Telegram-канал "Для своих" — @Dlya_svojh

Для своих

6 Oct, 00:27

СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА ПОСЛЕ 1 ОКТЯБРЯ. ЧАСТЬ 3

Теперь про деньги. Здесь тоже много неправильных выводов.

1. 15 лет — это не срок ипотеки
Вы по-прежнему можете взять кредит на 20 или 30 лет.
15 лет — это максимальный срок, на который государство субсидирует льготную ставку.
Поэтому если вы берёте ипотеку на 30 лет, нельзя просто посчитать весь срок по одной льготной ставке и считать, что платёж будет одинаковым все 30 лет.
Смотреть нужно на условия конкретного банка и на то, что произойдёт после окончания периода субсидирования.

2. 6% можно получить сразу при ПВ 50%+
Это одна из самых важных возможностей новой программы.
Например:
квартира — 15 млн ₽;
ПВ — 7,5 млн ₽;
кредит — 7,5 млн ₽.
Поскольку своих денег 50%, при выполнении условий программы ставка может быть 6% на весь срок.
То есть для семьи с одним ребёнком в Москве это уже совсем другой сценарий, чем брать 12 млн ₽ под 12%.

3. 6% можно получить и позже
Есть ещё один сценарий.
Вы купили квартиру с меньшим ПВ, а потом в течение первого года погасили такую часть кредита, чтобы выполнить условие по 50%.
Например:
квартира — 15 млн ₽;
первоначальный взнос — 3 млн ₽;
кредит — 12 млн ₽.
Потом вы продали старую квартиру и направили 4,5 млн ₽ на досрочное погашение.
Остаток долга — 7,5 млн ₽, то есть 50% стоимости квартиры.
После выполнения условий можно обратиться за снижением ставки до 6% через предусмотренную программой процедуру.
И вот здесь появляется интересная стратегия: не обязательно иметь половину стоимости квартиры именно в день сделки. Иногда её можно получить за счёт продажи другого жилья уже после покупки.

4. Но старую ипотеку под новые правила не переделать
Новые условия применяются к новым кредитным договорам.
Нельзя взять ипотеку по старым правилам, а потом потребовать применить к ней новые условия только потому, что после 1 октября появилась такая возможность.

5. ИЖС — отдельная история
Если семья строит частный дом, завершает строительство или покупает землю с последующим строительством жилья, ставка по семейной ипотеке остаётся 6% независимо от количества детей и региона.
И здесь может быть очень большая разница.
Например, семья с одним ребёнком в Москве:
квартира → по общей шкале 12%;
подходящий сценарий ИЖС → 6%.
Поэтому я бы сейчас не начинала с вопроса «какую квартиру купить?».
Сначала стоит посчитать несколько сценариев: квартира, вторичка, дом, строительство.

6. Вторичка тоже не исключена, но есть ограничения
Для вторичного жилья действуют отдельные требования программы: в частности, имеет значение территория покупки и возраст дома.
Поэтому фраза «семейка теперь только на новостройки» — неправильная.
Но и «можно купить любую вторичку» — тоже неправильно.

7. И последнее — банк продолжает проверять, как вы используете программу
Если сделка выглядит искусственной, например покупка жилья у родственника только ради получения льготной ипотеки, банк может отказать в применении льготных условий.
Плюс остаются условия конкретного банка: страхование, согласия на обработку данных и другие требования договора.
Поэтому новая семейная ипотека — это уже не просто:
«Есть ребёнок до 7 лет → дадут 6%.»
Нужно одновременно смотреть:
ребёнка → состав семьи → историю льготных ипотек → доходы и кредиты обоих супругов → объект → регион → ПВ → сумму кредита → срок.
И только после этого становится понятно, что именно вам доступно.

Если ваш вопрос сейчас звучит так:
«У меня ребёнок до 7 лет, могу платить максимум 50 тысяч в месяц. Что я реально могу купить?»
Вот с этого и нужно начинать расчёт.

24 0 1

Для своих

6 Oct, 00:26

СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА ПОСЛЕ 1 ОКТЯБРЯ. ЧАСТЬ 2

Самые неочевидные вопросы: бывший супруг, СНИЛС ребёнка и регистрация.

Представьте ситуацию.
Вы давно развелись. Ребёнок живёт и зарегистрирован с бывшим мужем. Вы собираетесь купить квартиру и рассчитываете на семейную ипотеку.
Но бывший муж уже оформлял льготную ипотеку с этим ребёнком.
Вы об этом не знали.
И вот здесь начинаются вопросы.

1. Льготную ипотеку мог использовать не тот родитель, который сейчас идёт в сделку
Право на льготную ипотеку проверяется не только по вашей текущей заявке.
Поэтому если вы в разводе, особенно важно выяснить, не участвовал ли ребёнок раньше в семейной ипотеке вместе со вторым родителем.
Ситуация вполне реальная:
мама хочет оформить семейку → ребёнок до 7 лет есть → доход подходит → ПВ есть.
А потом выясняется, что папа уже использовал ребёнка для оформления льготной ипотеки.
Поэтому перед заявкой историю семьи лучше проверить заранее.

2. СНИЛС ребёнка — тоже часть проверки
Банки используют данные ребёнка при проверке права на программу.
И здесь возможна неприятная ситуация: второй родитель мог использовать сведения о ребёнке при оформлении льготной ипотеки, а вы об этом не знали.
Поэтому если вы в разводе, лучше заранее выяснить, использовался ли ребёнок в семейной или другой льготной ипотеке.

3. Регистрация
Ещё один вопрос, который многих пугал:
«А ребёнок должен быть прописан со мной ещё до оформления ипотеки?»
Теперь регистрация до получения кредита не должна быть отдельным условием для входа в программу.
Но после оформления ипотеки возникает обязанность зарегистрироваться в приобретённом жилье в установленном порядке.
И здесь банки пока отдельно уточняют технические детали: кто именно должен быть зарегистрирован в объекте — основной заёмщик, созаёмщик или оба.
Поэтому если у вас нестандартная семейная ситуация, лучше не делать вывод только по одному общему правилу.

4. Одна льготная ипотека — одна семья
Если после 23 декабря 2023 года вы уже брали льготную ипотеку, важно выяснить, какую именно программу, когда и в каком качестве вы участвовали.
«Я семейную не брал» — ещё не всегда означает «у меня чистая история».
Вы могли быть созаёмщиком.
Например, муж оформлял льготную ипотеку, а жена была созаёмщиком. Теперь семья хочет новую семейную ипотеку.
Такую ситуацию нужно проверять до подачи заявки.

5. Доходы обоих супругов
И ещё один момент, который напрямую влияет на одобрение.
Банк считает не только зарплату.
Он смотрит кредиты и обязательства обоих супругов, количество детей на иждивении и общую долговую нагрузку.
Поэтому если вы говорите:
«Мне нужен платёж максимум 50 тысяч, доход позволяет»,
нужно считать не только вашу зарплату.
Например:
доход мужа — 200 тыс. ₽;
у жены — 80 тыс. ₽;
но у семьи уже есть два кредита и кредитная карта.
В результате банк может одобрить меньшую сумму, чем вы ожидали, даже если сами 50 тысяч ежемесячного платежа кажутся посильными.
Именно поэтому сначала считаем семейную нагрузку, потом подбираем банк и только после этого подаём заявку.

А в третьей части разберём деньги: что на самом деле означает «15 лет», как сохранить 6%, что происходит после досрочного погашения и почему дом иногда оказывается выгоднее квартиры.

19 0 2

Для своих

6 Oct, 00:25

СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА ПОСЛЕ 1 ОКТЯБРЯ. ЧАСТЬ 1

Что уже выяснилось после первых дней работы по новым правилам.

В интернете сейчас много таблиц со ставками. Но клиенту от них не всегда легче.
Поэтому сегодня не про «12%, 10%, 8%». А про то, кто вообще может зайти в программу и где чаще всего возникают проблемы.

1. Ребёнок до 7 лет теперь нужен для любой категории
На момент заключения кредитного договора хотя бы одному ребёнку должно быть меньше 7 лет.
Прежнюю категорию «двое несовершеннолетних детей» без ребёнка младше 7 лет убрали.
То есть если детям 10 и 14 лет — только на этом основании семейную ипотеку уже не получить.

2. И это не только новостройка
В зависимости от условий программы можно рассматривать квартиру в новостройке, подходящую вторичку, готовый дом, строительство дома или участок с последующим строительством.
Для ИЖС действует отдельное правило: ставка остаётся 6% независимо от количества детей и региона.
Например, семья с одним ребёнком до 7 лет покупает квартиру в Москве. По общей шкале для неё ставка 12%.
А если та же семья подходит под программу ИЖС и строит дом — ставка 6%.
Поэтому сейчас важно сначала определить объект, а потом считать ипотеку.

3. Первоначальный взнос — не 50%
Минимальный ПВ по программе — от 20%.
А 50% — это уже отдельная история.
При первоначальном взносе 50% и больше можно сохранить ставку 6% на весь срок при соблюдении условий программы.
Например, квартира стоит 15 млн ₽.
Есть 7,5 млн ₽ своих, в кредит нужно 7,5 млн ₽.
Здесь уже совсем другая экономика, чем если семье нужно занимать все 12 млн ₽ лимита.

4. В сделке участвуют оба супруга
По семейной ипотеке супруги должны выступать созаёмщиками, если нет предусмотренного программой исключения.
Поэтому банк смотрит не только на доход того, кто считает себя основным заёмщиком.
Например: у мужа доход 250 тыс. ₽, а платить он хочет 50 тыс. ₽ в месяц. Но у жены есть кредиты, кредитные карты и другие обязательства.
Банк оценивает финансовую нагрузку семьи, а дети-иждивенцы тоже учитываются при расчёте платёжеспособности.
Поэтому «моя зарплата позволяет платить 50 тысяч» ещё не означает, что банк даст нужную сумму.

5. Негатив второго супруга может стать стоп-фактором
Просрочки, серьёзная кредитная нагрузка, банкротство и другие негативные факторы второго супруга могут повлиять на решение банка.
И просто «спрятать» проблемного супруга брачным договором не всегда получится.
Поэтому если вы знаете, что у одного из супругов есть негатив, не стоит отправлять заявку во все банки подряд.
Сначала нужно понять, как конкретный банк будет рассматривать вашу семью.

6. Правило одной льготной ипотеки продолжается
Если после 23 декабря 2023 года человек уже воспользовался льготной ипотекой, это может закрыть ему путь к новой льготной программе.
Важно смотреть не только на свои сделки, но и на участие в ипотеке супруга: основным заёмщиком или созаёмщиком.
Именно поэтому перед новой семейной ипотекой нужно проверить историю обоих супругов.

А во второй части — самое неочевидное: бывшие супруги, СНИЛС ребёнка, регистрация и ситуация, когда вы можете даже не знать, что право на льготную ипотеку уже использовалось.

23 0 2 1

Для своих

30 Sep, 17:22

Вот этот старт продаж в Петербурге я бы не пропускала.

У Брусники выходит новый проект «Текстуры» в Невском районе.
И знаете, что мне здесь понравилось?

Обычно новый проект выходит на рынок примерно так: красивый рендер, много громких слов — и цена, после которой хочется закрыть презентацию 😄

А здесь пока всё выглядит гораздо интереснее.

Проект находится на проспекте Обуховской Обороны, 105 — между проспектом Обуховской Обороны и улицей Бабушкина.

До метро «Елизаровская» около 10 минут пешком. Для Петербурга это очень хорошая история: можно спокойно дойти до метро, а до центра тоже недалеко.

При этом рядом много зелени, скверов и парков.

Сам дом небольшой — всего 356 квартир. 7–8 этажей, 8 секций.

Мне вообще нравятся такие камерные проекты, где не получается целый микрорайон из нескольких тысяч квартир.
По квартирам тоже всё неплохо.

Студии начинаются с 28 м², однокомнатных квартир много, есть разные варианты двушек и трёшек.

Территория будет закрытая, во дворе обещают сделать свою зелёную зону. Плюс детский сад на 110 мест и кабинет врача общей практики.

Отдельно интересно, что квартиры идут с предчистовой отделкой, потолки — 2,8 м.

Но теперь самое главное — цены.

На старте:
— студии от 11,5 млн ₽ — 1-комнатные от 12,5 млн ₽ — 2-комнатные от 17,2 млн ₽ — 3-комнатные от 24,4 млн ₽

Вот здесь я бы уже остановилась и начала считать.
Потому что за эти деньги сейчас далеко не в каждом проекте Петербурга можно получить одновременно нормальную локацию, метро рядом, небольшой дом, хорошую квартирографию и заявленный бизнес-класс.

И ещё один интересный момент — траншевая ипотека с первым взносом от 20%.

Если совсем простыми словами: банк не выдаёт вам весь ипотечный кредит сразу. Деньги приходят частями — и проценты начисляются только на ту сумму, которую банк уже выдал.

По заявленной схеме получается примерно так:
первый год — первый небольшой транш, поэтому платёж может быть около 1–2 тысяч рублей в месяц;

второй год — банк выдаёт ещё 10% кредита;

потом — оставшуюся сумму.

Конкретные цифры, конечно, надо считать уже по выбранной квартире и условиям банка. Но сама схема может здорово снизить нагрузку в первые два года.

Я бы этот проект рассматривала.

И для жизни, и для тех, кто смотрит квартиру как инвестицию.

Но не потому, что «Брусника — хороший застройщик» или потому, что это красивый рендер.
А потому что здесь сейчас складывается вполне понятная математика: локация + небольшой проект + нормальные планировки + цена старта.

Теперь интересно посмотреть, какие квартиры реально останутся на старте и как будет меняться цена.
Если хотите — напишите мне. Я могу посмотреть планировки и подобрать несколько вариантов под ваш бюджет, а заодно посчитать ипотеку.

87 0 3 3

Для своих

30 Sep, 11:37

После знакомства с новым ЖК легко влюбиться.

Красивый двор.
Лобби.
Кофейня на первом этаже.
Вид из окна.
Парк рядом.

А ещё менеджер так красиво всё рассказал, что уже мысленно расставляешь мебель в гостиной 😄

И это нормально.
Но покупать квартиру для себя только на эмоциях я бы всё-таки не советовала.

Потому что после первого «вау» хорошо бы прийти домой, выдохнуть и посмотреть на этот ЖК уже спокойно.

Подходит ли он вам по локации?

Сколько реально будете добираться до работы?

Где гулять с собакой?

Есть ли рядом то, чем вы действительно будете пользоваться?

Что со школами, садами, магазинами?

Удобно ли с парковкой?

Какие расходы вас ждут после покупки?

Нравится ли вам сам дом, а не только красивая картинка?

И самое главное — хочется ли вам здесь жить через 3–5 лет?

Я подготовила для вас небольшой чек-лист «Как выбрать ЖК для себя».

В нём собрала основные критерии, которые стоит проверить перед принятием решения: от локации и инфраструктуры до финансов, юридических вопросов и самого сценария вашей жизни.

И там есть простой способ поставить баллы каждому пункту, чтобы после просмотра нескольких ЖК не запоминать их по принципу «вот этот почему-то понравился больше», а сравнить их спокойно.

Можно пройти его самой(самому).
Можно вечером обсудить с мужем/женой или семьёй.
А можно взять с собой на встречу с агентом и вместе пройтись по всем пунктам.

Хотите чек-лист — нажмите «+» в комментариях.

Я отправлю его вам.
А если вы сейчас как раз выбираете квартиру для себя и уже посмотрели несколько ЖК — напишите, что для вас оказалось самым сложным в выборе. Очень интересно, на каком моменте обычно начинаются сомнения.

88 0 0

Для своих

29 Sep, 22:56

Знаете, какой запрос мне кажется самым сложным?

Не «найдите мне квартиру под инвестицию».

А: «Я хочу выбрать квартиру для себя».

Потому что в этот момент человек выбирает уже не квадратные метры.
Он выбирает, как он будет жить каждый день.
Где утром гулять с собакой. Можно ли выйти из дома и через 5 минут оказаться в парке. Есть ли рядом нормальная кофейня, куда можно спуститься в тапочках. Куда пойти на пилатес. Где сделать массаж. Есть ли хороший груминг. Можно ли вечером поужинать, не садясь в машину.

И тут выясняется интересная вещь.

Даже люди, которые прекрасно разбираются в недвижимости, когда выбирают дом для себя, начинают сомневаться.

Потому что квартира, которая идеально подходит на бумаге, может совершенно не подойти по ощущениям.

У меня было много таких историй с клиентами.

Приезжаем смотреть проекты — и вдруг человек говорит:
«Всё. Я хочу здесь».
Никакой таблицы сравнений уже не нужно. Просто понравился сам образ жизни.

Например, сейчас семья влюбилась в МОНС.
Другая девушка выбрала Примаверу именно для жизни.
Кому-то вообще не нужен новый район с красивым двором и собственной инфраструктурой. Им нравится старый фонд, но в хорошей, понятной локации, где уже всё есть и город сформирован.
Кому-то важнее парк.
Например, Река от Донстроя — там буквально есть выход к парку и воде. Сам парк небольшой, но сама возможность выйти из дома и оказаться у реки для многих гораздо ценнее очередной кофейни на первом этаже.
Есть проекты, которые пока только строятся. Например, Springs — сейчас там ещё нужно представить будущую жизнь, а не увидеть её готовой.
А есть люди, которые вообще в какой-то момент понимают:
«Я больше не хочу жить в городе».
И уезжают за город.
У меня есть клиенты, которые именно так и выбрали свой формат жизни: рядом парк, собака может гулять, до Сити на машине около 15 минут — и вечером они возвращаются уже в свой дом.
Когда-то они уехали из центра и теперь обратно не хотят.
И вот здесь для меня главный вывод.

Идеальной квартиры на всю жизнь, скорее всего, не существует.

Есть квартира, которая идеально подходит вам сейчас.
Когда дети маленькие — важна школа рядом и закрытый двор.
Когда дети становятся старше — уже важнее транспорт и возможность самостоятельно добираться по городу.
Когда появляется собака — внезапно парк становится одним из главных критериев.
Когда много работы — хочется, чтобы спорт, кофе, ресторан и всё необходимое были буквально внизу.

А потом может оказаться, что вам вообще хочется тишины, леса и собственного дома.

Поэтому я всё меньше верю в универсальные рейтинги ЖК.

«Вот этот лучше».

«Вот этот самый комфортный».

«Вот здесь самая лучшая инфраструктура».

Лучший для кого?

Потому что один человек выйдет из подъезда и скажет:

«Как здесь красиво».

А другой посмотрит и спросит:
«А где я буду гулять с собакой?»

И оба будут правы.

Поэтому когда я подбираю недвижимость для себя или для клиента, мне интересно не только:
«Какой здесь дом?»

Мне гораздо интереснее:
«Какую жизнь человек хочет вести, когда выйдет из этого дома?»

И вот от этого уже можно выбирать ЖК.

93 0 0 6

Для своих

29 Sep, 22:46

Сейчас все обсуждают, что будет с семейной ипотекой с 1 октября. Ждут разъяснений от банков, пересчитывают свои возможности и пытаются понять, как новые правила повлияют на покупку квартиры.

А я в очередной раз думаю о другом.

Покупая первую квартиру, не обязательно сразу бежать за новостройкой.
Особенно если бюджет ограничен.

Допустим, у молодого специалиста есть 15–16 млн рублей на первую квартиру.
За эти деньги можно посмотреть двухкомнатную квартиру на вторичном рынке в Москве. Причём вполне можно найти вариант с ремонтом, куда не придётся ещё год вкладывать деньги и ждать ключи.

А вот с новостройками внутри МКАД в таком бюджете выбор уже совсем другой. Иногда за 15–16 млн сложно найти даже небольшую квартиру с близким сроком получения ключей.
И тут вторичка может оказаться очень здравым вариантом.
Не потому, что новостройка плохая.

Просто первая квартира — это не всегда история про «купить новое и самое современное».
Иногда человеку гораздо важнее жить рядом с метро, работать в центре, иметь нормальную кухню, отдельную спальню и не тратить по два часа в день на дорогу.
Особенно сейчас.

Молодые ребята всё чаще спокойно обходятся без машины. Метро, МЦД, каршеринг, такси — и совсем не обязательно покупать квартиру с паркингом и уезжать далеко за МКАД только ради того, чтобы получить больше метров.

Можно взять старый фонд в хорошей локации, сделать косметику под себя и уже через несколько месяцев жить в своей квартире.

И мне нравится именно такой подход к недвижимости:
не выбирать квартиру только потому, что она «новостройка» или потому, что на неё дают льготную ипотеку.

Сначала понять, как вы живёте сейчас и как хотите жить ближайшие несколько лет.

Потому что жизнь у молодых людей может поменяться очень быстро.

Сегодня работа здесь, через два года — в другом месте. Сегодня человек живёт один, через три года появляется семья. Сегодня машина кажется необходимой, а потом оказывается, что она почти всё время стоит во дворе.

И квартира должна оставлять человеку пространство для таких изменений, а не превращаться в якорь.

Поэтому сейчас, когда правила семейной ипотеки снова меняются и мы заново считаем разные сценарии покупки, мне хочется поговорить не только о ставках.

А о самой покупке.
О том, что именно имеет смысл покупать в вашем бюджете, где, на какой срок и почему.
И вот здесь вариантов может быть гораздо больше, чем кажется на первый взгляд.

А теперь мне интересно ваше мнение.
Представьте: вам 25–30 лет, это ваша первая квартира, бюджет ограничен 15–16 млн рублей.

Вы бы выбрали:

двушку на вторичке ближе к центру и метро — или небольшую новостройку подальше, но новую?

Мне правда интересно, что бы выбрали вы.

81 0 0 2

Для своих

25 Sep, 21:15

Что только не придумают 😄

Прикольно, что для тех, кто сдаёт квартиру, придумали скидку на будущую ипотеку.

А не для тех, кто снимает, чтобы он наконец смог купить свою.

Я сегодня увидела в Домклике новую опцию и сначала даже не поняла, правильно ли прочитала.

Суть такая: если вы сдаёте свою квартиру через сервис Домклик Аренда, то можете получить скидку 1% на ставку по будущей ипотеке Сбера.

Причём этот 1% можно суммировать с другими скидками на ипотеку.

То есть условно:
у вас есть квартира → вы её сдаёте → получаете арендный доход → а когда потом решите брать новую ипотеку в Сбере, вам дают дополнительную скидку на ставку.

И я вот думаю:
почему скидка досталась тому, кто сдаёт, а не тому, кто снимает? 😄

Человек может годами платить за аренду чужой квартиры по 50–70 тысяч в месяц.

И было бы логично сказать ему:
«Раз уж ты столько лет исправно платишь за жильё, давай часть этой истории учтём, когда ты решишь купить своё».

Но пока такой механики я не вижу.

Зато для владельца квартиры всё красиво:
сдал → получил деньги от аренды → получил ещё и скидку на следующую ипотеку.

Причём Домклик сейчас вообще активно развивает направление аренды: размещение квартиры, поиск арендатора, оценка арендной платы, сервисы для собственников. И вот эта скидка на будущую ипотеку очень хорошо вписывается в ту же систему.

По сути, Сбер пытается связать между собой две вещи:
«сдаю недвижимость» → «потом беру ипотеку на следующую».

Для инвесторов и собственников, которые планируют покупать ещё одну квартиру, это уже может быть интересно.

А вот для арендаторов я бы такую же механику тоже с удовольствием посмотрела.

Например:
платишь аренду 3 года → получаешь скидку на ипотеку при покупке своей квартиры.
Вот это, мне кажется, было бы действительно прикольно.

128 0 0

Для своих

25 Sep, 19:02

Почему сейчас я бы смотрела не только на комфорт-класс

Пока застройщики комфорт-класса продолжают поднимать цены, в проектах бизнес-класса появляются предложения со скидками.

И здесь получается довольно интересная математика.
67,1 м² в Москве
25 780 000 ₽
384 000 ₽ за м²

Причём это не Новая Москва и не объект за МКАДом.
Это внутри МКАД, в хорошем районе, с понятной инфраструктурой и метро примерно в 12–15 минутах пешком.

И сейчас для моих клиентов согласована специальная цена:
30 330 000 ₽
25 780 000 ₽
Скидка — 4 550 000 ₽.

Что получаем за эти деньги:
— 67,1 м²
— полноценные 3 спальни
— средний этаж
— предчистовая отделка
— потолки 2,98 м
— вторая очередь проекта
— первая очередь уже близка к сдаче
— сдача дома — III квартал 2027 года
— ключи — ориентировочно I квартал 2028 года

То есть вместо квартиры меньшей площади с ремонтом по 500–700 тыс. ₽ за метр можно рассматривать более качественный проект с гораздо более низкой стоимостью квадратного метра и понятными сроками.

И ещё один момент, который мне здесь нравится.
67 метров и три спальни.
Это уже квартира, которую можно рассматривать не только для себя, но и как семейный вариант на несколько лет вперёд.

По финансированию можно считать:
Семейную ипотеку
Рыночную ипотеку
Субсидированные программы, если подойдут под вашу ситуацию.

А если уже есть квартира — возможна обменная сделка. Это тоже можно отдельно просчитать.

И ещё здесь есть интересная возможность для инвестора: можно рассмотреть покупку паркинга, в том числе под дальнейшую сдачу.

Но предложение действительно с очень конкретным сроком.
Выйти на сделку нужно до 12 октября, чтобы успеть зарегистрировать её до 15 октября 2026 года.

Поэтому здесь уже не тот случай, когда можно просто сохранить объявление и вернуться к нему через месяц.
Если хотите, я покажу сам проект, расположение, планировку и посчитаю несколько вариантов покупки под ваш первоначальный взнос.

Пишите мне «67 метров» — отправлю подробности.

117 0 1 1

Для своих

25 Sep, 17:40

🔥 Скидка 14 120 000 ₽ на квартиру в Москве

Сейчас есть редкая акция на большую двухуровневую квартиру 113,6 м².

Цена без скидки — 42 850 000 ₽
Цена по акции — 28 730 000 ₽
То есть экономия — 14 120 000 ₽.

И получается всего 252 905 ₽ за м² для квартиры такого формата в Москве! И это не новая москва и не за МКАДом, а внутри хорошего зеленого района с пешей доступностью до метро.
До Красной площади 19 мин на метро.

Что продаётся:

Квартира на 7 этаже малоэтажного дома (всего 7 этажей)
• 113,6 м²
• 2 уровня
• без отделки — можно сделать всё под себя
• потолки 2,7 м
• ключи — 2 квартал 2027 года (дом сдается уже в этом году)

По планировке на первом уровне — большая общая зона, кухня-гостиная, спальни и санузлы.
На втором — ещё один полноценный уровень с просторной террасой.

По оплате есть три варианта.

1. Семейная ипотека
Первоначальный взнос — 16 730 000 ₽
Ипотека — 12 000 000 ₽
Ставка — 6%
Срок — 30 лет
Платёж — около 72 000 ₽/мес.

2. Рыночная ипотека
Первоначальный взнос — от 5 800 000 ₽
Ипотека — 22 930 000 ₽
Срок — 30 лет
Платёж — 325 046 ₽/мес.

3. Полная оплата
Можно купить квартиру полностью за свои средства.

Но здесь есть один нюанс: акция ограничена по сроку.
На сделку нужно выйти до 12 октября 2026 года.

Если хотите, я могу отправить подробности по объекту, показать расположение и посчитать именно под вашу ситуацию — сколько нужно своих денег и какой вариант ипотеки получается.
Пишите мне в личку «14,12» — расскажу.

112 0 1

Для своих

25 Sep, 09:41

Goog morning everyone 🍀

103 0 0

Для своих

24 Sep, 18:23

104 0 0

Для своих

24 Sep, 18:12

СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА 01.10.2026 ЧАСТЬ 5. И ВОТ ЗДЕСЬ ПОЯВИЛИСЬ НОВЫЕ СЦЕНАРИИ

После публикации решения Минфина появилось несколько моментов, которые я бы обязательно учитывала при покупке.

Первый — первоначальный взнос 50% и больше.
Если вы вносите своими деньгами 50% стоимости жилья или больше, ставка по семейной ипотеке может быть 6% на весь срок кредита — независимо от количества детей и региона.

То есть условно:
Квартира стоит 20 млн ₽.
10 млн ₽ — ваши.
10 млн ₽ — ипотека.
При таком соотношении можно сохранить ставку 6% на весь срок.
И это уже совершенно другой разговор для семей, у которых есть большой первоначальный капитал.

Второй вариант — не обязательно сразу иметь 50%.
Если первоначальный взнос меньше 50%, но в течение первого года вы досрочно погашаете кредит и снижаете остаток долга до 50% стоимости жилья, ставка также может быть снижена до 6%.
Например:
Квартира — 15 млн ₽.
Взяли кредит — 9 млн ₽.
Первоначальный взнос — 6 млн ₽.
Если в течение первого года досрочными платежами довести остаток долга до 7,5 млн ₽, появляется возможность перейти на ставку 6%.

То есть теперь при расчёте ипотеки я бы обязательно спрашивала клиента не только:
«Сколько у вас есть на первоначальный взнос?»

Но и:
«Сколько денег вы сможете направить на досрочное погашение в первый год?»
Это может серьёзно изменить всю конструкцию сделки.

Третий момент — рождение ребёнка.
Если после оформления ипотеки в семье рождается ещё один ребёнок, ставка может быть пересмотрена.
Но здесь не нужно ждать, что банк сделает всё автоматически — потребуется заявление.
Поэтому после рождения ребёнка нужно будет отдельно обратиться в банк и проверить право на изменение ставки.

Четвёртый момент — комбо больше не будет.
И вот это я бы особенно учитывала тем, кто смотрит дорогие квартиры.
Раньше семья могла взять, например:
12 млн ₽ по семейной ипотеке
• ещё 8 млн ₽ по рыночной ставке.
Получалась квартира за 20 + млн ₽. (Учитывая первоначальный взнос минимум 20.1% от стоимости объекта)

Теперь этот сценарий отменяется.

Значит, если квартира стоит существенно дороже вашего льготного лимита, нужно заранее понимать, откуда берётся разница.

Свои деньги?

Продажа другой квартиры?

Рассрочка?

Другой источник финансирования?

Просто рассчитывать на «доберём сверху» уже нельзя.

Пятый момент — 15 лет.
Здесь очень важно не перепутать:
15 лет — это не обязательно срок ипотеки.
Кредит можно взять на больший срок, чтобы снизить первоначальный ежемесячный платёж.
Но государственная субсидия банку будет действовать максимум 15 лет.

Что будет с процентной ставкой после этого — заранее в рублях посчитать невозможно, потому что она будет зависеть от условий, предусмотренных договором и рыночной ситуации на тот момент.
Поэтому я бы не брала ипотеку на 30 лет только потому, что «платёж маленький».
Нужно смотреть, что происходит с кредитом на горизонте 15 лет.

И ещё один момент, который легко пропустить, если покупать квартиру не для переезда прямо сейчас.
Регистрация.
Если после получения права собственности заёмщик не зарегистрируется в купленном жилье в установленный срок, ставка может быть повышена.
То есть схема:
«Куплю по семейной ипотеке, буду сдавать, а прописываться там не буду»
теперь требует отдельной проверки условий договора.

Поэтому после 1 октября я бы считала семейную ипотеку уже не по одной цифре «6%».

У меня в расчёте будут минимум:
• количество детей;
• возраст младшего;
• регион;
• стоимость квартиры;
• первоначальный взнос;
• сумма кредита;
• возможность досрочно погасить часть долга в первый год;
• срок кредита;
• что будет с кредитом после окончания периода субсидирования;
• и для покупки не для собственного проживания — вопрос регистрации.

И только после этого можно понимать, какую квартиру и за какие деньги имеет смысл покупать.

Потому что одна и та же квартира для двух семей с одинаковым количеством детей после 1 октября может получиться по совершенно разной стоимости кредита.

У меня все 🍀

107 0 0 2

Для своих

24 Sep, 18:06

СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА 01.10.2026 ЧАСТЬ 4.

А СКОЛЬКО КВАДРАТНЫХ МЕТРОВ ВООБЩЕ ПОЛУЧАЕТСЯ?

Вот здесь уже становится интересно считать не проценты, а метры.
Потому что лимит семейной ипотеки — это не бюджет квартиры.
Это сумма кредита, которую можно взять по льготной ставке.

До 1 октября было проще:
12 млн ₽ в Москве, МО, Петербурге и Ленобласти / 6 млн ₽ в остальных регионах.
А дальше уже можно было добрать стоимость квартиры своими деньгами или через комбо.

С 1 октября лимит зависит ещё и от количества детей.

Если взять для примера именно льготную часть кредита и посмотреть, сколько квадратных метров она покрывает при нынешних средних ценах, получается примерно так:

Москва — 12 млн ₽ ≈ 29 м²

Московская область — 12 млн ₽ ≈ 52 м²

Санкт-Петербург — 12 млн ₽ ≈ 43 м²

Ленинградская область — 12 млн ₽ ≈ 63 м²

Другие регионы — 6 млн ₽ ≈ 31 м²

Это именно ориентир по стоимости квадратного метра, а не обещание, что за эту сумму в конкретном ЖК можно купить именно такую площадь.

И теперь главное.

Для семьи с одним ребёнком лимит остаётся 12 млн ₽ в Москве/МО/СПб/ЛО и 6 млн ₽ в остальных регионах.

Для семьи с двумя детьми лимит увеличивается до 15 млн ₽ в Москве/МО/СПб/ЛО и до 8 млн ₽ в остальных регионах.

Для семьи с тремя детьми — до 18 млн ₽ и 10 млн ₽ соответственно.

Но одновременно меняется ставка.

И получается довольно странная ситуация:
больше детей → больше льготный лимит, но не обязательно ниже платёж.

Например, квартира в Москве стоит 20 млн ₽.
Если у семьи один ребёнок, льготная часть — 12 млн ₽, остальное нужно закрывать собственными деньгами.

Если детей двое — льготная часть уже 15 млн ₽.

Если трое — 18 млн ₽.

Но при этом ставка тоже меняется: соответственно 12%, 10% и 8%.

И здесь уже нельзя просто сказать:
«У нас семейная ипотека, значит будет 6%».
Нет.

Теперь сначала считаем семью, потом кредит, потом уже выбираем квартиру.

А ещё я бы вообще не ориентировалась только на максимальный лимит.
Потому что квартира за 20 млн ₽ с первоначальным взносом 4 млн ₽ — это один сценарий.

А квартира за 20 млн ₽ с первоначальным взносом 10 млн ₽ — совершенно другой.

И именно поэтому следующая часть для меня самая практичная.
Потому что новые правила добавили несколько возможностей, которые на первый взгляд легко пропустить.

89 0 0 2

Для своих

24 Sep, 18:00

СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА 01.10.2026 ЧАСТЬ 3.

А теперь давайте посчитаем в рублях

Потому что когда читаешь:
6%, 8%, 10%, 12% —
кажется, что ну подумаешь, несколько процентов.
А теперь смотрим на деньги.

Допустим, семья в Москве берёт 12 млн ₽.

Если взять их на 30 лет:

под 6% → примерно 72 тыс. ₽ в месяц

под 8% → примерно 88 тыс. ₽

под 10% → примерно 105 тыс. ₽

под 12% → примерно 123 тыс. ₽

То есть между 6% и 12% — уже около 50 тысяч рублей каждый месяц.

За год это примерно 600 тысяч рублей разницы в платежах.

И поэтому новая ставка — это не просто цифра в постановлении.
Она напрямую влияет на то, какую квартиру семья сможет себе позволить.

Есть ещё один момент, который я отдельно хочу обратить ваше внимание.
Теперь государство будет субсидировать семейную ипотеку максимум 15 лет.

Что это значит простыми словами?

Если вы берёте ипотеку на 15 лет — весь этот срок укладывается в период субсидирования.

А если берёте на 30 лет — первые 15 лет действует льготная схема, а дальше условия кредита нужно будет смотреть отдельно по договору.

То есть нельзя просто сказать:
«Я взял ипотеку на 30 лет под 6% и все 30 лет буду платить 6%».
Нет.

Именно поэтому сейчас особенно важно смотреть не только на красивую цифру ежемесячного платежа, но и на весь срок кредита.

И ещё одна цифра, которая хорошо показывает ситуацию.

Сейчас в Москве, МО, Петербурге и Ленобласти максимальный семейный кредит — 12 млн ₽ под 6%.

В остальных регионах — 6 млн ₽ под 6%.

На эти деньги площадь квартиры получается совершенно разная, потому что квадратный метр в Москве и, например, в региональном городе стоит совершенно разных денег.

Поэтому дальше я хочу отдельно посчитать:
сколько квадратных метров сегодня можно купить на семейную ипотеку в Москве, МО, Петербурге, Ленобласти и регионах.

И главное — какой будет платёж после 1 октября для семьи с одним, двумя и тремя детьми.
Потому что вот там уже становится очень наглядно, кому новая программа подходит, а кому придётся пересматривать бюджет покупки.

112 0 2 1

Для своих

24 Sep, 17:58

СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА 01.10.2026 ЧАСТЬ 2.

Сколько теперь будет стоить семейная ипотека

Теперь самое простое.
Представим, что семья живёт в Москве, Московской области, Петербурге или Ленинградской области.
С 1 октября:

1 ребёнок до 7 лет
→ 12%
→ кредит до 12 млн ₽

2 детей, одному из них нет 7 лет
→ 10%
→ до 15 млн ₽

3 детей, одному из них нет 7 лет
→ 8%
→ до 18 млн ₽

4 детей, одному из них нет 7 лет
→ 6%
→ до 18 млн ₽

5 и больше детей, одному из них нет 7 лет
→ 4%
→ до 18 млн ₽

То есть семья с одним ребёнком теперь уже не получит те же 6%, которые получает многодетная семья.

А теперь посмотрим на регионы.
Там ставки будут ниже:

1 ребёнок → 10% / до 6 млн ₽

2 детей → 8% / до 8 млн ₽

3 детей → 6% / до 10 млн ₽

4 детей → 4% / до 10 млн ₽

5+ детей → 2% / до 10 млн ₽

При этом хотя бы одному ребёнку должно быть меньше 7 лет на момент заключения договора.

И есть отдельная история с частным домом.
Если вы берёте семейную ипотеку на строительство дома, достройку дома или покупаете землю с последующим строительством жилья, ставка остаётся 6% независимо от количества детей и региона.

Вот так теперь выглядит семейная ипотека.

А в третьей части я покажу самое понятное — что эти изменения означают в рублях.

Например, сколько будет стоить кредит 12 млн ₽ под 6%, 8%, 10% и 12%.
Там разница уже очень хорошо видна.

107 0 0

Для своих

24 Sep, 17:53

Решение СИ 24.09.2026.pdf

1.4Мб

107 0 0

Для своих

24 Sep, 17:53

ПРИПЛЫЛИ 😬

Семейную ипотеку всё-таки поменяли

СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА 01.10.2026 ЧАСТЬ 1.

Сегодня официально утвердили новые условия семейной ипотеки.

И если вы собирались покупать квартиру по этой программе, вам сейчас важно понять одну простую вещь.

С 1 октября семейная ипотека уже не будет одинаковой для всех.

До 1 октября логика простая:
есть ребёнок, который подходит под условия программы → можно взять семейную ипотеку по ставке до 6%.

Например:
квартира стоит 15 млн ₽
3 млн ₽ — свои деньги
12 млн ₽ — ипотека
И эти 12 млн можно было взять под 6%.

С 1 октября всё будет зависеть от количества детей.
Чем больше детей — тем ниже ставка.
И ещё будет иметь значение, где живёт семья.
Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область — одни условия.

Остальная Россия — другие.

То есть теперь уже недостаточно сказать:
«У нас семейная ипотека».
Нужно смотреть:
— сколько детей;
— сколько лет младшему;
— в каком регионе живёте;
— сколько денег хотите взять.
И только после этого становится понятно, какая ставка и какой максимальный кредит вам доступны.
Новые правила начнут действовать с 1 октября 2026 года.

Во второй части покажу на простой таблице, какая ставка будет у семьи с одним, двумя, тремя и больше детьми.
И там уже есть над чем подумать.

123 0 1

Для своих

20 Sep, 23:26

1 700 ₽ в месяц за квартиру стоимостью 13,4 млн ₽.

Нет, это не ошибка в расчёте.

Сейчас в одном из проектов Новой Москвы Сбер даёт очень интересную схему по траншевой ипотеке.

На примере евро-двушки за 13,4 млн ₽:

первые два года платёж будет около 1 700 ₽ в месяц.

Почему так?
На период строительства банк выдаёт первым траншем всего 100 000 ₽ от суммы кредита. Поэтому и проценты начисляются практически на эту небольшую сумму.
При этом цена квартиры не увеличивается. Сохраняются максимальные скидки от застройщика.

Получается, что два года вы фактически не несёте обычную ипотечную нагрузку, а можете спокойно копить деньги.
А дальше уже несколько вариантов:
— накопленное внести в досрочное погашение;
— частично уменьшить тело кредита;
— при желании закрыть кредит полностью;
— если ставки к тому моменту станут ниже — рефинансировать остаток.

Мне нравится здесь именно сочетание двух вещей: низкий платёж на период строительства + нормальная цена квартиры со всеми скидками застройщика.

И сам проект здесь не случайный.

Новый корпус находится примерно в 8 минутах от будущей станции метро. Архитектура, большое гранд-лобби, закрытый двор без машин, подземный паркинг.
Рядом — две реки, парк и вся необходимая инфраструктура для жизни.

Если хотите, расскажу, что это за ЖК, сколько здесь стоят квартиры и кому такая схема действительно имеет смысл.

Поставьте «+» — отправлю подробности.

Но лучше приходите на консультацию 🍀

177 0 0 10 1

Для своих

19 Sep, 18:09

Продано ✅

171 0 0 6

Купить живых подписчиков

Реклама в Telegram

Купить живой трафик

Для своих

Гео и язык канала

Категория

Для своих

Для своих

Для своих

Для своих

Для своих

Для своих

Для своих

Для своих

Для своих

Для своих

Для своих

Для своих

Для своих

Для своих

Для своих

Для своих

Для своих

Для своих

Для своих

Для своих

658

Популярное в канале

Язык сайта

Купить живых подписчиков

Реклама в Telegram

Купить живой трафик

Для своих

Гео и язык канала

Категория

658

Популярное в канале