже магазины по продаже разливного пива. Так что все будет ок).

Строительство на заказ вынуждено конкурировать, но волноваться не стоит. Если компания действительно хорошо строит, она найдет своего клиента, так как на качественные услуги всегда высокий спрос. А вот самостройщики, микродевелоперы и подрядчики экономкласса могут почувствовать дополнительную конкуренцию.

50.4k 4 150 79 381

Всем привет.

Кризис дошел до производителей строительных материалов.

Я оцениваю падение рынка и объемов строительства в 30-50%. Но так как рынок очень инертен, то первые несколько месяцев производители ничего не чувствовали.

Ипотеку остановили в июле. Соответственно, июньские ипотеки выходили на стройку в августе, стены клали в сентябре, а кровли и окна заказывали в ноябре. Ну и в декабре пошла просадка.

Общее падение спроса на блоки, утеплитель и кровлю — 30-50%. Но у разных производителей разная ситуация. Те, кто успели подсуетиться, продолжают работать почти на всю мощность. Те, кто не смогли в критической ситуации повернуться в сторону заказчика (в первую очередь — дистрибьюторов и крупных строительных компаний), получили просадку. Мне известно о просадке продаж некоторых брендов в 5 раз.

По ценам рост остановился, кроме странных ребят типа Кликфальц, но они, похоже, в танке)

По некоторым материалам идет небольшая коррекция: например, доска — минус 1000 руб за куб, но ее можно считать сезонной.

Вывод:
Цены в рублях заморозились, и с учетом инфляции и курса доллара цены в натуральном выражении снижаются.


Возможно, именно сейчас наиболее выгодно заключать договор на строительство домов. Ибо когда будут снижаться ставки и возникнут трудности со снятием с депозитов, то вся денежная масса хлынет на рынок недвижимости и строительства.

Если будут не трудности с депозитами, а девальвация рубля до уровня 120–130 руб. за доллар, ситуация будет похожая: масса хлынет на рынок стройки и недвиги. Это приведет к быстрому росту цен в рублях на 20-40%. Когда это произойдет — непонятно. Может быть, в марте 2025, может — в мае 2025. При всех этих сценариях цена на материалы в рублях пойдет вверх, и важно ее сейчас зафиксировать.

Например, наша компания Good Wood в декабре 2024 еще готова фиксировать цены на следующий год по старому курсу, а в январе 2025 будут уже плавающие цены.

56.6k 5 531 201 357

5. В Госдуме заявили, что застройщики «обнаглели и взвинтили цены».
Но Минстрой России считает, что застройщики НЕ имеют сверхприбыли на фоне удорожания стоимости кв. м жилья, заявил в пятницу заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.


Я рекомендую депутатам, которые говорят, что кто-то «обнаглел», все-таки изучить, как работают рыночные механизмы и конкуренция. Возможно, кто-то верит в теории заговора и в то, что все застройщики сговорились между собой.

Цена недвижимости определяется спросом. Действительно, пока была ипотека, был высокий спрос, и цены выросли. Но давайте смотреть, к чему это привело. К сверхприбыли застройщиков? Нет. Если застройщик покупает площадку на свободном рынке, он заработает совсем небольшие деньги. Это привело к подорожанию площадок. А площадки продают окологосударственные структуры. Получается, что государство выдало много бесплатных денег на покупку людям, цены взвинтились и площадки стали продавать дорого. При цене квартир 250 тыс. рублей за кв. м. Примерно 100 тыс. рублей стоят «документы», фактически — площадка и разрешительная документация.

Что надо было делать? Нужно было при повышении ставки 28 февраля 2022 года с 9,5 до 20% ОСТАНОВИТЬ выдачу льготной ипотеки.

А что было по факту?
В 2022 году ее выдали на 5 трлн рублей.
В 2023 году ее выдали на 7 трлн рублей.
В 2024 году произошло понимание, что при такой ипотеке с инфляцией бороться бесполезно, и в середине 2024 года решили выдать ипотеки на 5 трлн рублей (как было в 2022-м), но проблема в том, что к моменту решения было выдано уже на 5 трлн. И вместо того, чтобы постепенно останавливать этот поезд, решили нажать стоп-кран на полном ходу.

При таких действиях со стороны государства обвинять в чем-то застройщиков не совсем корректно. Но в целом я согласен с мыслью, что когда рынок растет, то продавец «наглеет», а если рынок сокращается, «наглеет» покупатель. Это тоже один из базовых законов рынка. Рынок начнет сокращаться высокими темпами в марте—мае 2025 года.

6. Российской стройке не хватает 200 тыс. человек. Одним из решений этой проблемы может стать привлечение иностранной квалифицированной рабочей силы.
Также прогнозируют, что из-за нехватки кадров значительно вырастут зарплаты в строительной и производственной сферах.


Стройке кадров не хватает при текущей загрузке. Так как объем строительства будет сокращаться на 30—50%, то мы ожидаем, наоборот, большое количество свободных рук и даже снижение дохода строителей.

7. Эксперт спрогнозировал рост использования роботов при строительстве: роботы будут выполнять треть строительных работ к 2035 году.


Вот конкретно роботам на площадке делать нечего. Однако увеличение доли панельных домов или модульных домов вполне возможно.

8. Конституционный суд признал незаконными штрафы за неосвоение земли под ИЖС.


Все. Теперь можно купить участок и не строить? Не тут-то было. Просто нужно, чтобы были более четко прописаны сроки начала строительства, его конца и т.д. Фактически что сделали — это временно приостановили действие кривого закона. Напишут более четкий — и будут дальше штрафовать)

9. В ноябре прошел House Business Day 2024 — мероприятие для топов и владельцев строительного бизнеса в уникальном формате бизнес-концерта.


В этом году все очень душевно прошло. Когда-то House Business Day был единственным мероприятием такого формата в области ИЖС. Теперь появилось очень много различных похожих форумов. У меня возникают мысли, что нужно двигаться дальше, уйти куда-то в сторону и сделать что-то особенное и другое. Если у подписчиков есть мысли, в какую сторону можно уйти, — пишите в комментариях.

51.3k 3 103 19 310

🗣Застройщики «обнаглели и взвинтили цены»?

🗣Доступность жилья откатилась на уровень кризисного 2014 года?

🗣Сократят срок владения жильем для продажи без НДФЛ?

Всем привет, это #новости_малоэтажки! Давайте обсудим все самое интересное и важное в отрасли, что произошло за ноябрь, и разберемся, что стоит за громкими заголовками новостей.

1. Росреестр рассказал, какие дома строили россияне в 2024 году. Преобладают одноэтажные дома — почти 60% от всего построенного объема. А самым популярным материалом для строительства частных домов стало дерево.


Подтверждаю, 2024 — первый год на нашей практике, где количество заказов одноэтажных домов было больше, чем двухэтажных. Думаю, этот тренд сохранится и в будущем. А вот насчет дерева у нас обратное наблюдение — мы сейчас больше строим каменных домов, чем деревянных. Возможно, это связано с тем, что в области деревянного домостроения чуть выше конкуренция.

2. Доступность жилья откатилась на уровень кризисного 2014 года.


Коэффициент доступности жилья — это соотношение между доходами и ценой квадратного метра. Всем понятно, что квадратный метр вырос быстрее, чем доходы. Но когда выдавалась льготная ипотека под 6% при ставке 20%, то, конечно, доступность жилья, наоборот, была высокая. Вот как только ипотеку закрыли, доступность резко уменьшилась.

3. Срок владения жильем для продажи без НДФЛ сократят до 3 лет.


Вот это хорошо. Так как это странный вообще закон. Давайте подумаем, чем он плох.

1. Какая разница, человек владел квартирой 3 или 2,5 года? Почему в одном случае он платит налог, в другом — не платит?
2. Если купил квартиру 2 года назад за 7 млн рублей, а продаешь за 10 млн рублей, это ты заработал 3 млн рублей? Нет, конечно, рубль обесценился просто.
3. Налог платится с официальной части, указанной в договоре. Вы можете часть суммы включить в договор, а часть — передать наличными. Тогда налог будет уменьшаться. Если вы думаете, что это мошенничество, то тогда почему мошеннические сделки с закладкой денег в ячейку проводят все ведущие банки страны?

Что предлагаю я, чтобы исправить все эти сбои?

1. Налог сделать небольшим. 13% — грабеж, налог надо сделать 3—5%, но брать его со всей суммы.
2. Налог надо сделать обязательным при продаже любой недвижимости — первичной, вторичной, хоть ей 1 неделя, хоть 100 лет.
3. В качестве базы считать не стоимость, указанную в договоре, а кадастровую стоимость.

4. В России за январь—ноябрь 2024 года цены на стройматериалы выросли на 11%.


Рост 11% на строительные материалы — фактически ни о чем, ибо примерно такой была инфляция за эти месяцы. В 2023 году был реальный рост цен на материалы. Сейчас цены практически перестали расти, и связано это с тем, что все производители морально готовятся к будущему кризису, перестали накручивать цены и постепенно снижают свою маржу.

40.8k 3 47 42 219
20 last posts shown.