Инвестиции в редевелопмент | Лещенко

🚀 Шесть инвесторов вышли из «Лубёнок» с доходностью до 54% годовых

«Лубёнки» — проект по строительству коттеджного посёлка на 60 га на берегу Можайского водохранилища.

С конца 2024 года я возглавил пул частных инвесторов, которые вложились в землю и строительство.

1 июня 2026 года шесть инвесторов получили свои деньги и проценты — от 38% до 54% годовых. Хотя выплаты затянулись на полгода.

Но до счастливого финала ещё работать и работать.


📋 Как это было

Механизм выхода инвесторов — через вход нового инвестора.

Стратегический инвестор дал займ девелоперу. Часть пошла на погашение выходящих инвесторов, часть — на продолжение работ.

Переговоры со стратегом длились три месяца. За это время привлечённые эксперты оценивали привлекательность земельных участков в нашей локации по нашей концепции проекта, согласовывали юридическую схему и условия финансирования. Полная проверка: юридическая, финансовая, рыночная.

На входе ставку доходности инвесторов по проекту определили как "ключевая ставка ЦБ × 250%". При ЦБ 21% это 52,5% годовых. При снижении ЦБ до 14,5% — 36,25%.

В итоге средняя доходность вышедших инвесторов — 47% годовых (см. фото).

Для сравнения: банковские депозиты в тот период предлагали 15–20%.


⚖️ Почему проект затянулся

Потому что земля.

Менялось законодательство: ввели запрет на перевод земли в садоводство, новые градостроительные нормы, обязательность применения КРТ, перераспределение зон ответственности по работе с землями сельхозназначения.

Концепцию и план проекта пришлось перерабатывать несколько раз, судиться с Минсельхозом, по несколько раз собирать одни и те же справки.


💡 Что я понял за эти полтора года

1. Неуспешный проект отбирает гораздо больше сил, чем успешный.

Звучит очевидно. Но когда входишь в проект, не задаёшь себе вопроса: «А хватит ли у тебя ресурсов, если всё пойдёт не так?» Пытаешься оценить доходность, залог, сроки. Никто не оценивает собственную выносливость на случай, если все пойдёт не так.

А в 2026 году проектов, где всё идёт по плану, уже не осталось.

Инвесторы нервничали. Я сам порядком морально поизносился. Полтора года неизвестности — это не «подождать и получить проценты». Это эмоциональные качели, которые не все готовы выдержать. Особенно когда речь идёт о земле, где одно изменение в законе может обнулить год работы.

2. Отсюда второй вывод: Не все стратегии подходят для всех инвесторов.

Сейчас, когда ко мне обращаются инвесторы с желанием войти в мои проекты, первый вопрос — "Был ли у вас уже опыт входа в подобные стратегии?"

Если нет, то ещё раз проходимся по рискам задержек и по необходимости диверсификации.

3. Но что спасло нас всех — это фиксированная доходность и фиксированный срок.

Ещё в середине 2024 года я понял, что наступают неспокойные времена и надо отходить от политики разделения доходности в сторону фиксированной доходности инвестора.

Это было введено до входа в Лубёнки — и именно это спасло инвесторам ситуацию.

Без фиксированного срока все бы до сих пор ждали выплат. И доходность бы была под большим вопросом.


🔮 Что дальше

Проект продолжается. Часть инвесторов, включая меня, остаётся в проекте — те, кто зашёл менее полугода назад, и те, кто продлил договоры.

На проекте продолжаются работы и согласования. Текущее видение срока перевода в ИЖС — 3-6 мес.

Я остаюсь мажоритарием совместно с новым стратегическим инвестором.


Какой у вас опыт с земельными проектами? Входить — или обходить стороной? 👇

Получили новый запрос на финансирование из Крыма.

Сейчас в работе сделка с обеспечением в виде недостроенного здания.

Запрос от действующего предпринимателя:

Опыт: около 5 лет в торговле на маркетплейсах.

Цель финансирования — масштабировать оборот за счет расширения ассортимента и роста товарных остатков.

Если хотите рассмотреть участие в сделках такого формата, пишите @redevest — после квалификации направим материалы и условия.

Private Money Forum Доходная недвижимость 2026 — стратегии, тренды, точки входа

Хочу поделиться важным событием, которое точно стоит иметь в календаре, если вы рассматриваете недвижимость как инструмент сохранения и приумножения капитала.

🏙 30–31 мая в Москве пройдёт Private Money Forum: Доходная недвижимость 2026 - и в этом году он особенно актуален.

7 трендов, которые разберут эксперты (must have для понимания рынка):
▪️ Ценовые аномалии — где сейчас формируется потенциал для роста
▪️ Арендный доход 20% — что и где купить, чтобы выйти на такую доходность
▪️ Аренда вместо покупки — как заработать на спросе бизнеса
▪️ ГАБы и редевелопмент —механика, подводные камни, реальная доходность
▪️ Шеринг и мультифункциональность недвижимости как ключевой потребительский тренд
▪️ Краудинвестинг — как создавать портфели с капиталом от 0,5 млн ₽ и доходностью 20–30%
▪️ Self storage — как заработать на растущем спросе

🎤 На форуме выступят:
Михаил Делягин, Илья Пискулин, Олег Изотов, Иван Тягунов и еще более 70 спикеров.

В программе будут не только отдельные выступления, но и панельные дискуссии с живыми дебатами, где можно услышать разные точки зрения и найти неочевидные решения.

🌿 Вторая сцена — Всероссийский Земельный Конгресс
Отдельный трек для тех, кто видит потенциал в земле, разберем темы: КФК, ГАБы, торги, ИЖС, промземля, склады, с/х земли, КРТ. Более 10 спикеров-практиков, в числе которых: Константин Пороцкий, Роман Трунин, Светлана Федорова, Дмитрий Крикунов, Максим Лещев.

Почему стоит прийти:
— 1200+ участников — полезные знакомства гарантированы
— 600+ консультаций в менторской гостиной — эксперты разбирают лично вашу ситуацию.
— Выставка на 2500 м² с готовыми предложениями для входа

📍 Где: очно в Москве (отель Holiday Inn Sokolniki) или онлайн — трансляция доступна из любого города.

🔎 Полная программа и билеты: https://pm-f.ru/kdn?gcao=36551&gcpc=353f3
Промокод - 15% для своих: FLIP15

Если тема доходной недвижимости для вас актуальна — не откладывайте. Цены на билеты растут, а места в зале ограничены. До встречи 30–31 мая!

Отец сказал:

"Дети должны получать деньги из теплых рук, а не из холодных."

И начал переводить мне с сестрой все родительские накопления. 

Они с мамой пережили несколько банкротств банков, гиперинфляцию 90-х, блокировку зарубежных активов в 2022-м и несколько раз теряли почти все до копейки. 

А сейчас, по его словам, он уже не видит никакого смысла и радости в перекладке банковских депозитов из банка в банк и считает, что эти деньги нам с сестрой будут гораздо полезнее. И что важнее передать их именно сейчас — пока он жив и может сделать этот процесс максимально безболезненным.

Когда я услышал эти слова, у меня неожиданно подкатили слёзы. Это было похоже на момент прощания — как будто он торопит время. Хотелось сказать: «Подожди, куда ты спешишь? Нормально же общались».

Головой я понимал, что он рассуждает абсолютно логично. Эта передача денег не означает, что мы больше никогда не увидимся. Более того, в текущих условиях я даже понимаю, куда эти деньги можно пристроить с пользой.

Но эмоционально символизм этого события ощущается совсем иначе.


1. ПОДДЕРЖКА ДЕТЕЙ ИЛИ ИЗБАВЛЕНИЕ ОТ ОБУЗЫ

В какой-то момент накопления перестают быть источником безопасности и превращаются в обязанность их обслуживать.

Поколение моих родителей жило в логике: деньги нужно защищать. От инфляции. От банков. От государства. От очередного кризиса, который обязательно придёт. (Да чего там, я сам себя иногда так чувствую.)

Но если деньги несколько раз исчезали почти полностью — можно ли продолжать воспринимать их как надёжную опору?

Возможно, в какой-то момент естественно возникает вопрос: если защита всё равно условна, не разумнее ли передать ресурс туда, где он принесёт больше пользы прямо сейчас?


2. ОЖИДАНИЕ ОСМОТРИТЕЛЬНОСТИ

Вместе с деньгами почти всегда передаётся ответственность распорядиться ими "правильно".

Мы это не обсуждали, но внутреннее обязательство я ощущаю.

Но что вообще значит «правильно»?

Инвестировать? Потратить на себя? Сохранить и передать дальше?

Вольны ли дети распоряжаться этими деньгами, как своими, или они должны никогда не забывать, как много в них вложено родительских пота и крови?


3. РАВЕНСТВО И СПРАВЕДЛИВОСТЬ

Если детей больше одного, вопрос распределения почти всегда сложнее, чем кажется заранее.

Не совсем наш кейс, но часто бывает, что дети находятся в разных жизненных обстоятельствах.

У одного уже есть жильё. У другого — нет.

Один строит бизнес. Другой живёт осторожнее и стабильнее.

У одного выше доход. У другого больше неопределённости впереди.

Поддержать одинаково — это действительно справедливо?

Или справедливость иногда означает поддержать по‑разному?


4. СМЕЛОСТЬ РОДИТЕЛЕЙ

Передавая деньги при жизни, родители неизбежно принимают на себя дополнительный риск.

А что если изменится здоровье?

А что если изменится экономическая ситуация?

А что если эти деньги понадобятся позже?

Передача денег — это не только поддержка детей. Это ещё и решение доверять будущему.

И в этом решении всегда есть элемент личной смелости.


5. ЭТО НЕ ПРО ДЕНЬГИ, А ПРО РОЛИ

Наверное, сильнее всего в этом решении трогают не сами деньги.

А чувство, что внутри семьи что-то незаметно меняется.

Ведь старшие в семье всегда стоят впереди младших и первыми принимают на себя удары реальности.

А сейчас я чувствую, как будто родители делают шаг назад.

И мы, следующее поколение, одновременно делаем шаг вперёд.

Получаем не просто деньги, а новую сложную и ответственную роль.

И именно это ощущается сильнее всего.

Новости судного дня

Как говорится, "не читайте советских газет до обеда".

Решил тут посмотреть, как чувствует себя наша экономика:

Госбюджет: Дефицит за 1кв 2026 г. превысил годовой план более чем вдвое, доходы -8,2%, расходы +17%. Минфин, 09.04.2026 — Lenta.ru/ТАСС

Госдолг: Расходы на обслуживание за 1кв 2026 г. составили 736 млрд руб. (262,9 млрд за янв-фев + 472,7 млрд за март). Доля в расходах госбюджета на обслуживание долга выросла с 3,6% (2020) до 7,5% (2025). Минфин / Парламентская газета, Минфин (март 2026)

Нефтегаз: Прибыль упала в 3,5 раза г/г — рекордное падение с 2020 года. Росстат / Интерфакс, 01.04.2026

Промышленность: Прибыль обрабатывающих отраслей снизилась на 30% г/г — рентабельность упала до уровней кризисного 2015 года. Росстат / Интерфакс, 01.04.2026

Кадры: Дефицит — 3-4 млн человек; индекс обеспеченности ЦБ (-23,2 пункта) остаётся критически ниже уровней 2020–2022 гг. ЦБ / ПРАЙМ, Минтруд

Кредиты: Доля компаний с просрочкой достигла рекордных 24%; дефолты выросли втрое. В 1кв 2026 г. — 29 эмитентов с дефолтами (вдвое больше г/г). Forbes / ЦБ, РБК / Cbonds

Торговля: Оптовая торговля упала на 11,3% г/г, розница выросла лишь на 0,3-0,7%. Росстат / Интерфакс

Логистика: Грузооборот портов Балтийского бассейна упал на 15,3% г/г — возврат к показателям 2012-2014 гг. SeaNews

Сельское хозяйство: Прибыль растениеводства -43,7% г/г в 2025 г. (максимум падения с 2017); в январе 2026 г. — ещё -28,6% г/г. Росстат / Интерфакс, 01.04.2026, Агрообзор


Я так понял, всё, отталкиваемся ото дна, дальше будет только лучше? :)


Читать меня в Максе - Инвестиции в недвижимость|Лещенко.

📢 Мастермайнд девелоперов: Девелопмент многоэтажных домов класса «Делюкс»

3 апреля, пятница, 10:00
📍м. Парк Культуры

Очередной мастермайнд для девелоперов — встречаемся в ресторане, чтобы разобрать живую сделку и цифры без «воды».

Тема: Сколько нужно своих денег, чтобы запустить девелопмент многоэтажного дома класса «Делюкс» в 350 метрах от Кремля

(спойлер: около 300 млн ₽ собственных средств — обсудим, откуда берётся эта сумма и что в неё входит)

О чём поговорим:
🔹 Бридж и проектное финансирование — как банк закрывает стройку и на каких условиях.
🔹 Собственное участие — сколько реально нужно «своих» денег на старте и в какой момент.
🔹 Команда и опыт — что от вас ждут банк и контрагенты; как акселератор помогает закрыть вопрос компетенций и доверия.
🔹 Кейсы — примеры проектов и разбор типичных ошибок.

Приходите, если строите, планируете строить или просто интересуетесь премиальной жилой недвижимостью в центре, считаете экономику сделок и хотите сравнить свой опыт с практикой по «золотому километру».

Заполнить анкету на встречу 👈


Спикер: Александр Курников

Партнер акселератора «Первый девелоперский бизнес в столице».

Девелопер: Neva Towers в Москва-сити (лучшее высотное здание в мире по версии IPA), арт-парк «Никола-Ленивец» (самый крупный арт-парк в Европе), клубный дом «Пречистенка 8».

Более 24 лет в девелопменте, от мастера на стройке до собственника. Проработал с 3 из первой десятки Forbes.

Автор TG-канала - @firstDevelopmentMoscow


Узнать подробнее о мастермайндах.👈

Читать меня в Максе - Инвестиции в недвижимость|Лещенко.

В XIX веке приличная женщина носила кринолин.

Юбка диаметром до двух метров — в дверь боком, в карету с третьей попытки.

Горючие ткани вспыхивали мгновенно, если подол задевал свечу или камин — только за десятилетие с конца 1850-х в Англии так погибло около 3000 женщин.

Но все носили. Потому что так надо.


В общем, я тоже завёл канал в Максе. 😉

Когда 8 марта 1908 года на "марше пустых кастрюль" в Нью-Йорке собрались текстильщицы, они требовали улучшения условий труда и права участия в выборах.

А я сегодня всем девушкам желаю хотя бы на один день перестать трудиться и делать сложные выборы. :)

Девушки, с праздником вас и желаю как следует сегодня отдохнуть! 💐💐💐

🧭НАВИГАЦИЯ

Привет!

Я — Алексей Лещенко, инвестор, девелопер, основатель фонда коллективных инвестиций "Редевест".

Мы помогаем инвесторам с небольшим чеком участвовать в больших и доходных проектах по строительству и редевелопменту.

С 2023 года мы вложили более 1 млрд. руб. с доходностью от 30 до 80% годовых.

Работаем в нескольких стратегиях: склады, гостиницы, земельные участки, флиппинг квартир, коммерческая недвижимость.

В этом канале разбираю самые интересные кейсы и стратегии — фишки, плюсы, минусы, риски и драйверы доходности, а также публикую предложения для инвесторов.


ТЕКУЩИЕ ПРОЕКТЫ

Обо всех наших проектах рассказываем предельно подробно — вот список каналов с нашими проектами.


КУДА ВЛОЖИТЬСЯ

Более подробно о проектах, в которые можно вложиться прямо сейчас, смотрите на нашем сайте — rede-vest.ru.


10 САМЫХ ПОПУЛЯРНЫХ ПОСТОВ

1. Что бы я делал, если бы пришлось начинать с нуля

2. Как купить компанию за 10% от стоимости?

3. Какой ресурс для предпринимателя главный?

4. Уход из найма. 3 мифа.

5. Чек-лист для проверки эргономичности планировок

6. Как сэкономить 28 млн. на строительстве склада?

7. Почему девелопер может платить 52% годовых?

8. Кто с деньгами, тот и главный?

9. Пассивный доход в России: почему это миф?

10. История о справедливости в брокерском бизнесе: 50% или ничего


БРОКЕРАМ

🙌 Зарабатывайте с нами!


СООБЩЕСТВО

🤝 Поиск партнёров и инвесторов в недвижке — @real_estate_tinder_bot


ОБО МНЕ

🕊 О фонде Редевест
🫂 Отзывы — @leshchenko_reviews
✍️ Посты обо мне: #обомне@flipping_invest

👉 Читать меня в MAX.