Земля в иллюминаторе | Горяинов

📌 Я уже много лет не обращаю внимание на буквально почкованием размножающиеся юридические фирмы.

Хотя, по молодости, признаться, занимался изучением конкурентов. Потом надоело, ибо особого смысла не увидел. Кто-то открывается, кто-то закрывается, кого-то сажают. Да и бог с ними.

Но в последнее время в глаза уже не просто стало бросаться неимоверное количество непонятно откуда взявшихся "земельных" юристов с какими-то запредельными цифрами "выигранных дел" и полусотней лет практического опыта, а глазики то стали откровенно намыливаться.

Так вот, коллега у меня любит развлекаться, проверяя "братьев-земельщиков" на вшивость. От результата переписок я только улыбаюсь и качаю головой, но сегодняшний эпизод просто побил все рекорды.

Обнаружили на авито "юриста по зонам затопления"❗

На скриншотах переписка коллеги и специалиста антизатопленца. Синие сообщения - коллега, черные - антизатопленец.

Сколько у нас обычно высота "выше окна 1 этажа" в ИЖС? Метра три? Пусть будет 2.5 метра.

Кто-нибудь может представить эту ситуацию, когда участок пусть будет площадью квадратов 800 где-нибудь в середине СНТ или частной застройке ИЖС вдруг поднимает себя на 2.5 м над уровнем остальной застройки? Вот вы идете по улице: участок, участок, 2.5 метра земли над головой, потом опять участок, участок...

Безусловно, я не имею компетенции в строительстве инженерной защиты, но мне сложно представить как это будет реализовано технически. Если вдруг ошибаюсь и это реально возможно - буду рад ознакомиться с информацией.

Например ЖК, в котором живу, находится в зоне затопления и для его застройки грунт действительно поднимали. Но это было поднятие грунта всей территории застройки посреди поля, а не внутри сложившейся застройки в отношении одного конкретного объекта.

В общем, в этом контексте считаю при заданных условиях подобный подход некомпетентным, а метод не реализуемым на практике.

Далее, обратите внимание как всё просто: грунт поднял, с админкой согласовал и всё. Бах и вы больше не считаетесь зоной затопления. Мечты сбываются, газпром - детям.

Нет, граждане, все немного сложнее.

Недостаточно просто что-то построить и потом это что-то согласовать с админкой.

Для застройки участка надо исключить его из зоны затопления, т. е. прям чтобы границы зоны в ЕГРН не включали в себя территорию участка. А это компетенция Росводресурсов и там вполне себе такая процедура.

Более того, 01.01.2027 г. вступает в силу п. 21.1 ст. 24 ВК РФ, согласно которого:

К полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области водных отношений относится утверждение методики определения вреда от негативного воздействия вод, причиненного территориям и объектам, и оценки эффективности мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод и ликвидации его последствий.

На мой взгляд пока не понятно, имеется ли здесь ввиду методика оценки эффективности именно инженерной защиты в контексте п. 4 ст. 67.1 ВК РФ.

Если это так, то по идее уполномоченный орган должен будет прямо прописать какие виды защиты являются эффективными в возможных ситуациях.

Во всяком случае мы с партнером уже столкнулись с позициями администраций, которые приостановили все телодвижения в зонах затопления до тех пор, пока эта методика не будет утверждена.

Вообще, если в ближайшие полгода-год ничего существенно в законодательном регулировании этого вопроса не изменится, то думаю что практика найдет выход из ситуации. В целом-то вопрос интересный и судя по объемам зон затопления - весьма перспективный.

Но явно способом не таким... ммм... вот вроде и ерничать не хочется, но и более-менее спокойный эпитет как-то не подбирается...🤔

"Тупо и просто" этот вопрос решаться не будет.

P. s. Позабавило, что в конце антизатопленец банально слился 🙂

Ну и на всякий случай напомню, что мой взгляд на проблему застройки в зонах затопления изложен в публикации на сайте.

#земельнаяпрактика

📌 Несколько слов о судебных экспертизах:

Часто встречаю легкомысленное отношение сторон к этому необходимому процессуальному элементу доказывания.

- Эксперт всё посмотрит и увидит.
- А если не увидит, - спрашиваю?
- Ну как же, он же эксперт.

Эксперты, господа, такие же люди со всеми пороками, как остальные. Они бывают жадные, глупые, корыстные, циничные, беспринципные. И бог еще знает какими.

Профессия эксперта ничем не отличается от юристов, кадастровых инженеров, сантехников, электриков и т. п.

Поставь в шеренгу 100 человек из одной профессии и результат будет всегда и везде одинаков: 90 из них окажутся случайными людьми, от которых кроме вреда может быть иногда чудом выстреливающая польза и не более.

Поэтому, надеяться что за вас эксперт сделает всю работу и "установит истину" - это также наивно, как ждать что эту работу за вас сделает суд.

И всё может быть было бы не так плохо, если бы не отношение судей к заключениям экспертов.

Убедить в ошибочности заключения и добиться назначения повторной экспертизы крайне сложно. Даже при наличии объективных данных это удается далеко не всегда.

Тем более в таких сложных вопросах как землеустройство.

Судьям намного проще написать, что экспертиза правильная и тупо переписать в решение выводы эксперта, чем тратить кучу времени на исследование, оценку и обоснование повторной экспертизы.

Был у меня как то межевой спор в другом регионе, где удалось вернуть дело на новое рассмотрение из кассации.

И вот значит сижу я у нас в суде на ВКС. Пришла судья. Молоденькая дама совсем, на гоноре. Без понятия кто она.

Смотрит в документы. Поднимает бровь:

- А что, вы такой хороший юрист, что вас аж из Н-ска наняли?

Промолчал. Опять смотрит материалы.

- Так у вас тут же экспертиза была, что еще вы тут разбираетесь?

Опять молчу. А что здесь скажешь?

Зато наглядно видно, как нынешнее поколение судебных составов смотрит на оценку судебных экспертиз:

| Что напишут, то и перепишем.

Или вот недавно дело было с экспертизой почерка.

По делу два договора: между А и Б | между А и Д.

Оспаривался договор между А и Д. Суд поставил вопросы именно по этому договору.

В заключении эксперта по всему тексту:

"Исследовав договор между А и Б эксперт приходит к выводу, что расшифровка подписи в договоре между А и Д выполнена не А".

Я сначала думал ну может опечатка. Потом посмотрел - нет, эксперт прямо в исследовании реально описывает договор между А и Б, а договор между А и Д вообще не указывает.

То есть, исследовал расшифровку в одном договоре, а её непринадлежность установил совершенно в другом.

Вы думаете эксперт не понимал, что он делает и не видел, что исследует один договор, а вопросы про другой?

Да это просто невозможно.

Ну и кто угадает, какая была оценка суда?

Ладно, не заморачивайтесь:

"Вопреки доводам представителя ответчика Горяинова А.А., оснований сомневаться в объективности и беспристрастности данного заключения у суда не имеется. Нарушений при производстве экспертизы и даче заключения требования Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», положений статей 79,83-86 ГПК РФ, которые свидетельствовали бы о неполноте, недостоверности и недопустимости заключения экспертизы, судом не установлено".

Да черт бы меня побрал, на странице выше в решении судья сам же кусок экспертизы с этими договорами и процитировал.

И это где два и два.

Поэтому, граждане читатели - не обольщайтесь на счет экспертиз. Не надо думать, что там сейчас всё напишут как вам надо.

Никто ничего хорошего не напишет. Если и напишет, то тому кто денег принесет, а не тому, кто прав по сути.

К выбору экспертов, подбору материалов для дела и постановке вопросов по землеустроительным экспертизам нужно подходить очень внимательно и ни в коем случае не "на авось".

Это такая же часть ведения дела, как и любая другая.

Важная и, в условиях нынешних реалий - основная.

Потом вас слушать уже мало кому будет интересно.

Мой канал в МАХ

📌 Минстрой РФ выкатил письмо с разъяснениями судьбы объектов, строительство которых начато до 04.08.2026 г. на основании выданных разрешений на строительство и уведомлений о соответствии.

На мой взгляд, письмо довольно размытое.

Его суть в том, что начатое строительство до 04.08.2026 г. в установленном порядке с предусмотренными средствами защиты должно быть завершено в обычном порядке, а объекты введены в эксплуатацию. Исключать участок из зоны не требуется.

Само собой, без плакания по тяжелой судьбе МКД не обошлось.

Судьбу ИЖС и садовых домов, которые строились в контексте регистрации в упрощенном порядке без уведомления, письмо не решает никак.

Будут ли этим письмом руководствоваться уполномоченные органы и Росреестр поглядим.

В публикацию на сайте добавил обзор письма и само письмо:

https://lawgeo.ru/land/zatoplenie-i-stroika/#4-2

📌 Ну что, господа, с первым сентября всех, что ли? 😭 (смахнув скупую мужскую слезу).

Как-то оно быстро в этот раз наступило.

Вроде бы вот недавно я ездил и нюхал апрельские краснокнижные тюльпанчики в степях, разыскивая очередной пункт ГГС, а вот уже и школа.

Ну да ладно. Вернемся к нашим юридическо-земельным барашкам.

Первого июля Верховый Суд РФ опубликовал обзор судебной практики № 2 сего года.

Земельным делам там тоже нашлось место. И не мало.

📝 На повестке дня у нас:

• неприменение срока исковой давности к искам об истребовании из частной собственности земель водного фонда;

• правило расчета количества надземных этажей при строительстве жилых домов на склонах и квалификация ИЖС в качестве самовольных построек, если у дома больше трех этажей;

• необходимость применения специальных правил продажи земельных паев и в случае, если они продаются с торгов по банкротству;

• необходимость доказывания реальной нуждаемости в площади испрашиваемого участка для строительства охотничьей инфраструктуры;

• разъяснение условий реализации небезызвестного 629 Постановления в части добросовестности арендаторов и необходимости фактически использовать участок;

• условия приобретения земель с/х назначения крестьянскими хозяйствами (КФХ);

• право на приобретение участка по гаражной амнистии и в том случае, если ДПТ такого участка не предусматривает.

С подробным описанием, полезными выдержками, судебными актами и моими личными комментариями можно ознакомиться на сайте:

https://lawgeo.ru/sud/obzory-praktiki-vsrf/#2-2026

В этой публикации также собраны позиции ВС РФ по земельным и градостроительным спорам из всех обзоров судебной практики вплоть до 2015 года.

P. s. В последнее время ВС РФ уделяет интригующе много внимания земельным вопросам. Ещё не определился - радоваться этому или нет.

#земельнаяпрактика

Мой канал в МАХ

📌 Недавно Национальная палата кадастровых инженеров выпустила Методические рекомендации по подготовке межевых планов в связи с уточнением местоположения границ.

В конце Методических рекомендаций приведен пример, который надо повесить в качестве памятки в кабинете каждого судьи, кадастрового инженера и людей, которые по неизвестным мне причинам и безумному стечению обстоятельств выполняют судебные экспертизы по границам земельных участков.

Мои пальцы сначала настучали эту фразу в намного более грубой и циничной формулировке, но потом я вспомнил что блог у меня публичный, и вроде как надо соблюдать правила приличия. Пришлось ограничиться памяткой в кабинете.

Картинка к посту - это как раз картографический пример из методических указаний к которому прилагается собственно и само описание.

Земельный участок был предоставлен гражданину в границах, указанных в примере черным цветом. Границы в ЕГРН внесены на основании межевого плана в связи с образованием земельного участка из земель государственной и муниципальной собственности, подготовленного в соответствии с схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Правообладатель земельного участка построил объекты капитального строительства, в том числе за пределами предоставленного земельного участка, т.е. совершил правонарушение в сфере земельных отношений.

Спустя некоторое время правообладатель заказал подготовку межевого плана в связи с исправлением реестровой ошибки в границах, указанных в примере красным цветом.

В данном случае реестровая ошибка отсутствует, поскольку не может быть подтверждена документами, на основании которых участок был образован.

Уточнение местоположения границ в целях исправления реестровой ошибки не может использоваться как способ легализации самовольного занятия земель или фактического расширения землепользования при отсутствии подтверждающих документов. В подобном случае должны быть проведены работы по перераспределению земельного участка с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Высечь в камне. Авторам поклон.

Честно признаю, что мне бесконечно грустно читать такие разъяснения за авторством сообщества кадастровых инженеров, а не в обзоре судебной практики или постановлении пленума ВС РФ. Но теперь уже как есть.

Буквально два дня назад я читал решение суда, в котором "реестровую ошибку" в межевании 2004 г. "исправили" на основании того, что оно не соответствует забору, установленному в 2010 году. Предыдущий пост это как раз выдержка из экспертизы, которая была по этому делу.

И такую чушь за последние 5 лет мне присылают по 5-6 в месяц с разных регионов.

#земельнаяпрактика

Канал в МАХ

📌 На моем сайте опубликованы правовые позиции из обзоров судебной практики Оренбургского областного суда по земельным отношениями за 2024 - 2025 годы.

Эти позиции будут полезны всем, поскольку они вполне работоспособные и с точки зрения "как это должно быть правильно" на них можно и нужно опираться в любом регионе.

С парой моментов я не согласен, в комментариях написал почему.

Ссылка на публикацию:

https://lawgeo.ru/sud/justice-orb/

На повестке дня:

• необходимость обоснования площади участки для его выкупа под ОКС;

• разрешение на получение УРВИ;

• необходимость выбора исполнимого способа защиты;

• нормативность земельного участка как вещи;

• невозможность признания права на самовольную постройку на чужом участке, даже если она не представляет угрозы;

• обязательность проверки соблюдения пропорций с/х угодий при выделе земельных паев;

• правила взыскания неосновательного обогащения за пользование землей без оформления;

• получение уведомления о соответствии в ЗОУИТ подтопления и необходимость создания инженерной защиты;

• бремя доказывания при спорах об определении площади земельных участков под ОКС;

• отнесение требования об обязании снять участок с кадастрового учета к гражданскому судопроизводству.

Текста много, предупреждаю честно.

#земельнаяпрактика

Канал в МАХ