Сегодня вышли свежие данные по ценам на недвижимость в мае. Спешим поделиться своими наблюдениями. Высокий спрос на ипотеку развернул тренды и в ценах:
#monthlyprice
▪️ На первичном рынке, как мы предполагали месяц назад, произошел разворот – общий индекс вырос впервые с декабря на символические 0.15% до 133.5 тыс. руб. за в кв.м.
▪️ Но все также в половине регионов цены снижаются, в другой половине - растут. Динамику индекса перевесил самый крупный рынок – Москва, где цены выросли сразу на 0.6% до 262.3 тыс. руб. Из крупных регионов цены поднялись более чем на ~2% в Челябинске, Самаре и Кемерово (в последнем – уверенный рост второй месяц подряд). Исторические максимумы обновлены в 30% регионах, как и в прошлые месяцы.
▪️ Устойчивое снижение цен около 1% в месяц продолжается в Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях (цена на 8% ниже пика), а в Коми и Кирове цены уже на 11% ниже пика. В среднем по России цены на первичке только на 2.1% ниже максимума, зафиксированного в декабре 2022.
▪️ На вторичном рынке рост цен ускоряется – в мае +0.8% до 94.9 тыс. в среднем по России. Рост сохраняется в подавляющем числе регионов (93%). Больше всех в республике Алтай – по +5% второй месяц до 107.9 тыс. руб.
▪️ Символически снизились цены в Калининграде -0.2% и Коми -0.5%. Сильнее в Ингушетии -1.7% - в регионе минимальные цены по России 46 тыс. руб., но подтверждается правило, что дно может быть пробито на любом уровне. В целом за 5 мес. 2023 цены в минусе только в 8 регионах (в столичных регионах, Краснодарском крае, Калининграде, Ингушетии и на Сахалине). Удивительно, что регионы, близкие к проведению СВО, не выделяются на общероссийском фоне.
▪️ Сокращение дисконта вторички к первичке продолжилось с 29.4% до 28.9%. Здесь есть куда двигаться, но в большей степени из-за технического фактора. Ограничения на программы субсидирования ипотеки от застройщиков приводят к росту средней ставки и отсутствию или меньшему росту цен на первичке.
💡 В июне высокий спрос на ипотеку сохраняется, а значит ждем продолжения тренда на умеренный рост цен на первичном рынке и более быстрый догоняющий рост цен на вторичном рынке. При текущей ключевой ставке 7.5% и доходности длинных ОФЗ до 10.9% рынок нашел определенное равновесие. Спрос, поддерживаемый действием льготных программ и высокой разницей ставок (6-7% на первичке против 11% на вторичке), позволяет застройщикам активно запускать новые проекты.
Все может измениться в июле, если Банк России начнет повышать ключевую ставку. Парадокс в том, что рост ставок может коснуться только вторичного рынка и привести к новым перекосам на рынке жилья.
@DomusVerus
#monthlyprice
▪️ На первичном рынке, как мы предполагали месяц назад, произошел разворот – общий индекс вырос впервые с декабря на символические 0.15% до 133.5 тыс. руб. за в кв.м.
▪️ Но все также в половине регионов цены снижаются, в другой половине - растут. Динамику индекса перевесил самый крупный рынок – Москва, где цены выросли сразу на 0.6% до 262.3 тыс. руб. Из крупных регионов цены поднялись более чем на ~2% в Челябинске, Самаре и Кемерово (в последнем – уверенный рост второй месяц подряд). Исторические максимумы обновлены в 30% регионах, как и в прошлые месяцы.
▪️ Устойчивое снижение цен около 1% в месяц продолжается в Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях (цена на 8% ниже пика), а в Коми и Кирове цены уже на 11% ниже пика. В среднем по России цены на первичке только на 2.1% ниже максимума, зафиксированного в декабре 2022.
▪️ На вторичном рынке рост цен ускоряется – в мае +0.8% до 94.9 тыс. в среднем по России. Рост сохраняется в подавляющем числе регионов (93%). Больше всех в республике Алтай – по +5% второй месяц до 107.9 тыс. руб.
▪️ Символически снизились цены в Калининграде -0.2% и Коми -0.5%. Сильнее в Ингушетии -1.7% - в регионе минимальные цены по России 46 тыс. руб., но подтверждается правило, что дно может быть пробито на любом уровне. В целом за 5 мес. 2023 цены в минусе только в 8 регионах (в столичных регионах, Краснодарском крае, Калининграде, Ингушетии и на Сахалине). Удивительно, что регионы, близкие к проведению СВО, не выделяются на общероссийском фоне.
▪️ Сокращение дисконта вторички к первичке продолжилось с 29.4% до 28.9%. Здесь есть куда двигаться, но в большей степени из-за технического фактора. Ограничения на программы субсидирования ипотеки от застройщиков приводят к росту средней ставки и отсутствию или меньшему росту цен на первичке.
💡 В июне высокий спрос на ипотеку сохраняется, а значит ждем продолжения тренда на умеренный рост цен на первичном рынке и более быстрый догоняющий рост цен на вторичном рынке. При текущей ключевой ставке 7.5% и доходности длинных ОФЗ до 10.9% рынок нашел определенное равновесие. Спрос, поддерживаемый действием льготных программ и высокой разницей ставок (6-7% на первичке против 11% на вторичке), позволяет застройщикам активно запускать новые проекты.
Все может измениться в июле, если Банк России начнет повышать ключевую ставку. Парадокс в том, что рост ставок может коснуться только вторичного рынка и привести к новым перекосам на рынке жилья.
@DomusVerus