Подлежит ли индексации арендная плата за земельный участок и в каком порядке?Определение Верховного Суда РФ от 6 марта 2024 г. N 306-ЭС23-21322Комитет и Общество заключили договор аренды земельного участка для строительства сооружения в составе линейного объекта "Системы электроснабжения южной части города". Договором предусмотрено, что размер арендной платы определяется в соответствии с нормативно-правовыми актами РФ, области и органов местного самоуправления.
Общество допустило просрочку по внесению арендной платы, не ответило на претензию, и Комитет подал иск о взыскании задолженности, рассчитанной исходя из предельной ставки, составляющей для области 8 руб. 10 коп. за 1 кв. м, с применением коэффициентов инфляции за 2017 - 2020 годы.
Суды 3 инстанций взыскали долг, рассчитанный по предельной ставке без ее индексации, и неустойку.
Позиция судов:
▶️ Арендная плата, рассчитанная исходя из утвержденной Приказом N 507 предельной ставки арендной платы в области за земельный участок для размещения объекта электроэнергетики, изменению на размер уровня инфляции не подлежит.
Позиция Верховного Суда:
1) Поскольку договор аренды заключен после введения в действие ЗК РФ в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, размер арендной платы определен не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой.
2) Во исполнение пункта 5 Правил Министерство экономического развития РФ Приказом N 507 установило ставку арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка в отношении участков, которые находятся в собственности РФ и предоставлены для размещения объектов электроэнергетики (за исключением генерирующих мощностей), либо занятые такими объектами (пункт 1 Приказа N 507).
Пунктом 2 Приказа N 507 предусмотрено, что ставка арендной платы, установленная пунктом 1 настоящего Приказа, не должна превышать предельных ставок арендной платы в соответствующем субъекте.
Для области такая предельная ставка арендной платы утверждена Приказом N 507 в размере 8 руб. 10 коп. за 1 кв. м.
➡️ Поскольку участок был предоставлен для строительства электросетевого сооружения, включенного в единую электрическую сеть, арендная плата за него не могла превышать размер платы, рассчитанный по правилам Приказа N 507.
3) Отказывая в применении индексации арендной платы, суды необоснованно не учли, что возможность изменения предельной ставки прямо предусмотрена пунктом 3 Приказа N 507, в соответствии с которым предельная ставка арендной платы изменяется согласно пункту 8 Правил.
По общему правилу, установленному в абзаце первом пункта 8 Правил арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
➡️ Такое изменение платы не подлежит применению, в том числе, в случае уточнения условий, предусмотренных, применительно к спорным правоотношениям, в пункте 5 Правил.
4) При расчете арендной платы исходя из предельной ставки аренды в отношении участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных для размещения указанных выше объектов, индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не производится только в случаях уточнения условий, предусмотренных пунктом 5 Правил, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за участок.
➡️ Поскольку в спорный период предельная ставка арендной платы, утвержденная в 2011 году Приказом N 507, не изменялась, иных уточнений условий, предусмотренных пунктом 5 Правил, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за участок, судами не установлено, оснований для отказа в индексации арендной платы на размер уровня инфляции не имелось.
Дело вернули на новое рассмотрение в суд первой инстанции.