Что произошло. ТСЖ «Яхтенная 42» обратилось к администрации Приморского района Санкт-Петербурга с требованием обязать её выявить и поставить на учёт в качестве бесхозяйного имущества участки водопроводных и канализационных сетей, расположенных за пределами стен МКД № 42 — от общедомовых приборов учёта до точек присоединения к внутриквартальным сетям. Суды обеих инстанций в иске отказали, сославшись на то, что спорные сети строились исключительно для водоснабжения МКД № 42 и не являются бесхозяйным имуществом.

В чём ошибка. Апелляционный суд, рассматривавший дело по правилам первой инстанции, не указал доказательства, на которых основан вывод об исключительном назначении сетей для одного дома, и не дал оценки заключению специалиста строительно-технического исследования о транзитном водоснабжении МКД № 32 через сети МКД № 42, а также схемам водоснабжения и водоотведения обоих домов — в нарушение п. 12 ч. 2 ст. 271 АПК РФ. Суд не применил п. 8 Правил № 491, устанавливающий внешнюю границу общего имущества МКД по месту соединения общедомового прибора учёта с инженерной сетью, и не установил, принято ли спорное имущество в состав общего имущества МКД решением собственников в порядке п. 1 Правил № 491.

Позиция кассации. АС Северо-Западного округа указал, что для разрешения вопроса о наличии у спорных сетей признаков бесхозяйного имущества по ст. 225 ГК РФ судам надлежит исследовать: условия строительства застройщиком МКД совместно с инженерными сетями от точек подключения к централизованным системам; факты передачи застройщиком сетей по актам приёма-передачи на баланс ресурсоснабжающей организации или МКД; включение сетей в состав общего имущества МКД соответствующим решением собственников. Поскольку спорные участки расположены за пределами стен МКД, их принадлежность к общему имуществу не может презюмироваться без проверки указанных обстоятельств. Для полноты исследования суду следует решить вопрос о привлечении к участию в деле застройщика МКД.

Для практики. ТСЖ и управляющим организациям при аналогичных спорах необходимо заблаговременно формировать доказательственную базу: заключения специалистов о транзитном характере сетей, схемы водоснабжения и водоотведения, документы застройщика об условиях строительства и актах передачи сетей. Администрации и ресурсоснабжающим организациям для устойчивости позиции об отсутствии бесхозяйности недостаточно ссылки на назначение сетей — необходимо подтверждать факт включения сетей в состав общего имущества МКД решением собственников либо передачу их на баланс конкретного лица. Граница общего имущества по п. 8 Правил № 491 является обязательным ориентиром при квалификации сетей, расположенных за пределами стен МКД.