Самая серьезная проблема в аналитике рынка недвижимости – это не отсутствие знания, а ложное ощущение знания. То есть интуитивно понятная, логично выстроенная, эмоционально близкая идея, которая на самом деле неверна.
Ну, например. Средняя площадь квартиры во введенных многоквартирных домах за 10 лет упала на 10% – с 57 до 51 кв. м. Вроде бы причины очевидны: сначала кризис 2014-2015 гг., а затем двухкратный рост цен на недвижку в 2020-2024 гг. понизили доступность жилья и заставили снижать стоимость лота, вот и сокращается площадь. Шесть квадратных метров при текущей средней стоимости (170 тыс. руб. за кв. м) – это, между прочим, больше 1 млн руб.
Интуитивно? Да. Логично? Да. Соответствует действительности? Нет. По крайней мере, не совсем.
Приведенная выше логика учитывает только циклические факторы рынка и полностью игнорирует структурные (долгосрочные). В то же время снижение средней площади квартиры – это во многом именно структурная история. Сейчас расскажем почему.
1) Средняя площадь квартиры во вводимых многоквартирных домах устойчиво сокращается с 2004 года: в начале нулевых средняя площадь квартиры составляла ~70 кв. м. Основное сокращение происходило в 2004-2016 гг. когда средняя площадь снижалась на 3% ежегодно, а вот в 2017-2023 гг. она оставалась относительно стабильной ~51 кв. м.
2) Снижение средней площади квартиры происходит из-за изменения структуры квартирографии – в начале нулевых до половины всех лотов во вводимых зданиях составляли 3 и 4-комнатные квартиры, а доля «однушек» едва доходила до четверти. В текущем портфеле строительства однушки занимают уже более половины всех лотов.
3) Рост доли однокомнатных квартир совпадает с увеличением доли одиночек в РФ (домохозяйств, состоящих из одного человека). Перепись населения-2020 мы дисконтируем на достоверность данных, но тренд на рост одиночек последние двадцать лет очевиден – по нашим оценкам, их доля выросла с ~20% в начале нулевых до ~35% к 2022 году.
💡Таким образом, нужно в первую очередь говорить не о снижении средней площади квартиры, а о структурном и долгосрочном росте доли «однушек» в портфеле строительства. Этот тренд во многом вызван демографией: люди позже вступают в брак (или не вступают), позже рожают детей (или не рожают), поэтому для проживания им не нужны большие площади.
Помимо этого тренда стоит сказать еще о двух:
1) Жилье за 20 лет стало топ вариантом, куда люди вкладывают свободные деньги. Инвесторы в бетон больше всего любят малогабаритное жилье в крупных городах – там, куда едет более многочисленное поколение 2000-х, которое также в первую очередь предъявляет спрос в виде аренды на однушки и студии.
2) За двадцать лет в девелопменте произошла продуктовая революция – девелоперы оптимизировали продукт, научились уходить от лишних коридоров и малоиспользуемых пространств. Это также повлияло на среднюю площадь квартиры, но в меньшей степени.
В конце стоит сказать, что мы, безусловно, не спорим, что спрос на малогабаритные квартиры всегда выше, поскольку они доступны большему числу людей, а рост популярности студий и небольших квартир в 2010-е частично связан с кризисными 2008 и 2015 гг. Но это циклические факторы, которые в моменте усилили и без того действовавший долгосрочный структурный тренд.
Впрочем, судя по стабильности средней площади квартир в МКД в последние 6-7 лет, этот структурный тренд завершился. Так что переживать, что мы будем жить в "обувных коробках", как некоторые жители Гонконга, не стоит – благо, земли в нашей ув. стране достаточно.
P.S. Время раскрыть очередного кардинала автора канала. Встречайте – Игорь Кузавов, хлебнувший жизнь на буровых установках Русского Севера и Канады, экс вице-президент Банка ДОМ.PФ, а ныне – управляющий директор PE family офиса.
@DomusVerus
Ну, например. Средняя площадь квартиры во введенных многоквартирных домах за 10 лет упала на 10% – с 57 до 51 кв. м. Вроде бы причины очевидны: сначала кризис 2014-2015 гг., а затем двухкратный рост цен на недвижку в 2020-2024 гг. понизили доступность жилья и заставили снижать стоимость лота, вот и сокращается площадь. Шесть квадратных метров при текущей средней стоимости (170 тыс. руб. за кв. м) – это, между прочим, больше 1 млн руб.
Интуитивно? Да. Логично? Да. Соответствует действительности? Нет. По крайней мере, не совсем.
Приведенная выше логика учитывает только циклические факторы рынка и полностью игнорирует структурные (долгосрочные). В то же время снижение средней площади квартиры – это во многом именно структурная история. Сейчас расскажем почему.
1) Средняя площадь квартиры во вводимых многоквартирных домах устойчиво сокращается с 2004 года: в начале нулевых средняя площадь квартиры составляла ~70 кв. м. Основное сокращение происходило в 2004-2016 гг. когда средняя площадь снижалась на 3% ежегодно, а вот в 2017-2023 гг. она оставалась относительно стабильной ~51 кв. м.
2) Снижение средней площади квартиры происходит из-за изменения структуры квартирографии – в начале нулевых до половины всех лотов во вводимых зданиях составляли 3 и 4-комнатные квартиры, а доля «однушек» едва доходила до четверти. В текущем портфеле строительства однушки занимают уже более половины всех лотов.
3) Рост доли однокомнатных квартир совпадает с увеличением доли одиночек в РФ (домохозяйств, состоящих из одного человека). Перепись населения-2020 мы дисконтируем на достоверность данных, но тренд на рост одиночек последние двадцать лет очевиден – по нашим оценкам, их доля выросла с ~20% в начале нулевых до ~35% к 2022 году.
💡Таким образом, нужно в первую очередь говорить не о снижении средней площади квартиры, а о структурном и долгосрочном росте доли «однушек» в портфеле строительства. Этот тренд во многом вызван демографией: люди позже вступают в брак (или не вступают), позже рожают детей (или не рожают), поэтому для проживания им не нужны большие площади.
Помимо этого тренда стоит сказать еще о двух:
1) Жилье за 20 лет стало топ вариантом, куда люди вкладывают свободные деньги. Инвесторы в бетон больше всего любят малогабаритное жилье в крупных городах – там, куда едет более многочисленное поколение 2000-х, которое также в первую очередь предъявляет спрос в виде аренды на однушки и студии.
2) За двадцать лет в девелопменте произошла продуктовая революция – девелоперы оптимизировали продукт, научились уходить от лишних коридоров и малоиспользуемых пространств. Это также повлияло на среднюю площадь квартиры, но в меньшей степени.
В конце стоит сказать, что мы, безусловно, не спорим, что спрос на малогабаритные квартиры всегда выше, поскольку они доступны большему числу людей, а рост популярности студий и небольших квартир в 2010-е частично связан с кризисными 2008 и 2015 гг. Но это циклические факторы, которые в моменте усилили и без того действовавший долгосрочный структурный тренд.
Впрочем, судя по стабильности средней площади квартир в МКД в последние 6-7 лет, этот структурный тренд завершился. Так что переживать, что мы будем жить в "обувных коробках", как некоторые жители Гонконга, не стоит – благо, земли в нашей ув. стране достаточно.
P.S. Время раскрыть очередного кардинала автора канала. Встречайте – Игорь Кузавов, хлебнувший жизнь на буровых установках Русского Севера и Канады, экс вице-президент Банка ДОМ.PФ, а ныне – управляющий директор PE family офиса.
@DomusVerus