MosKad

🔥 Конгресс подходит к финалу. А эпоха «не оформил - никто не заметит», похоже, заканчивается.

За несколько дней Международного жилищного конгресса было много цифр, прогнозов и красивых презентаций. Но один из самых сильных сигналов прозвучал на пленарке от Роскадастра.

Государство начинает видеть недвижимость буквально с воздуха.

Более 13 млн участков до сих пор не имеют точных границ. По 26 млн ОКС не хватает данных. А «Умный кадастр», анализирующий в том числе ортофотопланы, уже выявил свыше 65 млн проблемных или неучтённых объектов.

Следующий шаг ещё интереснее.

Роскадастр готовит ответственность за принцип «построил - оформи», прорабатываются автоматизированные штрафы за нарушения использования земли, а собственникам хотят присылать через Госуслуги сообщения: граница не установлена, дом найден, сведения в ЕГРН требуют оформления.

Одновременно государство хочет снимать лишние ЗОУИТ, активнее вовлекать землю в оборот и довести капитализацию учтённой недвижимости с нынешних 924 трлн до 1 квадриллиона рублей.

Вот это для меня главный инсайт Конгресса:

кадастр перестаёт быть архивом того, что вы когда-то оформили. Он превращается в систему, которая сама ищет то, что вы не оформили.

Поэтому самый дешёвый момент разобраться со своей недвижимостью - до того, как несоответствие найдёт алгоритм.

#МосКад
#недвижимость

Подарил сыну недвижимость, чтобы не делить её при разводе. А потом сам потребовал признать дарение недействительным.

Верховный Суд рассмотрел спор из Ставропольского края. Отец утверждал, что передал имущество сыну лишь для вида. Апелляция и кассация согласились: такое «переписывание» бывает фиктивным.

Но ВС восстановил отказ первой инстанции. Ключевой вопрос - хотели ли стороны реально исполнить договор. Желание вывести имущество из раздела само по себе не доказывает мнимость дарения.

Цена ошибки - потерять право на объект, рассчитывая потом без проблем вернуть его через суд.

Перед дарением проверьте режим собственности, необходимость согласия супруга и последствия регистрации перехода права.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями

ЕГРН фиксирует переход права, а не ваши запасные планы.

Официальное сообщение Верховного Суда РФ от 7 октября 2026 года

#МосКад #ДарениеНедвижимости #СудебнаяПрактика

Квартиру продаёте вы. А ставку налога может поднять ваша зарплата.

Сейчас облагаемый доход от продажи недвижимости считается отдельно: 13% до 2,4 млн рублей и 15% с превышения.

С 2027 года это хотят изменить. Доход от продажи имущества предлагают включить в общую базу вместе с зарплатой и другими доходами. Шкала - 13, 15, 18, 20 и 22% в зависимости от совокупной налоговой базы за год.

Важно: речь не о 22% от цены квартиры. Сначала определяется именно налоговая база с учётом расходов или имущественного вычета. Освобождение при соблюдении минимального срока владения проект не отменяет.

Если продажа с НДФЛ планируется на 2027 год - налог лучше посчитать уже сейчас. В отдельных случаях дата сделки будет стоить вполне конкретных денег.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями

Иногда один день между декабрём и январём меняет не цену квартиры, а цену её продажи.

#МосКад #Недвижимость #НДФЛ

Участок ваш двадцать лет. Дом стоит десять. А проблему с ЕГРН вы обнаруживаете в день продажи.

Эту ситуацию хотят изменить.

Росреестр предлагают обязать присылать через Госуслуги уведомление, если у участка в ЕГРН нет точных границ, на нём стоит здание, сооружение или недострой без зарегистрированного права либо у объекта отсутствуют координаты контура.

Это не штраф и не требование срочно вызвать кадастрового инженера. Это сигнал: сведения об объекте требуют проверки.

Цена пропущенного сигнала появляется позже - когда сделка или регистрация упирается в отсутствие необходимых сведений в ЕГРН.

Поэтому следующий шаг простой: откройте выписки ЕГРН на участок и расположенные на нём объекты. Проверьте границы, права и координаты объектов сейчас, а не перед сделкой.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями

Хорошая сделка начинается не с покупателя, а с порядка в ЕГРН.

#МосКад #ЕГРН #Недвижимость

Кадастровая стоимость уже поменялась. А налог по старой, завышенной стоимости вы уже заплатили. Раньше на этом многие ставили точку.

Конституционный Суд изменил подход: физлицо может требовать установления рыночной стоимости даже в отношении архивной кадастровой стоимости, если именно она использовалась для расчёта земельного налога или налога на имущество.

Причём временный порядок позволяет обратиться в течение года после того, как собственник узнал о налоговых последствиях, например получил налоговое уведомление. Рыночная стоимость может учитываться в пределах трёх лет, предшествующих году обращения.

Поэтому сейчас достаньте прошлые налоговые уведомления и сравните стоимость, от которой считали налог, с рыночной стоимостью объекта на ту дату. Новая цифра в ЕГРН ещё не означает, что со старой ничего нельзя сделать.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями

Архивная стоимость может исчезнуть из ЕГРН, но не обязательно из вашего кошелька.

#МосКад #КадастроваяСтоимость #НалогНаНедвижимость

Сдали обычное нежилое помещение под ПВЗ? Налог на недвижимость может измениться именно из-за того, что происходит внутри.

Правительство предлагает включить пункты выдачи заказов маркетплейсов в перечень объектов, облагаемых налогом на имущество организаций по кадастровой стоимости.

Причём значение получит фактическое использование площади. ПВЗ хотят учитывать при определении тех самых 20%, из-за которых здание может попасть под кадастровое налогообложение.

И вот здесь вопрос уже не только к владельцу ПВЗ. Он касается собственника помещения и даже здания, который просто сдал квадратные метры в аренду.

Поэтому владельцам коммерческой недвижимости я бы уже сейчас проверил арендаторов, фактическое использование помещений и региональный перечень объектов по ст. 378.2 НК РФ.

Закон ещё не принят. Но налоговый сценарий объекта лучше считать до подписания следующего договора аренды.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями

Иногда несколько стеллажей с посылками меняют экономику целого здания.

#МосКад #КоммерческаяНедвижимость #КадастроваяСтоимость

Дом построен. Квартиры переданы. А миллиарды ещё до 10 рабочих дней остаются в банке.

Минстрой предлагает сократить срок перечисления денег со счетов эскроу застройщикам с 10 до 3 рабочих дней.

Причина сформулирована довольно жёстко: банки нередко перечисляют средства в последний разрешённый день. Проценты на остаток эскроу не начисляются, поэтому эти семь дополнительных дней фактически дают банку бесплатное фондирование.

По расчётам Минстроя, только в 2024 году банки могли заработать на этом около 22,5 млрд рублей.

Для девелопера семь дней - это ликвидность, расчёты по текущему проекту и деньги на запуск следующего.

Пока правило не изменилось - это законопроект. Но направление показательное: после завершения стройки деньги хотят быстрее возвращать в оборот.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями

Дом уже сдан - деньги тоже должны перестать строить банковскую экономику.

#МосКад #Эскроу #Девелопмент

В ЕГРН дом 120 м². Фактически после пристройки - 180. До сих пор многие жили с мыслью: раз никто не спрашивает, значит можно не трогать.

Эта модель становится всё менее жизнеспособной.

Регионы и муниципалитеты получили механизм работы с Роскадастром по уточнению сведений о недвижимости: площади, границ, ранее учтённых объектов, а также выявлению ОКС, которых вообще нет в ЕГРН.

Самое интересное - экономика процесса. На оплату таких работ можно направлять до 50% дополнительных доходов бюджета, которые появились благодаря уточнению объектов, включая дополнительные налоги.

С 2027 года для этого заработает обмен сведениями с ФНС.

Поэтому мой совет простой: если фактическая площадь, конфигурация здания или границы участка расходятся с ЕГРН - сначала разберитесь сами, почему.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями

Когда государство начинает считать квадратные метры в рублях, лишние метры перестают быть невидимыми.

#МосКад #ЕГРН #Недвижимость

📌 Что изменилось с 1 октября - недвижимость / деньги / правила / цифра / логистика

Сегодня 1 октября.

Осень окончательно пришла.
А вместе с ней - очередной сезон «давайте теперь проверим то, что раньше можно было не заметить».

Я посмотрел изменения и вижу один общий тренд: рынок всё плотнее затягивают в данные.

Первое - семейная ипотека серьёзно меняется.

Для новых договоров с 1 октября ставка и максимальная сумма теперь зависят от количества детей и региона. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях - от 4% до 12% и до 18 млн руб.; в остальных регионах - от 2% до 10% и до 10 млн руб. Хотя бы один ребёнок должен быть младше 7 лет. А вот для строительства частного дома и покупки земли под последующее строительство ставка сохраняется 6%. Максимальный срок субсидирования — 15 лет.

Для рынка это не просто новые проценты.
Это перераспределение платёжеспособного спроса.

И одновременно ЦБ с 1 октября вводит лимиты на долю более рискованной ипотеки. Например, по ДДУ кредиты с ПДН выше 80% либо первоначальным взносом не более 20% могут занимать совокупно лишь 5% соответствующих выдач банка. По обычной жилищной ипотеке сегмент с ПДН выше 80% либо LTV выше 80% ограничен 15%. Это не запрет конкретному человеку взять ипотеку, но пространства для слабого заёмщика у банка становится меньше.

Второе — земля. И здесь уже моя территория.

С 1 октября заработали признаки нарушений, которые могут автоматически выявляться техническими средствами и становиться основанием для контрольного мероприятия. Например: на участке стоит объект, а правовой режим земли его строительство или эксплуатацию не допускает.

Перевожу с надзорного на человеческий:
«Он там двадцать лет стоит, никто ничего не говорил» - становится всё менее убедительным аргументом.

Поэтому назначение участка, ВРИ, фактическое использование, контуры объектов, ЗОУИТ и разрешительный режим я бы теперь проверял ещё до сделки - а не после первого письма от контролёра.

Третье - ЖКХ.

С 1 октября начинается второй этап индексации платы за коммунальные услуги. Например, средний индекс по Москве установлен на уровне 15%, по Московской области - 12,8%, Санкт-Петербургу - 14,6%. Конкретная платёжка зависит от тарифа и состава услуг, но для собственника, арендного бизнеса и коммерческой недвижимости вывод простой: операционные расходы надо пересчитать.

Четвёртое — цифровые платформы.

Вступил в силу 289-ФЗ о платформенной экономике: появляются единые правила для посреднических цифровых платформ, проверки партнёров и карточек товаров/услуг, изменения договоров, скидок и рассмотрения жалоб. Параллельно запускается государственный реестр таких платформ. Это уже не просто «сайт, который свёл продавца и покупателя» - посредническая цифра становится отдельным регулируемым контуром.

И ещё одно изменение, которое мне особенно близко по работе с территориями.

С 1 октября подключение гражданского беспилотника к «ЭРА-ГЛОНАСС» становится обязательным условием при подаче плана полёта. Если система не подтверждает активный личный кабинет, план отклоняется. Для геодезии, обследований, мониторинга стройки и аэрофотосъёмки это уже не техническая игрушка, а часть разрешительного цифрового контура.

Вот что, на мой взгляд, реально произошло 1 октября.

Недвижимость не обложили одним новым запретом.
Её ещё плотнее связали с данными.

Заёмщик - с ПДН.
Землю - с фактическим использованием.
Платформу - с партнёром и карточкой.
Дрон - с цифровой идентификацией.
Объект - с постоянно растущей стоимостью содержания.

И чем плотнее становятся эти связи, тем дороже старая русская технология:

«Сначала купим / построим / оформим — потом разберёмся».

Я бы в октябре поменял её на другую:

сначала проверяем всю цепочку — потом платим деньги.

Сохраните и отправьте тому, кто сейчас покупает, продаёт, строит, кредитует или управляет недвижимостью. Иногда один такой пост обходится дешевле одной приостановки.

#МосКад #чтоизменилось

Забор передвинули. Дом построили при неподходящем ВРИ. Участок фактически забросили. С сегодняшнего дня такие признаки смогут выявлять автоматически с воздуха.

С 1 октября Росреестр получает новый механизм земельного надзора - автоматическую фото- и видеофиксацию, включая БПЛА и космические системы.

Но важная деталь: снимок сам по себе не означает штраф. Выявленный признак становится основанием для контрольного мероприятия.

Поэтому собственнику сейчас полезнее не смотреть в небо, а посмотреть в документы: совпадает ли фактическое использование земли с ВРИ, нет ли проблем с границами и признаков неиспользования участка.

Если расхождение уже есть - лучше разобраться с ним раньше инспектора.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями

Теперь участок проверяют не только по документам - его ещё и видят сверху.

#МосКад #ЗемельныйКонтроль #Росреестр

Газ хотят провести. Дорога есть. Сети есть. А оформить их нормально СНТ иногда не может годами.

Сейчас для оформления общего имущества товарищества приходится проходить собрание, рассчитывать доли собственников и регистрировать права.

Росреестр предлагает изменить принцип: право общей долевой собственности на общее имущество будет возникать в силу закона с момента его постановки на кадастровый учёт. Без отдельного оформления долей каждым садоводом.

Это касается земель общего пользования, дорог, проездов, инженерных сетей и другого общего имущества. Одна из практических целей - убрать препятствия для газификации и подключения коммуникаций.

Но пока это законопроект. Поэтому сейчас ничего «переоформлять по новым правилам» не надо. Лучше проверить, что из общего имущества вашего СНТ вообще стоит на кадастровом учёте и какие границы внесены в ЕГРН.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями.

Чтобы газ не остановился там, где когда-то забыли оформить дорогу.

#МосКад #СНТ #Газификация

Квартира та же. Цена та же. А ипотека через несколько дней может стать заметно дороже.

С 1 октября меняется семейная ипотека. Например, семья с одним ребёнком до 7 лет вместо 6% получит ставку до 10% в большинстве регионов и до 12% в Москве, Московской области, Петербурге и Ленинградской области. С двумя детьми - до 8% и 10% соответственно.

Ключевой момент - дата кредитного договора. Для договоров, заключённых до 30 сентября включительно, сохраняются прежние условия.

Поэтому если сделка уже собрана, сейчас проверяйте не «одобрение ипотеки», а успеваете ли вы именно подписать кредитный договор до 1 октября. А если выбираете ИЖС - считайте отдельно: для него сохраняется ставка до 6%.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями.

Чтобы два дня в календаре не превратились в годы лишних процентов.

#МосКад #СемейнаяИпотека #Недвижимость