Налог на недвижимость Ахметшина Екатерина

Самая дорогая ошибка – та, которую вы считаете правильным способом работы и повторяете из раза в раз

В одном из отзывов ученик курса «Бухгалтерия флиппинга» очень точно описал момент, когда у него поменялось отношение к учету:

«Сначала как-то справлялся: когда ты делаешь одну, потом другую квартиру. Потом понимаешь, что дальше так работать нельзя…»

Пока объектов один-два, очень многое действительно можно делать по привычке, по совету знакомого, по какому-то однажды найденному алгоритму.

А потом этот же способ работы просто переносится на следующие сделки.

👉Например, вы привыкли определённым образом делить сделки между физлицом и ИП. Или ориентируетесь на старые лимиты и не отслеживаете, что происходит с НДС. Или из объекта в объект используете одну и ту же схему оформления документов.
Если в этой схеме изначально есть ошибка, на одном объекте она так и останется одной ошибкой.

‼️А если по той же схеме проведено пять, восемь, десять объектов, проблема уже совсем другого масштаба: при проверке налоговая может увидеть не один эпизод, а системное нарушение за период. И тогда речь может идти уже не об одной корректировке, а о доначислениях, пенях, штрафах и необходимости разбирать сразу несколько сделок. Причём человек может годами быть уверен, что всё делает правильно, просто потому что раньше никто этот алгоритм не проверял.

Я постоянно вижу у флипперов одни и те же типичные истории: не видят границу между физлицом и предпринимательской деятельностью, неправильно делят сделки между ИП и физлицом, не отслеживают лимиты.

Сейчас как физлицо работать уже просто невыгодно и небезопасно. Тем более с учетом грядущих изменений в законодательстве.

Поэтому на мастер-классе 16 октября будем разбирать не только очевидные ошибки. Но и те, о которых вы, вполне возможно, даже не задумывались. Именно их проще всего повторять на каждом следующем объекте и наживать себе неприятности с каждой следующей сделкой.

Если еще не зарегистрировались – самое время это сделать.

У вас есть бухгалтер. Значит ли это, что специфика флиппинга закрыта?

Как-то раз я консультировала флиппера из Петербурга, у которого 8-10 сделок с недвижимостью в год. Он мне задал вопрос:

-Нужно ли пробивать чек при покупке у физлица объекта для перепродажи?

Я, конечно, сразу спросила:
-А что говорит ваш бухгалтер?

Ответ был такой: если расчёт безналичный, чек не нужен.
‼️В его ситуации этот ответ был неверным.

И это не тот случай, где ошибка заканчивается тем, что «ну, неправильно оформили бумажку». За неприменение ККТ штраф для ИП рассчитывается от суммы самого расчёта: от 25 до 50%.

Когда речь идёт о покупке квартиры за несколько миллионов, масштаб последствий уже совсем другой. А если человек делает 8–10 сделок в год и действует по одному и тому же алгоритму, потенциальная ошибка может повторяться из объекта в объект и вырастать до гигантских масштабов.

Во флиппинге вообще хватает довольно специфичных вопросов. Например, можно ли купить квартиру как физлицо, а продать уже как ИП? Какие расходы на ремонт получится учесть и чем их подтверждать? Что происходит с НДС, когда растут обороты?

При этом я бы не стала делать из этой истории вывод, что бухгалтер плохой или не умеет вести учёт. Если раньше у специалиста просто не было таких клиентов, какие-то отраслевые нюансы вполне можно пропустить.

Поэтому наличие бухгалтера само по себе не означает, что флипперу можно вообще не вникать в учёт. При этом самому становиться бухгалтером и вести всё своими руками тоже не нужно. Но понимать критичные точки своего бизнеса стоит хотя бы для того, чтобы задать правильный вопрос, вовремя заметить спорное решение и не масштабировать одну и ту же ошибку на следующие объекты.

А у бухгалтеров и налоговых консультантов здесь своя задача. Если среди клиентов появляются флипперы, общей профессиональной базы может быть недостаточно - приходится отдельно разбираться именно в специфике этой деятельности.

16 октября на мастер-классе «5 дорогих ошибок флиппера в налогах и учёте» будем разбирать в том числе такие ситуации.

🔥Флипперам это поможет понять, что в своём учёте важно контролировать даже при наличии бухгалтера.
🔥А бухгалтерам и налоговым консультантам - какие нюансы появляются при работе именно с флиппингом.

Регистрируйтесь обязательно 🙌🏼

«Спасибо, налоговая проконсультирует» – или как бесплатное может оказаться очень дорогим.

Как-то раз именно так мне один человек, который сначала спросил насчет консультации, а потом решил, что стоимость ему не подходит. Ну, в целом, имеет право. Тем более что очень многое действительно можно узнать бесплатно: позвонить в налоговую, спросить у бухгалтера, почитать статьи, задать вопрос в профильном чате.

И иногд кажется, что платить за информацию, которую можно найти бесплатно вроде бы и бессмысленно. Только у флиппера обычно нет одного вопроса, на который достаточно получить один ответ.

Нужно понять:
-работать как физлицо, ИП или ООО -какую систему налогообложения выбрать
-когда возникает НДС -какие расходы можно учитывать -как оплачивать ремонт, материалы, мебель и технику -нужна ли касса и когда пробивать чек -как оформлять подрядчиков -как работать с деньгами инвестора -какую отчётность и когда сдавать.

Допустим, на каждый из этих вопросов вы нашли ответ. Причём каждый по отдельности может быть совершенно правильным. Но один вы получили в налоговой, второй – от бухгалтера, третий – у коллеги-флиппера, четвёртый – в интернете или профильном чате. И никто при этом не смотрел на вашу деятельность целиком.

‼️Во флиппинге эти вопросы не существуют отдельно друг от друга.
Вы выбрали статус – от него зависит система налогообложения. Выбрали систему – дальше нужно понимать, какие расходы и документы будут иметь значение. Растёт оборот – появляется вопрос НДС. Покупаете и продаёте объекты – возникает ККТ. Привлекаете инвестора или подрядчиков – добавляются ещё договоры, расчеты и налоговые последствия.

Вот здесь та самая бесплатная экономия иногда и становится дорогой. Потому что если в самом начале что-то собрано неправильно, дальше вы можете совершенно спокойно повторять эту схему на втором, пятом, десятом объекте, даже не подозревая, что в ней есть ошибка.

Поэтому я всегда за то, чтобы считать не только стоимость консультации, но и стоимость решения, принятого без понимания всей картины.
16 октября на мастер-классе я как раз разберу 5 дорогих ошибок во флиппинге, которые чаще всего вижу в налогах и учёте.

А вы где обычно ищете ответы на такие вопросы: у бухгалтера, в налоговой, в чатах, в интернете/чате - или собираете понемногу отовсюду?