АН КупиСочи

Строительный рынок входит в полосу испытаний: почему падают продажи и что будет дальше
Российский рынок  строительства постепенно подходит к моменту, когда проблемы с продажами начинают превращаться в проблемы с самими строительными компаниями.

На первый взгляд, цифры пока не выглядят катастрофическими. Но если посмотреть на динамику последних месяцев, становится понятно, что речь идет уже не об обычном колебании спроса.
Количество дел о банкротстве строительных компаний за три месяца выросло с 1089 в июне до 1454 в начале сентября. Это рост примерно на 33,5%. В годовом выражении увеличение составляет около 41%. При этом большая часть проблем приходится на небольших региональных застройщиков.
Параллельно ухудшается ситуация с продажами новостроек. В августе девелоперы реализовали около 1,8 млн кв. м жилья — на 16% меньше, чем годом ранее. Еще в июле снижение составляло около 6%. То есть падение спроса не только продолжается, но и ускоряется.
И именно здесь находится главный вопрос: почему покупатель начал уходить с рынка?
Дорогая ипотека стала главным тормозом
Российский рынок новостроек в последние годы фактически научился жить в условиях субсидированной ипотеки. Для многих покупателей именно ипотечная ставка определяла, сможет ли семья позволить себе квартиру.
Когда рыночная ипотека становится слишком дорогой, потенциальный покупатель никуда не исчезает — он просто откладывает решение.
Часть людей ждет снижения ставок. Кто-то рассчитывает на изменение условий льготных программ. Кто-то предпочитает сохранить деньги на депозитах и дождаться более понятной ситуации.
В результате возникает очень неприятная для девелопера ситуация: объект уже строится, расходы продолжаются, кредитные обязательства никуда не исчезают, а покупатель откладывает сделку.
При этом рассчитывать исключительно на снижение ставок тоже сложно. В сентябре 2026 года ключевая ставка оставалась высокой, а снижение стоимости кредитов для населения шло медленно. На рынке также отмечали сокращение доступности отдельных программ семейной ипотеки и слабый рост выдач рыночных кредитов.
Проблема не только в спросе
Было бы ошибкой объяснять происходящее только ипотекой.
У девелоперов одновременно растет себестоимость строительства. Дорожают рабочая сила, материалы, техника, логистика и финансирование.
Получается своеобразная «вилка».
С одной стороны, повышать цены на квартиры становится все сложнее, потому что покупатель уже чувствителен к стоимости жилья.
С другой — себестоимость проекта продолжает расти.
Именно поэтому снижение продаж для строительной компании опаснее, чем для многих других бизнесов.
Если магазин продал меньше товара, он может сократить закупки. Если промышленное предприятие видит падение спроса, оно может уменьшить производство.
У девелопера все гораздо сложнее.
Земля уже куплена. Проект запущен. Разрешительная документация получена. Подрядчики работают. Проектное финансирование обслуживается. Дом необходимо достроить независимо от того, сколько квартир сегодня удалось продать.
Поэтому несколько месяцев слабых продаж постепенно превращаются в кассовый разрыв.
Почему сейчас начали проявляться банкротства
На мой взгляд, здесь важно понимать временной лаг.
Сегодняшнее банкротство — это далеко не всегда проблема, возникшая сегодня.
Строительный проект может несколько лет нормально существовать, а затем столкнуться одновременно с высокой стоимостью финансирования, недостатком продаж, ростом себестоимости и задержками строительства.
Пока есть денежный запас, компания продолжает работать.
Когда запас заканчивается, начинается поиск дополнительного финансирования. Если его найти не удается, появляются просрочки перед подрядчиками, банками и другими кредиторами.
Следующий этап — судебные споры и банкротные процедуры.
Поэтому нынешний рост банкротств вполне может быть следствием проблем, которые начали формироваться еще раньше.

Цена на бумаге и цена реальной сделки — не одно и то же
Ещё одна важная особенность курортного рынка — разница между прайсом и реальной ценой выхода.
Застройщик может устанавливать определённую цену.
Собственник может выставлять квартиру ещё дороже.
А рынок может не соглашаться.
И тогда начинается самое интересное: появляются скидки, переуступки, срочные продажи, торг.
Именно в этот момент становится видно, сколько объект действительно стоит для покупателя.
Поэтому инвестору недостаточно посмотреть рекламный баннер:
«Цена от X рублей за квадрат».
Нужно посмотреть рынок целиком.
Сколько квартир выставлено?
Сколько из них продаются давно?
Какая разница между первоначальной ценой и ценой после торга?
Есть ли переуступки?
Какие цены у аналогичных проектов рядом?
И самое главное — за сколько реально можно будет выйти из объекта через несколько лет?

Что показал рынок Бытхи
Сегодня сравнивать эти проекты с окружающими объектами особенно интересно.
Потому что рынок Бытхи хорошо показывает: даже внутри одной локации стоимость квадратного метра может отличаться очень сильно.
И это ещё один аргумент против идеи:
«Любая квартира в Сочи обязательно будет расти одинаково».
Не будет.
Растёт не просто квадратный метр.
Растёт конкретный объект с конкретной ценой входа, конкретной локацией, конкретной планировкой и конкретной ликвидностью.

Самая опасная ошибка инвестора — покупать прошлый рост
На наш взгляд, именно это было главным риском тех лет.
Когда цены растут несколько кварталов подряд, инвестор начинает смотреть назад.
Он видит:
300 → 350 → 400 → 450.
И делает вывод:
«Следующим будет 500».
Но рынок работает иначе.
Прошлый рост уже произошёл.
Он не является гарантией будущего.
Если вы купили по 500 тыс. рублей за квадратный метр, вам уже неинтересно, что предыдущий собственник купил его по 300.
Вам важно только одно:
кто и по какой цене купит его у вас.
Именно поэтому мы предпочитали не гнаться за объектами, которые уже успели сильно вырасти.

Мы не говорили, что «Кислород» и «Сочи Парк» плохие
Это принципиально важно подчеркнуть.
Сегодня оба проекта имеют реальные преимущества.
«Кислород» — крупный жилой проект на Бытхе с благоустройством, видовыми характеристиками и развитой внутренней средой.
«Сочи Парк» — масштабный комплекс на Бытхе, уже введённый в эксплуатацию, с благоустроенной территорией, паркингом и видовыми характеристиками.
Но качество продукта и цена продукта — две разные вещи.
Мы не отказывались от самих проектов. Мы отказывались от цены.
И это, пожалуй, самая точная формулировка нашей позиции.

Главный вывод
Сегодня легко рассуждать задним числом.
Можно сказать:
«Мы же говорили, что дорого».
Но на самом деле правильная инвестиционная стратегия строится не на попытке угадать будущее.
Она строится на умении отказаться от сделки, если математика не сходится уже сегодня.
В 2021 году рынок Сочи переживал настоящий ценовой взрыв. Средневзвешенная цена квадратного метра в бизнес-сегменте достигла 351,9 тыс. рублей, а отдельные новые проекты уже выходили на рынок с ценами около 500 тыс. рублей за метр.
На этом фоне в октябре 2021 года «Ведомости» со ссылкой на Macon фиксировали по ЖК «Кислород» диапазон 276–758 тыс. ₽/м².
По «Сочи Парку» предложения также доходили до 520 тыс. ₽/м².
Именно поэтому мы тогда предпочли не продавать эти проекты клиентам как очевидно выгодную инвестицию.
Мы видели хорошие проекты.
Мы видели сильный спрос.
Мы видели красивый маркетинг.
Но мы также видели цену, которая, на наш взгляд, уже закладывала слишком много будущего роста.
И поэтому предпочли ждать.
Сегодня по «Кислороду» нижняя граница актуальных предложений находится примерно в районе 300 тыс. ₽/м², средняя цена — около 388 тыс. ₽/м², при этом отдельные лоты всё ещё предлагаются выше 500 тыс. ₽/м².
И в этом, пожалуй, главный урок той ситуации.
На рынке недвижимости иногда самая выгодная сделка — это та, от которой ты вовремя отказался.
Не каждый новый проект нужно покупать.
Не каждый рост цены нужно догонять.
И далеко не каждый красивый комплекс является хорошей инвестицией.
Главное — не купить хороший объект по плохой цене

Именно поэтому мы смотрели не только на визуальную составляющую проектов, но и на:
стоимость квадратного метра относительно соседних комплексов;
стоимость аналогичных объектов в районе;
потенциальную арендную доходность;
будущий объём предложения;
ликвидность небольших и средних квартир;
цену выхода из инвестиции;
наличие альтернативных проектов;
соотношение цены объекта и реального качества локации.
И по совокупности этих факторов цена входа казалась нам чрезмерной.

«Сочи Парк»: похожая история
С «Сочи Парком» ситуация была схожей.
Проект также расположен на Бытхе и предлагает понятный для рынка продукт: благоустроенную территорию, панорамное остекление, виды на море и горы, паркинги и близость к городской инфраструктуре.
Сегодня комплекс уже сдан: в проект входит девять корпусов, а сроки сдачи отдельных очередей пришлись на 2021–2023 годы.
Но проблема была не в самом проекте.
Проблема была в стоимости квадратного метра относительно будущего потенциала роста.
Сохранившиеся предложения по «Сочи Парку» показывают, что стоимость квадратного метра доходила до 410–520 тыс. рублей. Например, в карточке проекта на Выберу указан именно такой диапазон.
То есть и здесь рынок спокойно оперировал цифрами выше 400–500 тыс. рублей за квадратный метр.
И вот тогда возникает главный вопрос.
Если инвестор покупает по 500 тыс. рублей за метр, ему недостаточно услышать:

«Через несколько лет будет 600».

Нужно понимать, почему рынок заплатит 600.
А если рынок уже находится на исторически высоких уровнях, дальнейший рост становится значительно сложнее.

Почему мы предпочли не участвовать в этой гонке
В какой-то момент рынок недвижимости Сочи стал похож на соревнование:
кто быстрее купит;
кто раньше зайдёт;
кто успеет до следующего повышения;
кто возьмёт последний этаж;
кто получит «самую выгодную цену от застройщика».
Мы решили в этом соревновании не участвовать.
Потому что инвестиция — это не соревнование за право купить первой.
Наша задача как продавца недвижимости — не просто провести сделку.
Наша задача — чтобы клиент понимал, что он покупает и за какие деньги.
Если мы видим объект, где стоимость уже включает в себя слишком много будущего роста, мы предпочитаем сказать клиенту «нет».
Даже если в моменте это означает отказ от комиссии.

А что произошло с ценами дальше?
Именно здесь становится особенно интересно.
Потому что сегодня у нас уже есть возможность сравнить рынок с теми ценами, которые существовали несколько лет назад.
И картина получается неоднозначной.
С одной стороны, отдельные дорогие квартиры по-прежнему выставляются по 500 тыс. рублей за квадратный метр и выше.
С другой — нижняя граница предложения сегодня значительно ниже.
Например, по данным ЦИАН, актуальный диапазон цен в ЖК «Кислород» находится примерно на уровне 304–410,5 тыс. ₽/м².
Яндекс Недвижимость показывает среднюю цену квадратного метра в проекте около 387,7 тыс. ₽/м².
То есть сегодня мы видим совершенно другую структуру предложения:
нижняя граница — около 300 тыс. ₽/м²;
средний уровень — около 380–390 тыс. ₽/м²;
отдельные дорогие лоты — значительно выше.
И это очень важно для анализа.
Потому что рынок не рухнул до какой-то одной фиксированной цифры.
Он стал намного более дифференцированным.

500 тысяч за метр — это уже не «цена ЖК»
Вот здесь особенно важно не допустить распространённой ошибки.
Нельзя сказать:

«В 2021 году “Кислород” стоил 758 тыс. рублей, а сегодня 300 тыс.».

Это будет некорректное сравнение.
Почему?
Потому что мы сравниваем не одну и ту же квартиру.
В 2021 году диапазон 276–758 тыс. ₽/м² включал различные квартиры, площади и характеристики.
Сегодня также одновременно существуют разные категории лотов.
Поэтому правильнее говорить так:
В 2021 году верхняя граница предложения в ЖК «Кислород» доходила до 758 тыс. ₽/м². Сегодня нижняя граница актуального предложения находится примерно в районе 300 тыс. ₽/м², а средняя цена — около 388 тыс. ₽/м². При этом отдельные небольшие или видовые квартиры по-прежнему могут предлагаться выше 500 тыс. ₽/м².
И вот это уже полноценная картина рынка.

Почему мы не продавали ЖК «Кислород» и «Сочи Парк»: когда цена за квадрат становится важнее красивой упаковки

На рынке недвижимости Сочи есть проекты, которые очень легко продавать.
Красивый вид на море. Бизнес-класс. Архитектура. Благоустроенная территория. Панорамное остекление. Эффектный офис продаж. Эмоциональная презентация и обещание роста цены после сдачи.
ЖК «Кислород» и «Сочи Парк» как раз относились к категории проектов, которые прекрасно выглядели с точки зрения маркетинга.
Но мы приняли другое решение — не продавать их своим клиентам в тот момент, когда считали цену входа чрезмерно высокой.
И сегодня особенно интересно вернуться к этому решению и посмотреть, что происходило с ценой квадратного метра дальше.
Как выглядел рынок Сочи в период ценового ажиотажа
Чтобы понять нашу позицию, нужно вспомнить рынок Сочи начала 2020-х.
После пандемии спрос на курортную недвижимость резко вырос. Сочи стал одним из главных направлений для покупателей, которые искали одновременно место для отдыха, инвестиционный актив и альтернативу городской квартире.
На этом фоне цены начали расти практически вертикально.
По данным Macon, которые в 2021 году приводили «Ведомости», средневзвешенная стоимость квадратного метра в бизнес-сегменте Сочи в первом квартале 2021 года достигла 351,9 тыс. рублей, прибавив 70,2% по сравнению с концом 2019 года.
То есть рынок уже тогда находился в совершенно другой ценовой реальности.
400 тысяч рублей за метр?
Возможно.
500 тысяч?
Тоже возможно.
Главный аргумент звучал примерно одинаково:
«Это Сочи, дешевле уже не будет».
Но для нас вопрос был другим:
а соответствует ли фундаментальная стоимость объекта этой цене?
И вот здесь начинались вопросы.

«Кислород»: хороший проект — не значит хорошая цена
Сегодня к ЖК «Кислород» сложно предъявлять претензии как к самому продукту.
Проект расположен на Бытхе, включает большое количество корпусов, благоустройство, спортивные и детские площадки, паркинги и другие элементы современной жилой среды.
Застройщик позиционировал проект как крупный экологический жилой комплекс на северном склоне Бытхи с видовыми характеристиками на море и горы. Уже в 2021 году при старте продаж новых литеров активно подчёркивались локация, виды, экопарк и собственная инфраструктура.
Но недвижимость — это не только продукт.
Это ещё и цена входа.
И именно здесь, на наш взгляд, была главная проблема проекта.
Причём сегодня у нас есть возможность подтвердить это не только собственными воспоминаниями о рынке.
Что показывали цены в 2021 году
В октябре 2021 года «Ведомости» опубликовали обзор рынка курортной недвижимости Краснодарского края. В публикации со ссылкой на аналитическую компанию Macon был отдельно указан ЖК «Кислород».
И цифры были очень показательными:
от 276 000 до 758 000 рублей за квадратный метр.
То есть верхняя граница предложения в проекте достигала 758 тыс. ₽/м².
Это важный момент.
Мы не говорим, что весь «Кислород» продавался по 758 тысяч рублей за метр.
Это было бы неправильно.
В публикации речь шла о диапазоне предложений, а площади квартир составляли примерно от 16 до 65 м². Поэтому верхняя граница, вероятнее всего, относилась к наиболее дорогим по стоимости квадратного метра небольшим лотам.
Но сам факт принципиален:
в 2021 году рынок уже допускал стоимость отдельных квартир в ЖК «Кислород» выше 500 тыс. ₽/м², а верхняя граница доходила до 758 тыс. ₽/м².
Для нас это был сигнал.
Не сигнал о том, что проект плохой.
А сигнал о том, что цена начала опережать фундаментальную стоимость.

Почему нас это насторожило
На рынке недвижимости очень легко перепутать три разных понятия:
хороший объект;
ликвидный объект;
хорошая цена покупки.
Это не одно и то же.
Можно купить прекрасную квартиру в прекрасном комплексе — и при этом переплатить за неё.
Если цена уже учитывает весь будущий рост, инвестору просто не из чего зарабатывать.

Обзор черновой квартиры в ЖК Сосновый бор
38,6 КВ.м.
Прекрасная угловая планировка. Три окна и балкон. Вид на лес и вид на море. При этом рассветная, не жаркая сторона.
Простор для ваших фантазий в ремонте.
#недвижимостьсочи
#сочи
#квартирасочи
#отдыхсочи
#сосновыйбор
89964069047
89996506205

Новый обзор квартиры в ЖК Сосновый бор
48 КВ.м. + балкон
Ремонт, мебель, техника. Нужно купить диван, стиральную машину и тапочки.
И начинать наслаждать закатами прямо из окна своей квартиры!)
#недвижимостьсочи
#сочи
#квартирасочи
#отдыхсочи
#сосновыйбор
89964069047
89996506205

Ну что, сложно, трудно, через пень колоду (в их случае через ВК-видео), как говорится, но Макс выкатил трансляции. Будем пробовать встречаться в прямом эфире на выходных? Думаю, что через ВК и тележеньку можно подключить

Будем любоваться нашим ЖК Сосновый бор?