ИЖС: ипотека, эскроу, подрядчик, покупатель
Выдержки из статьи Валерии Мозгановой, Руководителя отдела «Недвижимость» Business FM:
ЦБ предлагает законодательно запретить выдачу ипотеки без использования счетов эскроу. «Такой механизм давно доказал свою эффективность как в строительстве многоквартирных домов, так и в ИЖС, реализуемом в рамках льготных программ», — подчеркивают эксперты Центробанка.

«Закон 186-ФЗ, действующий с марта 2025 года, уже создал для этого основу. За полтора года около 4,3 тысячи подрядчиков заключили свыше 42 тысяч договоров, построены 22,4 тысячи домов. Но получается, что из восьми тысяч подрядчиков, заявивших о готовности работать по новой схеме, реально на сделки вышла половина. Около 30% одобренных ипотек не доходят до выдачи именно потому, что подрядчик не в состоянии работать по эскроу. Это структурный барьер, а не единичные сбои»,

- утверждает эксперт.
Валерий Лукинов основатель экспертного клуба «Загородный девелопмент»

«Мы в экспертном клубе неоднократно фиксировали: малый и средний бизнес в ИЖС находятся под двойным давлением — замораживание оборотных средств на счетах эскроу и жесткие требования к документообороту по 186-ФЗ. Статья 4-я закона обязывает раскрывать в ЕИСЖС объем информации, сопоставимый с нагрузкой крупного застройщика многоквартирных домов, хотя масштаб деятельности и ресурсная база подрядчиков ИЖС несопоставимы. Подрядчики отказываются от эскроу-сделок из-за невозможности вести требуемую документацию в полном объеме. Для компаний, которые строят 5-10 домов в год, нанять отдельного специалиста по документообороту — непозволительная роскошь: это больно бьет по карману и делает участие в эскроу-схеме экономически невыгодным. Проблема носит системный характер: требования закона превышают операционные возможности большей части подрядчиков. Поэтому распространение эскроу на всю ипотеку ИЖС — правильно, но должно идти параллельно с минимизацией документооборота для всех подрядчиков в рамках 186-ФЗ. Текущий объем раскрытия информации в ЕИСЖС избыточен для сегмента, не нужно дублировать модель многоэтажного строительства. Кроме того, необходимы поэтапное раскрытие эскроу и доступность проектного финансирования для ИЖС по ставкам, аналогичным 214-ФЗ. Только в таком комплексе мы сохраним и безопасность вложений граждан, и сам рынок подрядчиков, который сейчас рискует потерять до 40% игроков».