Чек-лист защиты от мошенников при покупке квартиры. Часть 1: до первого показа
По тем вопросам, которые я получаю на примере недействительности сделок по продаже недвижимости под влиянием мошенников, я понял, что имеет смысл начать делать расширенный чек-лист.
В первую очередь, направленный именно на устранение риска ведомости в сделке.
Думаю, материала здесь будет много, поэтому сегодня начну с базы.
1️⃣Предварительная проверка квартиры — до первого показа
Это — база, на которой держится всё остальное.
🟢Расширенная выписка из ЕГРН с историей перехода прав. Заказываете через нотариуса и просите предоставить её продавца. Смотрите не только на текущего собственника, но и на всю историю. Частые переходы права за короткий срок — первый сигнал.
🟢Проверка арестов и обременений. База данных судебных приставов и базы данных судов (раз и два). Проверяете не только объект, но и продавца, а именно нет ли уже предъявленных к нему исков.
🟢Проверка продавца на банкротство. ЕФРБ и картотека арбитражных дел. Мошенники могут сначала загонять жертву в кредиты, а потом вынудить продать квартиру. Процедура банкротства может уже идти, а это двойной риск в сделке.
🟢Кредитная история продавца. Спорный момент, так как многие считают это личным и не хотят предоставлять. Тем не менее в нынешних реалиях это важный показатель. Мошенники часто сначала вынуждают взять кредиты, и только потом продать квартиру. Сведения из БКИ покажут не было ли недавно выданных кредитов.
🟢Справка о зарегистрированных лицах. Убедитесь, что продавец и все жильцы уже сняты или снимутся с регистрации до расчёта по сделке или одновременно с ним. В таких спорах факт сохранения регистрации — один из частых «красных флагов». Не забываем и про риски, которые связаны с возможном наличием прав третьих лиц на имущество, что узнать сложнее.
➡️Вот тут есть более подробный пост об этом, а в нём ссылки на полезные сервисы проверки. А здесь подборка сервисов для проверки контрагента — тоже полезно.
2️⃣Анализ объявления о продаже
Объявление — это уже не просто текст с ценой. Это источник доказательств и «красных флагов».
🟢Объявление в идеале должно быть размещено с телефона или аккаунта самого собственника. Проверить это непросто, но хотя бы уточните у продавца. Если объявление разместил риелтор, то запросите договор и поручение. Риелтор без договора — уже риск.
🟢Сохраните скриншот объявления с датой, ценой и описанием. В одном из дел, которое закончилось победой покупателя, суд учёл именно это, так как объявление было сделано с телефона самой собственницы, она сама вела переговоры и сама указывала, что не хочет оформление через ипотеку.
🟢Цена ниже рынка. Сложно назвать чёткий порог, но от 10% уже стоит насторожиться. При этом заниженная цена сама по себе, при отсутствии других красных флагов, не лишает покупателя статуса добросовестного. Но в совокупности с другими факторами может стать проблемой.
3️⃣Анализ ситуации продавца
Ещё до встречи нужно понять причины и историю продажи. Это самое важное.
🟢Единственное ли это жильё? Если да, то насторожитесь. В любом случае просите подтвердить, что у продавца есть другой объект (или хотя бы нежилое строение, но в котором по факту живут).
🟢Продаётся ли жильё по альтернативной сделке? Продажа единственного жилья без покупки другого — сейчас признак номер один мошеннической схемы. Человеку должно быть куда идти. Истории про переезд к сестре или к брату, то это часто заученная легенда, которую дали мошенники.
🟢Кто инициировал продажу и через какое агентство? Уточните, почему вообще решили продавать. А потом позвоните в агентство самостоятельно. Это иногда открывает интересные детали. Есть примеры, когда сотрудники агентства сами признавались, что продажа выглядит странной.
📎Напомню, что вот здесь — вся подборка постов по оспариванию сделок с квартирами, проданными под влиянием мошенников.
Продолжение следует. Подписывайтесь, чтобы не пропустить.
📽Ранее по теме
▫️Как проверить продавца без регистрации и СМС
▫️Полезная подборка: проверка контрагентов
🏷Прочёл в законе
Резервный канал в MAX |ВК
По тем вопросам, которые я получаю на примере недействительности сделок по продаже недвижимости под влиянием мошенников, я понял, что имеет смысл начать делать расширенный чек-лист.
В первую очередь, направленный именно на устранение риска ведомости в сделке.
Думаю, материала здесь будет много, поэтому сегодня начну с базы.
1️⃣Предварительная проверка квартиры — до первого показа
Это — база, на которой держится всё остальное.
🟢Расширенная выписка из ЕГРН с историей перехода прав. Заказываете через нотариуса и просите предоставить её продавца. Смотрите не только на текущего собственника, но и на всю историю. Частые переходы права за короткий срок — первый сигнал.
🟢Проверка арестов и обременений. База данных судебных приставов и базы данных судов (раз и два). Проверяете не только объект, но и продавца, а именно нет ли уже предъявленных к нему исков.
🟢Проверка продавца на банкротство. ЕФРБ и картотека арбитражных дел. Мошенники могут сначала загонять жертву в кредиты, а потом вынудить продать квартиру. Процедура банкротства может уже идти, а это двойной риск в сделке.
🟢Кредитная история продавца. Спорный момент, так как многие считают это личным и не хотят предоставлять. Тем не менее в нынешних реалиях это важный показатель. Мошенники часто сначала вынуждают взять кредиты, и только потом продать квартиру. Сведения из БКИ покажут не было ли недавно выданных кредитов.
🟢Справка о зарегистрированных лицах. Убедитесь, что продавец и все жильцы уже сняты или снимутся с регистрации до расчёта по сделке или одновременно с ним. В таких спорах факт сохранения регистрации — один из частых «красных флагов». Не забываем и про риски, которые связаны с возможном наличием прав третьих лиц на имущество, что узнать сложнее.
➡️Вот тут есть более подробный пост об этом, а в нём ссылки на полезные сервисы проверки. А здесь подборка сервисов для проверки контрагента — тоже полезно.
2️⃣Анализ объявления о продаже
Объявление — это уже не просто текст с ценой. Это источник доказательств и «красных флагов».
🟢Объявление в идеале должно быть размещено с телефона или аккаунта самого собственника. Проверить это непросто, но хотя бы уточните у продавца. Если объявление разместил риелтор, то запросите договор и поручение. Риелтор без договора — уже риск.
🟢Сохраните скриншот объявления с датой, ценой и описанием. В одном из дел, которое закончилось победой покупателя, суд учёл именно это, так как объявление было сделано с телефона самой собственницы, она сама вела переговоры и сама указывала, что не хочет оформление через ипотеку.
🟢Цена ниже рынка. Сложно назвать чёткий порог, но от 10% уже стоит насторожиться. При этом заниженная цена сама по себе, при отсутствии других красных флагов, не лишает покупателя статуса добросовестного. Но в совокупности с другими факторами может стать проблемой.
3️⃣Анализ ситуации продавца
Ещё до встречи нужно понять причины и историю продажи. Это самое важное.
🟢Единственное ли это жильё? Если да, то насторожитесь. В любом случае просите подтвердить, что у продавца есть другой объект (или хотя бы нежилое строение, но в котором по факту живут).
🟢Продаётся ли жильё по альтернативной сделке? Продажа единственного жилья без покупки другого — сейчас признак номер один мошеннической схемы. Человеку должно быть куда идти. Истории про переезд к сестре или к брату, то это часто заученная легенда, которую дали мошенники.
🟢Кто инициировал продажу и через какое агентство? Уточните, почему вообще решили продавать. А потом позвоните в агентство самостоятельно. Это иногда открывает интересные детали. Есть примеры, когда сотрудники агентства сами признавались, что продажа выглядит странной.
📎Напомню, что вот здесь — вся подборка постов по оспариванию сделок с квартирами, проданными под влиянием мошенников.
Продолжение следует. Подписывайтесь, чтобы не пропустить.
📽Ранее по теме
▫️Как проверить продавца без регистрации и СМС
▫️Полезная подборка: проверка контрагентов
🏷Прочёл в законе
Резервный канал в MAX |ВК