В Турции управляющая компания сама выдаёт разрешения на строительство
Много лет собираю, как устроены управляющие компании в разных странах. Показываю кусок – он объясняет вещь, которую у нас редко проговаривают.
🇹🇷Турция. Организованные промышленные зоны – юридические лица частного права. Не госорганы. При этом закон дал им полномочия, от которых у российского девелопера поднимается бровь: зона сама утверждает планировку в своих границах, сама выдаёт разрешения на строительство и на ввод, сама надзирает за застройкой, может изымать участки. Многие держат собственные распредкомпании – покупают электричество оптом и продают резидентам.
Зон больше 400, работает две трети. По данным их союза OSBÜK – порядка 45% промпроизводства страны.
Турцию знаю не по отчётам: первую командировку по их площадкам сделал почти 8 лет назад, сейчас вхожу в правление Ассоциации «Российско-турецкий диалог».
🇩🇪Германия. Другая крайность.
Химическими парками управляют частные операторы, принадлежащие самим концернам-резидентам. Infraserv обслуживает франкфуртский Industriepark Höchst: 460 гектаров, около 90 компаний. Властных полномочий ноль. Зато продаёт резидентам энергию, пар, воду, утилизацию, эксплуатирует сети.
Это не УК в нашем понимании – это инфраструктурный бизнес, для которого земля не главный актив. Насколько серьёзный: в 2019 году Macquarie купил у Bayer и Lanxess оператора трёх немецких химпарков Currenta при оценке 3,5 миллиарда евро.
🇨🇳Китай. Функции разделили физически. Управляющий комитет зоны – подразделение местной власти: согласования, землеотвод, регистрация бизнеса. Девелопментом занимается отдельная компания. В Сучжоу это два разных юрлица, и девелоперская в 2019 году вышла на Шанхайскую биржу.
Разница не в юридических формах, а в том, на чём управляющая компания зарабатывает и какой у неё рычаг. Турецкая – на энергии, и имеет власть над резидентом. Немецкая – на промышленных сервисах. Китайская – на девелопменте, потому что власть отдана комитету и не мешает.
🇷🇺Теперь мы.
Управляющая компания российского индустриального парка – хозяйствующий субъект без публичных полномочий (в ОЭЗ и ТОР конструкция другая). Значит, вся её экономика лежит в том, что она продаёт резиденту.
Первая развилка – что делать с землёй, и она не про деньги.
Продать проще и быстрее. Но чем больше продано, тем меньше у УК остаётся территории, инфраструктуры и пользователей – а на этом держатся аккредитация и меры поддержки. Аренда контур парка сохраняет, только первые годы жить на неё нельзя. Реальная работа – не выбрать одно, а найти пропорцию, при которой финмодель сходится и проект не выпадает из поддержки.
Поверх любой пропорции лежит плата за обслуживание территории. Единственный доход, который идёт со всей площади, включая проданную. Скучная строка, которую закладывают в договоры на старте или не закладывают никогда: с резидентом, который уже купил участок, вы потом не договоритесь.
Дальше – усиления, каждое меняет профессию. Ресурсоснабжение и эксплуатация сетей: выручка растёт с загрузкой парка, взамен – сети, тарифы и отдельные люди в штате. Готовые площади в аренду, тот самый light industrial: УК становится арендодателем недвижимости, а не продавцом земли.
А ещё логистика, спецтехника, подбор персонала, ИТ, питание, содействие в господдержке. Список на два десятка позиций.
Открою секрет: в финмоделях парков эти позиции обычно стоят ноль. Их не считают – никто не знает заранее, будут они или нет.
Вот и получается, что настоящая экономика УК начинается там, где заканчивается её собственная финмодель.
А выбор пропорции чаще всего не делается вообще. Получается сам, из того, как подписали первые документы.
Что ваша УК продаёт резиденту, кроме земли (аренда само собою)? Назовите одну позицию.
🎩 Ваш Промышленный Гудвин 🪄
| подписывайтесь на @indpark
| создание промышленных и технологичных площадок с нуля
| найти площадку под производство
#индустриальныепарки #УК #мир #Турция #Германия #Китай
Много лет собираю, как устроены управляющие компании в разных странах. Показываю кусок – он объясняет вещь, которую у нас редко проговаривают.
🇹🇷Турция. Организованные промышленные зоны – юридические лица частного права. Не госорганы. При этом закон дал им полномочия, от которых у российского девелопера поднимается бровь: зона сама утверждает планировку в своих границах, сама выдаёт разрешения на строительство и на ввод, сама надзирает за застройкой, может изымать участки. Многие держат собственные распредкомпании – покупают электричество оптом и продают резидентам.
Зон больше 400, работает две трети. По данным их союза OSBÜK – порядка 45% промпроизводства страны.
Турцию знаю не по отчётам: первую командировку по их площадкам сделал почти 8 лет назад, сейчас вхожу в правление Ассоциации «Российско-турецкий диалог».
🇩🇪Германия. Другая крайность.
Химическими парками управляют частные операторы, принадлежащие самим концернам-резидентам. Infraserv обслуживает франкфуртский Industriepark Höchst: 460 гектаров, около 90 компаний. Властных полномочий ноль. Зато продаёт резидентам энергию, пар, воду, утилизацию, эксплуатирует сети.
Это не УК в нашем понимании – это инфраструктурный бизнес, для которого земля не главный актив. Насколько серьёзный: в 2019 году Macquarie купил у Bayer и Lanxess оператора трёх немецких химпарков Currenta при оценке 3,5 миллиарда евро.
🇨🇳Китай. Функции разделили физически. Управляющий комитет зоны – подразделение местной власти: согласования, землеотвод, регистрация бизнеса. Девелопментом занимается отдельная компания. В Сучжоу это два разных юрлица, и девелоперская в 2019 году вышла на Шанхайскую биржу.
Разница не в юридических формах, а в том, на чём управляющая компания зарабатывает и какой у неё рычаг. Турецкая – на энергии, и имеет власть над резидентом. Немецкая – на промышленных сервисах. Китайская – на девелопменте, потому что власть отдана комитету и не мешает.
🇷🇺Теперь мы.
Управляющая компания российского индустриального парка – хозяйствующий субъект без публичных полномочий (в ОЭЗ и ТОР конструкция другая). Значит, вся её экономика лежит в том, что она продаёт резиденту.
Первая развилка – что делать с землёй, и она не про деньги.
Продать проще и быстрее. Но чем больше продано, тем меньше у УК остаётся территории, инфраструктуры и пользователей – а на этом держатся аккредитация и меры поддержки. Аренда контур парка сохраняет, только первые годы жить на неё нельзя. Реальная работа – не выбрать одно, а найти пропорцию, при которой финмодель сходится и проект не выпадает из поддержки.
Поверх любой пропорции лежит плата за обслуживание территории. Единственный доход, который идёт со всей площади, включая проданную. Скучная строка, которую закладывают в договоры на старте или не закладывают никогда: с резидентом, который уже купил участок, вы потом не договоритесь.
Дальше – усиления, каждое меняет профессию. Ресурсоснабжение и эксплуатация сетей: выручка растёт с загрузкой парка, взамен – сети, тарифы и отдельные люди в штате. Готовые площади в аренду, тот самый light industrial: УК становится арендодателем недвижимости, а не продавцом земли.
А ещё логистика, спецтехника, подбор персонала, ИТ, питание, содействие в господдержке. Список на два десятка позиций.
Открою секрет: в финмоделях парков эти позиции обычно стоят ноль. Их не считают – никто не знает заранее, будут они или нет.
Вот и получается, что настоящая экономика УК начинается там, где заканчивается её собственная финмодель.
А выбор пропорции чаще всего не делается вообще. Получается сам, из того, как подписали первые документы.
Что ваша УК продаёт резиденту, кроме земли (аренда само собою)? Назовите одну позицию.
🎩 Ваш Промышленный Гудвин 🪄
| подписывайтесь на @indpark
| создание промышленных и технологичных площадок с нуля
| найти площадку под производство
#индустриальныепарки #УК #мир #Турция #Германия #Китай