Искушенный зритель нашего real-estate-porn наверняка задался вопросом - как долго придётся наблюдать жесткие кадры доминирования притоков ОСЗ над эскроу? Коэффициент покрытия долга уже свалился до 75%, и вряд ли тут можно ждать резкого отскока.
Наш коллектив смотрит на рынок с обоснованным оптимизмом, поэтому полагаем, что в скором времени он поправится. И вот почему:
1️⃣ В долгосрочном периоде объем спроса на недвижку зависит от структурных факторов. И здесь все весьма позитивно - главным структурным фактором спроса на жилье является демография, а с точки зрения демографии спрос на жилье драйвят молодые люди 20+ лет. Именно они являются источником "чистого" прироста спроса на жилье. Где-то до 2035 года эта когорта будет только расти - спасибо буму рождаемости нулевых.
2️⃣ На короткой дистанции объем нового предложения (запусков) зависит не от спроса в моменте, а от того, в какой момент времени выгоднее это предложение выводить. Текущая картина - результат высоких запусков прошлого года. Застройщики старались запустить уже начатые проекты в стройку, чтобы открыть продажи и снизить ставку по займам. В результате запуски побили рекорд, несмотря на снижение спроса. И судя январю-февралю 2025, запустили уже все, что хотели - выводы новых проектов сократились на 23% г/г.
В ближайшее время разработка новых проектов будет обходиться дорого, поэтому многие из них будут отложены в ящик до лучших времен.
Что делать с теми, что уже запустили? По ним-то долг будет расти. Таки придется снижать цены, чтобы повысить продажи?
Нет. Принцип тот же - значение имеет распределение спроса во времени. Уже в этом году спрос понемногу начнет восстанавливаться, а в следующем году снижение ставки даст новый толчок к росту. Продать через год может быть выгоднее, поэтому снижать цены, чтобы продать все здесь и сейчас, смысла не имеет.
В сухом остатке имеем следующее:
▪️Краткосрочно большой объем запусков сместили на прошлый год, а реализовывать новые в моменте не очень выгодно, лучше подождать. Так что к концу года ждем сокращения портфеля стройки до 100-110 млн кв.м.
▪️По уже запущенным проектам спешить тоже нет смысла. Форсировать продажи или стройку=недозаработать в будущем. Правда, по этой же причине покупателям какое-то время придется наблюдать, как сдвигаются сроки сдачи их квартир.
▪️На горизонте ближайших 10 лет ситуация со спросом будет улучшаться - молодых людей, которым нужна крыша над головой, становится больше. А значит, и предложение будет расти.
А на совсем стратегических сроках эстафетную палочку перехватит реновация. В 2030-х - 2040-х годах подойдут к концу сроки службы большого объема старых панелек. В 2040-х портфель изношенного жилья будет пополняться на 13.5 млн кв. м каждый год - больше 10% от текущего объема портфеля стройки.
Ну и миграцию никто не отменял - перспективные регионы будут оттягивать на себя население и спрос, под него тоже нужно строить новое жилье.
Мы строили-строили, и наконец построили нам еще строить и строить.
@DomusVerus
Наш коллектив смотрит на рынок с обоснованным оптимизмом, поэтому полагаем, что в скором времени он поправится. И вот почему:
1️⃣ В долгосрочном периоде объем спроса на недвижку зависит от структурных факторов. И здесь все весьма позитивно - главным структурным фактором спроса на жилье является демография, а с точки зрения демографии спрос на жилье драйвят молодые люди 20+ лет. Именно они являются источником "чистого" прироста спроса на жилье. Где-то до 2035 года эта когорта будет только расти - спасибо буму рождаемости нулевых.
2️⃣ На короткой дистанции объем нового предложения (запусков) зависит не от спроса в моменте, а от того, в какой момент времени выгоднее это предложение выводить. Текущая картина - результат высоких запусков прошлого года. Застройщики старались запустить уже начатые проекты в стройку, чтобы открыть продажи и снизить ставку по займам. В результате запуски побили рекорд, несмотря на снижение спроса. И судя январю-февралю 2025, запустили уже все, что хотели - выводы новых проектов сократились на 23% г/г.
В ближайшее время разработка новых проектов будет обходиться дорого, поэтому многие из них будут отложены в ящик до лучших времен.
Что делать с теми, что уже запустили? По ним-то долг будет расти. Таки придется снижать цены, чтобы повысить продажи?
Нет. Принцип тот же - значение имеет распределение спроса во времени. Уже в этом году спрос понемногу начнет восстанавливаться, а в следующем году снижение ставки даст новый толчок к росту. Продать через год может быть выгоднее, поэтому снижать цены, чтобы продать все здесь и сейчас, смысла не имеет.
В сухом остатке имеем следующее:
▪️Краткосрочно большой объем запусков сместили на прошлый год, а реализовывать новые в моменте не очень выгодно, лучше подождать. Так что к концу года ждем сокращения портфеля стройки до 100-110 млн кв.м.
▪️По уже запущенным проектам спешить тоже нет смысла. Форсировать продажи или стройку=недозаработать в будущем. Правда, по этой же причине покупателям какое-то время придется наблюдать, как сдвигаются сроки сдачи их квартир.
▪️На горизонте ближайших 10 лет ситуация со спросом будет улучшаться - молодых людей, которым нужна крыша над головой, становится больше. А значит, и предложение будет расти.
А на совсем стратегических сроках эстафетную палочку перехватит реновация. В 2030-х - 2040-х годах подойдут к концу сроки службы большого объема старых панелек. В 2040-х портфель изношенного жилья будет пополняться на 13.5 млн кв. м каждый год - больше 10% от текущего объема портфеля стройки.
Ну и миграцию никто не отменял - перспективные регионы будут оттягивать на себя население и спрос, под него тоже нужно строить новое жилье.
Мы строили-строили, и наконец построили нам еще строить и строить.
@DomusVerus