Мой Домовой|Спикеры

🎥 Видео как инструмент продажи недвижимости.

Дорогие коллеги, Клиенты, добрый день!
Часто от коллег слышу вопрос: «А как ты делаешь свои видео?»
И поскольку я знаю, насколько качественная подача объекта сегодня важна в продаже недвижимости, решила поделиться своим подходом. :)
Казалось бы, всё просто: снял объект, выложил — готово.
Но когда я начала экспериментировать с видео, заметила интересную вещь: реакция покупателей стала активнее, просмотры объектов выросли, а вместе с этим увеличилась и вовлечённость собственников.
Почему?
Для собственника нестандартная подача показывает, что объектом действительно занимаются, ищут разные способы привлечь внимание и выделить его среди конкурентов.
Для покупателя хорошее видео — это возможность не просто увидеть квартиру, а почувствовать её атмосферу, рассмотреть детали и представить себя в этом пространстве.
Что я делаю при съёмке?
1. Делаю акцент на деталях.
Не снимаю только общие планы. Показываю интересные элементы интерьера, фактуры, виды из окна, необычные решения. Иногда приближаю камеру и делаю фокус именно на детали.
2. Работаю с движением камеры.
Могу снять один объект с разных ракурсов: приблизить, отдалить, провести камерой сверху вниз или снизу вверх. Потом соединяю эти кадры при монтаже — и даже простая деталь начинает выглядеть гораздо эффектнее.
3. Передаю атмосферу.
Мне важно не просто показать площадь и планировку, а создать ощущение пространства.
Например: вид из окна → деталь интерьера → уютная зона отдыха.
Так видео превращается не в обычную демонстрацию квартиры, а в маленькую историю.
4. Подготавливаю объект к съёмке.
Навожу порядок, убираю всё лишнее, а иногда добавляю небольшие детали: пледы, подушки, цветы, свечи и другие аксессуары.
Не для того, чтобы «приукрасить» квартиру, а чтобы помочь покупателю увидеть её потенциал.
А дальше начинается монтаж 🎬
Для монтажа я использую CapCut.
Соединяю кадры, делаю переходы и наложения, добавляю озвучку, фоновую музыку и субтитры. При необходимости вставляю фотографии, карты, схемы и другие материалы.
А ещё мне очень нравится использовать ИИ для визуализации.
Например, если это квартира с черновой отделкой или white box, можно показать потенциальный вариант ремонта: визуализировать будущий интерьер и добавить эти изображения в видео.
И вот здесь происходит самое интересное.
Покупатель перестаёт видеть просто пустое помещение.
Он начинает представлять, как это пространство может выглядеть именно для него.
А значит, включается фантазия и эмоциональная связь с объектом.
Ну а если времени совсем мало или просто лень монтировать самостоятельно — на помощь приходит ещё один ИИ-помощник, который умеет собирать видео практически автоматически. 😄
Для меня видео — это не просто красивый контент.
Это ещё один инструмент, который помогает обратить внимание на объект, показать его сильные стороны и дать покупателю возможность представить свою будущую жизнь в нём.

🌐 Александра Жевнерова

7⃣Дизайн давно перестал быть просто про ремонт.

Это полноценный инструмент бизнеса.

Дизайн помогает решать конкретные бизнес-задачи: формировать впечатление о бренде, влиять на клиентский опыт, направлять движение людей в пространстве, поддерживать продажи и создавать условия для более эффективной работы команды.


Именно поэтому я всегда говорю: коммерческий интерьер нужно проектировать не только красиво, но и с пониманием того, как работает бизнес.
Итак,

5⃣🟡🟡🟡🟡🟡🟡
о том, как дизайн помогает бизнесу:

✔️1. Дизайн влияет на первое впечатление о бренде
Клиент начинает знакомство с компанией ещё до разговора с сотрудником.
Фасад, входная группа, освещение, материалы, цвет, масштаб пространства, навигация и даже то, насколько удобно человеку перемещаться внутри, формируют первое впечатление.

Хороший дизайн отвечает на вопрос: «Кто мы и почему клиент должен выбрать именно нас?»

✔️2. Дизайн может влиять на поведение клиента и продажи
В коммерческом пространстве человек не просто находится - он двигается, смотрит, выбирает, сравнивает и принимает решения.
Планировка, зонирование, освещение, витрины, расположение товаров, навигация и точки визуального акцента могут направлять внимание и влиять на сценарий взаимодействия с пространством и тем самым увеличивать доход.

Поэтому задача коммерческого дизайнера - спроектировать сценарий, в котором пространство помогает бизнесу достигать своих целей.

✔️3. Дизайн становится частью маркетинга
Сегодня интерьер может работать как физический носитель бренда.
Узнаваемые детали, фирменные цвета, материалы, свет, графика, мебель, арт-объекты и архитектурные приёмы создают визуальный язык компании.

Красивый ресторан, отель, магазин или шоурум люди фотографируют, публикуют, обсуждают и рекомендуют.
Именно поэтому я считаю, что коммерческий интерьер - это не декорация бизнеса, а одна из точек контакта бренда с аудиторией.

✔️4. Хороший офис способен поддерживать эффективность команды
Коммерческий дизайн работает не только на клиентов.
Если мы проектируем офис, важно учитывать, как люди работают: где им нужно сосредоточиться, где проводить встречи, где общаться, где восстанавливаться и как организовать разные сценарии работы.
Исследования доказали что удовлетворённость планировкой и интерьером связана с восприятием продуктивности и креативности сотрудников.

Поэтому современный офис - это не просто набор рабочих столов.
Это инструмент формирования рабочей среды и корпоративной культуры.

✔️5. Дизайн помогает бизнесу управлять ценностью продукта
Очень важный момент, о котором часто забывают.
Человек оценивает не только сам продукт или услугу - он оценивает весь опыт взаимодействия с брендом.
Почему один ресторан воспринимается как особенное место, а другой - как «просто поесть»?
Почему один магазин хочется рассматривать, фотографировать и рекомендовать, а из другого хочется быстрее уйти?
Почему в одном отеле возникает ощущение высокого уровня сервиса ещё до заселения?
Потому что пространство формирует контекст, в котором человек воспринимает продукт.
И здесь дизайн может помогать бизнесу создавать нужное позиционирование и воспринимаемую ценность.

🔊Поэтому я всегда говорю своим клиентам:
Не начинайте коммерческий интерьер с вопроса:
«Как будет красиво?»
Начинайте с вопросов:
Кто ваш клиент?
Какую задачу решает пространство?
Как должен вести себя человек внутри?
Какой опыт вы хотите ему дать?
Какие бизнес-показатели должен поддерживать интерьер?
А уже после этого появляется эстетика.
Потому что сильный коммерческий дизайн - это когда красота работает вместе с бизнесом.
И именно такой подход я считаю настоящим профессиональным коммерческим дизайном.

⚡️Успеха и процветания!

🌐 Наталья Корельская

Проверяйте квартиру так, будто готовитесь к судебному процессу (собираете доказательную базу)

Первое, что стоит проанализировать это логика сделки: почему квартира продается, куда пойдут деньги - на другую покупку или у продавца иной план. Сопоставим ли этот план с возрастом продавца. Где живет и зарегистрирован продавец сейчас, где будет жить после продажи, особенно в случае отчуждения единственного жилья. 

Если квартира была приобретена в браке, будет ли предоставлено согласие супруга - лучше запрашивать его и при наличии брачного договора. Если у продавца есть 2 и более ребенка, уточните, не использовался ли при покупке материнский капитал.

Если на вопросы выше вы получили понятные ответы, вносите аванс и приступайте к проверке.

При внесении аванса стоит сразу согласовать важные моменты - полную стоимость в договоре, нотариальную форму, способ расчетов, рекомендую безналичный расчет, как делим расходы.

При проверке переходов права важны граждане, выписанные до приватизации - у них сохраняется право пользования. Если есть нелогичные переходы права за 3 прошедших года, например, квартира приобретена в результате подарка от родственника или куплена по заниженной стоимости, продана дочери и подобные. Это про банкротство - оспариваются подозрительные сделки за последние 3 года, которые привели к нарушению имущественных интересов кредиторов.

Если возможно, выходите на сделку с чистой выпиской из домовой книги, из практики - межведомственный обмен не всегда работает хорошо - не доходят отрывные талоны. Продавцы давно переехали и, оказывается, все эти годы, числились по двум адресам. 

Проведите проверку по общедоступным информационным ресурсам и сохраните скрины и ссылки

·  действительность паспорта РФ (ГУ МВД России по вопросам миграции);
·  банкротство (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве);
·  судебные процессы в арбтираже (арбитражные суды);
·  судебные процессы в судах общей юрисдикции (СОЮ, в том числе Мосгорсуд, Мособлсуд);
·  судебные процессы у мировых судей г. Москвы* (только в отношении собственника, зарегистрированного в г. Москве и/или владеющего объектом в г. Москве)
·  исполнительное производство (ФССП)
·  нахождение физ. лица в розыске (ФССП)

Также рекомендую всегда страховать титул.

Завершить пост хочу выводами из Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 305-ЭС21-19707 по делу N А40-35533/2018 на примере следующего дела:

ООО продало гражданину помещение за 123 млн руб. (рыночная цена 94 млн. руб.), через 2 года общество признали банкротом, конкурсный управляющий оспорил продажу.

Покупатель не сдался, - обратился в Верховный суд и ВС оставил сделку в силе. 

Полный текст есть в открытом доступе, на сайте legalacts, самое интересное на мой взгляд, что суд посчитал, что покупатель действовал добросовестно, разумно и осмотрительно, получив сведения об объекте продажи из публично размещенной информации, осуществив сделку с помощью профессионального участника рынка недвижимости - риэлторской компании и проверив необходимые сведения

🌐 Мария Румянцева

Чистота на автопилоте: как оснастить квартиру, которая убирается за 40 минут🧹

Главная статья расходов и головной боли в посуточном бизнесе после аренды — это клининг.

Идеальный порядок гарантирует вам высокие оценки гостей, но обилие сложных в уходе деталей превращает экспресс-уборку в бесконечный квест.
Горничная тратит часы на протирание мелочей, вы переплачиваете за уборку и не можете сделать ранний заезд или поздний выезд для других гостей, теряя деньги.

Как упаковать квартиру так, чтобы она всегда была чистой, а убиралась легко и молниеносно?
Мой личный чек-лист экспертного оснащения:

1. «Парящая» мебель и отказ от пылесборников
Диваны на глухом массивном коробе, под который невозможно подлезть, или, наоборот, про мебель на микро-ножках высотой 5 см, куда забивается пыль: горничная тратит кучу времени, пытаясь вымести пыль из труднодоступных мест.
Как надо: мебель — либо подвесная (консоли, тумбы, унитаз-инсталляция), либо на высоких ножках от 12–15 см. Зачем? Чтобы под ней свободно пролетала швабра. Один взмах — и чисто.

2. Текстильный минимализм
Красивые пушистые ковры, овечьи шкуры, сложные шторы с драпировкой - каждый ковер нужно пылесосить и чистить от пятен. Шторы трудно стираются.
Как надо: избавляемся от ковров (максимум — лаконичный безворсовый)
Шторы используем простой формы и ткани, не требующей глажки, снял постирал и сразу повесил.
Мягкая мебель — строго в антивандальной ткани, которую достаточно просто очистить.

3.Закрытое хранение - долой открытые полки!
Открытые стеллажи, на которых красиво расставлены вазочки, статуэтки и стопки книг - горничной нужно поднять каждую статуэтку, протереть под ней пыль и поставить обратно. Умножьте это на 20 предметов — вот вам лишние 30 минут уборки. К тому же, гости часто переставляют декор, создавая ощущение хаоса.
Как надо: хранение — закрытое. Гладкие фасады шкафов. Декор — крупный и единичный. Одна большая стильная ваза на столе вместо десяти мелких подсвечников.

Неочевидные мелочи, которые спасают клининг: дьявол кроется в деталях, и именно на них чаще всего сыплются новички. Ловите список «умных» мелочей:

Придверный коврик EVA (с ячейками): песок и влага с обуви гостей остаются в ромбовидных ячейках, а не разносятся по прихожей. Горничной достаточно просто вытряхнуть его и сполоснуть под краном — сохнет моментально.

Штора в ванной из ткани: никакого дешевого полиэтилена, который липнет к телу и желтеет снизу. Тканевую штору с гидрофобной пропиткой можно (и нужно!) стирать в машинке.

Полотенце-коврик для ног вместо тканевого ковра: Плотный хлопковый коврик-ножка кладется перед ванной. Он пачкается при каждом заезде, но отправляется в стирку вместе с обычными полотенцами. Никакой ручной чистки напольных ковриков!

Кроватное саше (узкая декоративная дорожка в ногах) вместо громоздкого покрывала в комплекте с наволочками для декоративных подушек.
Для каждого объекта держите 2 комплекта «саше + декоративные наволочки» в работе. Пока один комплект на кровати радует гостей, второй находится в стирке или ждет своего часа на смену. Сами декоративные подушки гость не пачкает, а наволочки и саше меняются и стираются за считанные минуты.

Итог: умное оснащение — это не про экономию на гостях, а про жесткую оптимизацию процессов. Настройте эргономику квартиры один раз, и вы сэкономите сотни часов на клининге и тысячи рублей на оплате труда.

Делитесь в комментариях своими фишками и сколько времени занимает уборка на ваших объектах? 👇

🌐 Марина Цыганова

Где искать недвижимость дешевле рынка?

Когда человеку нужна квартира, машиноместо, земельный участок или коммерческое помещение, первое, что обычно приходит в голову, – открыть ЦИАН или Авито.

Но есть целый рынок недвижимости, который многие вообще никогда не видят.

Это имущество, которое продаётся через торги и аукционы.

Я работаю с такими объектами уже более 7 лет и чаще всего использую три направления.

1. Торги по банкротству

Они проводятся в рамках Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

На таких торгах можно встретить совершенно разное имущество: квартиры, дома, земельные участки, коммерческие помещения, машиноместа, гаражи и даже автомобили.

И здесь есть важный юридический момент.

Имущество реализуется не просто по договорённости между двумя людьми, а в рамках процедуры банкротства и установленных законом правил.

Но это не означает, что любой объект с торгов автоматически юридически чистый. Перед участием всё равно необходимо изучать документы, основания продажи, зарегистрированные права, ограничения и обременения.

2. Муниципальное имущество

Это недвижимость, принадлежащая городу или муниципальному образованию.

Например, в Москве на аукционах можно встретить помещения, машиноместа и другие объекты, которые продаёт город.

Мне нравится это направление прежде всего своей прозрачностью: понятно, кто является продавцом, информация о торгах публикуется официально, а сама процедура проходит по установленным правилам.

3. Приватизация

Ещё одно направление – государственное имущество, которое отчуждается в рамках приватизации.

Основной закон здесь – №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Такие продажи также проходят по формализованной процедуре с опубликованными условиями торгов.

Что там вообще можно найти?

Диапазон объектов огромный.

Среди относительно небольших лотов встречаются:

– кладовые;
– машиноместа;
– гаражи;
– небольшие земельные участки.

Дальше – квартиры, дома, помещения свободного назначения, офисы, торговые помещения, здания и земельные участки.

И периодически стартовые цены действительно оказываются существенно ниже цен аналогичных объектов в обычной продаже.

Например, недавно я разбирала кладовую площадью 2,1 м² в московском ЖК.

Стартовая цена на торгах – 280 500 ₽.

Я нашла три похожих предложения в этом же жилом комплексе:

1,7 м² – 450 000 ₽
1,9 м² – 430 000 ₽
2,2 м² – 490 000 ₽.

То есть ориентир по текущим предложениям для сопоставимой площади – около 500 000 ₽.

Но здесь как раз начинается самое интересное.

Увидеть низкую стартовую цену – ещё не значит найти хороший объект.

Перед участием нужно понять, почему он продаётся по такой цене, изучить документы, проверить ограничения и обременения, посмотреть сам объект, сравнить его с аналогами и заранее определить цену, выше которой участвовать уже не имеет смысла.

Именно на этом этапе совершается большинство ошибок новичков.

Где искать такие торги?

Электронных торговых площадок много, поэтому проверять каждую отдельно неудобно.

Для первичного поиска существуют агрегаторы торгов, которые собирают объявления из разных источников в одном месте.

Один из таких ресурсов – TBankrot. Там можно выбрать регион, категорию имущества, диапазон цены и посмотреть опубликованные лоты.

Но есть важный нюанс, который я всегда советую помнить:

агрегатор – это инструмент поиска, а не источник окончательной информации об объекте.

Когда интересный лот найден, необходимо перейти к первоисточнику, изучить официальное извещение, документацию торгов и информацию на электронной площадке.

Для участия в части электронных торгов также могут потребоваться электронная подпись, регистрация или аккредитация на соответствующей площадке. Конкретные требования зависят от вида торгов.

И, пожалуй, главное.

Найти объект на торгах – только первый шаг. Главное – научиться среди множества предложений видеть действительно интересные. Хорошая новость: это навык и насмотренность, которые нарабатываются с практикой.

🌐 Ольга Шатова

✅НА ЧТО СМОТРЕТЬ ПРИ ВЫБОРЕ КВАРТИРЫ ПОД ПЕРЕПРОДАЖУ?

Будь то старый фонд или новостройка, главный вопрос при покупке квартиры под перепродажу - не «нравится ли она мне?», а «захочет ли её купить следующий покупатель и за сколько?»

Вот на что мы смотрим в первую очередь:

1. ЛОКАЦИЯ

Даже самый крутой ремонт не спасёт квартиру, если из окон - стена/ колодец, под окнами - помойка.

Смотрите не только на район, но и на конкретное окружение дома: вид из окон, шум, соседние здания, инфраструктуру, транспорт, состояние двора.

2. СОСТОЯНИЕ ПОДЪЕЗДА

Особенно актуально для старого фонда.

Если парадная выглядит грустно, это не всегда причина отказываться от объекта. Если у квартиры есть потенциал - сначала посчитайте, во сколько обойдётся косметическое улучшение общих зон и есть ли экономический смысл в этих вложениях.

Будущий покупатель оценивает не только квартиру. Первое впечатление начинается ещё с подъезда.

3. ПЛАНИРОВКА И ПОТЕНЦИАЛ

Не смотрите на квартиру только в том виде, в котором она существует сейчас.

Задайте себе вопросы:

- можно ли изменить зонирование?
- получится ли сделать дополнительное место хранения?
- можно ли визуально или функционально увеличить пространство?
- есть ли возможность сделать отдельную спальню, кабинет или гардеробную?

📌В перепродаже мы продаём не просто квадратные метры. Мы продаём сценарий жизни в этой квартире.

4. КТО БУДЕТ ПОКУПАТЕЛЕМ?

До покупки попробуйте представить своего будущего покупателя.

Молодая пара? Семья с ребёнком? Инвестор? Человек, который хочет жить в центре?

От этого зависит практически всё: планировка, ремонт, материалы, количество спальных мест и даже то, стоит ли вообще заходить в этот объект.

5. ЦЕНА ВХОДА И БУДУЩАЯ ЦЕНА ПРОДАЖИ

Очень легко влюбиться в квартиру, если она «дёшево». Но дешёвая покупка ≠ выгодная инвестиция.

Нужно заранее считать:

❗️цена покупки + ремонт + мебель + налоги/комиссии + непредвиденные расходы = реальная себестоимость объекта.

И только после этого сравнивать её с реальной ценой аналогичных квартир на выходе

6. ЮРИДИЧЕСКИЕ И ТЕХНИЧЕСКИЕ РИСКИ

Красивый объект может оказаться совсем не красивым с точки зрения сделки.

Проверяем документы, историю объекта, обременения, перепланировки, техническое состояние, коммуникации и всё, что потенциально может усложнить будущую продажу.

Потому что квартира, которую сложно продать, - плохой объект для флиппинга, даже если ремонт там получится идеальным.

И главное правило:

если на просмотре квартиры вам постоянно приходится оправдывать её недостатки словами «зато дёшево» - скорее всего, лучше поискать другой вариант.

Хороший объект под перепродажу не обязательно должен быть идеальным.

Но вы должны чётко понимать, какие у него недостатки, сколько стоит их исправить и почему будущий покупатель всё равно захочет его купить😉

🌐 Алексей Петлёваный

🆕Когда можно продать недвижимость, чтоб не пришлось платить налоги?

Согласно пп. 2 п. 1 и п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ обязанность по представлению налоговой декларации возлагается на физических лиц, получивших доходы от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 и ст. 217.1 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

К доходам, по которым налогоплательщик должен самостоятельно рассчитать налог, оформить Декларацию 3-НДФЛ  и заплатить налог в бюджет, относится продажа недвижимого имущества, которым владели менее минимального срока владения (квартира, дача, дом, дача, земля, апартаменты, гараж, машино-место…доли в них)

⚠️Поэтому, для того чтоб не пришлось подавать Декларацию 3-НДФЛ и платить налоги с дохода, необходимо выдержать минимальный срок владения данным объектом недвижимости -
это период владения объектом недвижимости после которого доход от его продажи не облагается налогом.

5️⃣ лет!!!

В соответствии с п. 4 ст. 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. То есть 5 лет – общий срок владения имуществом, после истечения которого не нужно подавать декларацию и платить налоги. Даже если объект продали за 100 млн долларов, как я говорю).

3️⃣ года!!!

Есть исключения, по которым по истечении трехлетнего периода владения можно продать объекты и не платить налоги. К ним относится👇

✔️Приватизация
✔️Наследование
✔️Единственное жилье
✔️Дарение от близкого родственника
✔️Передача по договору пожизненного содержания с иждивением
✔️Регионы с 3-х летним сроком владения

Регионы имеют право на законодательном уровне снижать стандартный минимальный срок владения в пять лет до трех или до нуля.

❗️Но в некоторых регионах данное снижение доступно только налоговым резидентам РФ.

🔢 Любой срок!!!

💜Освобождаются от уплаты налога граждане, если по всем условиям подходят под условия освобождения семей с 2-мя и более несовершеннолетними детьми или до 24-х лет, обучающиеся очно, по закону 382-Ф

З
На основании П. 2.1 ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 29.11.2021 N 382-ФЗ), доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем пункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются следующие услови

я:
1️⃣ Налогоплательщик или его супруг являются родителями двух или более несовершеннолетних детей (или детей до 24 лет, если они обучаются очно);
2️⃣ Новая недвижимость должна быть приобретена в тот же календарный год, в котором продана старая или не позднее 30 апреля следующего года;
3️⃣ Общая площадь приобретенного жилья или его кадастровая стоимость должны быть больше, чем в проданном объекте;
4️⃣ Кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн. рублей;
5️⃣ На момент продажи жилого помещения ни у гражданина, ни у его детей не должно быть в собственности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше площади приобретенного (до 2025 года включительно).

Начиная с продаж в 2026 году еще учитывается кадастровая стоимость иных имеющихся жилых объектов, она должна быть меньше КС, чем КС нового приобретенного объекта.

💜Когда получен доход от продажи жилья, находившегося в собственности менее минимального срока владения (3/5 лет), если стоимость каждого такого объекта или совокупность доходов от продажи нескольких объектов в одном налоговом периоде (календарный год) не превышает 1000000р (проверяя 70%/100% от КС)

⚠️НО НЕОБХОДИМО ВЕРНО СЧИТАТЬ СРОКИ ВЛАДЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

❗️ВАЖНО❗️

Если заранее не планировать продажу объектов недвижимости и не рассчитать налоги, то итог может быть плачевный с начисленными сотнями тысяч, а то и миллионами рублей налогов!

Планируйте сделки заранее!

🌐 Екатерина Осина

Как проверить любой земельный участок за 15 минут. Инструкция от человека, который делает это каждую неделю

Меня зовут Антон Баталов, я девелопер и землевладелец. Покупаю землю, выделяю, строю, продаю. Смотрю участки по стране каждую неделю уже много лет.

Ниже — мой рабочий порядок проверки. Он бесплатный, делается с телефона и экономит людям миллионы. Сохраните, пригодится.


ШАГ 1️⃣. Просите кадастровый номер

Первое сообщение продавцу: «Дайте кадастровый номер». Всё.

Продавец мнётся, отвечает «приезжайте, на месте покажем», «номер дадим после аванса», «участок ещё формируется» — разговор окончен. Не спорьте, не уточняйте. Просто закрывайте диалог. Нормальному продавцу скрывать нечего, у меня номер получают до созвона.


ШАГ 2️⃣. Вбиваете номер в публичную кадастровую карту

Занимает 30 секунд. Что смотрите:

— Стоит ли участок на учёте и стоят ли границы. Если границ нет — вы покупаете спор с соседями.
— Площадь совпадает с тем, что вам назвали.
— Форма. «Кишка» 15 на 200 метров продаётся потом годами.
— Что вокруг. Включите спутник. Кладбище, ферма, свалка, карьер, ЛЭП, трасса в 50 метрах — всё это видно бесплатно и сразу.
— Есть ли подъезд по земле общего пользования. Если дорога идёт через чужой участок — либо сервитут, либо вы в заложниках у соседа.


ШАГ 3️⃣. Заказываете выписку ЕГРН

Стоит копейки. Смотрите четыре строки:

1. Собственник. Он совпадает с тем, кто вам продаёт? Если нет — вы говорите с посредником, и это отдельная цепочка рисков.
2. Категория земли и вид разрешённого использования. Это определяет, что вам разрешено делать. Не мечты продавца, а эта строчка.
3. Обременения и ограничения. Аренда, залог, арест, ЗОУИТ.
4. Вид права. Собственность или аренда — это две разные покупки.


ШАГ 4️⃣. Проверяете ЗОУИТ — зоны с особыми условиями использования

Простыми словами: невидимые полосы, внутри которых вам многое нельзя. Охранная зона ЛЭП, газопровод, водоохранная зона, приаэродромная территория.

Это не всегда катастрофа. У меня есть участки с ЗОУИТ, где ограничения незначительные, и они честно стоят дешевле чистых. Плохо не наличие зоны — плохо, когда вам про неё не сказали.


ШАГ 5️⃣. Считаете свет и воду

Смотрите, где ближайшие сети и сколько до них метров. Спрашиваете технические условия. Участок без реального доступа к электричеству стоит на 30-40% дешевле — но продают его вам как обычный.


ЧЕТЫРЕ КРАСНЫХ ФЛАГА, ПОСЛЕ КОТОРЫХ Я ВСТАЮ И УХОЖУ

❌ «Купите долю, потом разделим». Продажа гектара в сособственность на 10 человек. Вы покупаете не участок, а девять соседей, с которыми надо согласовывать любое движение. Продать эту долю потом — отдельный квест.

❌ Продавец в выписке не собственник и не может показать доверенность.

❌ Просят аванс до того, как вы посмотрели документы.

❌ Цена сильно ниже рынка «потому что срочно». В земле срочность почти всегда означает проблему в бумагах.

И ГЛАВНОЕ, ЧТО НЕ ВИДНО НИ В ОДНОЙ ВЫПИСКЕ

Документы отвечают на вопрос «можно ли купить». Они не отвечают на вопрос «нужно ли».

По моему опыту, подавляющая часть земли в России — неликвид. Не потому, что она плохая, а потому что её потом некому продать. Спрос на участок создают не характеристики участка, а то, что происходит вокруг: люди, работа, туристы, стройки, дороги, деньги, которые в эту точку приходят.

Поэтому после проверки бумаг я задаю себе один вопрос: кому конкретно я продам это через три-пять лет и почему он захочет? Если ответа нет — я не покупаю, даже если документы идеальные и цена смешная.

Земля не прощает суеты, но отлично прощает медлительность. Проверить всё вышеперечисленное дольше, чем потерять деньги. Но дешевле.

Если у вас есть участок, в котором вы сомневаетесь — киньте кадастровый номер в комментарии. Посмотрю несколько штук и скажу, что вижу.

🌐 Антон Баталов

Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ): что важно знать собственникам и покупателям земли

При покупке земельного участка и планировании строительства необходимо учитывать юридические ограничения наравне с физическими характеристиками территории. Ключевым фактором здесь выступают зоны с особыми условиями использования территорий, или ЗОУИТ. Это территории со специальными правилами землепользования, которые создаются для обеспечения безопасности людей, охраны природы и защиты объектов.

ЗОУИТ Законодательство содержит исчерпывающий перечень таких зон. Наиболее частые виды ЗОУИТ:

🟡 Охранные зоны линейных объектов, включая линии электропередачи, газопроводы, нефтепроводы и объекты связи.
🟡 Санитарно-защитные зоны вокруг промышленных предприятий и производств.
🟡 Водоохранные зоны и зоны затопления.
🟡 Зоны охраны объектов культурного наследия.
🟡 Приаэродромные территории.

Эти зоны не передают права на землю третьим лицам, но ограничивают действия собственника на его участке в публичных интересах.

Игнорирование этих ограничений может привести к отказу в разрешении на строительство или регистрации готового объекта. Наиболее серьезное последствие – признание постройки самовольной и ее принудительный снос за ваш счет. Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, снос возможен при наличии вины собственника. Если сведения о зоне отсутствовали в публичном доступе и ЕГРН на момент строительства, доказать свою добросовестность можно. Этот процесс требует времени и ресурсов, поэтому проверку участка целесообразно проводить до совершения сделки.

Отдельный вопрос касается ситуаций, когда необходимость в строгом ограничении отпадает или меняются параметры объекта.

В случае с санитарно-защитными зонами их размер зависит от класса опасности предприятия и реального уровня его воздействия. Если производство модернизировали или закрыли, зону можно уменьшить или упразднить. Для этого требуется провести натурные замеры, разработать проект и согласовать его с Роспотребнадзором. Это длительный и затратный процесс.

С охранными зонами линий электропередачи ситуация имеет свою специфику. Часто старые воздушные линии заменяют на подземные кабельные. Охранная зона кабеля значительно уже, чем у воздушной линии. Действующие правила не содержат простого механизма автоматического изменения границ зоны при такой замене. Фактически опасность устранена, но юридически широкая зона продолжает действовать, блокируя строительство. Собственникам приходится самостоятельно инициировать изменения через сетевые организации.

Для минимизации рисков проверку земли целесообразно проводить комплексно по следующему алгоритму:

1️⃣ Проверка сведений ЕГРН и Публичной кадастровой карты. Закажите расширенную выписку (раздел об обременениях) и включите слой ЗОУИТ на карте. Учитывайте, что зоны, установленные до 2025 года по старым правилам, считаются действующими, даже если их еще нет в ЕГРН.

2️⃣ Получение Градостроительного плана земельного участка. Этот документ аккумулирует сведения о всех ограничениях и параметрах возможного строительства. Его запрос через Госуслуги или местную администрацию является стандартом проверки.

3️⃣ Изучение документов территориального планирования. Ознакомьтесь с Правилами землепользования и застройки и картами градостроительного зонирования на сайте местной администрации.

4️⃣ Визуальный осмотр территории. Публичные источники не всегда отражают реальность. Приезжайте на участок: обратите внимание на опоры ЛЭП, предупреждающие таблички, люки, близость к промзонам или водоемам.

5️⃣ Запросы в профильные организации. При наличии визуальных признаков инфраструктуры направьте официальные запросы в сетевые компании, Роспотребнадзор или органы охраны культурного наследия.

6️⃣ Фиксация гарантий в договоре. Включите в договор купли-продажи пункт о заверениях продавца относительно отсутствия ограничений и обременений. Это основание для претензий, если они вскроются позже.

Учет ЗОУИТ на этапе выбора участка позволяет сохранить инвестиции и обеспечить возможность реализации строительных планов.

🌐 Максим Бондаренко