Инвестиции.Флиппинг.Дизайн интерьера

Инвестиции с мая в 3 ЖК Москвы с ростом цен на 20%
 
Цены на микростудии сильно опережают в % отношении однушки и двушки.

Нарвин (ПИК)
 Студия 19,9 м² — 15,5 млн руб. +1,367 млн (+10%) за месяц; +2,844 млн (+22%) за 5 месяцев.

Амурский парк (ПИК)
Студия 20,8 м² — 14 млн руб., +895 тыс. (+6,9%) за месяц, +2,642 млн (+23%) за 5 месяцев.

Новостройки Москвы всё чаще продают в формате «дальше сами». И это уже не про дизайн, а про экономию.

ТАСС пишет со ссылкой на директора по развитию Est-a-Tet Романа Родионцева, что за год число квартир с отделкой в массовом сегменте сократилось на 26% — примерно до 11 тыс. лотов. При этом готовая отделка просела всего на 1,6%, а вот white box заметно ужался.

Теперь 70% предложения — квартиры вообще без отделки. Год назад было 59%. Родионцев объясняет это подорожанием материалов и желанием девелоперов быстрее передавать квартиры. Плюс проблемы с качеством ремонта тоже никому не добавляют энтузиазма.

В дорогом сегменте картина похожая. По данным ТАСС, Анатолия Довганя из Intermark городская недвижимость, квартир с чистовой отделкой стало на 18% меньше — 209 против 255 годом ранее. Зато white box вырос на 45%, а доля квартир без отделки добралась до 73%.

С другой стороны не нужно менять отделку, которая не устраивает по качеству и отделочным материалам.

Продажи в Москве за 9 месяцев 2026г.

За январь–сентябрь 2026 года в Московском регионе зарегистрировали ДДУ на 3,49 млн кв. м. Это минимальный результат с 2018 года: тогда было 4,37 млн кв. м. Даже слабые 2022 и 2024 годы давали за девять месяцев около 4,9 млн кв. м, а рекордный 2021-й — больше 6 млн.

Относительно 2025 года рынок потерял 22%, относительно 2024-го — почти 29%, а от пика 2021 года продажи вообще сократились примерно на 42%. Причем основная жопа сейчас именно в Москве и Новой Москве: старая Москва за год упала примерно на 28%, Новая — сразу на 46%. Московская область практически не изменилась: 1,43 млн кв. м против 1,44 млн годом ранее. То есть рынок не просто сильно сжимается. Внутри него довольно быстро меняется география спроса: Москва падает, а область держит объем и за счет более дешевого метра возвращает потерянную долю.

В IV квартале Москва, конечно, может немного отыграться. Но не потому, что у покупателей внезапно появились деньги и огромное желание покупать квартиры по 700 тыс. руб./кв. м и выше. Просто сейчас на рынок выходит сразу пачка дорогих московских проектов — МИГ, два проекта на Вернадке: «Гала» и «Верн», перезапуск проектов: «Даниловский от Гранель», «Правда», скандальный «Демидов» и другие.

Поэтому Москва вполне может взять количеством стартов и статистически вернуть себе часть потерянной доли. Но это будет скорее эффект резко выросшего предложения, чем свидетельство какого-то чудесного восстановления платежеспособного спроса. Собственно, IV квартал и покажет, сколько рынок способен переварить новых московских метров по нынешним объемов.

В результате регистрации ДДУ за III квартал. В Московском регионе зарегистрировали ДДУ всего на 1,26 млн кв. м. И это, внимание, самый слабый третий квартал как минимум с 2018 года.

Для сравнения: III квартал 2025 года дал 1,53 млн кв. м, 2024-го — 1,44 млн, 2023-го — вообще 2,45 млн. Даже в ковидном 2020-м за июль–сентябрь зарегистрировали 2,1 млн кв. м. То есть относительно прошлого года нынешний III квартал просел примерно на 17%, относительно 2024-го — на 12%, а от безумного 2023-го осталась примерно половина. Очередной «последний вагон» семейной ипотеки в сентябре картинку немного подкрасил, но чудес не сотворил.

За девять месяцев ситуация соответствующая: около 3,49 млн кв. м против 4,50 млн кв. м за тот же период 2025 года. Минус примерно 22% год к году. Причем уже сейчас понятно, что 2026-й будет очень слабым по историческим меркам. Даже если IV квартал внезапно повторит рекордный конец 2020 года с его 2,77 млн кв. м, весь год получится около 6,26 млн кв. м — ниже любого года с 2018-го. А чтобы просто повторить результат 2025 года, в оставшиеся три месяца надо продать почти 3,2 млн кв. м. Таких кварталов история московского рынка не припомнит, если и продавали такой объем, то ещё в ДДУшные времена, в начале 2010-ых.

Но внутри этой жопы происходит довольно интересное перераспределение спроса. В III квартале Московская область дала 554,5 тыс. кв. м, или почти 44% всех зарегистрированных метров. Для сравнения, в III квартале 2025-го ее доля была около 32%, в 2024-м — около 30%. Получается, рынок в целом усох, но область усохла заметно меньше Москвы и Новой Москвы — и начала быстро возвращать себе долю.

В 2018 году Московская область спокойно забирала 40%+ рынка, а местами и больше. Потом Москва и Новая Москва годами эту долю отжирали: льготная ипотека позволяла покупателю тянуть московские цены, девелоперы разгоняли стоимость метра, а область постепенно отступала. В III квартале 2024 года ее доля опустилась примерно до 30%. Теперь маятник пошел в обратную сторону.

И математика здесь довольно простая. Как показывали совсем недавно, по итогам января–августа средняя цена реализации в Москве дошла до 562,9 тыс. руб./кв. м, а в Московской области — до 219,5 тыс. руб./кв. м. То есть московский метр сейчас в 2,56 раза дороже областного. Еще в 2021 году разница была примерно в 2,26 раза. Москва продолжает отрываться по цене, а реальные деньги у покупателя почему-то не растут теми же темпами.

Продажи падают до многолетних минимумов, одновременно меняется локализация спроса. Московская область, которая много лет отдавала долю Москве, начинает забирать ее обратно. Посмотрим, насколько устойчивым окажется этот разворот и не вернемся ли мы постепенно к структуре рынка восьмилетней давности.

Появилось первое анонимное исследование взаимоотношений застройщиков и банков.

В нем приняли участие 52 девелоперские компании. 6 из ТОП-10, 10 из ТОП-20, 17 из ТОП-30.

2 короткие цифры, чтобы понять критичность ситуации:

1. В цене квадратного метра уже более 20% - это расходы на банки.

2. 59% проектов не хватает денег на достройку и почти всем из них этих денег было выделено изначально недостаточно.

Упадут ли цены вот в чем вопрос?

В 2027г сложное состояние девелоперской отрасли может усугубиться.

Минфин хочет с 2027 года пересчитать налог с продажи недвижимости. И схема там такая, что квартира может внезапно оказаться ещё и отличным способом пополнить бюджет.

Сейчас доход от продажи считают отдельно: 13% до 2,4 млн рублей и 15% с суммы выше. Минфин предлагает сложить деньги от продажи с зарплатой и другими доходами и прогнать всё через шкалу 13–22%. Об этом пишет РБК Недвижимость.

Порог такой: до 2,4 млн — 13%, 2,4–5 млн — 15%, 5–20 млн — 18%, 20–50 млн — 20%, выше 50 млн — 22%.

Например, зарплата 1,5 млн рублей в год и продажа квартиры за 10 млн. Сейчас налог выходит 1,647 млн рублей. По новой схеме — уже 1,872 млн. Плюс 225 тысяч рублей.

Другой пример от Consul Group: квартиру купили за 20 млн, через два года продали за 50 млн. Без других доходов налог вырастет с 4,45 млн до 5,4 млн рублей. А при зарплате 6 млн рублей разница составит уже 1,27 млн.

При этом если недвижимость держали минимальный срок, НДФЛ платить не нужно. Обычно это пять лет, а для наследства и подарка от близкого родственника — три года.

На этом налоговые новости не заканчиваются. Для недвижимости с кадастровой стоимостью выше 300 млн рублей предлагают убрать ограничение роста налога на 10% в год и коэффициент 0,6 для новых объектов. По земле при изменении кадастровой стоимости налог тоже хотят считать сразу по новой сумме. Участок вырос с 1 млн до 5 млн — налоговая база вырастет в пять раз.

А вот с доходами от аренды для физлиц ничего нового: они и сейчас облагаются по прогрессивной шкале.

Девелоперы за 9 месяцев 2026 года не вывели на рынок новостроек в старых границах Москвы ни одного проекта массового сегмента, говорится в сообщении риелторской компании "Метриум" !

"За аналогичный период 2025 года девелоперы вывели на рынок четыре массовых проекта, в 2024 году – семь проектов, в 2023 году – пять проектов, в 2022 году – 12 проектов, в 2021 году – 16 проектов", – указывается в нем.

Как уточняется в сообщении, в том числе в третьем квартале впервые на рынок массового жилья не вышел ни один новый проекта. Ранее – в 2022-2025 годах – застройщики стабильно выводили по две новостройки в этом сегменте по итогам июля-сентября.

"Новые проекты комфорт-класса в столице последний раз стартовали как раз в третьем квартале 2025 года. С тех пор застройщики открывают продажи лишь в новых корпусах уже реализуемых проектов. В прошедшем квартале такие старты произошли в четырех комплексах", – говорится в пресс-релизе.

Аналитики компании также подсчитали, на рынке новостроек Новой Москвы, как и в массовом сегменте в старых границах города, новых проектов в третьем квартале не было. Всего за девять месяцев в ТиНАО стартовали две новостройки.

Сначала дали возможность купить много недвижимости населению.
Теперь повысят на нее налоги

Налог с продажи квартиры могут повысить до 22%.

Сейчас - с 1 января 2025 года в России действует пятиступенчатая прогрессивная шкала на доходы физилиц: 13% для доходов до 2,4 млн рублей, 15% — от 2,4 до 5 млн, 18% — от 5 до 20 млн, 20% — от 20 до 50 млн и 22% для сумм свыше 50 млн рублей. Однако эти ставки применяются к основной налоговой базе - зарплате, арендным платежам и иным «активным» доходам.

Пассивные доходы - дивиденды, проценты по вкладам, поступления от операций с ценными бумагами, от продажи имущества пока облагаются по отдельной, более мягкой шкале 13–15% и все.

Минфин предлагает устранить это разделение. Как поясняют в ведомстве, ставка налога должна зависеть от размера дохода, а не от способа и источника его получения. Это в большей степени соответствует целеполаганию введения прогрессивной шкалы.

В случае одобрения инициативы пассивные доходы будут суммироваться с остальными поступлениями гражданина, и для высокодоходных получателей ставка может составить не 13-15%, а 18%, 20% или 22%.

Если примут, то налог с продажи квартиры может достигнуть 22%, если вы превысили 50 млн от всех своих инвестиций и доходов за год и 18% свыше 5 миллионов и если не подождать 5 лет с момента полной оплаты и рассрочка тут не считается, только ипотека.

Зато можно существенно и законно снижать налоговую базу, благодаря открытию компаний.

Две экс «Среды» увеличатся в размерах
 
Кварталы «Среда на Лобачевского» и «Среда на Кутузовском» — ждут существенные преобразования. Проекты, оказывается, были не только переименованы, но и допилены после отказа ПИК от бренда «Среда» и передачи почти всех его строек компании Forma.
 
▪️ Экс-«Среда на Кутузовском» (теперь ЖК «Индиво»). Проект собираются увеличить аж в 4 раза. Ждем 6 корпусов жилой площадью около 125 тыс. кв.м.

▪️ Экс-«Среда на Лобачевского» (теперь ЖК «Натив»). Согласно планам, этот квартал подрастет почти на 44 тыс. кв.м — до 103 тыс. кв.м.