Краткое содержание 👉подкаста👈 про недвижимость как облигацию.
🏠 Бетон как облигация: 9% против 14% по ОФЗ
Квадратный метр в Москве можно рассматривать как индексируемую облигацию: «тело» растёт в среднем на 6% годовых (медленнее инфляции), а «купон» от аренды за вычетом амортизации, ЖКХ и налогов даёт ~3% чистыми. Итого 9% годовых против 14–15% по длинным ОФЗ. Бухгалтерия не в пользу бетона, но продавцы отмечают наплыв покупателей с наличными. Почему?
🛡️ Кредитный дефолтный своп: 4% за страх перед 1998-м
Ответ в коллективной памяти о дефолтах и обвалах рубля. Покупатели сознательно недополучают ~4% годовых, платя за «страховку от государства» — аналог кредитного дефолтного свопа. Бетон переживёт заморозку вкладов и девальвацию, а в отличие от золота, его можно сдать в аренду или оставить детям, получая денежный поток здесь и сейчас.
🥇 Золото vs Квартира: битва за пенсию
За 20 лет золото в рублях даёт ~15% годовых против 9% у бетона, а спред на вход-выход сопоставим (около 5%). Золото не требует ремонта и общения с жильцами. Если цель — личный пенсионный капитал, а не квартира для детей, монеты в сейфе объективно выигрывают у «бетонной ренты».
🔮 Прогноз: carry trade, санкции и инертность бетона
При смягчении санкций и нормализации бюджета рубль начнёт слабеть из-за разворота carry trade. Недвижимость подтянется за инфляцией, но она слишком инертна и неликвидна (продажа занимает ~100 дней). Ставку на смену конъюнктуры лучше делать через длинные ОФЗ и акции экспортёров, а прибыль потом перекладывать в метры.
Следующий подкаст про стратегию пенсионных накоплений! Не переключайтесь!
🏠 Бетон как облигация: 9% против 14% по ОФЗ
Квадратный метр в Москве можно рассматривать как индексируемую облигацию: «тело» растёт в среднем на 6% годовых (медленнее инфляции), а «купон» от аренды за вычетом амортизации, ЖКХ и налогов даёт ~3% чистыми. Итого 9% годовых против 14–15% по длинным ОФЗ. Бухгалтерия не в пользу бетона, но продавцы отмечают наплыв покупателей с наличными. Почему?
🛡️ Кредитный дефолтный своп: 4% за страх перед 1998-м
Ответ в коллективной памяти о дефолтах и обвалах рубля. Покупатели сознательно недополучают ~4% годовых, платя за «страховку от государства» — аналог кредитного дефолтного свопа. Бетон переживёт заморозку вкладов и девальвацию, а в отличие от золота, его можно сдать в аренду или оставить детям, получая денежный поток здесь и сейчас.
🥇 Золото vs Квартира: битва за пенсию
За 20 лет золото в рублях даёт ~15% годовых против 9% у бетона, а спред на вход-выход сопоставим (около 5%). Золото не требует ремонта и общения с жильцами. Если цель — личный пенсионный капитал, а не квартира для детей, монеты в сейфе объективно выигрывают у «бетонной ренты».
🔮 Прогноз: carry trade, санкции и инертность бетона
При смягчении санкций и нормализации бюджета рубль начнёт слабеть из-за разворота carry trade. Недвижимость подтянется за инфляцией, но она слишком инертна и неликвидна (продажа занимает ~100 дней). Ставку на смену конъюнктуры лучше делать через длинные ОФЗ и акции экспортёров, а прибыль потом перекладывать в метры.
Следующий подкаст про стратегию пенсионных накоплений! Не переключайтесь!