Репост из: Ипотека в России. Новости и аналитика
💬 Ильдар Хусаинов,
директор компании «Этажи»:
▪️На форуме ( «Движение» – прим.) я озвучил три ключевых предложения. Первое – систему эскроу нужно менять. Поэтапное раскрытие счетов – лишь один из возможных инструментов. На мой взгляд, требуется более глубокая реформа, потому что сегодня система во многом работает в интересах банков, что ограничивает развитие девелоперской отрасли. Второе предложение касалось поддержки застройщиков. Компании, работающие с заемным капиталом и длинными инвестиционными циклами, сейчас оказались в непростой ситуации. Им нужны не только финансовые, но и административные меры поддержки: стоит пересмотреть требования к социальной инфраструктуре, например. И третье. Любые серьезные изменения, связанные с программами господдержки, например с семейной ипотекой, необходимо объявлять заранее.
▪️По всем трем направлениям работа уже идет. Например, решение перенести изменения по семейной ипотеке я считаю шагом в правильном направлении. Хотелось бы только, чтобы горизонт планирования был еще больше. Было бы правильно уже сегодня понимать, какие правила будут действовать, условно говоря, в 2028 году. Тогда рынок сможет спокойно подготовиться, а не реагировать на изменения в последний момент.
▪️Общаясь с девелоперами по всей стране, я вижу одну и ту же картину: банки постепенно начинают чрезмерно регулировать отрасль. Они влияют на комиссии, контролируют ценообразование, определяют параметры проектов, согласовывают продуктовые решения. Получается, что рыночной свободы становится все меньше. А когда рынок перестает быть по-настоящему рыночным, со временем неизбежно снижается эффективность. В перспективе это может привести уже не только к административным сложностям, но и к дефициту предложения.
▪️О таких решениях (по изменению ипотечных госпрограмм – прим.) нужно предупреждать минимум за 9-12 месяцев. Тогда девелоперы смогут учитывать будущие правила уже на стадии проектирования. Возьмем простой пример. Сейчас обсуждается возможность не распространять семейную ипотеку на квартиры площадью менее 33 кв. м. Сегодня девелоперы уже проектируют дома, которые выйдут на рынок через несколько лет. Если правило вводится неожиданно, получается, что компании продолжают закладывать в проекты квартиры, которые впоследствии могут просто потерять спрос. Если бы рынок заранее знал о будущих изменениях, никто бы не проектировал такие квартиры в прежнем объеме. Именно поэтому я выступаю не против самих изменений, а за их предсказуемость.
▪️Судя по динамике последних лет, льготная программа не сильно влияет на рождаемость. Когда в инструмент вкладываются огромные бюджеты, а результата нет, значит, пора пробовать другие механизмы. Я полностью поддерживаю правительство в решении сокращать эти программы – эффекта нет, деньги ушли просто в рост цен на жилье, доступность только уменьшилась.
▪️Главное изменение (в поведении покупателей за последний год – прим.) – люди стали гораздо дольше принимать решение о покупке. Если раньше путь от первого интереса к сделке занимал в среднем 1,5-2 месяца, то сейчас этот срок увеличился примерно до 3 месяцев. Еще одна важная тенденция – постепенно растет число покупателей с собственными средствами. С мая-июня люди начали активнее забирать деньги с банковских вкладов и вкладывать их в недвижимость. Пока этот процесс нельзя назвать массовым, но динамика уже хорошо заметна.
▪️Вторичное жилье имеет потенциал для роста (цен – прим.). Практически во всех регионах, кроме рынков, где уже сформировалось серьезное перенасыщение предложением. На мой взгляд, наиболее сдержанная динамика будет в Тюмени и Краснодаре. Во всех остальных регионах я вполне допускаю рост цен на вторичном рынке на 10–12% по итогам 2026–2027 годов.
#мнение
@rusipoteka
📲 Русипотека в MAX
директор компании «Этажи»:
▪️На форуме ( «Движение» – прим.) я озвучил три ключевых предложения. Первое – систему эскроу нужно менять. Поэтапное раскрытие счетов – лишь один из возможных инструментов. На мой взгляд, требуется более глубокая реформа, потому что сегодня система во многом работает в интересах банков, что ограничивает развитие девелоперской отрасли. Второе предложение касалось поддержки застройщиков. Компании, работающие с заемным капиталом и длинными инвестиционными циклами, сейчас оказались в непростой ситуации. Им нужны не только финансовые, но и административные меры поддержки: стоит пересмотреть требования к социальной инфраструктуре, например. И третье. Любые серьезные изменения, связанные с программами господдержки, например с семейной ипотекой, необходимо объявлять заранее.
▪️По всем трем направлениям работа уже идет. Например, решение перенести изменения по семейной ипотеке я считаю шагом в правильном направлении. Хотелось бы только, чтобы горизонт планирования был еще больше. Было бы правильно уже сегодня понимать, какие правила будут действовать, условно говоря, в 2028 году. Тогда рынок сможет спокойно подготовиться, а не реагировать на изменения в последний момент.
▪️Общаясь с девелоперами по всей стране, я вижу одну и ту же картину: банки постепенно начинают чрезмерно регулировать отрасль. Они влияют на комиссии, контролируют ценообразование, определяют параметры проектов, согласовывают продуктовые решения. Получается, что рыночной свободы становится все меньше. А когда рынок перестает быть по-настоящему рыночным, со временем неизбежно снижается эффективность. В перспективе это может привести уже не только к административным сложностям, но и к дефициту предложения.
▪️О таких решениях (по изменению ипотечных госпрограмм – прим.) нужно предупреждать минимум за 9-12 месяцев. Тогда девелоперы смогут учитывать будущие правила уже на стадии проектирования. Возьмем простой пример. Сейчас обсуждается возможность не распространять семейную ипотеку на квартиры площадью менее 33 кв. м. Сегодня девелоперы уже проектируют дома, которые выйдут на рынок через несколько лет. Если правило вводится неожиданно, получается, что компании продолжают закладывать в проекты квартиры, которые впоследствии могут просто потерять спрос. Если бы рынок заранее знал о будущих изменениях, никто бы не проектировал такие квартиры в прежнем объеме. Именно поэтому я выступаю не против самих изменений, а за их предсказуемость.
▪️Судя по динамике последних лет, льготная программа не сильно влияет на рождаемость. Когда в инструмент вкладываются огромные бюджеты, а результата нет, значит, пора пробовать другие механизмы. Я полностью поддерживаю правительство в решении сокращать эти программы – эффекта нет, деньги ушли просто в рост цен на жилье, доступность только уменьшилась.
▪️Главное изменение (в поведении покупателей за последний год – прим.) – люди стали гораздо дольше принимать решение о покупке. Если раньше путь от первого интереса к сделке занимал в среднем 1,5-2 месяца, то сейчас этот срок увеличился примерно до 3 месяцев. Еще одна важная тенденция – постепенно растет число покупателей с собственными средствами. С мая-июня люди начали активнее забирать деньги с банковских вкладов и вкладывать их в недвижимость. Пока этот процесс нельзя назвать массовым, но динамика уже хорошо заметна.
▪️Вторичное жилье имеет потенциал для роста (цен – прим.). Практически во всех регионах, кроме рынков, где уже сформировалось серьезное перенасыщение предложением. На мой взгляд, наиболее сдержанная динамика будет в Тюмени и Краснодаре. Во всех остальных регионах я вполне допускаю рост цен на вторичном рынке на 10–12% по итогам 2026–2027 годов.
#мнение
@rusipoteka
📲 Русипотека в MAX