Мария Старостина || Коммерция Сочи

@blogmariastar

Гео и язык канала: Россия, Русский

Категория: Блоги

Коммерческая недвижимость в Сочи.
https://sochi.arrpro.ru
Создаю и продаю Готовый Арендный Бизнес (ГАБ).
Зарабатываю на недвижимости.
Работаю с партнёрами по всей России.
Связь @Mary_Starostina

Связанные каналы | Похожие каналы

Гео и язык канала

Россия, Русский

Категория

Блоги

Статистика

Избранное

Фильтр публикаций

Скрывать удаленные

Скрывать репосты

Мария Старостина || Коммерция Сочи

7 Oct, 12:34

Репост из: Хитрый СОЧИ

Сочи лидирует по росту цен на новостройки за квартал👇👇

За последние 3 месяца 1 м² на первичке курорта взлетел на 14,2% — до 483,7 тыс. ₽. Это рекорд среди всех городов. Для сравнения: в среднем по стране метр прибавил всего 4,2% (до 166,9 тыс. ₽). Сочи обогнал рынок почти в 3,5 раза.

Кто еще в топе по удорожанию, а кто больше всего потерял в цене — в таблице.

Цены на первичку продолжают расти при слабом спросе. Так застройщики компенсируют рост себестоимости и расходы на обслуживание кредитов, пояснили в «Мир Квартир».

👉 Ранее мы писали, что Сочи в августе также обогнал всех по росту цен на первичке — +6% за один месяц.

Хитрый Сочи в МАКС

12 0 0 3

Мария Старостина || Коммерция Сочи

2 Oct, 14:43

02:30

Видео недоступно для предпросмотра

Смотреть в Telegram

😺 ЦБ с помощью котов решил объяснить и донести до всех что такое инфляция, почему растут цены и что это значит для экономики.

И выкатил вот такой ролик.
Рекомендую к просмотру.

https://sochi.arrpro.ru/
| MAX |

34 0 0 1 1

Мария Старостина || Коммерция Сочи

29 Sep, 15:56

Пляжный сезон в Сочи могут продлить до ноября

Официально его планировали завершить 1 октября, однако из-за тёплой погоды власти обсуждают более позднее закрытие пляжей.

Если условия позволят, они продолжат работать и в ноябре — с необходимой инфраструктурой и спасательными постами.

Хотите приехать на зимовку в Сочи ☀️, у нас в базе есть отличная студия в аренду в новом ЖК.

👉 Переходи по ссылке для просмотра.

https://sochi.arrpro.ru/

42 0 0 1

Мария Старостина || Коммерция Сочи

28 Sep, 09:40

Репост из: Портал | коммерческая недвижимость

Выборы закончились 🏁

❗️Ожидаем новые налоги, сборы, пошлины и т.д. Часть уже Минфин опубликовал. Судя по скорости инсайдерских вбросов мы офигеем от количества и емкости новых квазиналогов, от утильсбора до НДФЛ.

Например широко освещенные изменения в семейной ипотеке уже внедряют с 1 октября! Похоже придется сделать пост где соберем все циркулирующие налоги) Очевидно, это сильно повлияет на бизнес недвижимости.

А пока сделали краткую памятку куда можно инвестировать капитал 📃

34 0 0 2

Мария Старостина || Коммерция Сочи

25 Sep, 11:45

Инвесторы, внимание!

⚡️Есть пара супердоходных объектов в Сочи ☀️!

🏡 Отдельно стоящее здание, магазин на Светлане.
9 млн руб, торг
Приносит 105 тыс/мес 💸💰
(Долгосрочная аренда с федеральной сетевой компанией).

🏡 Отдельно стоящее здание в Лоо.
7,5 млн руб.
Приносит 88 тыс/мес 🤗💸💰

(Ни одна квартира или отель сейчас не дает более 10 % годовых, как эти объекты)

https://sochi.arrpro.ru/
| МАХ |

50 0 1 1 1

Мария Старостина || Коммерция Сочи

22 Sep, 16:54

#впродажеГАБ
📍Сочи

✔️ Отдельно стоящее здание - 512 кв.м
✔️ Земельный участок - 17,37 соток (в аренде)

Условия аренды:
🛒 Федеральный арендатор - ПДА с «Пятёрочкой»

▪️ МАП - 4% от РТО но не менее 770 000 ₽/месяц
▪️ Стоимость объекта - 92 000 000 ₽

⏳ Прогнозируемая окупаемость - 10 лет

https://sochi.arrpro.ru/
| МАХ |

61 0 2 1 2

Мария Старостина || Коммерция Сочи

17 Sep, 16:27

#ВпродажеГАБ
⚡️Горячее предложение

☕️ Готовый арендный бизнес

📍 Сочи ☀️
📐 Площадь: 109,8 м²

💰 МАП — 283 000 руб. в месяц

🔥 Стоимость 26 млн.🍋
⚡️ Окупаемость 7 лет. ⚡️

✍ @Mary_Starostina...
📲 89050200573

👉 Подробнее здесь

https://sochi.arrpro.ru/
| МАХ |

73 0 2 8 4

Мария Старостина || Коммерция Сочи

14 Sep, 21:22

Лучше сделать МНОГО и неидеально, чем МАЛО, но вылизывать до мнимого совершенства.

Этому принципу я придерживаюсь везде и он работает во всех сферах моей жизни:

👶 В семье.
Можно сдувать с ребенка каждую пылинку, контролировать каждый шаг и пытаться быть «идеальным родителем». А можно дать детям свободу. Да, дома не будет стерильной тишины, зато они растут самостоятельными, гибкими и готовыми к реальной жизни.

🏢 В бизнесе.
Можно неделями полировать до блеска несколько объявлений и презентаций. А можно выкатить в рынок 100 неидеальных объявлений, собрать массу лидов и закрыть 5 сделок, пока перфекционист спорит из-за шрифтов. Количество и скорость всегда побеждают.

💰 В финансах.
Попытка найти один единственный «идеальный» актив и вложить туда всё — огромный риск. Стратегия успеха — это диверсификация. Лучше зайти в 10 разных проектов, пусть и небольшими долями. Один просядет, зато остальные вытянут вас в мощный плюс.

Перфекционизм — это просто скрытый страх действия. Пока кто-то доводит до идеала одну деталь, жизнь и конкуренты забирают всё остальное.

А что ближе вам?
Доводить один проект до безупречности и идеала или берете объемом и скоростью?
Поговорим об этом в комментариях 👇

https://sochi.arrpro.ru/
| МАХ |

67 0 1 2 2

Мария Старостина || Коммерция Сочи

10 Sep, 20:21

183 объекта коммерческой недвижимости в Сочи: как я строю агентство №1 на самом опасном рынке страны 📈.

Сочинский рынок коммерции — один из самых специфических, жестких и, пожалуй, самых опасных в России. Заходить сюда инвестору вслепую или верить красивым картинкам — огромный риск. Здесь сплошь и рядом встречаются проблемные документы, реальный риск того, что купленное здание или сооружение просто снесут по решению суда.

Путь к цели стать агентством номер один в Сочи по коммерческой недвижимости и которому безоговорочно доверяют.

Результат моей работы за почти полтора года как я запустила агентство: сегодня в базе уже 183 проверенных объекта.

🔥 На втором фото — классный объект сейчас у нас в продаже.

#ПродажеГАБ
Стоимость: 9 500 000 руб.

Арендаторы:
Аптека «Апрель»,
ПВЗ Ozon.

Площадь: 67.4 кв.м.

Пассивный доход (МАП):
110 000 руб. в месяц.
Доходность 13.9% годовых при окупаемости 7,2 года.

Для сочинского рынка, где окупаемость безопасной коммерции часто улетает за 12–15 лет, это очень классный показатель.

Рынок Сочи не прощает ошибок и в то же время он невероятно быстрый.
Здесь нужно принимать решения моментально.

«Богатый инвестор — это быстрый инвестор».

- Роберт Кийосаки

Пока одни сомневаются и годами изучают объекты, другие забирают самые прибыльные, начиная окупать вложения уже завтра. Подобные лоты уходят первыми.

Если вы хотите выгодно, безопасно и вовремя вложить капитал в курортную коммерцию, не теряйте время.

Напишите мне в личные сообщения @Mary_Starostina.
Отправим вам информацию по этому объекту или подберем альтернативу под ваш индивидуальный запрос.

Больше предложений на сайте:
https://sochi.arrpro.ru/
| МАХ |

64 0 1 2 3

Мария Старостина || Коммерция Сочи

8 Sep, 09:43

Репост из: Портал | коммерческая недвижимость

Список самых распространённых терминов, которые часто используют в коммерческой недвижимости, девелопменте и инвестициях

♦️ CAPEX (Capital Expenditures) — капитальные затраты. Инвестиции в создание, покупку или модернизацию объекта. Например: строительство здания, капитальный ремонт, замена кровли, инженерных систем, покупка оборудования.
♦️ OPEX (Operating Expenditures) — операционные расходы. Текущие затраты на эксплуатацию объекта: коммунальные услуги, уборка, охрана, обслуживание инженерных систем, управление, налоги на имущество (в зависимости от структуры договора).
♦️ NOI (Net Operating Income) — чистый операционный доход. Доход от объекта после вычета операционных расходов, но до выплаты процентов по кредитам, налогов на прибыль и амортизации. Один из главных показателей инвестиционной привлекательности.
♦️ ROI (Return on Investment) — доходность инвестиций. Показывает, сколько прибыли приносит вложенный капитал.
♦️ IRR (Internal Rate of Return) — внутренняя норма доходности. Используется для оценки эффективности инвестиционного проекта с учётом денежных потоков во времени.
♦️ DCF (Discounted Cash Flow) — метод дисконтированных денежных потоков. Оценка стоимости объекта через прогноз будущих доходов.
♦️ LTV (Loan-to-Value) — отношение суммы кредита к стоимости объекта. Например, LTV 70% означает, что банк финансирует 70% стоимости недвижимости.
♦️ DSCR (Debt Service Coverage Ratio) — коэффициент покрытия долговых обязательств. Показывает, достаточно ли дохода объекта для обслуживания кредита.
♦️ Yield — доходность объекта, обычно выраженная в процентах годовых.
♦️ Vacancy Rate — уровень вакантности. Процент свободных площадей в объекте.
♦️ Occupancy Rate — уровень заполняемости. Процент сданных в аренду площадей.
♦️ Triple Net Lease (NNN, Triple Net) — договор аренды, при котором арендатор помимо аренды оплачивает три основные статьи расходов:
• налог на имущество;
• страхование;
• эксплуатационные расходы (OPEX).
♦️ Gross Lease — аренда, при которой большинство эксплуатационных расходов уже включено в арендную ставку.
♦️ BTS (Build-to-Suit) — строительство объекта под конкретного арендатора с учётом его требований.
♦️ Sale & Leaseback — продажа недвижимости с одновременной обратной арендой. Компания продаёт объект инвестору и продолжает пользоваться им как арендатор.
♦️ Fit-out — отделка и подготовка помещения под требования арендатора.

63 0 1 2 7

Мария Старостина || Коммерция Сочи

4 Sep, 16:03

К продаже предлагается бутик-отель «Кайлас», расположенный в самом центре Сочи — в пешей доступности от моря и парковой зоны.

Объект отличается уникальной архитектурной концепцией, выгодно выделяющей его на фоне классической курортной застройки.

✔️Общая площадь здания: 1 079,6 м²
✔️Земельный участок: 6,3 сотки (аренда)
✔️Статус здания: нежилое ✔️Номерной фонд: 17 номеров

Инфраструктура объекта: ✔️ресторан на 45 посадочных мест
✔️SPA-комплекс в цокольном этаже
✔️функциональные служебные и вспомогательные помещения

Здание выполнено в стиле китайской пагоды, формирующем запоминаемый архитектурный образ и усиливающем впечатление от пребывания.

Технические характеристики: ✔️Электрическая мощность: 150 кВт
✔️Водоснабжение: 15 м³
✔️все коммуникации централизованные

Операционная модель:
✔️объект эксплуатируется крупным международным отельным оператором — Stellar Collection
✔️профессиональное управление и стандарты сервиса
✔️возможность приобретения готового гостиничного бизнеса без самостоятельного операционного участия

Варианты использования: ✔️бутик-отель / апарт-отель ✔️медицинский центр традиционной медицины (восточные практики, реабилитация, wellness-направление) Локация особенно подходит для данного формата: в шаговой доступности расположена детская поликлиника ✔️ресторанный комплекс с панорамным видом и уникальным расположением ✔️премиальный SPA / банный комплекс (авторские парные, wellness-программы, приватные SPA-зоны, формат destination SPA как самостоятельная точка притяжения для внешней аудитории)

Локация: Объект расположен в центральной части Сочи: ✔️рядом — парк для прогулок и отдыха
✔️море — около 5 минут пешком
✔️развитая городская и курортная инфраструктура
✔️в шаговой доступности — детская поликлиника

⚡Цена 1,5 млрд рублей

https://sochi.arrpro.ru/
| МАХ |

60 0 1 2 4

Мария Старостина || Коммерция Сочи

3 Sep, 19:49

Счастье — это вознаграждение от Всевышнего за то, что мы выполняем то, для чего он нас послал.

Это глубокое ощущение удовлетворенности своей жизнью благодаря выполнению своей миссии.

- Маргулан Сейсембай

53 0 0 4

Мария Старостина || Коммерция Сочи

1 Sep, 10:09

Ну, что родители погнали в новый учебный год 🔔.

Терпения и спокойствия нам всем ❤️.

https://sochi.arrpro.ru/
| МАХ |

64 0 1 1 5

Мария Старостина || Коммерция Сочи

31 Aug, 09:10

🔠🔠🔠🔠🆙

Новая подборка актуальной информации про недвижимость, читайте 👇🏻

🏠 Как мы отменили уведомление о расторжении договора аренды?

🏠 Винлаб: арендатор крупным планом

🏠 Потребитель меняется каждые 10 лет

🏠 Пятерочка превращается в кофейню

🏠 Как купить недвижимость со скидкой 50% на торгах: пошаговый план от поиска до покупки

🏠 Актуальные пошлины за учтено регистрационные действия с недвижимостью

Не забудь подписаться на всех экспертов, они делятся полезными знаниями на постоянной основе👇🏻

✅ Подписаться на сообщество в один клик

Попасть в подборку

71 0 1 1 6

Мария Старостина || Коммерция Сочи

25 Aug, 09:23

Репост из: Портал | коммерческая недвижимость

Грядет революция в складах!
ППТ - пункты приема товара

➡️ Wildberries запускает новый этап развития логистики — децентрализацию складов.

❗️Компания предлагает владельцам помещений от 100 м² подключаться к сети партнёрских мини-складов. По сути, это новая версия ПВЗ: только вместо выдачи заказов покупателям партнёр принимает, сортирует, хранит и грузит товар дальше в логистическую сеть WB.

Как это будет работать

Большой склад → региональный СЦ → мини-склад 100–500 м² → ПВЗ → покупатель.

Партнёру нужны помещение, подъезд для грузового транспорта, видеонаблюдение и оборудование. Заработок — за обработку товарных потоков и дополнительные операции с товаром.

Параллельно WB развивает партнёрские фулфилмент-центры, где продавцы смогут хранить свои товары.

Что это меняет для коммерческой недвижимости

WB больше не обязательно строить огромные склады на десятки тысяч квадратных метров. Вместо этого можно распределять логистическую инфраструктуру по городу, подключая сотни небольших помещений.

Это создаёт новый спрос на объекты 100–500 м²:
→ бывшие производства
→ небольшие склады
→ ангары
→ light industrial
→ помещения в промзонах
→ складские блоки внутри крупных комплексов

Требования:
→ пока это работает в городах с населением от 600 тысяч
→ обязательно в черте города
→ с возможностью подъезда и разгрузки товара
→ ремонт не нужен.

Для рынка коммерческой недвижимости это может стать настоящей революцией в складах. Как несколько лет назад ПВЗ начали разбирать неликвидные помещения типа подвалов с низким трафиком, так и ППТ может вдохнуть жизнь в малоликвидные, небольшие склады.

76 0 4 1 2

Мария Старостина || Коммерция Сочи

24 Aug, 10:21

Репост из: Портал | коммерческая недвижимость

Сравнение активов. Жилая и коммерческая недвижимость с учетом инфляции.

➡️ В недвижимости есть два источника доходности:
арендный поток + рост капитализации.

✔️ То есть, сдавая помещение в аренду, собственник получает не только арендный доход, но и может рассчитывать на то, что сам «бетон» со временем растет в цене примерно на уровне инфляции.

И здесь коммерческая недвижимость выглядит намного интереснее жилой.

📈 По графику коммерческая недвижимость практически гарантированно дает капитализацию на уровне инфляции. В жилой недвижимости ситуация была другой: рост стоимости квадратного метра долгое время опережал инфляцию.

❗️Именно поэтому квартиры покупали даже с доходностью 3% годовых. Логика была простой: если аренда дает 3%, то еще 10–15%+ в год можно получить на росте стоимости квадратного метра.

Но этот тренд закончился.

❌ После разгона цен жилая недвижимость больше не может бесконечно давать такую капитализацию. Сейчас в среднем рост стоимости будет около нуля, особенно в старом фонде.

🏢 А коммерческая недвижимость продолжит давать примерно 6–10% капитализации за счет инфляции.

Отсюда простая формула:

Доходность объекта = арендный поток + капитализация

Итого за год:
✍️ Коммерция: 10% аренда + 6–10% капитализация = 16–20% годовых
✍️ Квартира: 5% аренда + ~0% капитализация = около 5% годовых
✍️ Депозит: 13% годовых

При этом все расчеты справедливы при условии, что рубль не будет бешено обесцениваться, доллар — бешено расти, а мы не получим гиперинфляцию.

В этом случае любой бетон, даже с отрицательной доходностью и даже в кредит будет оптимальным решением, потому что инфляция съедает не только капитал, но и долг.

✅ Главный вывод: сейчас коммерческая недвижимость интересна не только как источник арендного потока. Ее второе преимущество — сохранение и рост стоимости самого актива на уровне инфляции.

35 0 1 1 1

Мария Старостина || Коммерция Сочи

22 Aug, 17:02

📍Сочи, Якорная Щель

Минимальный лот в ALEAN MONVER траншевая ипотека СБЕР

Стоимость лота 21 843 850 ₽
Войти в проект можно с разным размером первоначального взноса

Первоначальный взнос 50%
ПВ: 10 921 925 ₽
Первый транш: 100 000 ₽
Льготный период: 24 месяца
Платёж: 1 546 ₽/мес.
После льготного периода:
168 839 ₽/мес.

Первоначальный взнос 30%
ПВ: 6 553 155 ₽
Первый транш: 4 368 640 ₽
Льготный период: 24 месяца
Платёж: 71 239 ₽/мес.
После льготного периода:
249 213 ₽/мес.

Первоначальный взнос 20%
ПВ: 4 368 770 ₽
Транш 1: 3 276 480 ₽ на 6 месяцев
Платёж: 53 429 ₽/мес.
Транш 2: 3 276 480 ₽ на 18 месяцев
Платёж: 106 858 ₽/мес.
Льготный период: 24 месяца
После льготного периода:
284 599 ₽/мес.

Хотите получить более подробную информацию ставьте + в комментариях

https://sochi.arrpro.ru/
| МАХ |

48 0 2 2

Мария Старостина || Коммерция Сочи

20 Aug, 09:08

💊 Аптечный ГАБ:
стабильность закончилась?

В последнее время я в свой работе всё чаще сталкиваюсь с одной проблемой. К нам в агентство начали обращаться собственники помещений, от которых съехали аптеки. Причем речь идет не о мелких точках, а о известных сетях, которые сидели на своих местах и стабильно платили аренду годами.

Новость о закрытии того или иного арендатора в коммерческой недвижимости — дело привычное. Инвесторы со стажем знают: вечных арендаторов не бывает. Но сейчас на рынке происходит не просто плановая ротация, а масштабная перестройка и глобальный передел всего аптечного бизнеса.

Почему это происходит прямо сейчас?
🔸 Жесткая чистка сетей.
Аптечные гиганты пересматривают свои точки. Они безжалостно закрывают нерентабельные аптеки, сокращают лишние квадратные метры и избавляются от старых, дорогих договоров, которые были подписаны на пике роста.

🔸 Уход в онлайн.
Часть покупателей безвозвратно ушла в интернет-доставку и на маркетплейсы. Старый формат огромной «аптеки у дома» больше себя не окупает.

🔸 Борьба за выживание.
Крупные федеральные игроки поглощают мелкие сети. Из-за этого идет передел территорий: компании закрывают «лишние» точки, чтобы их собственные аптеки не конкурировали друг с другом на соседних перекрестках.

❓Что это значит для инвестора в ГАБ?
Любой арендатор может съехать, и об этом нужно помнить всегда. Но когда в конкретной сфере (сейчас это аптеки) идет массовая перестройка, риски возрастают в разы.

Если вы покупаете аптечный ГАБ сегодня, нельзя слепо верить фразе: «Они тут стоят 5 лет, значит, никуда не денутся». Нужно четко проверять, адекватная ли у них ставка аренды и смогут ли они зарабатывать в этой локации завтра. Иначе уже послезавтра вы останетесь с пустым помещением и будете экстренно искать замену.

Мы в своей практике, когда подбираем объект для клиента, всегда просчитываем самый худший сценарий — быстрый съезд арендатора. А когда целый сегмент рынка начинает штормить, мы перепроверяем риски и ищем альтернативные варианты посадки в два раза жестче.

О нас: АРР — агентство коммерческой недвижимости.
Полностью сопровождаем инвесторов при покупке ГАБ: от подбора доходных объектов до глубокого аудита документов и полной проверки юридической чистоты сделки. Мы делаем так, чтобы ваша покупка была безопасной, а недвижимость приносила стабильный доход, а не головную боль.

Планируете покупку недвижимости и хотите быть уверены в безопасности?
Присылайте объект нам на аудит.
Мы досконально проверим все документы, оценим юридическую чистоту сделки и устойчивость договора аренды.
Для консультации ставьте + в комментариях.

https://sochi.arrpro.ru/
| МАХ |

53 0 0 1 3

Мария Старостина || Коммерция Сочи

18 Aug, 09:34

⚡️ Бизнес-центр на улице Роз в центре Сочи готовят к сносу.

Речь идёт о здании № 117, где размещались магазины и офисы. По словам арендаторов, о предстоящем демонтаже они узнали в последний момент.

В Сочи начался суд по семиэтажному зданию.
По данным администрации, собственнику разрешали построить на участке трёхэтажный индивидуальный жилой дом, но в итоге появился семиэтажный объект.

Позже здание было оформлено как нежилое через решение районного суда Новороссийска. Мэрия утверждает, что дело рассмотрели без её участия, хотя объект находится в Сочи.

Теперь администрация требует снести здание. На время судебного разбирательства приставы опечатали бизнес-центр — коммерческая деятельность там запрещена.

Иск уже принят судом, решение о судьбе здания пока не вынесено.

Вот как-то так.
Для Сочи это уже обычная ситуация.

А как у вас в городе, происходят подобные случаи?
Поделитесь в комментариях.

https://sochi.arrpro.ru/
| МАХ |

46 0 0 1 2

Показано 19 последних публикаций.

526

подписчиков

Статистика канала

Язык сайта

Купить живых подписчиков

Запускайте Авито Рекламу через eLama

Лилия Винтаж Германия

Мария Старостина || Коммерция Сочи

Гео и язык канала

Категория

526

Популярное в канале