09:10: 🏡 При подготовке таблицы с доходностями различных классов активов по годам мы столкнулись с дилеммой выбора бенчмарков для инвестиций в недвижимость - REITs (фонды недвижимости) или Индексы цен (по сути - инфляция).
Во-первых, нужны были индексы полной доходности. С REITs все просто - данные по ним доступны с учетом дивидендов. Они есть для США и Европы. Для России нет.
Для США также нашелся подходящий индекс реальных сделок полной доходности (NCREIF US Apartment Index). Для Европы и России индексы цен (инфляцию на жилую недвижимость), само собой, пришлось превратить в индексы полной доходности через консервативный учет чистого (то есть после затрат/амортизации) денежного потока, получаемого от объектов.
Во-вторых, нужно было понять можно ли сравнивать такие индексы полной доходности с REITs. Оказалось - нет, напрямую нельзя.
REITs - биржевые инструменты и в них быстро учитываются ожидания относительно будущих процентных ставок, роста экономики, спроса и т.п.
В реальных сделках все это происходит медленнее (исключение - офисная недвижимость), в них учитываются не столько текущие ожидания рынка (и отсюда возможность арбитража), сколько долгосрочные тренды и индивидуальное видение продавцов и покупателей (и меньше возможностей для арбитража). Это хорошо видно на графике ниже.
📈 Здесь представлена динамиками полной доходности популярного ETF на REITs от iShares, индекс, основанный на реальных сделках с инвестиционной жилой недвижимостью - полной доходности (Total Return) и инфляция цен на всем рынке жилья (Price Index) для США.
Проводя аналогию, текущая биржевая цена, например, акции довольно слабо связана с ценой, по которой покупатель и продавец могут договориться о покупке/продаже всей компании. У конкретного покупателя могут быть свои взгляды на развитие компании/использование недвижимости, а у конкретного продавца своя история доходности и планы на использование полученных денег.
В конце концов динамика обоих показателей схожа, но они имеют немного разную природу ценообразования.
#доходъдневник
Источник: @dohod
Во-первых, нужны были индексы полной доходности. С REITs все просто - данные по ним доступны с учетом дивидендов. Они есть для США и Европы. Для России нет.
Для США также нашелся подходящий индекс реальных сделок полной доходности (NCREIF US Apartment Index). Для Европы и России индексы цен (инфляцию на жилую недвижимость), само собой, пришлось превратить в индексы полной доходности через консервативный учет чистого (то есть после затрат/амортизации) денежного потока, получаемого от объектов.
Во-вторых, нужно было понять можно ли сравнивать такие индексы полной доходности с REITs. Оказалось - нет, напрямую нельзя.
REITs - биржевые инструменты и в них быстро учитываются ожидания относительно будущих процентных ставок, роста экономики, спроса и т.п.
В реальных сделках все это происходит медленнее (исключение - офисная недвижимость), в них учитываются не столько текущие ожидания рынка (и отсюда возможность арбитража), сколько долгосрочные тренды и индивидуальное видение продавцов и покупателей (и меньше возможностей для арбитража). Это хорошо видно на графике ниже.
📈 Здесь представлена динамиками полной доходности популярного ETF на REITs от iShares, индекс, основанный на реальных сделках с инвестиционной жилой недвижимостью - полной доходности (Total Return) и инфляция цен на всем рынке жилья (Price Index) для США.
Проводя аналогию, текущая биржевая цена, например, акции довольно слабо связана с ценой, по которой покупатель и продавец могут договориться о покупке/продаже всей компании. У конкретного покупателя могут быть свои взгляды на развитие компании/использование недвижимости, а у конкретного продавца своя история доходности и планы на использование полученных денег.
В конце концов динамика обоих показателей схожа, но они имеют немного разную природу ценообразования.
#доходъдневник
Источник: @dohod