Ставка, депозиты и будущий дефицит вторички
Последние пару лет я часто слышу одно и то же. «Ставки высокие, ипотека дорогая, рынок остыл. Значит, можно расслабиться и ждать, когда всё подешевеет». На слух логично: люди уходят в депозиты, меньше покупают, сделки замедляются, кажется, что рынок на паузе. Но у недвижимости неприятная особенность: то, что кажется паузой сегодня, часто превращается в дефицит завтра.
По шагам картина простая. Высокая ставка делает ипотеку дорогой. Люди несут деньги в банк — депозит даёт доход без движений. Спрос на квартиры падает, особенно на те, что берут «впритык». Застройщики видят слабые продажи и тормозят запуск новых проектов.
Дальше скучная, но важная часть. Дом — не бургер за 15 минут. От решения «строим» до заселения проходят годы. Если период запусков скудный, эта дырка через несколько лет превращается в реальный дефицит предложения.
На вторичке похоже. Собственники смотрят на высокие ставки, не хотят терять в цене и откладывают продажу. Сидят в квартире, копят на депозитах, ждут «лучших времён». Часть объектов просто не выходит на рынок.
А потом, через несколько лет, картина меняется. Ставка уже не такая высокая, люди снова готовы брать ипотеку, доходы подтянулись. Спрос ожил, а новых проектов меньше, чем могло быть. Вторички тоже меньше — часть людей переждала и не торопилась продавать.
Результат простой. Цены растут не потому, что всем резко захотелось купить, а потому что выбор для нормального покупателя стал хуже. Когда меньше приличного предложения, средний класс конкурирует не за метры вообще, а за нормальные объекты.
При этом собственник, который сегодня держит квартиру на продаже по два месяца, уже теряет деньги, даже не снижая ценник. За время экспозиции он не получает доход с этих средств — альтернативная стоимость съедает пару процентов. На горизонте нескольких лет это ощутимая сумма.
Что делать обычным покупателям и продавцам, а не инвесторам. Понимать, что «остывший» рынок — не гарантия низких цен, а часто подготовка к будущему дефициту. Смотреть не только на сегодняшнюю ставку, но и на горизонт 3–5 лет: что будет с вашим районом, сериями домов, спросом на нормальные планировки. Недвижимость живёт длинными циклами. Глядя только на текущий процент, легко упустить момент, когда все бегут покупать одно и то же небольшое количество приличных квартир.
Помогу подобрать квартиру мечты
Последние пару лет я часто слышу одно и то же. «Ставки высокие, ипотека дорогая, рынок остыл. Значит, можно расслабиться и ждать, когда всё подешевеет». На слух логично: люди уходят в депозиты, меньше покупают, сделки замедляются, кажется, что рынок на паузе. Но у недвижимости неприятная особенность: то, что кажется паузой сегодня, часто превращается в дефицит завтра.
По шагам картина простая. Высокая ставка делает ипотеку дорогой. Люди несут деньги в банк — депозит даёт доход без движений. Спрос на квартиры падает, особенно на те, что берут «впритык». Застройщики видят слабые продажи и тормозят запуск новых проектов.
Дальше скучная, но важная часть. Дом — не бургер за 15 минут. От решения «строим» до заселения проходят годы. Если период запусков скудный, эта дырка через несколько лет превращается в реальный дефицит предложения.
На вторичке похоже. Собственники смотрят на высокие ставки, не хотят терять в цене и откладывают продажу. Сидят в квартире, копят на депозитах, ждут «лучших времён». Часть объектов просто не выходит на рынок.
А потом, через несколько лет, картина меняется. Ставка уже не такая высокая, люди снова готовы брать ипотеку, доходы подтянулись. Спрос ожил, а новых проектов меньше, чем могло быть. Вторички тоже меньше — часть людей переждала и не торопилась продавать.
Результат простой. Цены растут не потому, что всем резко захотелось купить, а потому что выбор для нормального покупателя стал хуже. Когда меньше приличного предложения, средний класс конкурирует не за метры вообще, а за нормальные объекты.
При этом собственник, который сегодня держит квартиру на продаже по два месяца, уже теряет деньги, даже не снижая ценник. За время экспозиции он не получает доход с этих средств — альтернативная стоимость съедает пару процентов. На горизонте нескольких лет это ощутимая сумма.
Что делать обычным покупателям и продавцам, а не инвесторам. Понимать, что «остывший» рынок — не гарантия низких цен, а часто подготовка к будущему дефициту. Смотреть не только на сегодняшнюю ставку, но и на горизонт 3–5 лет: что будет с вашим районом, сериями домов, спросом на нормальные планировки. Недвижимость живёт длинными циклами. Глядя только на текущий процент, легко упустить момент, когда все бегут покупать одно и то же небольшое количество приличных квартир.
Помогу подобрать квартиру мечты