Людмила Билан || Недвижимость Нск

Если на момент сделки в квартире остаются прописаны люди, то выписывать вы их будете по суду, а это расходы, нервы, деньги.

Поэтому, срок предварительного договора надо писать такой, чтобы продавец успел выписаться сам, выписать всех и получить справки

Иначе сделка развалится, что и случилось сегодня.

Мы заняли твёрдую позицию по этому вопросу и в итоге, перенесли сделку.
Меня ненавидит продавец и его риэлтор.

@bilan_pro

Идёт сделка по вторичке....

Риэлтор продавца, причём директор агентства недвижимости, пишет в чат банка:

Какое требование банка к справке о прописанных? Вы же не требуете на сделку?

Я в ахрене...

Ты в себе?
Ты нас спросила?
Банку плевать на то, кто там прописан, это надо покупателю!!!

Без справки об отсутствии прописанных, сделки не будет!

Не принесут, значит перенесём или это будет условие открытия аккредитива.

#вторичка@Bilan_pro

@bilan_pro

Не знаю, как это попало сюда🤔
Это какая-то глубокая мысль для инсты была😁

Я вам сейчас за минуту покажу и докажу, как вас легко обмануть в сделке.

Смотрите.

Вот мои два ролика. Один из них набрал около 150 тысяч просмотров.

Что я там вообще сказала?

В первом я показала студию около 20 квадратных метров — просто потому, что многие люди покупают квартиру ещё на этапе строительства и вообще не представляют, как эти 20 метров выглядят вживую. Пока дом строится, зайти и посмотреть невозможно.

Во втором ролике я сказала: люди, которые купили такие квартиры на свои заработанные деньги, — достойные люди. И их покупка тоже достойна уважения.

Всё.

Что произошло дальше?

Люди, которые действительно купили такие студии, пришли в комментарии и сказали:

«Да, мы купили. Да, мы довольны. Да, мы молодцы».

А огромная часть остальных обсуждала меня.

Не то, что я сказала.

Меня.

И вот эти люди — идеальная среда для мошенников.

Потому что вы не умеете слушать.
Вы не понимаете смысл сказанного.
Вы не умеете анализировать информацию.

Вам достаточно показать какой-нибудь раздражитель.

В данном случае раздражителем была я.

И всё.

Вы уже завелись с полпинка и вообще перестали слышать, о чём идёт речь.

Поэтому да — вы потенциальные жертвы мошенников.

Причём тут даже искать никого не надо.

По никам в комментариях уже можно отбирать будущих жертв мошенников.

Вы для них просто подарок.

На что вы обращаетесь внимание на просмотре квартиры, кроме самой квартиры?

Большинство покупателей на просмотре смотрят:
ремонт, окна, сантехнику, вид из окна, мебель, которую оставит продавец.

Я смотрю ещё и на следы истории квартиры.

Потому что иногда именно обстановка заставляет задать вопрос, которого не было бы ни в одном стандартном чек-листе.

Одна очень показательная история при работе с покупателем.

По обстановке видно: здесь долго жил пожилой человек. Причём квартира практически законсервирована в 80–90-х.

Спрашиваю риэлтора:

— Кто собственник?
— Дочь.

— Как получила квартиру?
— Мать подарила.

— Когда?
— Восемь месяцев назад.

— Мать жива?
— Нет. Умерла полгода назад.

Стоп.

Получается:

мать → дарение дочери → два месяца → смерть матери → продажа квартиры.

Вот эту цепочку я уже проверяю, а не ремонт.

Почему мать незадолго до смерти подарила квартиру дочери, которая и так является наследником первой очереди?

Были ли другие наследники?

В каком состоянии была мать в момент дарения?

Почему после дарения она практически сразу умерла?

Могут ли впоследствии появиться люди, которые будут оспаривать сделку?

А квартира даёт мне ещё одну информацию.

Я не вижу в ней присутствия дочери вообще.

Ни ремонта, ни современной мебели, ни бытовых вещей — ничего, что хотя бы косвенно говорило бы: дочь участвовала в жизни пожилой матери.

Это не доказательство.

Это основание задать следующий вопрос:

если отношения были близкими — почему я вообще не вижу присутствия дочери?

Если близкими не были — почему мать незадолго до смерти подарила ей квартиру?

А затем выясняется ещё одно:

при продаже предлагают занижение цены в договоре.

И вот теперь у меня не отдельные факты.

У меня цепочка несостыковок.

И вот здесь начинается самое важное при проверке квартиры

Часть рисков проверяется документами.

Я могу проверить продавца, договор дарения, долги, исполнительные производства, банкротство и ещё много чего.

Но профессиональная проверка — это ещё и умение определить, чего вы проверить НЕ сможете.

Я не смогу достоверно установить отношения матери и дочери.

Не смогу получить ответ из государственного реестра: *почему женщина незадолго до смерти решила подарить квартиру, если никаких отношений нет?*

Неизвестно открыаалось ли наследственное дело по этой квартире. Может там наследники уже намерены оспорить договор дарения.

И справки «никто никогда не оспорит это дарение» тоже не существует.

Вот почему проверка квартиры — это не:

ЕГРН → паспорт → договор → всё чисто → покупаем.

Проверка — это сначала найти дефект сделки или потенциальное место, где он может находиться, а потом понять:

можно этот риск закрыть некой проверкой и документами или нельзя.

В этой квартире часть вопросов закрыть до конца я не могу.

Поэтому мы её не купили.

И здесь важный момент.

Стоимость моей работы с покупателем определена заранее.

Финансово мне безразлично, купит клиент эту квартиру или следующую. Моя комиссия от этого не изменится.

Поэтому мне не нужно убеждать покупателя купить объект, по которому у меня самой остались вопросы.

Мне нужно найти квартиру, про которую после проверки я смогу сказать:

«Да. Здесь я понимаю, что мы покупаем».

У каждого продавца свой договор на основании которого он стал собственником, они разные и у них  у каждого свои риски.

Я собрала виды документов, по которым квартира может принадлежать продавцу, и вопросы, которые нужно задавать по каждому из них.

Потому что к договору дарения вопросы одни.
К наследству — другие.
К приватизации — третьи.

Какие вопросы нужно задать продавцу в зависимости от того, как он получил квартиру, — можно посмотреть здесь по каждому договору

#вторичка@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro

@Bilan_pro

Подберите мне варианты.

А работа уже началась или ещё нет?
Как вы считаете?

Вот мне действительно интересно.

Человек пишет риэлтору:

Нужна новостройка. Пришлите варианты.

Хорошо.

Но давайте сначала определимся.

Прислать вам варианты — это уже работа или ещё нет?

Если это не работа — тогда почему вы обращаетесь к незнакомому человеку, чтобы он потратил на вас своё время и поделился с вами своими профессиональными знаниями?
Кстати, организовать для вас просмотры новостроек без ФИО и телефонов покупателей я тоже не смогу.

То есть моя роль — просто предоставить вам информацию, а дальше вы пойдёте сами?
Хо-ро-ший план!
Только в чём тогда для меня смысл тратить на это своё время?

Надо сесть и сделать работу:
▪️Посмотреть рынок под ваш запрос.
▪️Отобрать подходящие проекты.
▪️Сравнить условия.
▪️Проверить актуальность предложений.
▪️Отправить вам варианты.
❗️Потом подробно объяснить, что на самом деле выгодно, а что нет, и удержать вас от долгостроев, которые некоторые покупатели виртуозно умеют находить самостоятельно.
Это профессиональная работа.
Или ещё нет?

Молчаливых покупателей я не встречала ни разу — при выборе новостройки всегда возникает миллион вопросов: и по самой квартире, и по условиям, и по застройщику.

И если вы считаете, что это работа — прекрасно.
Тогда давайте работать по правилам.

Мне нужны:
1. ФИО всех членов семьи покупателя, начиная с детей 14 лет, которые могут самостоятельно вступить в контакт с застройщиком и тем самым исключить меня из сделки.
2. Телефоны всех членов семьи.
3. Заполненный бриф на покупку — чтобы понимать, что именно мы ищем и на каких условиях.

Это правила работы с застройщиками: мне нужно зафиксировать перед застройщиком, что это мой клиент и я с ним работаю.

Это нормальная, цивилизованная работа.

Но тут иногда начинается удивительное.

Покупатель:

Подберите мне варианты.

Риэлтор:

Хорошо. Дайте ФИО и телефоны всех участников сделки.

Покупатель:

А зачем?

И человек исчезает.

А зачем тогда вы вообще ко мне обратились?

Вы хотите, чтобы я начала работать на вас, но сами начинать работать со мной не намерены.
И я это хорошо понимаю.

Точнее, так:

Информацию дай, но я тебе не доверяю и не факт, что буду с тобой работать.
Дай мне только информацию, а дальше я сам.

Но тогда почему работать уже должна я?

И здесь есть ещё один момент.

Я прекрасно понимаю, почему некоторые покупатели не хотят давать свои данные.

В голове всё ещё живёт старая схема:

Пусть риэлтор сначала пришлёт мне варианты. Я посмотрю, выберу интересное, а потом сам пойду к застройщику. Напрямую наверняка будет дешевле.

Потому что многие до сих пор уверены, что риэлтор что-то «накручивает сверху».

Но в новостройках эта логика не работает.

Цена квартиры не становится выше оттого, что с вами работает риэлтор.

А иногда — наоборот.

У риэлтора может быть партнёрская скидка от застройщика, и тогда с риэлтором квартира может обойтись вам даже дешевле. Например, на 15% дешевле, чем при самостоятельном обращении в отдел продаж

Вы можете взять у риэлтора его знания, его время, его анализ рынка, получить от него подходящие варианты, а потом самостоятельно прийти к застройщику и купить квартиру.

Только дешевле от этого квартира для вас не станет.

Знания, опыт, безлимит консультаций при выборе новостройки, обсуждение вариантов и комментарии о том, как работает рынок, — в общем, экспертное сопровождение выбора — вы готовы взять. А соблюдать правила работы профессиональных участников рынка — не готовы?
Ну 🔥🔥🔥

Покупатель:

Напрямую наверняка будет дешевле!

Но этот миф живее всех живых.
Застройщик платит комиссию партнеру.
Покупатель не партнёр, это клиент.

Решили пройти весь путь самостоятельно?
Конечно, можете.

Только комиссию риэлтора застройщик вам не отдаст. Покупателю она не выплачивается.
Эти прибыль застройщика и останется у застройщика.

Так где экономия?

Так же как застройщик может платить банку за снижение процентной ставки по вашей ипотеке.
Например, с 20% до 13% для тех, у кого нет льгот. Или с 6% до 3,5% по семейной ипотеке.
А это расходы застройщика, и он сам принял такое решение.

Вы принимаете эту выгоду. Вас устраивает, что часть ваших расходов берёт на себя застройщик.

Но тогда почему вы хотите пользоваться тем, что оплачивает застройщик, и при этом не хотите соблюдать правила, по которым он это оплачивает?

Нельзя взять только удобную часть системы:

Пусть застройщик платит, но работать по его правилам я не хочу.

И вот это уже совсем другой вопрос.

Если вы изначально не собираетесь работать с риэлтором — зачем вы просите его работать на вас?

Хотите самостоятельно искать, выбирать и покупать у застройщика — ну тогда логично и искать самостоятельно.
Или не так?

А если вы обращаетесь к риэлтору со словами: «Подберите мне варианты», значит, вы уже просите другого человека выполнить для вас работу.
Что-то я не поняла: а как я попала в должники?

И тогда возвращаемся к тому, с чего начали:

Подберите мне варианты.

Так работа уже началась или ещё нет?

Как вы считаете?

#новостройки@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro

@Bilan_pro

Моя ошибка.

Эта ошибка стоила мне многих часов бесплатных консультаций.
И что удивительно, ожесточенных споров, со стороны того, кто обратился.

Людмила, посмотрите договор. Всё ли там нормально?

Раньше я сразу начинала отвечать.
И это была моя ошибка.

Я открывала договор, начинала объяснять риски, задавать вопросы, рассказывать, что нужно проверить, пытаясь докопаться вглубь.

Через 10 минут человек начинал со мной спорить, потому что не видел рисков.
А я моделирую ситуацию, где сделка развалится.
Человек защищает свои договорёности, а я ищу дефект в сделке.

Я отвечала не на заданый вопрос.

Предварительный договор нельзя оценить отдельно от всего.
Это результат работы, ДО его подписания.

Он отражает:
✔️ как и какие переговоры вы провели;
✔️ какие ответы получили от продавца;
✔️ какие документы запросили и изучили;
✔️ на каких условиях договорились;
✔️ какую схему расчётов выбрали;
✔️ какие риски вы уже оценили самостоятельно;
✔️ какая была глубина вопросов, что вы увидели или не увидели риски по сделке;
✔️ как будете проводить сделку;
✔️ как будете контролировать завершение, если это требуется, если в сделке есть дети собственники.

Всё это должно быть отражено в договоре.
По сути, это ваша дорожная карта сделки на 1-2месяца.
Каждый пункт имеет для вас последствия.

А меня не было на том этапе сделки.

Но меня просят оценить его результат.
Я не знаю, какие вопросы вы задали.
Не знаю, что вам ответили.
Не знаю, какие документы вы видели.
Не знаю, почему вы приняли именно такое решение.

Я могу только предполагать, опираясь на 30 лет практики, опыт проведения сделок, взаимодействия с банками, застройщиками, нотариусами, органами опеки и анализа сотен различных ситуаций.
Без документов и участия переговоров, я додумываю и моделирую возможные ситуации и риски и вам это говорю.

Как можно профессионально оценить результат, если неизвестно, как вы к нему пришли?

Поэтому теперь мой ответ будет другим.

Что именно вы хотите, чтобы я проверила в договоре?

Риски?

То есть вам нужна не проверка договора.
Вам нужна экспертиза сделки... задним числом.

А для оценки рисков нужно сначала изучить документы на квартиру, обстоятельства и причины продажи, возраст участников сделки и их поведение на задатке и т.д., если вы хотите получить профессиональную оценку рисков.
Или нужно посмотреть орфографию?

Если вам нужна проверка орфографии — достаточно договора.
Если вам нужна оценка рисков — это уже совсем другая работа.

Так что конкретно нужно посмотреть?

Потому что договор — это результат ВАШИХ переговоров с продавцом, фиксация условий сделки и надежда🙏, что всё пройдёт хорошо.
А я буду разрушать эту надежду, потому что вижу иначе - я смотрю в глубину.

Если вы смело пошли в сделку самостоятельно, и без юриста, и без риэлтора, то вы сами можете проверить всё в договоре, т.к. это результат ВАШИХ переговоров и ВАША оценка рисков на разных этапах сделки.
Вы сами написали себе дорожную карту, вы и будете идти по ней...

А если вы сами не знаете, безопасны ли те условия, о которых договорились, то почему решили, что можете провести сделку самостоятельно?

А предмет моей экспертизы — сделка целиком.
Я сама выстраиваю её логику и дорожную карту от первых переговоров до завершения сделки, а не оцениваю отдельный договор в отрыве от всего процесса.

Для меня договор - это фиксация этапа работы.

А для вас - это начало?

Именно поэтому я начала собирать шпаргалку для самостоятельных покупателей квартир.

Я учу задавать вопросы, думать как эксперт, слушать и анализировать ответы.
Это первый уровень вопросов.

Если вы решили покупать квартиру без риэлтора, эта информация поможет вам понять:
• какие вопросы нужно задать продавцу;
• на что обратить внимание ещё до подписания предварительного договора.

Это не готовые ответы на все случаи жизни.
Возможно, вас удивят вопросы, но это именно так и работает, если мы говорим об экспертизе.

Это инструмент, который поможет вам научиться думать как эксперт и увидеть риски ещё до того, как они превратятся в проблему.

#услуги@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro

@Bilan_pro

Я ищу причины не покупать квартиру.

Хотя я риэлтор.
И да, это моя философия работы.

Кстати, однажды я услышала фразу от клиента,

Давай Людмиле пока не будем звонить. Она сейчас начнёт нас отговаривать.

И да, он был прав.

Если я вижу риск и негативные последствия для покупателя, я действительно буду отговаривать.
Да, я могу потерять эту сделку.
Ну что поделать.
Клиент сам принимает решение.
Я своё мнение сказала.

Когда я выбираю квартиры для просмотра, я не исхожу из того, что с ними всё в порядке.

Наоборот.

Я ищу причину, по которой эту квартиру покупать нельзя и называю это поиском дефекта сделки.

Потому что в любой сделке я исхожу из того, что дефект может существовать.
Моя задача — либо найти его, либо убедиться, что его нет.

Дефект сделки — это обстоятельство, которое в будущем может привести к утрате права собственности, иску о признании сделки недействительной.

Да, существуют и другие риски. Но потеря квартиры и затяжной судебный спор — самые серьёзные из них.

Если я нахожу такой дефект, я объясняю клиенту:
- чем именно он опасен;
- какие последствия могут наступить;
- когда они могут возникнуть.

Иногда риск можно нейтрализовать.

Тогда я запрашиваю документы, о которых не пишут в чек-листах и бесплатных гайдах из интернета. Потому что универсального списка документов не существует. Он зависит от того, какой именно дефект я ищу на основании документов на квартиру продавца и обстоятельств продажи.

Да, я ищу дефект сделки.

А разве не в этом заключается моя работа, если я работаю на стороне покупателя?

Но если я представляю интересы продавца, у меня совсем иная позиция.
И вы можете очень сильно удивиться.

Но вернёмся к покупателю.
Если дефект устранить невозможно или риск слишком велик, я предлагаю отказаться от покупки и найти другой вариант.

Если же после проверки я не нахожу дефекта сделки, тогда спокойно провожу сделку.

Я не ищу причины купить квартиру.

Я ищу причины её не купить.

Потому что моя задача — найти проблему раньше, чем она станет проблемой моего клиента.

Если сегодня 21 июля 2026 года, то мысленно я уже нахожусь в зале суда в 2027–2030 году.

Я всегда задаю себе вопрос:

Какими доказательствами я буду защищать своего клиента, если эту сделку попытаются оспорить?

И эти доказательства должны быть у меня в руках, в виде документов, а не слов.
Только тогда я могу быть спокойна за своих клиентов и за свою работу.

Хотя в суде я не работаю, но думаю именно так.
Это уже профессиональная привычка, основанная на личном опыте 1996-2001 года.

Именно поэтому во время проверки я задаю неудобные вопросы и прошу предоставить дополнительные документы.

Иногда слышу:

Что вы так копаетесь?
Что вы всё ищете?

Ответ у меня всегда один:

Потому что после регистрации перехода права собственности продавец ничего предоставлять не будет.

Рычагов влияния на продавца нет.
Пока продавец не получил деньги, у покупателя есть возможность запросить любые документы и получить ответы на неудобные вопросы.
А вот после сделки, если был умысел (а вам это заранее неизвестно 🤷‍♀️), ваши ошибки на сделке станут пулями, которыми вас «расстреляют» в суде.
Я уже прошла этот квест лично.

В суде значение имеют не эмоции и не воспоминания покупателя, что было на сделке, кто куда смотрел, в какой переговорной комнате сидели и какой был продавец милый человек, который не вызывал у вас тревоги.

Слова «ваш персональный менеджер» создают опасную иллюзию, что всё уже под контролем.

А значение имеют документы и доказательства обстоятельств на сделке.

Поэтому искать дефект сделки нужно до покупки, а не после неё.

Именно, искать дефект, а не "всё хорошо, всё собрали по списку".

А вы как считаете?

Проверка квартиры — это поиск дефекта сделки или достаточно собрать документы "по списку"?

#услуги@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro

@bilan_pro

Продавец, который продаёт квартиру самостоятельно, ненавидит риэлтора всего в двух случаях.

Первый — когда риэлтор, по мнению продавца, ничего не знает.

Ты вообще риэлтор?

Второй — когда риэлтор убедил своих покупателей отказаться от покупки этой квартиры, потому что, это дорога в суд, вымощеная словами и заверениями продавца.

И самое прикольное: риэлтор — один и тот же человек.

Просто мнение продавца резко изменилось в тот момент, когда стало понятно, что до денег покупателя добраться не получится.

И да. Этот риэлтор — я.

@Bilan_pro

Самая дорогая экскурсия в вашей жизни почему-то бесплатная.

Хотя тут цена ошибки — ваши 5–30 млн руб.

А почему обзорная экскурсия 2-5 часов в любом городе стоит 8–18 тысяч рублей, и это никого не удивляет?

Гид тратит свое время, строит маршрут, организует логистику, показывает лучшие места города. При этом маршрут уже заранее подготовлен.

А если экскурсия проводится индивидуально, под вас?
Никому же не приходит в голову сказать:

Покажите мне город. Если понравится — тогда я заплачу.

Это считается услугой.
Разве нет?

Тогда почему экскурсия по рынку новостроек с экспертом — бесплатна?
Это не развлечение.
Это работа эксперта и ваша цена принятия решения.

Индивидуальная экскурсия по новостройкам создаётся именно под вас, под ваши условия и возможности.

Для этого я:
🔹️ получу информацию о вашем бюджете;
🔹️ подберу подходящие способы покупки;
🔹️ проверю, что вообще подходит под вашу ситуацию;
🔹️ выберу варианты и согласую с вами;
🔹️ согласую время с застройщиками;
🔹️ составлю маршрут;
🔹️ и поедем, соблюдая тайминг.

И мы не просто смотрим ЖК.
Мы обсуждаем судьбу ваших денег:
🔹️ что вы действительно можете купить;
🔹️ каким способом это выгоднее сделать;
🔹️ какие варианты сразу исключить;
🔹️ где и какие есть риски;
🔹️ где есть преимущества.
По сути, вся экскурсия — это консультация эксперта в формате нон-стоп.

Это поиск лучшего решения именно под вашу ситуацию.

А кому вы будете задавать вопросы, если самостоятельно посмотрели 5–10 ЖК?
Кто поможет сравнить все варианты?

И после экскурсии по новостройкам с вами моя работа не заканчивается.

Или вы звоните вечером гиду с вопросами по экскурсии?

После первого дня по новостройкам у вас появятся вопросы.
Вы захотите посмотреть ещё варианты.
Разве не так?

И вечером по телефону мы будем обсуждать увиденное.
И это тоже работа.
Вам же нужны ответы.
Изменим маршрут на завтра, и я пойду выбирать другие варианты, согласовывать время экскурсии с застройщиком и строить маршрут с таймингом.

Поэтому выбор новостройки редко укладывается в один день.

А маршрут на каждый следующий день строится уже с учетом того, что вы увидели сегодня.

И самое интересное.
А если после нескольких дней вы скажете:

Я понял, что сейчас покупать не буду. Отложу.

Ведь это тоже результат моей работы.

Вы приняли решение осознанно, а не случайно.

Экскурсия по городу не требует от вас никаких решений, но вы платите.

За впечатления вы готовы платить, а за решение о своих деньгах — нет?

Экскурсия нужна, чтобы оценить, узнать, присмотреться.
Может, вы реально решили сменить город проживания, а может просто развлекаетесь.

Цель не важна, но за экскурсию в любом городе вы платите за экспертный, интересный осмотр города и его достопримечательностей.

Индивидуальная экскурсия по рынку новостроек нужна для того же:
- купить;
- не купить;
- оценить свои возможности;
- отложить покупку;
- присмотреться и потом купить;
- понять, как купить новостройку, если ещё не продана вторичка.

За один день обычно удаётся посмотреть около 5 ЖК.
Мозг не воспринимает больше.
Человек уже не помнит ни четвёртый, ни двенадцатый вариант.
Ведь в каждом ЖК по несколько планировок.
А это 5 часов экскурсии или больше.

Покупатели привыкли считать, что оплачивается только сделка.

А если вы примете решение не покупать?
Это ведь тоже решение!

Сделка — это уже следствие этого решения.
Сделка может быть, а может и не быть.

Так почему услуга по выбору новостройки, поиск решения для вас, индивидуальные экскурсии по ЖК, в течение нескольких дней — ничего не стоят?

Оплачивается не поездка и не подборка вариантов.
Да, вы можете сделать это самостоятельно. Оплачивается экспертная работа, которая помогает вам принять правильное решение.

Я специально сравниваю это с экскурсией по городу, потому что по сути это тоже индивидуальный маршрут с экспертом.
Только объект изучения — не город, а рынок новостроек.

Кстати, сами застройщики посещение ЖК тоже называют «экскурсией».

Хотите просто посмотреть рынок или выбрать квартиру?
Вы сами выбираете формат работы — от 1 до 30 дней.
Условия работы — здесь.

#услуги@Bilan_pro

@Bilan_pro