С 1 октября 2023 года в плановом порядке Центральный банк РФ повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков. Цель - ограничить риски заемщиков и банков, так как увеличение надбавок позволит предотвратить дальнейшее ухудшение стандартов кредитования.

С марта 2023 года ЦБ отмечал существенное ускорение роста ипотеки за счет ее расширения на более рискованные группы клиентов, что привело к последовательном ухудшению качества кредитов — за два последних года доля выдач с ПДН (показатель долговой нагрузки заемщика) более 80% в кредитах на финансирование ДДУ выросла на 18 п.п.

Обращает на себя внимание ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком: в первом квартале он составил 40%, во втором квартале — 39%. В связи с этим новые надбавки ЦБ в основном касаются новостроек, так как на вторичке не наблюдается значимого завышения стоимости залога, и надбавки в этом сегменте с 1 октября 2023 года повышаются в меньшей степени. Государство взяло курс на ужесточение условий выдачи льготной ипотеки, с целью сдувания ипотечного пузыря. Ажиотажу на рынке недвижимости скоро придет конец.

Ранее, оценивая перспективы, ЦБ заявлял: «В случае сохранения структуры кредитования на текущем уровне банки через год накопят макропруденциальный буфер капитала в ипотеке в размере 600 млрд руб., что соответствует 4% портфеля ипотеки. В то же время, учитывая запретительный характер надбавок, можно ожидать смещения кредитования в сторону кредитов с менее рискованными характеристиками. Повышение надбавок может также привести к более сбалансированным темпам роста ипотечного кредитования. В случае стабилизации ситуации и возврата кредитных организаций к более консервативным стандартам кредитования Банк России будет готов смягчить требования по макропруденциальным надбавкам в ипотеке».