Стройиндустрия — это разогнавшийся поезд, который не остановить?
Времена идут, эпохи меняются, но алармистские комментарии по рынку жилья всегда в фаворитах у журналистов.
Вот и на прошлой неделе в Коммерсанте вышло преинтересное интервью зампреда комитета Госдумы по вопросам собственности. Там все, как мы любим: и про пузырь, и про льготку, которая (внезапно) снизила доступность жилья, и про «турецкий» сценарий для российской экономики.
Но обо всем по порядку.
Льготная ипотека подстегнула рост цен на новостройки – это очевидно. Но немало людей считают, что весь рост цен с 2020 года (в 2 раза) вызван льготными программами. Мол, не запустили бы льготку, цены были бы в два раза ниже – это ошибка.
С 2020 года полная себестоимость строительства (включая землю, зарплаты, топливо и т.д.) выросла в 2,3 раза. Индекс цен производителей на строительную продукцию вырос на 40%. Цены на вторичке выросли на 70%.
Так что и без льготки цены на новостройки бы выросли, но меньше. По нашим оценкам, цены сейчас на ~15-20% выше долгосрочного тренда.
Уж сколько раз твердили миру… Мы так часто писали о том, что львиная доля этих 40% – абсолютно «бумажная» разница, вызванная разным качеством квартир на первичке и вторичке, географией и т.д., что повторяться уже неприлично.
Отметим только, что и ЦБ долгое время говорил про эти мифические 40%, но вот наконец на Финансовом конгрессе в июле А. Данилов согласился, что реальная разница на сопоставимые квартиры ниже и скорее близка к 20%.
Нет. Банку важно, чтобы застройщик погасил кредит по ПФ. Чтобы это сделать с минимальными процентными платежами к моменту ввода застройщику нужно успеть продать ~70-80% квартир (но в конкретном проекте все зависит от его LLCR, стратегии и т.д.).
Не успеет – после раскрытия эскроу будет платить повышенные проценты по оставшейся части кредита, что в целом не катастрофа, если остаток кредита не слишком большой.
Почему это вдруг «нельзя остановить»? Снизится спрос, снизятся запуски новых проектов, и портфель строительства вернется куда-нибудь к 100 млн кв. м. Вполне себе нормальный и даже здоровый сценарий.
Не понимаем, как государственный муж может всерьез говорить о турецком сценарии. В отличие от турецкого ЦБ наш делает все, что может, чтобы снизить инфляцию и инфляционные ожидания: повышает ставку (хотя пока это малоэффективно), ужесточает макронадбавки, занимается развитием финансовой грамотности, объясняет решения аналитикам, бизнесу, чиновникам, гражданам. Да и Минфин вроде бы осторожен в тратах. И даже Минстрой согласился на отмену массовой льготки.
В общем, никто не хочет, как в Турции, и делается все, чтобы этого избежать. Но как в таких условиях развиваться рынку – большой вопрос.
Что ж, подождем пару месяцев и посмотрим, на каком уровне стабилизируются продажи. Вполне возможно, что без дополнительного вмешательства рынок сам себя отрегулирует миксом льготной, рыночной ипотеки и рассрочек при относительной стабильности цен.
@DomusVerus
Времена идут, эпохи меняются, но алармистские комментарии по рынку жилья всегда в фаворитах у журналистов.
Вот и на прошлой неделе в Коммерсанте вышло преинтересное интервью зампреда комитета Госдумы по вопросам собственности. Там все, как мы любим: и про пузырь, и про льготку, которая (внезапно) снизила доступность жилья, и про «турецкий» сценарий для российской экономики.
Но обо всем по порядку.
…наблюдался мало чем обоснованный рост цен на квартиры…цены на новостройки росли за счет действия льготных программ, ставки по которым субсидировались бюджетом…
Льготная ипотека подстегнула рост цен на новостройки – это очевидно. Но немало людей считают, что весь рост цен с 2020 года (в 2 раза) вызван льготными программами. Мол, не запустили бы льготку, цены были бы в два раза ниже – это ошибка.
С 2020 года полная себестоимость строительства (включая землю, зарплаты, топливо и т.д.) выросла в 2,3 раза. Индекс цен производителей на строительную продукцию вырос на 40%. Цены на вторичке выросли на 70%.
Так что и без льготки цены на новостройки бы выросли, но меньше. По нашим оценкам, цены сейчас на ~15-20% выше долгосрочного тренда.
…это привело к колоссальному разрыву цен между строящимися и готовыми объектами…покупая квартиру в новостройке за 10 млн руб., после завершения строительства можно продать ее, уступив в цене около 40%, т.е. за 6 млн…
Уж сколько раз твердили миру… Мы так часто писали о том, что львиная доля этих 40% – абсолютно «бумажная» разница, вызванная разным качеством квартир на первичке и вторичке, географией и т.д., что повторяться уже неприлично.
Отметим только, что и ЦБ долгое время говорил про эти мифические 40%, но вот наконец на Финансовом конгрессе в июле А. Данилов согласился, что реальная разница на сопоставимые квартиры ниже и скорее близка к 20%.
…кредитн(ым) организаци(ям) важно, чтобы застройщик распродал
все
квартиры в новостройке и выполнил перед ними свои финансовые обязательства…
Нет. Банку важно, чтобы застройщик погасил кредит по ПФ. Чтобы это сделать с минимальными процентными платежами к моменту ввода застройщику нужно успеть продать ~70-80% квартир (но в конкретном проекте все зависит от его LLCR, стратегии и т.д.).
Не успеет – после раскрытия эскроу будет платить повышенные проценты по оставшейся части кредита, что в целом не катастрофа, если остаток кредита не слишком большой.
…сложилась парадоксальная ситуация. Сегодня стройиндустрия — это разогнавшийся поезд, который остановить сейчас нельзя, но он уже начинает сбоить…
Почему это вдруг «нельзя остановить»? Снизится спрос, снизятся запуски новых проектов, и портфель строительства вернется куда-нибудь к 100 млн кв. м. Вполне себе нормальный и даже здоровый сценарий.
…может быть много разных сценариев дальнейшего развития событий, и многие из них неутешительны. Есть опыт Турции, где ключевая ставка ЦБ росла для удержания инфляции. В итоге она перевалила за 50%, фактически остановив выдачу всех кредитов, включая ипотеку. Это сценарий, по которому мы можем пойти…
Не понимаем, как государственный муж может всерьез говорить о турецком сценарии. В отличие от турецкого ЦБ наш делает все, что может, чтобы снизить инфляцию и инфляционные ожидания: повышает ставку (хотя пока это малоэффективно), ужесточает макронадбавки, занимается развитием финансовой грамотности, объясняет решения аналитикам, бизнесу, чиновникам, гражданам. Да и Минфин вроде бы осторожен в тратах. И даже Минстрой согласился на отмену массовой льготки.
В общем, никто не хочет, как в Турции, и делается все, чтобы этого избежать. Но как в таких условиях развиваться рынку – большой вопрос.
Что ж, подождем пару месяцев и посмотрим, на каком уровне стабилизируются продажи. Вполне возможно, что без дополнительного вмешательства рынок сам себя отрегулирует миксом льготной, рыночной ипотеки и рассрочек при относительной стабильности цен.
@DomusVerus