Пытливый житель

​#Апартаменты #Юниты #Сервис Помимо удачной локации, вторым фактором успеха проекта апартаментов станет наличие опытной и амбициозной управляющей компании.

...в инвестиционных проектах сложно оперировать горизонтом планирования в год. Если объект спроектирован и рассчитан правильно, если он обладает тремя базовыми признаками доходной недвижимости — перспективная локация, корректная концепция и профессиональное управление — такой объект выдержит локальную турбулентность рынка и вызовы экономики. Туризм и гостиничный бизнес в нашем прекрасном городе-музее — это самый стабильный и предсказуемый сегмент реальной экономики. Качественные отели middle class всегда будут востребованы — как для внутреннего, так и для въездного турпотока. Поэтому мы действуем по принципу «делай качественный продукт — и он найдет своего потребителя».

...рынок будет развиваться в двух направлениях. Во-первых, новые апарт-отели еще будут строиться, о насыщении рынка пока говорить нельзя — просто отталкиваясь от спроса. Второе направление — это объекты реконструкции. Старый, дореволюционный фонд и ранее в Петербурге регулярно перепрофилировался под апарт-отели. То есть это капитальный ремонт, а где-то и реконструкция. И такие объекты тоже находят арендаторов благодаря расположению в окружении исторических кварталов.

...основное развитие будет происходить на рынке управляющих компаний, которые обеспечивают весь цикл — от поиска арендаторов до эксплуатации зданий. Поэтому очень важно для любого крупного девелопера иметь свою УК, которая начинает готовить объект задолго до ввода в эксплуатацию. Это и оснащение, и программы доходности, и очень важные для стабильной заполняемости договоренности с корпоративным сегментом — с предприятиями, с принимающими туристов сторонами, с вузами, с организаторами мероприятий и так далее.

...Петербургу было бы крайне выгодно поддерживать и проекты девелоперов, которые строят апарт-отели. Благодаря этому город может обновить номерной фонд и получить качественную туристическую инфраструктуру, которой воспользуются туристы. Кроме того, это рабочие места и налоги, причем не только непосредственно от самих отелей, но и от сопутствующих бизнесов, которые привлекают внимание гостей города.

Подпишитесь на @dwellercity

​С вводом ВСМ Москва—Петербург население Великого Новгорода удвоится заявил губернатор Новгородской области Андрей Никитин.

Он отметил, что ВСМ сильно изменит транспортную доступность региона, который из "региона в стороне" превратится в "регион на самом главном транспортном маршруте нашей страны".

Это не только возможности, но и новые вызовы. Например, по данным аналитиков Сбербанка, в городе будет к 2035 году или раньше проживать около 500 тысяч человек. Это говорит о том, что нам требуется новый генплан, и мы не зря в прошлом году и городу, и Новгородскому району заказали новые генпланы", – сказал Никитин.

Он также отметил, что возникает "большая агломерация Боровичи—Валдай—Окуловка", поскольку Валдай будет одной из станций новой железной дороги.

Делаем выводы о ценах на квартиры и землю под ИЖС.

Подпишитесь на @dwellercity

​Площадь проданной по «долевке» квартиры может увеличиваться строителями, а покупатель обязан оплачивать дополнительный метраж, включая вентиляционные шахты и отсутствующие перегородки. К такому решению пришел Конституционный суд России, разом поставив точку во всех многолетних спорах между потребителями и застройщиками.

В 2023 году Росреестр зарегистрировал почти 1,4 млн договоров долевого участия. При этом, согласно Жилищному кодексу РФ, в общую площадь квартир включаются в том числе вспомогательные помещения. Строительные нормативы относят к ним кухни, передние, ванные и туалеты, кладовые, встроенные шкафы и так далее. Четко определены и способы измерения. Но на практике с владельцев новой квартиры могут потребовать плату за общую или даже чужую площадь.

Почти в прямом смысле за воздух вынужден был заплатить Максим Крысанов — дольщик московского АО «СРЦ «Асгард». Договор предусматривал пересчет фактической площади и, соответственно, стоимости построенной квартиры. Компания выставила покупателю счет в 650 тыс. рублей за появившиеся по завершении строительства 2,8 м², включив в них площади вентиляционных шахт и пространство под межкомнатными перегородками.

Целиком доверившись проведенным государственной службой технической инвентаризации измерениям, служители Фемиды де-факто проигнорировали доводы дольщика о недопустимости отнесения общего инженерного оборудования (шахт) к площади квартиры. Законным признали и требование о доплате за площадь под межкомнатными перегородками, обустройство которых договором не предусматривалась.

Оценивая легитимность оспоренной Максимом Крысановым нормы Жилищного кодекса РФ, Конституционный суд России проанализировал регулирующие изменение площади квартир ведомственные инструкции и строительные нормативы и пришел к выводу, что воздуховоды в действующих правилах «прямо не упоминаются, однако их наличие в многоквартирном доме является обязательным». При этом относящиеся к общему имуществу инженерные коммуникации могут находиться в квартирах, что «не свидетельствует о необходимости выделения отдельной площади, занимаемой такими коммуникациями, которая не должна учитываться при определении общей площади жилого помещения».

Отказывая в рассмотрении жалобы Максима Крысанова по существу, служители конституционной Фемиды напомнили, что для предупреждения споров застройщик и дольщик вправе еще на стадии заключения договора согласовать, какая площадь, в том числе занятая проходящими через квартиру общедомовыми инженерными коммуникациями, должна оплачиваться покупателем.

Подпишитесь на @dwellercity

​Находящийся по соседству с Лахтой посёлок #Ольгино исторически задумывался как место для дачного отдыха. Впрочем, дачи здесь практически сразу превратились в добротные дома, где люди стали жить круглогодично. Похоже, дальнейшему развитию этой локации как территории малоэтажной застройки с небольшим вкраплением объектов туриндустрии ничего не угрожает.

В отличие от деревни Лахта, упоминавшейся в летописях XVI века, Ольгино — сравнительно молодое поселение. Земли, на которых сейчас расположен посёлок, во второй половине XIX века принадлежали графу Владимиру Стенбок–Фермору. В 1905 году его сын Александр, чтобы поправить своё материальное положение (про младшего Стенбок–Фермора писали, что он изрядный мот), решил поделить земли вокруг Лахты на отдельные участки с целью выгодно распродать их под дачи.

В историческом очерке, опубликованном газетой "Санкт–Петербургские ведомости" к столетию Ольгино, отмечается, что 7 марта 1907 года петербургский губернатор Александр Зиновьев утвердил план нового посёлка, названного так в честь небесной покровительницы Ольги Стенбок–Фермор (супруги Александра Стенбок–Фермора). "Под застройку отвели самую удобную и здоровую местность в окрестностях Лахты — высокую песчаную террасу, густо поросшую сосновым лесом, общей площадью около 100 га. В соответствии с проектом, разработанным землемером С. В. Коржовым, посёлок получил регулярную планировку, больше всего напоминающую прямоугольную сетку улиц Васильевского острова", — писала газета.

В книге историка Игоря Богданова "Лахта. Ольгино. Лисий Нос" (СПб.: изд–во "Остров", 2005 г.) сообщается, что в 1910 году в Ольгино было построено больше 150 зимних дач, все они были деревянными, за исключением одной, сооружённой из шлакобетона. Земля в новом посёлке стоила около 3 рублей за квадратную сажень (4,5 м2). Это была доступная по тем временам цена, поэтому позволить себе покупку участка 300 квадратных саженей (нынешние 12 соток) в Ольгино могли многие петербуржцы. Дома здесь в основном возводились по индивидуальным проектам, поэтому некоторые из них к настоящему времени стали памятниками. Огородничеством ольгинские жители не занимались, берегли сосновый бор.

Посёлок быстро развивался. В 1911 году правление Общества благоустройства Ольгино, Лахты и Бобыльской организовало постройку железнодорожной платформы Ольгино. А в 1912 году здесь появилось уличное освещение и телефонная сеть. Посёлок предназначался исключительно для жилых целей, устройство промышленных и питейных заведений здесь строго запрещалось. Зато был разбит парк, устроены летний театр, спортивная площадка, теннисные корты, яхт–клуб. Как пишет Игорь Богданов, район Лахты — Ольгино — это родина отечественного тенниса, где до революции проходило множество важнейших турниров.

Подпишитесь на @dwellercity

​Кто покупает #миниквартиры? Обычно формат микроквартир пользуется популярностью из-за возможности получить прописку в комбинации со всеми льготами, которые предоставляют городские власти. Также это отличный вариант для временного жилья — оно особенно актуально для студентов или в качестве места места жительства на время пребывания в командировке. Более того, такие объекты предполагают ощутимо меньшие расходы на ремонтные работы — как по средствам, так и по времени. Еще один плюс этого формата — минимум налогов и коммунальных платежей, из-за маленькой площади.

Часто родители приобретают небольшие квартиры для своих детей как жилье «на вырост», что позволяет сохранить свои средства. Но застройщикам, несмотря на большую популярность такого формата, необходимо выдерживать баланс предложения, чтобы в линейке было и бюджетное компактное жилье, и просторные площади для семейного проживания.

Можно ли заработать на таких инструментах и каким инвесторам они доступны?

Компактные квартиры — это одна из немногих возможностей для девелопера снизить стоимость жилья — не квадратного метра, а лота в целом. В среднем доля малогабаритных квартир в общем объеме продаж не превышает 18%.

Застройщики ожидают ограниченный рост спроса на студии и в будущем. Влияет на это и недостаточная платежеспособность населения, и улучшение потребительских характеристик этого формата. Конечно, небольшие квартиры по-прежнему будут популярны у студентов и молодежи как стартовое жилье, у специалистов, которые только начинают трудовой путь. Сохранят интерес к небольшим квартирам и покупатели-инвесторы.

К примеру, скандинавские страны даже раньше России пришли к уменьшению квадратуры квартир. Это связано с тем, что бытовые функциональные вещи стараются не хранить в квартирах, а брать, например, в шеринг. Но еще и в целом в связи с общей убогостью жизни в скандинавских странах. Так что нам остается только верить, что со временем студии и микроквартирки выйдут из моды, либо будут запрещены законодательно (такой вариант тоже нельзя исключать - иногда нужен внешний толчок у любому рынку).

Подпишитесь на @dwellercity

​#ПриоритетыГенплана Как планируется развивать транспортную инфраструктуру? Будут новые линии метро и скоростного трамвая, появятся вокзалы, аэропорты?

— Предусмотрена реконструкция аэропорта «Пулково» на основании концессионного соглашения между Петербургом и компанией «Воздушные ворота Северной столицы», планируется строительство аэропортового комплекса «Левашово» пропускной способностью 250 пассажиров в час, создание в Петербурге укрупненного центра единой системы организации воздушного движения.

Планы по развитию железнодорожной инфраструктуры включают создание пассажирского комплекса «Волковская», развитие комплекса «Дача Долгорукова», реконструкцию Московского вокзала. Для пригородных и внутригородских пассажирских перевозок намечается создание двух диаметральных маршрутов пригородно-городского сообщения: Белоостров — аэропорт «Пулково» — Ораниенбаум и Токсово — Гатчина-Варшавская. Наконец, планируется строительство высокоскоростной железнодорожной магистрали Москва — Петербург.

Что касается метрополитена, то речь идет о строительстве новых станций в районах с высокой плотностью жилья и мест приложения труда. В проекте генплана заложены 120 объектов метрополитена. В этот перечень входят и новые станции, и электродепо, и вторые вестибюли, и наклонные ходы существующих станций, и пересадочные узлы.

Одно из двух базовых направлений свяжет центр города с новым комплексом СПбГУ, другое — с городом-спутником Южный и кампусом ИТМО. Благодаря этому появятся станции метро в аэропорту «Пулково», в «Экспоцентре», в Пушкине, в Шушарах. На первую очередь реализации генерального плана заявлено строительство порядка 20 новых станций метрополитена. Кроме того, в проекте заложено строительство трамвайных линий в основном для периферийных районов на севере, востоке и юге города.

Подпишитесь на @dwellercity

​#АрхитектураТюрьмы Еще один тип расположения в виде круга — кольцевой. В отличие от паноптикона, такая форма образуется благодаря закругленному смыкающемуся коридору. Пространство, образующееся внутри, служит в качестве двора. Еще один известный пример из Санкт-Петербурга — здание морской тюрьмы в районе Новая Голландия, которая из-за своей необычной формы получила народное название «Бутылка». Дуговой тип почти аналогичен кольцевому, за исключением того, что коридор не замыкается, а образует дугу.

Бывшая тюрьма «Бутылка» в Новой Голландии, Санкт-Петербург. Alex Fedorov, 2017

При строительстве более поздних тюремных сооружений в основном стали использовать модульную систему строительства, при которой возводится комплекс несвязанных сооружений, как правило, находящихся на равном удалении от центрального дозорного поста. Модули возводятся в короткие сроки, независимо друг от друга, и стоят относительно недорого.

Подпишитесь на @dwellercity

​Саудиты намерены построить небоскреб в два раза выше Бурдж-Халифы

Власти страны согласовали двухкилометровую высотку в Эр-Рияде. Проектом займется бюро Foster + Partners.

Видимо, саудитам не дает покоя Бурдж-Халифа (828 м). Нового уничтожителя рекорда объявили раньше, чем достроили Jeddah Tower (1000 м) в Джидде.

👩‍⚕️ Врачи пока не решили, вредно ли жить в обычных высотках, но перепады более 2 тыс. м. точно не полезны для человека. Возможно, только это и остановило архитекторов, а то рекорд мог быть еще больше. Фото architectsjournal.co.uk

Подпишитесь на @dwellercity

​Возможности использования маткапитала в РФ расширили. Теперь средства можно направить на реконструкцию таунхаусов - домов блокированной застройки.

Соответствующее постановление правительство России приняло 9 апреля 2024 года. Его подписал премьер-министр Михаил Мишустин. Данные нормы применимы к отношениям, возникшим с 5 января этого года.

Средства маткапитала новоиспеченные родители вправе направить на компенсацию реконструкционных затрат, даже если их уже произвели. Выполнить работы по реконструкции можно как своими руками, так и при помощи строительной организации. В зависимости от того, что выберет семья, средства Социальный фонд направит или на счет родителя, или на счет компании. Подпишитесь на @dwellercity

​Генеральный директор Объединения строителей Санкт-Петербурга Алексей Белоусов:

«Несколько лет назад в Петербурге обсуждали создание так называемого инфраструктурного платежа для застройщиков, из-за чего они стали обязаны строить школы, детсады, дороги и поликлиники, хотя это прямая обязанность властей региона. Почему так сложилось? Дело в том, что на протяжении лет десяти комитет по строительству Санкт-Петербурга работал, мягко говоря, не очень эффективно. Он был главным аутсайдером по исполнению бюджета. Освоить удавалось лишь 70%, 60%, а в иные годы только 50% средств с учетом секвестра бюджета в середине года.

В итоге за это время неисполненных обязательств по строительству соцобъектов накопилось на 400 млрд рублей. Это приблизительно 400 школ или 1600 детсадов. И именно тогда было решено, чтобы соцобъекты строили компании за счет своих «внутренних ресурсов», а по сути — за деньги покупателей, с одной стороны, а с другой — бюджета, потому что многие ипотечные программы субсидируются государством. Одно место в детском саду удорожает квартиру примерно на 10 тыс. рублей, а в школе — на 20 тыс. рублей. Итого мы получаем 30 тыс. рублей в каждом квадратном метре петербургской новостройки. Всё это деньги, которые компания тратит на выполнение социальных обязательств. И этот второй налог ложится на плечи всех покупателей, в том числе тех, кому не нужны ни школы, ни детсады (молодые пары, люди среднего возраста без детей или пенсионеры). То есть они уже один раз заплатили НДФЛ в бюджет и делают это повторно, оплачивая то, что должен был построить город.

Однако сейчас ситуация изменилась. Комитет по строительству города работает ударными темпами. В этом году он выполнил обязательства на 80 млрд рублей, хотя раньше не всегда и с 30 млрд рублей мог справиться. Думаю, если бы он получил еще дополнительные средства, комитет бы спокойно собственными силами выполнил необходимый объем работы за застройщиков. В этом случае участникам рынка не пришлось выделять деньги на стройку этих объектов, выделять для них площадь на своем земельном участке, а также требовать дополнительные энергетические мощности.

Напомню, казна Санкт-Петербурга примерно на 40% состоит из НДФЛ. Годовой бюджет достигает 1,1 трлн рублей. Среди них можно было найти необходимую сумму, чтобы возвести недостающие объекты не за счет налогоплательщиков. Казалось бы, возьми эти деньги и работай. Думаю, город в силах это сделать, поэтому резерв по снижению стоимости жилья на 10-15% в Санкт-Петербурге есть».

Подпишитесь на @dwellercity

​#Апартаменты #Юниты #Сервис Оптимизм-2024. Потенциал для роста и появления новых проектов в городе однозначно есть, и рынок апарт-отелей будет развиваться. Ввиду постоянного потока туристов и бизнес-путешественников интерес к таким лотам растет. Эксперты позитивно смотрят на текущий год:

...видим интерес к сегменту апартаментов не только со стороны застройщиков в Петербурге, но и в других регионах. Уже сейчас реализуем проекты по франшизе. Мы заинтересованы в расширении присутствия в крупных городах России — например, это Сочи, Краснодар и Екатеринбург. Также стратегическая цель развития сети — выход на новые зарубежные рынки.

...если говорить про продажи, то все будет зависеть от того, когда начнет снижаться ставка. Покупку новых объектов мы рассматриваем сейчас в Петербурге, в Москве, также развиваем направление зарубежной недвижимости и занимаемся поиском земельного участка в Дубае.

...еще год-два назад девелоперы «хватались» за любой участок, где можно строить сервисные апартаменты, также было много подобных проектов от новых игроков рынка. Теперь же, скорее всего, рынок ждет жесткая сегментация, и в отрасли останутся только опытные девелоперы, которые будут тщательно просчитывать экономическую составляющую проекта. Эксперт считает, что «золотой век» широкого развития сегмента апартаментов подходит к концу, и отмена льгот по уплате НДС сократит количество будущих проектов. Это не значит, что их вообще не будет, но станет меньше. К настоящему моменту уже построено 50 сервисных отелей, на этапе строительства находятся еще около 30. А темпы появления новых сократятся примерно до 10 в год.

...начнет осваивать направление загородной недвижимости с инвестиционным проектом базы отдыха. Единственная наша боль — это отсутствие хороших зданий в центре города, которые подходят под наши цели. — Поэтому сейчас мы активно развиваем московское направление и смотрим на небольшие туристические города. В этом году планируем стартовать с таким проектом — скорее всего, это будет Выборг.

Подпишитесь на @dwellercity