Барьеры развития ИЖС
Плотно проработав несколько лет с продуктом индивидуального жилищного строительства, я сформулировал для себя несколько фундаментальных барьеров этого сегмента на региональном уровне:
1. Отсутствие стандартов рынка на самом первичном этапе формирования продуктов. Кто-то продает только участки, кто-то коттеджи, кто-то таунхаусы. И все это может быть на расстоянии одного километра друг от друга.
2. Формирование разрозненной среды. На территории одного поселка, если он был не в рамках комплексной застройки, то кто-то может построить сарай, кто-то дворец, а кто-то купит несколько участков и застроит их типовыми проектами на продажу. Что в итоге? Хаотичный самострой или устаревший типовой дизайн зданий «коттеджей» в большинстве случаев.
3. Отсутствие системного подхода при мастер-планировании территории застройки. Знаю изнутри, как во многих поселках нарезались участки - директорами, на интуиции, «линейкой».
4. Проблематика инженерной инфраструктуры. Эта боль стара, как мир. Качественные сети за свой счет девелоперам тянуть невероятно накладно. Особенно касается удаленных точечных проектов. Вот и стоят потом купленные участки годами в надежде, когда сетевики по какой-нибудь гос программе сами дойдут до их участков. Тут же и про многокилометровую качественную ливневку, и про интернет, и про канализацию. Будет успехом, если просто в сроки подключат электричество и отсыпят дорогу.
5. Отсутствие качественной современной инфраструктуры. Как социальной, так и коммерческой. В секторе ИЖС абсолютно не конкурентное по сравнению с рынком МКД рекреационное наполнение проектов и подход к досугу клиентов.
6. Неуправляемость эксплуатационной фазой и отсутствие внятных альтернатив УК.
7. Длительность освоения поселков частными силами. Я недавно проезжал мимо проекта, участки в котором мы продавали (и продали) 8 лет назад. И там до сих пор треть участков пустые, даже без заборов. Жить в такой пятнистой среде малоприятно.
8. Отсутствие инструментов банковского финансирования, связанное с непонятной и не регулируемой ликвидностью рынка.
9. Ограниченность доступной ипотечной программы. Только у застройщиков.
10. Низкие маркетинговые инвестиции. При покупке загородного продукта у клиентов высок «настроенческий» фактор: им надо показать рай и оазис. Вот ту сказку ради, которой надо бросать городскую жизнь и входить в проект. А по факту на месте часто заросшее поле без проезда до участка, колышки, типовые проекты домов с просроченным дизайном, чудо если какой-то брендинг на въезде и всё. Ни офисов продаж, ни качественных рендеров, ни макетов и туров. Думают поди девелоперы, что раз там природа и чистый воздух, то этого достаточно. Нет.
В общем, перечислять недостатки и потенциальные точки роста рынка можно еще долго. Есть гипотеза, что только при размере площади кластера от 100 Га и выше появляется финансовая возможность строить качественную социальную и рекреационную среду.
Из плюсов, пожалуй, только самые очевидные: метраж, своя парковка, птички, ягодки, барбекю во дворике. И перманентная занятость доработками для тех, кто такое любит ))
Из крутых кейсов, которые все чаще появляются на региональном рынке можно смело выделить проект «L—town» и подход к продукту от застройщика «Мармакс», чьи крутые рендеры я прикладываю. В Тюмени «Новая земля» еще тащат.
Есть еще вот такое мнение, которое я полностью разделяю:
«Застройка ИЖС в больших масштабах должна быть ориентирована на достаточно массовый сегмент. Такой продукт сейчас отсутствует, как явление. Поэтому речь идет не об ответе на запросы рынка, а о создании рынка».
Плотно проработав несколько лет с продуктом индивидуального жилищного строительства, я сформулировал для себя несколько фундаментальных барьеров этого сегмента на региональном уровне:
1. Отсутствие стандартов рынка на самом первичном этапе формирования продуктов. Кто-то продает только участки, кто-то коттеджи, кто-то таунхаусы. И все это может быть на расстоянии одного километра друг от друга.
2. Формирование разрозненной среды. На территории одного поселка, если он был не в рамках комплексной застройки, то кто-то может построить сарай, кто-то дворец, а кто-то купит несколько участков и застроит их типовыми проектами на продажу. Что в итоге? Хаотичный самострой или устаревший типовой дизайн зданий «коттеджей» в большинстве случаев.
3. Отсутствие системного подхода при мастер-планировании территории застройки. Знаю изнутри, как во многих поселках нарезались участки - директорами, на интуиции, «линейкой».
4. Проблематика инженерной инфраструктуры. Эта боль стара, как мир. Качественные сети за свой счет девелоперам тянуть невероятно накладно. Особенно касается удаленных точечных проектов. Вот и стоят потом купленные участки годами в надежде, когда сетевики по какой-нибудь гос программе сами дойдут до их участков. Тут же и про многокилометровую качественную ливневку, и про интернет, и про канализацию. Будет успехом, если просто в сроки подключат электричество и отсыпят дорогу.
5. Отсутствие качественной современной инфраструктуры. Как социальной, так и коммерческой. В секторе ИЖС абсолютно не конкурентное по сравнению с рынком МКД рекреационное наполнение проектов и подход к досугу клиентов.
6. Неуправляемость эксплуатационной фазой и отсутствие внятных альтернатив УК.
7. Длительность освоения поселков частными силами. Я недавно проезжал мимо проекта, участки в котором мы продавали (и продали) 8 лет назад. И там до сих пор треть участков пустые, даже без заборов. Жить в такой пятнистой среде малоприятно.
8. Отсутствие инструментов банковского финансирования, связанное с непонятной и не регулируемой ликвидностью рынка.
9. Ограниченность доступной ипотечной программы. Только у застройщиков.
10. Низкие маркетинговые инвестиции. При покупке загородного продукта у клиентов высок «настроенческий» фактор: им надо показать рай и оазис. Вот ту сказку ради, которой надо бросать городскую жизнь и входить в проект. А по факту на месте часто заросшее поле без проезда до участка, колышки, типовые проекты домов с просроченным дизайном, чудо если какой-то брендинг на въезде и всё. Ни офисов продаж, ни качественных рендеров, ни макетов и туров. Думают поди девелоперы, что раз там природа и чистый воздух, то этого достаточно. Нет.
В общем, перечислять недостатки и потенциальные точки роста рынка можно еще долго. Есть гипотеза, что только при размере площади кластера от 100 Га и выше появляется финансовая возможность строить качественную социальную и рекреационную среду.
Из плюсов, пожалуй, только самые очевидные: метраж, своя парковка, птички, ягодки, барбекю во дворике. И перманентная занятость доработками для тех, кто такое любит ))
Из крутых кейсов, которые все чаще появляются на региональном рынке можно смело выделить проект «L—town» и подход к продукту от застройщика «Мармакс», чьи крутые рендеры я прикладываю. В Тюмени «Новая земля» еще тащат.
Есть еще вот такое мнение, которое я полностью разделяю:
«Застройка ИЖС в больших масштабах должна быть ориентирована на достаточно массовый сегмент. Такой продукт сейчас отсутствует, как явление. Поэтому речь идет не об ответе на запросы рынка, а о создании рынка».