Обзор международных рынков: как регулирование ухудшает доступность жилья
Раз в несколько недель мы обсуждаем основные новости и записки из зарубежной прессы, связанные с рынком жилья. Сегодня поговорим о том, что строительство «человейников» – это не всегда плохо, о том, как регуляторные меры усиливают неравенство и о том, что проблема доступности жилья в мире не менее важна, чем изменение климата.
Поехали.
1) The Economist вновь пишет о снижении доступности жилья из-за роста цен на фоне недостаточного предложения. Причем если в прошлый раз мы обсуждали проблемы с предложением готового жилья (из-за эффекта rate locks), то сегодня поговорим о других ограничениях.
В Штатах распространено движение “Nimby” (Not in My Backyard – не в моем дворе) – когда местные жители сопротивляются строительству нового жилья на прилегающих к их домам территориях (чтобы и пространства было побольше, и жилье оставалось дорогим). Из-за этого новых домов строится недостаточно.
Помимо этого, предложение ограничивают регуляторные нормы (в т.ч. ограничения по плотности населения в районе и т.д.), направленные против строительства «человейников»: строить можно там, где достаточно земли и пространства. Вроде бы благородная цель, но из-за этого: а) цены особенно высоки в крупных городах, б) жилье строят в пригородах —> приходится тратить больше времени на дорогу. В Англии и США все усугубляется высоким распространением ИЖС.
💡Короче, не все так однозначно, и у ИЖС тоже есть серьезные минусы. А Оруэлл, кстати, еще в прошлом веке писал, что «если люди вообще собираются жить в больших городах, они должны научиться жить друг на друге».
2) Reuters тем временем напоминает, что цены знатно выросли во время пандемии (в Штатах с начала 2020 г. рост на 40% – и это в $). Так что цены у нас подскочили не только из-за льготной ипотеки, хотя и из-за нее тоже.
А главный think-tank Сиднея при этом говорит, что проблема доступности стала настолько острой, что на глобальном уровне ей пора уделять не меньше внимания, чем изменению климата. Очень кстати, ведь хайп вокруг climate change и ESG в целом за последний год немного снизился. Может, нашлась новая тема для обсуждения?
Что ж, жилье действительно для человечества важно не меньше. Не на деревьях же зеленых нам жить и не в электрокарах. А крупные компании (Amazon, Google и др.) уже давно подсуетились и начали финансировать строительство доступного жилья для малоимущих.
Ну и завершая эту тему, Reuters впервые за долгое время написал что-то позитивное про сектор жилья в Китае. Коллеги считают, что проблемы КНР могут улучшить позиции США экологию. Китай – крупнейший производитель цемента в мире, но это достаточно «грязное» производство – на него приходится 12% всех углеродных выбросов в Китае. Меньше строим – меньше производим – меньше выбросов – лучше экология.
💡Последний тезис про Китай, конечно, спорный, но желание вывести проблему доступности жилья на уровень глобальной дискуссии похвально. Правда, вряд ли это что-то изменит.
3) В российском макро-телеграме недавно обсуждалась регрессивность льготной ипотеки (#1, #2, #3) – если коротко, от программы больше выигрывает средний класс, а не малоимущие. Вроде все так, но отмена льготки, как и недавнее повышение ПВ и ужесточение регулирования проблему только усугубят: платеж-то вырастет и взять ипотеку смогут только более обеспеченные семьи.
Казалось бы, все это сугубо локальные темы, но в США вот тоже стали обсуждать регрессивность мер ФРС. В частности, регулятор планирует увеличить минимальный ПВ и ужесточить требования к капиталу банков. Все это может и имущественное неравенство увеличить, и расовые противоречия усугубить (а это с их всякими BLM весьма чувствительно).
💡О том, что макропруденциальные меры больше повлияют на семьи с низкими доходами, мы уже писали. Похоже, что это не баг, а фича. Возникает вопрос – а что тогда делать и как повысить доступность жилья для малоимущих? Об этом расскажем на следующей неделе.
@DomusVerus
Раз в несколько недель мы обсуждаем основные новости и записки из зарубежной прессы, связанные с рынком жилья. Сегодня поговорим о том, что строительство «человейников» – это не всегда плохо, о том, как регуляторные меры усиливают неравенство и о том, что проблема доступности жилья в мире не менее важна, чем изменение климата.
Поехали.
1) The Economist вновь пишет о снижении доступности жилья из-за роста цен на фоне недостаточного предложения. Причем если в прошлый раз мы обсуждали проблемы с предложением готового жилья (из-за эффекта rate locks), то сегодня поговорим о других ограничениях.
В Штатах распространено движение “Nimby” (Not in My Backyard – не в моем дворе) – когда местные жители сопротивляются строительству нового жилья на прилегающих к их домам территориях (чтобы и пространства было побольше, и жилье оставалось дорогим). Из-за этого новых домов строится недостаточно.
Помимо этого, предложение ограничивают регуляторные нормы (в т.ч. ограничения по плотности населения в районе и т.д.), направленные против строительства «человейников»: строить можно там, где достаточно земли и пространства. Вроде бы благородная цель, но из-за этого: а) цены особенно высоки в крупных городах, б) жилье строят в пригородах —> приходится тратить больше времени на дорогу. В Англии и США все усугубляется высоким распространением ИЖС.
💡Короче, не все так однозначно, и у ИЖС тоже есть серьезные минусы. А Оруэлл, кстати, еще в прошлом веке писал, что «если люди вообще собираются жить в больших городах, они должны научиться жить друг на друге».
2) Reuters тем временем напоминает, что цены знатно выросли во время пандемии (в Штатах с начала 2020 г. рост на 40% – и это в $). Так что цены у нас подскочили не только из-за льготной ипотеки, хотя и из-за нее тоже.
А главный think-tank Сиднея при этом говорит, что проблема доступности стала настолько острой, что на глобальном уровне ей пора уделять не меньше внимания, чем изменению климата. Очень кстати, ведь хайп вокруг climate change и ESG в целом за последний год немного снизился. Может, нашлась новая тема для обсуждения?
Что ж, жилье действительно для человечества важно не меньше. Не на деревьях же зеленых нам жить и не в электрокарах. А крупные компании (Amazon, Google и др.) уже давно подсуетились и начали финансировать строительство доступного жилья для малоимущих.
Ну и завершая эту тему, Reuters впервые за долгое время написал что-то позитивное про сектор жилья в Китае. Коллеги считают, что проблемы КНР могут улучшить позиции США экологию. Китай – крупнейший производитель цемента в мире, но это достаточно «грязное» производство – на него приходится 12% всех углеродных выбросов в Китае. Меньше строим – меньше производим – меньше выбросов – лучше экология.
💡Последний тезис про Китай, конечно, спорный, но желание вывести проблему доступности жилья на уровень глобальной дискуссии похвально. Правда, вряд ли это что-то изменит.
3) В российском макро-телеграме недавно обсуждалась регрессивность льготной ипотеки (#1, #2, #3) – если коротко, от программы больше выигрывает средний класс, а не малоимущие. Вроде все так, но отмена льготки, как и недавнее повышение ПВ и ужесточение регулирования проблему только усугубят: платеж-то вырастет и взять ипотеку смогут только более обеспеченные семьи.
Казалось бы, все это сугубо локальные темы, но в США вот тоже стали обсуждать регрессивность мер ФРС. В частности, регулятор планирует увеличить минимальный ПВ и ужесточить требования к капиталу банков. Все это может и имущественное неравенство увеличить, и расовые противоречия усугубить (а это с их всякими BLM весьма чувствительно).
💡О том, что макропруденциальные меры больше повлияют на семьи с низкими доходами, мы уже писали. Похоже, что это не баг, а фича. Возникает вопрос – а что тогда делать и как повысить доступность жилья для малоимущих? Об этом расскажем на следующей неделе.
@DomusVerus