Это квартирография, детка!
Вчера писал про общие принципы формирования технического задания по атрибутам проекта, а сегодня остановлюсь подробнее именно на составлении квартирографии.
Итак, его величество - процесс.
После подробного анализа квартирной линейки на рынке (с глубинным погружением в конкурентное поле), в отделе маркетинга формируется понимание текущего спроса. «На что люди идут более активно, а на что менее». Тут же появляется видение на уровне продуктовых трендов квартир: экстра-форматы, евро/классика, балконы, эргономика и пр. Все это синхронизуется с опытом и экспертизой компании - и вуаля, стратегическое видение готово!
- Далее первым этапом делаем верхнеуровневую разбивку в процентах по комнатности квартир. Условно студии - 10%, 1к - 50% и тд.
- Затем задаем шаг между сегментами в каждом типе комнатности. Обычно я делаю 3 метра. Например, 2к - 53-55 - 20%, 56-58 - 15%, 59-61 - 10%.
- Потом утверждаем предельный уровень отклонения проектировщиками от ТЗ по метрам из пункта выше.
- И в финале уже наполняем каждый полученный сегмент атрибутами: евро, с балконом, в доминанте и тд.
Опять же, мы здесь не стремимся выполнить всю работу за проектировщиков. А лишь правильно их снавигировать с целью формирования способов дифференциации продукта и будущих драйверов продаж.
Что нужно избежать:
1. Конкуренцию между своими же планировками - старайтесь сделать их разноплановыми по атрибутам и площадям, заложив максимум возможных сценариев жизни.
2. Согласование планировок без их тщательного изучения.
3. Коммуникацию от проектировщиков в формате, что «в вашу квартирографию не попасть». Попасть! И что «у нас архитектура летит из-за планировок». Значит меняйте архитектуру!
Что рекомендую добавить к техническому заданию на квартирографию:
1. Альбом с хитами планировок компании по опыту ваших продаж.
2. Альбом с хитами планировок в общем на рынке. Нужно искать референсы и из других городов - привет «Легенда Девелопмент», планировки которой есть во всех альбомах, встречавшихся мне;
3. ТЗ на экстра-форматы квартиры;
4. ТЗ на коммерческие помещения;
5. ТЗ на машиноместа.
Часто, по 10-минутному анализу квартирографии можно понять, как именно было составлено и выполнено техническое задание и какая судьба ждёт те или иные конкретные лоты (затоварка, вымывание и пр.).
Подходите к этой задаче с полным погружением и нужным объемом вводных данных. Всех, кто просит сделать квартирографию «сегодня до вечера» - старайтесь приземлить, обозначив важность этого процесса. Мы обычно берём полторы-две недели на эту работу с учетом имеющейся аналитической базы.
Помните, что человек выбирает жилой комплекс, а покупает квартиру. Сделайте и выбор, и покупку полностью подходящими для его будущей крутой жизни!
Вчера писал про общие принципы формирования технического задания по атрибутам проекта, а сегодня остановлюсь подробнее именно на составлении квартирографии.
Итак, его величество - процесс.
После подробного анализа квартирной линейки на рынке (с глубинным погружением в конкурентное поле), в отделе маркетинга формируется понимание текущего спроса. «На что люди идут более активно, а на что менее». Тут же появляется видение на уровне продуктовых трендов квартир: экстра-форматы, евро/классика, балконы, эргономика и пр. Все это синхронизуется с опытом и экспертизой компании - и вуаля, стратегическое видение готово!
- Далее первым этапом делаем верхнеуровневую разбивку в процентах по комнатности квартир. Условно студии - 10%, 1к - 50% и тд.
- Затем задаем шаг между сегментами в каждом типе комнатности. Обычно я делаю 3 метра. Например, 2к - 53-55 - 20%, 56-58 - 15%, 59-61 - 10%.
- Потом утверждаем предельный уровень отклонения проектировщиками от ТЗ по метрам из пункта выше.
- И в финале уже наполняем каждый полученный сегмент атрибутами: евро, с балконом, в доминанте и тд.
Опять же, мы здесь не стремимся выполнить всю работу за проектировщиков. А лишь правильно их снавигировать с целью формирования способов дифференциации продукта и будущих драйверов продаж.
Что нужно избежать:
1. Конкуренцию между своими же планировками - старайтесь сделать их разноплановыми по атрибутам и площадям, заложив максимум возможных сценариев жизни.
2. Согласование планировок без их тщательного изучения.
3. Коммуникацию от проектировщиков в формате, что «в вашу квартирографию не попасть». Попасть! И что «у нас архитектура летит из-за планировок». Значит меняйте архитектуру!
Что рекомендую добавить к техническому заданию на квартирографию:
1. Альбом с хитами планировок компании по опыту ваших продаж.
2. Альбом с хитами планировок в общем на рынке. Нужно искать референсы и из других городов - привет «Легенда Девелопмент», планировки которой есть во всех альбомах, встречавшихся мне;
3. ТЗ на экстра-форматы квартиры;
4. ТЗ на коммерческие помещения;
5. ТЗ на машиноместа.
Часто, по 10-минутному анализу квартирографии можно понять, как именно было составлено и выполнено техническое задание и какая судьба ждёт те или иные конкретные лоты (затоварка, вымывание и пр.).
Подходите к этой задаче с полным погружением и нужным объемом вводных данных. Всех, кто просит сделать квартирографию «сегодня до вечера» - старайтесь приземлить, обозначив важность этого процесса. Мы обычно берём полторы-две недели на эту работу с учетом имеющейся аналитической базы.
Помните, что человек выбирает жилой комплекс, а покупает квартиру. Сделайте и выбор, и покупку полностью подходящими для его будущей крутой жизни!