Ипотека в июле-августе: ускорение за счет первички
В конце месяца традиционно подведем итоги рынка за предыдущий месяц и сделаем прогноз на будущее. В руках есть свежие данные от ЦБ, предварительные результаты по льготной ипотеке и цифры от Домклик:
▪️В июле число кредитов увеличилось несильно до 171 тыс., но доля первички выросла с 27% до 30%. На первичном рынке по ДДУ выдано 51 тыс. кредитов (+13%) при снижении другой ипотеки. Темпы роста портфеля ипотеки превышают прогнозы ЦБ: +24% за 12 мес. при прогнозе 17-21% за весь 2023.
▪️Среди регионов, где ускорение ипотеки особенно заметно, – Самара, Липецк, Н.Новгород, Белогород, Мурманск, Челябинск и Воронеж – за июль в них выдано на 60% больше кредитов, чем в среднем за 1п. 2023 (против +35% по России).
▪️Ключевые параметры ипотечного рынка стабильны. Скорость погашения портфеля колеблется около 5 лет. Средняя сумма кредита по ДДУ остается 4.9 млн и 3.3 млн по остальной ипотеке, а средний платеж соответственно 31 и 30 тыс. руб.
▪️Средняя ставка по рынку даже снизилась до 8.25% (-0.2 пп), впрочем, в большей степени за счет перераспределения рынка на первичку, где действуют льготные госпрограммы, а средняя ставка тоже пошла вниз 6.06% (-0.06 пп). Все как мы предсказывали месяц назад после первого повышения ключевой ставки.
▪️На фоне роста цен стабильная сумма кредита говорит о том, что первоначальный взнос по ипотеке растет. А значит меры Банка России по ограничению рискованной ипотеки начинаются работать. Особенно это видно по Москве, где средняя сумма кредита уверенно идет вниз, и уже на 10% ниже декабря 2022 (7.2 млн)
▪️Качество ипотечного портфеля – стабильно идеальное. Просрочка доползла до минимума 0.4%. Три года назад она превышала 1% портфеля, правда, на 1/3 состояла из когда-то проблемной валютной ипотеки. Сейчас ипотеки в иностранной валюте почти не осталось.
▪️Пока льготка действует, решили найти регионы-бенефициары. Сравнили объемы выдачи льготной ипотеки и всей ипотеки по ДДУ. В среднем по России это соотношение было 1.1 в 2022, а за 7 мес. 2023 выросло до 1.4 – льготки выдается все больше, чем ипотеки по ДДУ. Причин тут несколько – увеличение доли продаж по ДКП от застройщика, рост ипотеки на ИЖС, IT- и ДВ-ипотеки (последняя частично распространяется на вторичный рынок).
▪️Итак, кроме Дальнего Востока в самых бенефициарах льготной ипотеки: Ленинградская обл. 2.3, Санкт-Петербург 2.1, Краснодарский край 1.9, Калининград, Москва и Московская обл. по 1.8, Татарстан 1.7. Не секрет, что в этих регионах много покупок совершают "нерезиденты" (жители других регионов, не отраженные в статистике ЦБ по ДДУ).
💡В августе ждем не просто рекорда, а рекордища по всем показателям. Выдадут порядка 800 млрд руб. (647 в июле), в том числе 60% или 480 млрд. по льготным госпрограммам. За 24 дня августа больше кредитов по льготным госпрограммам, чем за весь июль, – 376 млрд руб. Падут рекорды по количеству ДДУ (62 тыс. в декабре 2022) и по общей сумме (697 млрд). Возможно даже превысим максимум по общему количеству ипотеки 212 тыс. в далеком октябре 2021.
Делать прогнозы дальше одного месяца стало совсем неблагодарным занятием. В 2023 выдачи ипотеки явно превысят 6 трлн. Но после нынешнего ажиотажа точно наступит похмелье и снижение выдач к концу года. Особенно на вторичном рынке, где ставка по рыночной ипотеке подскочила больше, чем ожидали – с 11 до 14%.
@DomusVerus
В конце месяца традиционно подведем итоги рынка за предыдущий месяц и сделаем прогноз на будущее. В руках есть свежие данные от ЦБ, предварительные результаты по льготной ипотеке и цифры от Домклик:
▪️В июле число кредитов увеличилось несильно до 171 тыс., но доля первички выросла с 27% до 30%. На первичном рынке по ДДУ выдано 51 тыс. кредитов (+13%) при снижении другой ипотеки. Темпы роста портфеля ипотеки превышают прогнозы ЦБ: +24% за 12 мес. при прогнозе 17-21% за весь 2023.
▪️Среди регионов, где ускорение ипотеки особенно заметно, – Самара, Липецк, Н.Новгород, Белогород, Мурманск, Челябинск и Воронеж – за июль в них выдано на 60% больше кредитов, чем в среднем за 1п. 2023 (против +35% по России).
▪️Ключевые параметры ипотечного рынка стабильны. Скорость погашения портфеля колеблется около 5 лет. Средняя сумма кредита по ДДУ остается 4.9 млн и 3.3 млн по остальной ипотеке, а средний платеж соответственно 31 и 30 тыс. руб.
▪️Средняя ставка по рынку даже снизилась до 8.25% (-0.2 пп), впрочем, в большей степени за счет перераспределения рынка на первичку, где действуют льготные госпрограммы, а средняя ставка тоже пошла вниз 6.06% (-0.06 пп). Все как мы предсказывали месяц назад после первого повышения ключевой ставки.
▪️На фоне роста цен стабильная сумма кредита говорит о том, что первоначальный взнос по ипотеке растет. А значит меры Банка России по ограничению рискованной ипотеки начинаются работать. Особенно это видно по Москве, где средняя сумма кредита уверенно идет вниз, и уже на 10% ниже декабря 2022 (7.2 млн)
▪️Качество ипотечного портфеля – стабильно идеальное. Просрочка доползла до минимума 0.4%. Три года назад она превышала 1% портфеля, правда, на 1/3 состояла из когда-то проблемной валютной ипотеки. Сейчас ипотеки в иностранной валюте почти не осталось.
▪️Пока льготка действует, решили найти регионы-бенефициары. Сравнили объемы выдачи льготной ипотеки и всей ипотеки по ДДУ. В среднем по России это соотношение было 1.1 в 2022, а за 7 мес. 2023 выросло до 1.4 – льготки выдается все больше, чем ипотеки по ДДУ. Причин тут несколько – увеличение доли продаж по ДКП от застройщика, рост ипотеки на ИЖС, IT- и ДВ-ипотеки (последняя частично распространяется на вторичный рынок).
▪️Итак, кроме Дальнего Востока в самых бенефициарах льготной ипотеки: Ленинградская обл. 2.3, Санкт-Петербург 2.1, Краснодарский край 1.9, Калининград, Москва и Московская обл. по 1.8, Татарстан 1.7. Не секрет, что в этих регионах много покупок совершают "нерезиденты" (жители других регионов, не отраженные в статистике ЦБ по ДДУ).
💡В августе ждем не просто рекорда, а рекордища по всем показателям. Выдадут порядка 800 млрд руб. (647 в июле), в том числе 60% или 480 млрд. по льготным госпрограммам. За 24 дня августа больше кредитов по льготным госпрограммам, чем за весь июль, – 376 млрд руб. Падут рекорды по количеству ДДУ (62 тыс. в декабре 2022) и по общей сумме (697 млрд). Возможно даже превысим максимум по общему количеству ипотеки 212 тыс. в далеком октябре 2021.
Делать прогнозы дальше одного месяца стало совсем неблагодарным занятием. В 2023 выдачи ипотеки явно превысят 6 трлн. Но после нынешнего ажиотажа точно наступит похмелье и снижение выдач к концу года. Особенно на вторичном рынке, где ставка по рыночной ипотеке подскочила больше, чем ожидали – с 11 до 14%.
@DomusVerus