Архитектура капитала | Ирина Мисливец

🚗 КЕЙС: парковочное место в Екатеринбурге

В прошлом посте я рассказывала, почему вообще начала смотреть в сторону парковок как инвестиционного инструмента.

А сегодня покажу конкретный пример.

📍Екатеринбург. Новый жилой комплекс.
Название и адрес пока оставлю за кадром — детали дам тем, кому действительно интересен этот вариант.
Для данной стратегии не нужно жить в Екатеринбурге, удаленное управление заложено.

Суть стратегии простая:

Мы заходим в парковочное место на этапе предпродажи, когда его можно купить ниже будущей рыночной стоимости, ждём роста цены по мере готовности и заселения комплекса и затем рассматриваем выход из инвестиции.

То есть здесь я смотрю прежде всего не на аренду, а на рост капитала.

Почему мне интересен этот объект?

✔️ относительно небольшой порог входа — от 450–480 тыс. ₽;
✔️ заявленная цена входа ниже аналогов;
✔️ есть беспроцентная рассрочка, поэтому не обязательно сразу выводить из оборота всю сумму;
✔️ это реальный объект недвижимости в собственности;
✔️ есть два варианта выхода: продать после роста стоимости либо оставить и сдавать в аренду.

Но самое важное для меня здесь даже не цена.

Парковка становится инвестицией только тогда, когда мы понимаем, кто купит её у нас дороже.

Поэтому перед покупкой я всегда смотрю на количество квартир и машиномест, дефицит парковки в проекте, сроки сдачи и заселения, конкуренцию, цены аналогов и потенциальный спрос.

И уже после этого принимаю решение.

Мне вообще нравится идея маленьких активов с понятной стратегией выхода. Не обязательно ждать, пока появятся несколько миллионов, чтобы начать формировать капитал.

Иногда 450–500 тысяч могут стать первым работающим кирпичиком в вашей архитектуре капитала.

🔥 По этому объекту сейчас есть конкретные предложения.

Название ЖК, расположение, свободные места и расчёт потенциальной доходности публично выкладывать не буду.

Кому интересно — напишите мне в личку или комментарии слово «ПАРКОВКА». Отправлю подробности и посмотрим, подходит ли эта стратегия именно вам.

🚗 Инвестидея: парковочные места. Недооценённый формат недвижимости?

Продолжаем погружаться в изучение инвест идей.

Один из форматов, который на мой взгляд достоин нашего внимания — парковочные места в новых жилых комплексах.

Почему вообще стоит на них смотреть?

Здесь могут работать сразу две стратегии:

1️⃣ Купить дешевле → продать дороже

На старте проекта парковочные места могут продаваться по более привлекательной цене. По мере заселения ЖК и роста спроса на парковку стоимость хороших мест может увеличиваться.

То есть наша задача — найти объект с потенциалом роста, купить его на правильном этапе и выйти из инвестиции через 2–3 года.

2️⃣ Купить → сдавать в аренду

В этом случае парковка становится небольшим активом, который может приносить регулярный денежный поток и при этом оставаться в собственности.

Но есть важный момент.

❗️Не любое парковочное место — хорошая инвестиция.

Важно соблюдение ряда критериев!

Вот несколько из них:

✅соотношение количества квартир и машиномест,
✅класс и заселённость ЖК,
✅конкуренция вокруг,
✅цена входа,
✅срок сдачи,
✅расположение самого места
и, главное, кому и за сколько мы сможем его потом продать или сдать.

Потому что мой принцип остаётся прежним:

В инвестиции важно не просто войти. Нужно ещё до покупки понимать, как мы из неё выйдем.

И мне нравится сама идея небольших активов: не всегда для старта нужны миллионы. Иногда гораздо интереснее собрать капитал через несколько понятных инвестиционных шагов.

А теперь самое интересное 😊

Я нашла конкретное предложение по парковкам в Екатеринбурге, оно из закрытой базы, его нет в открытом доступе. Цена входа ниже рынка.

И я готова показать его уже не в теории, а в цифрах: цена входа, потенциал роста и стратегия выхода.

Но об этом — в следующем посте. 🔥кому интересно

А ЕСЛИ У МЕНЯ НЕ ТАК МНОГО ДЕНЕГ, НО Я ХОЧУ, ЧТОБЫ ОНИ РАБОТАЛИ?

Мне кажется, это очень понятное желание.

Даже если свободных денег не миллионы, всё равно хочется не просто держать свои кровные на счёте, а хотя бы понемногу сохранять и приумножать капитал.

Именно для этого мы в том числе ищем инвестиционные проекты с небольшим входом.

Паркинги. Кладовые. Земельные участки.

Недвижимость, для покупки которой не обязательно иметь несколько миллионов рублей.

Но здесь часто возникает другой вопрос:

«А что, если рынок изменится и я не смогу продать объект за ту сумму, которую мы планировали?»

И это правильный вопрос. Потому что прогнозируемая доходность — это всё-таки прогноз, а не гарантия.

Поэтому для меня очень важно, ЗА СКОЛЬКО мы покупаем объект изначально.

В проекты мы стараемся заходить по цене ниже текущего рынка. А в некоторых проектах ещё и используем беспроцентную рассрочку.

То есть наша задача — создать запас уже на входе в сделку, а не рассчитывать только на то, что через год рынок обязательно сильно вырастет.

И даже если выход займёт больше времени или цена окажется не такой, как мы рассчитывали, у инвестора остаётся реальный объект недвижимости в собственности.

А пока мы ждём подходящего момента для продажи, часть таких объектов можно сдавать в аренду и получать пусть небольшой, но дополнительный денежный поток.

Мне вообще нравится смотреть на небольшие инвестиции именно так:

сначала — сохранить капитал;
дальше — постараться его приумножить;
а если объект позволяет — добавить ещё один небольшой ручеёк дохода.

И для этого совсем не обязательно начинать с квартиры за 10 миллионов.

Мы уже рассматривали с вами стратегию N1 - земля. Теперь пришло время рассмотреть другую.

Завтра поговорим о парковках
Поддержите 🔥 кому интересно

Как разгрузить мозг и высвободить операционку, избавившись от выгорания?

Продолжение поста. Начало читай 👉 тут

Есть одна штука, которая незаметно съедает огромное количество нашей энергии.

Незавершёнки.

Вы можете прямо сейчас не заниматься этой задачей.
Но мозг про неё помнит.

Позвонить. Ответить. Доделать. Решить. Поговорить. Записаться. Начать. Отказаться.

Особенно прекрасно работают задачи из серии:
«Надо бы когда-нибудь…» 😅

Каждая такая история словно оставляет открытой вкладку в голове.

И когда этих вкладок становится 20, 30, 50 — неудивительно, что к вечеру ощущение, будто вы разгружали вагоны. Хотя половину дня просто сидели за компьютером.

Поэтому предлагаю простую практику.

Возьмите чистый лист бумаги, выделите себе 30–40 минут и выпишите ВСЕ свои незавершёнки.

Что туда может попасть?

— задачи и проекты, которые начали, но не закончили;
— то, что давно собираетесь начать;
— обещания другим людям;
— обещания самой себе;
— отложенные решения;
— разговоры, которые давно пора провести;
— непроговорённые отношения и конфликты.

Последнее я бы вообще поставила на первое место.
Потому что иногда один непройденный разговор забирает больше энергии, чем десять рабочих задач.

А дальше напротив каждого пункта ставим одну из трёх отметок:

БЕРУ В РАБОТУ — определяем конкретное действие и срок.

СДЕЛАНО — закрываем и больше к этому не возвращаемся.

НЕ АКТУАЛЬНО — сознательно разрешаем себе этого НЕ делать.

И вот третья колонка иногда оказывается самой освобождающей.

Потому что не всё, что когда-то попало в наши планы, мы обязаны тащить за собой годами.

После такой ревизии обычно происходит интересное:
в голове становится тише.

Появляется энергия.
Возвращается ясность.
Становится понятно, куда действительно направлять внимание.

А когда мозг перестаёт обслуживать десятки открытых вкладок, до своих целей почему-то получается добираться гораздо быстрее.

Я делаю такую ревизию раз в квартал.

Попробуйте. И потом посчитайте, сколько незавершёнок вы носили с собой.

У меня есть подозрение, что цифра вас удивит 😉