Intermark & Khalin. Элитная недвижимость - цифры & факты

Двойной удар

В октябре рынок жилья столицы столкнулся сразу с двумя заметными изменениями, которые невольно напомнили о культовом фильме 90-х с Жан-Клодом Ван Даммом — «Двойной удар».

Помните тот экшен? Теперь нечто похожее происходит на рынке: двойная атака на привычные схемы легкого заработка на сделках с недвижимостью.
 
Первый удар: новые правила семейной ипотеки

С 1 октября отменена семейная льготная ипотека в прежнем виде. Условия для семей с одним ребёнком теперь ближе к рыночным (12% годовых).

В последние году семейная ипотека для многих малодетных семей была своеобразным инвестиционным инструментом. Можно было получить достаточно комфортный кредит на покупку квартиры на раннем этапе строительства, а через 1-2 года выгодно ее продать на растущем рынке. Сейчас эта возможность заработка практически обнулилась.
 
Второй удар: налоговая ловушка

Доходы от продажи квартир со следующего года планируют включать в совокупный доход налогоплательщиков и облагать по прогрессивной 5-ступенчатой ставке.

Краткосрочные спекулятивные инвестиции в квартиры и доходы т.н. «флипперов» можно смело отправлять в нокаут — они больше не работают так, как раньше.
 
Похоже, эпоха лёгких заработков от инвестиций в жильё уходит в прошлое.

Хорошо это или плохо?

Для тех, кто приобретает квартиру для жизни – хорошо. Без многочисленных инвесторов рост цен в ближайшие годы будет плавным. А застройщикам придется кардинально переосмыслить качество продукта, чтобы заинтересовать конечных покупателей.

🏙 Первичка и вторичка на разных берегах
Летом 2026 спрос на массовом рынке жилья Москвы менялся разнонаправленно

🆕 Первичка — на минимумах за долгие годы.

За июнь–август всего 12 609 сделок ДДУ (−31,8% г/г). Внутри сезона спрос таял месяц за месяцем: 4 482 → 4 437 → 3 690. Август дал снижение спроса на −43,9% г/г — это минимум с 2017 года.

🏢 Вторичка — на подъёме.

35 292 сделки за лето (+10,8% г/г) — первый летний рост после двух лет падения. Покупатель, уставший от дорогих новостроек, активнее пошёл на готовое жильё.

🏦 Ипотека сдаёт позиции.

Доля ипотечных сделок в августе — 42,1% против 54,7% годом ранее. Льготные программы уже не тянут рынок так, как раньше.

💰 Что с ценами?

- Вторичка: +8,4% г/г, рост ускоряется (+6,1% с начала года).
- Новостройки: +7,2% с начала года — темп замедлился (в 2025-м было +9,4% за это же время).

🍂 Чего ждать осенью?

- Первичку ждут холодные осенние месяцы: самые пессимистичные девелоперы закладывают ещё −10–20% к концу года.
- Вторичка удержит небольшой рост: спрос +5–10%, цены +5–7% за полугодие.
- Ипотека останется дорогой: ключевая ставка 14%, рыночные программы 17–20%. Разворот к доступным ставкам — ближе к концу 2027-го.

Итог: рынок продолжит реструктурироваться. Там, где господдержка слабеет — будет падение; где цена честнее — рост.

Осень покажет, насколько глубока эта трещина.

#Москва #недвижимость #новостройки #вторичка

🏙 Дом Высоты: Взлетаем на 48 этажей!

Пристегиваем ремни — Capital Group запускает проект, от которого захватывает дух. Встречайте «Дом Высоты» — новый символ амбициозной Москвы прямо на легендарной площадке бывшего авиазавода МИГ. ✈️

Почему это будет КРУТО? ⚡️

🛩 Место с историей: Локация у Ленинградского проспекта со входом в сторону Ходынки обречена стать новой точкой притяжения.

🏢 Архитектура Kleinwelt. Это когда смотришь и думаешь: «Как они вообще ЭТО нарисовали?» Смело, геометрично, невероятно стильно.

🌳 Свой парк с прудом. Да-да, настоящий пруд внутри квартала. Можно гулять с кофе утром или устраивать пробежки вечером, не выезжая из района.

☁️ Только высота. Забудьте о каморках! Здесь нет студий. Минимум — просторные 43 квадрата. Потолки от 3,4 метров и панорамные окна во всю стену. Вы буквально будете жить в небе. ☀️

Цифры для прагматиков:

* Всего квартир: 402 шт. Меньше чем мест в современных суперлайнерах.
* Планировки: От уютных однушек до королевских четырехкомнатных и пентхаусов от 190 м².
* Цена на старте: 713 000 ₽/м². Для такого уровня архитектуры и локации — очень хорошо.
* Когда ключи? Март 2031 года (сдача конец 2030-го). Время накопить на дизайнерский ремонт мечты!

Условия, которые заставляют сердце биться чаще:

✈️ Бронь сейчас: за минимальную сумму. Зафиксируйте свою высоту сегодня!

📅 Выход на ДДУ: до 30 ноября 2026 года — времени подумать предостаточно.

💸 Суперсекретная беспроцентная рассрочка. Платежи раз в квартал. Никаких переплат банку. Только вы и ваша будущая квартира.

Это не просто ЖК. Это билет в клуб тех, кто смотрит на город сверху вниз. Количество лотов ограничено, а такие условия бывают только на взлёте.

👉 Пора занимать место под солнцем... на 40-м этаже! Ставьте бронь с Intermark, пока ваш вид из окна не занял кто-то другой.

Всем заинтересованным вышлю крутую презентацию проекта!

«Остров сокровищ»:
карта элитных домов Москвы
от Intermark Real Estate

Забудьте о интернет-навигаторах, которые теряют сигнал в самый неподходящий момент. Поиск настоящих сокровищ требуют настоящей бумажной карты!

Intermark Real Estate собраны воедино все "золотые мили" столицы. На нашей карте спрятаны более 200 домов-жемчужин — от величественных сторожил вторичного рынка до сверкающих новостроек будущего. А "крестиками" отмечены "секретные проекты", которые скоро появятся на рынке.

Это не просто бумага. Это ваш личный компас в мире роскошной недвижимости столицы.

Готовы отправиться за новым сокровищем?

Спрашивайте свою карту у брокеров Intermark Real Estate!

#ЭлитнаяНедвижимость #КартаСокровищ #Москва #IntermarkRealEstate

🍂 Нежаркое лето:
рынок элитных новостроек Москвы остыл, но не подешевел

Лето-2026 на первичном рынке высокобюджетного жилья выдалось прохладным по активности. За три летних месяца в классах де-люкс, элит и премиум — 453 сделки на 56,6 млрд ₽ (годом ранее: 547 сделок и 75,0 млрд ₽).

Минус 17,2% по количеству и минус 24,5% по объёму.

Но охлаждение спроса не превратилось в падение цен. Средний метр по всему проданному подорожал на 1,7%, до 1 412 486 ₽.

📊 Цифры лета

• Средний бюджет сделки: ≈125 млн ₽ против ≈137 млн ₽ годом ранее:−8,9%
• По месяцам: июнь — 150, июль — 167 (пик), август — 136

📉 По классам

Сильнее всех просел летом элит-сегмент:
🔻 Элит: 98 сделок против 171 летом 2025 года: −42,7%, объём −48,7% (17,2 млрд ₽)
▫️ Де-люкс: 34 против 37: −8,1%, метр +5,4% (2 982 735 ₽)
🔺 Премиум: 321 сделка — всего −5,3%, объём почти на месте (26,0 млрд ₽, −1,5%), метр +12,4% (1 036 559 ₽)

Именно премиум стал спасательным кругом для рынка: 7 из 10 летних сделок — здесь.

🏆 Лидеры продаж этого лета — только из сегмента премиум.

1. Ривер Парк Кутузовский — 65 сделок
2. Хай Лайф — 37
3. Прайм Парк — 31
4. Шифт — 30
5. Доро Милле — 25

🍂 Что осенью?

Старты новых проектов продолжаются: последние 12 месяцев вышло 18 новинок, ЖК в активных продажах стало 44 (+2 к лету 2025 г).

Драйверы осеннего спроса — курс валюты, инфляция, не высокие ставки по вкладам и отсутствие уверенного роста фондового рынка.

Не забудем и про переток сделок: в сданных элитных комплексах более 500 непроданных лотов от застройщиков и стабильные продажи по ДКП остаются вне статистики ДДУ.

#недвижимость #элитноежилье #Москва #Intermark

Лето 2026: рынок ушел на каникулы

Сезон 2026 года стал для вторичного рынка высокобюджетной недвижимости столицы проверкой на устойчивость. За три летних месяца заключено 530 сделок — на четверть меньше, чем годом ранее.

При этом средняя стоимость квадратного метра продолжила расти и достигла 1,43 млн ₽ (+6,7% год к году).

Покупатели стали выбирать более компактные квартиры — средняя площадь приобретаемого объекта сократилась год к году на 17% до 130,8 м², а средний бюджет сделки — на 9,1% до 208,4 млн ₽.  

Отчасти это объясняется стремлением уйти от налога на роскошь, отчасти – ухудшением платежеспособности целевой аудитории.

География сделок по-прежнему сконцентрирована в историческом ядре и прилегающих к нему престижных районах, однако пропорции меняются. Пресненский район и Хамовники сохраняют лидерство – 24% и 20% от общего числа сделок соответственно.

Покупатели все охотнее рассматривают локации с развитой инфраструктурой и взвешенной ценой квадратного метра. Классические «тихие» адреса — Арбат, Замоскворечье — отдают часть спроса более молодым элитным кластерам – Раменкам (10% сделок) и Дорогомилово (6%).

Наиболее продаваемыми проектами на вторичке этим летом стали Lucky, Садовые Кварталы и Поклонная, 9 (более 10 сделок).

Т.о. лето 2026 года (и особенно август) впервые за несколько последних лет снова оказалось «мёртвым сезоном»: покупатели уехали, активность закономерно просела, а те, кто остался, предпочитают выжидать, что будет осенью.

И это нормально.

Фэншуй — это не жаба на подоконнике

Что у древнего фэншуй общего с новостройкой? Об этом и собрались поговорить на Галс-Диалогах — на вечере «Фэншуй большого города».
 
Вела беседу Ида Галич, и начала ее с провокационного вопроса. Представьте: квартира мечты. Район, вид, планировка — всё ваше. Но мастер фэншуй, которому вы доверяете, говорит: не берите, «нехорошая квартира». Что выберете? Зал голосовал. Те, кто все равно купит, оказались в меньшинстве.

А Ида сформулировала главную тему вечера: где заканчивается суеверие и начинается осознанное отношение к пространству? И применимы ли принципы древней китайской практики к современной недвижимости?

Бронислав Виногродский, философ и китаист, активно разгонял мифы. Что такое фэншуй, если убрать денежных жаб и талисманы? Может ли одна и та же квартира быть хороша для одного и неблагоприятна для другого? Да запросто. Поговорили и про Москву: оказалось есть районы, особенно благоприятные для жизни. Эксперт позитивно оценил «Дом 56» и «Монблан»: в этих проектах покупатели квартир будут чувствовать себя комфортно.

Дмитрий Халин посмотрел на тему глазами рынка. Каждый день Intermark работает с покупателями дорогой недвижимости, и среди них немало приверженцев фэншуй. Поэтому проект, построенный по принципам организации пространства, которым уже более 5000 лет, может получить реальные преимущества перед конкурентами.  

Александру Трофименко, архитектору «Галса», досталась самая честная часть. Как он сам, как архитектор, относится к фэншуй? Оказалось, у фэншуй и архитектуры есть много общего — правильная ориентация по сторонам света, организация пространства. И именно из таких вещей и складывается дом мечты.

Итог дискуссии Ида подвела мыслью, с которой трудно спорить: пусть хотя бы раз мы посмотрим на свою квартиру не только глазами дизайнера, но и глазами мастера фэншуй. А дальше каждый решит сам, что для него создаёт гармонию.

Фэншуй — это не жаба на подоконнике. Это умение заметить свет, сторону света и создать место, где человеку будет хорошо.

Учитывать это ещё на этапе проекта — значит строить не просто метры, а дома, в которых жизнь идёт легче. И будущие новосёлы только спасибо за это скажут за такой подход.
 

Ключевая ставка: уже неинтересно
 
Завтра Совет Директоров ЦБ РФ вновь соберётся на заседание по ключевой ставке. В отличие от недавнего прошлого, это событие перестало быть новостью номер один.

Тактика регулятора всем ясна и предсказуема – либо сохранение, либо символическое снижение ставки. В любом случае, она останется на заградительном уровне и будет серьёзно давить на потребительский спрос.

Для московского рынка жилья принципиальной разницы между двумя этими решениями нет.

ЦБ уже добился своего: рынок остыл. Даже при плавном снижении ставки.

Первичный рынок за лето потерял около трети объемов сделок относительно прошлогодних показателей, вторичный — порядка 10%. Без нормальной рыночной ипотеки рынок постепенно скатывается к уровням активности 2010-х годов.

Хорошо ли это? Для инвесторов, желающих заработать быстро, — плохо.
Но в стабильности цен и отсутствии резких скачков — определённо есть плюс. Покупка квартиры сейчас — лучше чем банковский вклад. Это вклад в будущее. Скорее всего, недалекое.

Под давлением лоббистов из реального сектора ставка все равно будет существенно снижена в 2027-2028 годах. За этим последует бурный рост спроса и скачек цен.

Рынок словно ракета, которая накапливает топливо перед мощным стартом. Старт пока все время откладывается, но, однозначно, скоро состоится)

Цены разгоняются, сезон начинается

В августе 2026 года прирост средней цены квадратного метра на рынке московской вторички оказался максимальным за последние 4 года.

Год к году (август 2026 г. к августу 2025 г.) он составил 8.5% при годовой инфляции за этот же около 6.4%.

Цены на московскую вторичку начали обгонять инфляцию с весны текущего года. И с каждым месяцем отрыв увеличивается.

По приросту цен московская вторичка пока немного проигрывает банковским вкладам. Но если к росту цены добавить доходность от сдачи квартиры в аренду (+3-4% годовых), то чаша весов уже склоняется в пользу покупки жилья.

По итогам 2026 года прогнозная инфляция в РФ составит 6-7 %, а прирост средней стоимости готовых квартир – 10-11%.

Цифровой рубль с 1 сентября: почему московский метр даже не моргнёт

Слышали новость? С 1 сентября цифровой рубль становится обязательным для крупных банков и компаний.

Но никакого влияние на московский рынок жилья "третья российская валюта" не окажет. Вот три причины, почему «метр» этого даже не заметит:

Причина №1. Кошелёк не резиновый.

Лимит пополнения цифрового рубля — всего 300 тысяч в месяц. Максимум что можно оплатить цифровым рублем - скромная бронь за квартиру в новостройке (кстати, первая бронь таким экспериментальным способом уже была оплачена в прошлом году в проекте ГК ПИК). А теперь к фактам: средний платёж по ипотеке давно перевалил за эту сумму, а бюджет сделки в Москве начинается от 7 млн руб.. Купить квартиру, откладывая в этот «кошелёк», — это как пытаться наполнить бассейн пипеткой.

Причина №2. Нет эскроу — нет сделки.

Главный вопрос безопасности при покупке квартиры — куда уйдут деньги до регистрации права собственности? Сегодня у нас есть эскроу-счета и аккредитивы. Цифровой рубль пока с ними не дружит - его нельзя использовать для таких инструментов .

Причина №3. Цены решают другие силы.

Средний «квадрат» в Москве сейчас стоит ~303 тыс. ₽. Его цена зависит от ипотечной ставки, инфляции и объёмов стройки, а не от того, нажимаете вы кнопку «перевести» или прикладываете карту. Для элитного сегмента (средний чек ≈ 270 млн ₽) лимиты цифрового рубля — это просто комариный укус для слона.

Итог: цифровой рубль — это важная инфраструктурная работа на будущее. Но ценообразующим фактором для московского жилья он станет очень нескоро.

Так что главный драйвер рынка сегодня — это по-прежнему ключ ЦБ РФ, а не токен в приложении.

#ЦифровойРубль #НедвижимостьМосквы #РынокЖилья #Ипотека

Дьявол носит Prada, гений - покупает бетон
 
В Россию едет Канье Уэст. Скандальный репер, житейские перипетии которого можно проследить по договорам купли-продажи недвижимости. Это была история взлетов и падений в нескольких главах.
 
Глава первая: Манхэттенский лофт. 2004–2019

Он купил его в 2004-м, когда альбом «The College Dropout» уже взорвал чарты. Две квартиры в Сохо за 3,1 миллиона долларов. Архитектор Клаудио Сильвестрин выгрыз из них студию без единой двери. Гранитная плита вместо кухонного стола. Холодно и стерильно. В 2012-м сюда въехала Ким, принеся с собой тепло, которое нарушило идеальный порядок. А в 2019-м он сбыл эту «клетку» за те же три миллиона, что и приобрел. Почти два миллиона чистого убытка.
 
Глава вторая: Калабасас. Иллюзия семьи. (Увидели в 2013-м, жили ~2018–2021)

Они нашли это место в 2013-м. Элитный пригород Лос-Анджелеса, рай для тех, кто боится реальности. Восемь лет ремонта. Восемь лет бельгийского минимализма от Акселя Вервордта. Дом, похожий на внутренности айсберга. Ни одной лишней вещи, только свет, воздух и гигантская бесформенная скульптура посреди комнаты, словно дохлый кальмар-мутант. Четверо детей родились, пока сохла краска на стенах. Они катались на самокатах по галереям своего отца, разбивая абсолютную тишину своим визгом. Он называл это искусством. Критики назвали это жилище «золотой клеткой» - камерой, где свихнётся даже самый стойкий заключённый. Клетка захлопнулась в феврале 2021-го, когда пришли бумаги на развод, холодные и официальные, как гранитная столешница в Нью-Йорке.
 
Глава третья: Малибу. Бетонный психоз. Сентябрь 2021

Пятьдесят семь миллионов наличными. За куб из стекла и бетона от японского бога архитектуры Тадао Андо. Идеальное, мёртвое совершенство. И что сделал Канье? Попытался взломать сейф. Начал перестройку шедевра, потому что боги не терпят чужих чертежей. Он хотел превратить бункер Андо в свой личный склеп. Но проект умер, так и не родившись. Осталась лишь груда дорогого строительного мусора у кромки океана, памятник собственному эго.
 
Глава четвертая. Арендная квартира

Теперь вся его империя сжалась до этой съёмной квартиры. За скромные даже по Московским меркам 20 тыс. долл. США в месяц. Никакого гранита. Никаких арок. Временный договор аренды. Крыша над головой, которую можно потерять, просрочив платёж или просто сойдя с ума чуть сильнее обычного.

Он больше не строит империи. Переезжает с места на место, оставляя после себя лишь запах сожжённых мостов.

Вновь на четвертом месте

По числу долларовых миллиардеров Россия сохраняет 4 место в мире, уступая только США, Китаю и Германии. Об это свидетельствует свежее исследование компании Altrata.

Российское гражданство имеет 151 миллиардер из 3 795 мировых богачей.

Совокупное состояние всех ультрабогатых людей планеты составляет 15.1 трлн долл. США.

При этом около 82% миллиардеров обладают состоянием от 1 до 5 млрд. долл. США. 29 самых богатых граждан мира имеют капитал от 50 трлн. долл. США.

Миллионеры – довольно возрастная категория. Их средний возраст – 71 год (только 8% миллиардеров моложе 50 лет).

Прекрасный пол в явном меньшинстве – среди миллиардеров всего 13% женщин.

Источником состояния большинства миллиардеров являются акции собственных крупных публичных компаний – их стоимость составляет 70% от общего капитала. Еще около четверти от совокупного портфеля миллиардеров приходится на ликвидные активы (деньги, дивиденды, ликвидные акции и облигации и пр.).

При этом на недвижимость и предметы роскоши, такие как произведения искусства, ювелирные изделия и коллекции автомобилей, приходится незначительная доля богатства (

Спада нету посередине лета

Июль 2026 года был довольно активным на рынке массового жилья Москвы.

Росреестр зарегистрировал суммарно 17,01 тыс. сделок (первичка и вторичка).
 
В текущем году рубеж в 17 тыс. сделок в месяц рынок жилья преодолевал только 2 раза – в апреле и в июле.

Главный тренд не меняется — покупатели активно уходят на вторичный рынок.

Здесь в июле зарегистрировано 12.6 тыс. сделок. К июню рынок добавил 6.5% сделок, а к июлю прошлого года – около 10%.
 
Причины роста вторички все те же – 1) дорогие новостройки, 2) разумные цены на вторичку, 3) стремление покупателей надежно защитить сбережения от инфляции.

Растущий спрос закономерно толкает цены вверх. На вторичном рынке они беспрерывно растут уже 24 месяца подряд. С начала 2026 года они в среднем прибавили 5.2% (выше инфляции за этот период).
 
Первичный рынок по числу сделок по-прежнему выглядит примерно на 30% хуже, чем в прошлом году.
 
Но цены на новостройки растут даже при таком падении спроса. С начала года они выросли на 5.9%.

Такую динамику поддерживает все еще сохраняющаяся семейная ипотека и длительные рассрочки – благодаря этим факторам покупатели не столь чувствительны к абсолютной цене квадратного метра.
 
Ожидания на август - активность рынка будет не хуже июльской. Цены продолжат расти в преддверии высокого осеннего сезона.


В подборке: #Аналитика_Intermark

Пышные старты

В последние месяцы рынок элитного и премиум-жилья буквально «зацветает» новыми проектами. Застройщики выходят на арену с помпой, устраивая масштабные презентации и стараясь удивить всех — от будущих покупателей до партнёров.

Бюджеты подобных мероприятий исчисляются сотнями миллионов рублей.
Безусловно, конкуренция двигает отрасль вперёд. Но такая расточительность в не самые простые для рынка времена вызывает тревожную параллель: нечто подобное наблюдалось в начале 2008 года.

Тогда многие девелоперы тоже вкладывались в эффектный (не всегда при этом эффективный) старт, рассчитывая на бесконечный рост рынка как в сделках, так и в ценах квадратного метра. На яхтах рекой лилось игристое, по каннским набережным прогуливались сотни моделей с рекламой проектов в далеко России, на презентациях пели казачьи хоры, под старт продаж бронировались целиком ведущие тeатры, на вечеринках пели мировые звезды первой величины и т.д. и т.п.

Итог известен: множество незавершённых объектов, обанкротившиеся компании и разочарованных инвесторов. Некоторые из тех проектов не построены до сегодняшних дней, т.е. почти 20 лет.

Сегодня сложно говорить о блестящей экономике даже у самых дорогих проектов. Возможно, стоит вспомнить старую истину: главное не в том, чтобы произвести впечатление на старте, а в конечном результате — качестве готового продукта.

Именно оно станет залогом будущих продаж и доверия клиентов. Ведь даже в сегменте элитной недвижимости качество сегодня зачастую оставляет желать лучшего.

Встречают, действительно, по одежке, но провожают, как известно, все же по уму.

Коллегам хочется пожелать быть скромнее и смотреть дальше первых оваций. Пусть впереди будет долгая дорога успеха, основанная на реальном содержании, а не только на внешнем блеске.