◾️ Складской рынок России: рекорды, противоречия и новые драйверы
Эксперты обсудили состояние складского рынка и драйверы его развития. Главные цифры и выводы — в подборке.
📊 Масштаб и доходность
Общая стоимость коммерческой недвижимости в России — 25,8 трлн рублей. Доля складов — 6,6 трлн.
Инвестиции в складскую недвижимость оказались самыми доходными за последние годы: рост в 22 раза с 2006 года, опередив золото и торговые центры.
📈 Портфель Сбера: склады растут
Портфель складской недвижимости банка вырос со 138 млрд рублей в 2021 году до прогнозируемых 258 млрд к 2025 году. 71% портфеля — склады класса А.
Драйверы: рост электронной коммерции и экспансия федеральных ритейлеров. Активный рост сегмента продолжится до 2030 года, особенно в регионах.
📉 Противоречия: рекорд ввода и падение спроса
· Рекордный ввод новых площадей — 8,7 млн кв. м, из них 62% — спекулятивные объекты.
· Спрос в Московском регионе упал на 18%, вакантность выросла до 6%.
· В Санкт-Петербурге спрос упал на 48%.
· В регионах — рост строительства на 70%.
Ставки аренды в Москве снизились на 16%. Рынок смещается от позиции «арендодателя» к «арендатору».
⚠️ Экономическое замедление бьёт по складам
Складская отрасль демонстрирует более сильную реакцию на экономическое замедление, чем другие сектора:
· растёт доля убыточных предприятий;
· увеличивается просроченная задолженность;
· снижается доля прибыльных компаний.
При этом объём кредитования в секторе остаётся значительным — около 90 трлн рублей в 2024 году.
🛠️ Ошибки в индустриальной недвижимости
Андрей Сармин («РИТМ Проект»): 80% проблем проекта формируются ещё до начала строительства.
Основные риски:
· неправильная оценка участка;
· экономия на базовых элементах здания;
· отсутствие гибкости в проектировании;
· слабое управление проектом.
Важно учитывать не только цену земли, но и логистику, технические условия, геологию. И закладывать возможность перепрофилирования под разных арендаторов.
✔️Новый проект: light industrial в Москве
AFI Development представила проект промышленного кластера «АФИ ПРОМ Алтуфьево»:
· многоэтажное light industrial здание площадью 133 700 кв. м;
· 87 юнитов от 840 до 2000 кв. м;
· ввод в эксплуатацию — третий квартал 2026 года.
💡 Рынок дата-центров: высокая доходность
Строительство коммерческого ЦОД занимает до трёх лет. Минимальный порог входа — 100 млн рублей собственных средств на 1 МВт мощности.
Доходность:
· IRR (внутренняя норма доходности): 27–32%
· рентабельность по EBITDA: 60–70%
· CAPEX на 1 МВт: 600 млн рублей (без НДС, земли и подключения к сетям)
📌 Складской рынок — в точке перелома. Рекордный ввод площадей давит на ставки, но электронная коммерция и региональная экспансия ритейлеров продолжают разгонять спрос. Ключ к успеху — не экономия на старте, а гибкость, управление проектом и готовность к перепрофилированию.
#СкладскаяНедвижимость #Инвестиции #Логистика #LightIndustrial #ЦОД
Эксперты обсудили состояние складского рынка и драйверы его развития. Главные цифры и выводы — в подборке.
📊 Масштаб и доходность
Общая стоимость коммерческой недвижимости в России — 25,8 трлн рублей. Доля складов — 6,6 трлн.
Инвестиции в складскую недвижимость оказались самыми доходными за последние годы: рост в 22 раза с 2006 года, опередив золото и торговые центры.
📈 Портфель Сбера: склады растут
Портфель складской недвижимости банка вырос со 138 млрд рублей в 2021 году до прогнозируемых 258 млрд к 2025 году. 71% портфеля — склады класса А.
Драйверы: рост электронной коммерции и экспансия федеральных ритейлеров. Активный рост сегмента продолжится до 2030 года, особенно в регионах.
📉 Противоречия: рекорд ввода и падение спроса
· Рекордный ввод новых площадей — 8,7 млн кв. м, из них 62% — спекулятивные объекты.
· Спрос в Московском регионе упал на 18%, вакантность выросла до 6%.
· В Санкт-Петербурге спрос упал на 48%.
· В регионах — рост строительства на 70%.
Ставки аренды в Москве снизились на 16%. Рынок смещается от позиции «арендодателя» к «арендатору».
⚠️ Экономическое замедление бьёт по складам
Складская отрасль демонстрирует более сильную реакцию на экономическое замедление, чем другие сектора:
· растёт доля убыточных предприятий;
· увеличивается просроченная задолженность;
· снижается доля прибыльных компаний.
При этом объём кредитования в секторе остаётся значительным — около 90 трлн рублей в 2024 году.
🛠️ Ошибки в индустриальной недвижимости
Андрей Сармин («РИТМ Проект»): 80% проблем проекта формируются ещё до начала строительства.
Основные риски:
· неправильная оценка участка;
· экономия на базовых элементах здания;
· отсутствие гибкости в проектировании;
· слабое управление проектом.
Важно учитывать не только цену земли, но и логистику, технические условия, геологию. И закладывать возможность перепрофилирования под разных арендаторов.
✔️Новый проект: light industrial в Москве
AFI Development представила проект промышленного кластера «АФИ ПРОМ Алтуфьево»:
· многоэтажное light industrial здание площадью 133 700 кв. м;
· 87 юнитов от 840 до 2000 кв. м;
· ввод в эксплуатацию — третий квартал 2026 года.
💡 Рынок дата-центров: высокая доходность
Строительство коммерческого ЦОД занимает до трёх лет. Минимальный порог входа — 100 млн рублей собственных средств на 1 МВт мощности.
Доходность:
· IRR (внутренняя норма доходности): 27–32%
· рентабельность по EBITDA: 60–70%
· CAPEX на 1 МВт: 600 млн рублей (без НДС, земли и подключения к сетям)
📌 Складской рынок — в точке перелома. Рекордный ввод площадей давит на ставки, но электронная коммерция и региональная экспансия ритейлеров продолжают разгонять спрос. Ключ к успеху — не экономия на старте, а гибкость, управление проектом и готовность к перепрофилированию.
#СкладскаяНедвижимость #Инвестиции #Логистика #LightIndustrial #ЦОД