Коммерческая недвижимость | Светлана Муханова

Мотивирующая история про ЖЫЗНЬ!😎

У меня в зеркале машины поселился паучок. Из лесу привезла)

И сегодня в сети этого паучка, которые он каждый день плетет заново, потому что каждое утро я их разрушаю, попалась муха!!🪰

Попалась она на скорости километров 40, но это для паучка первая космическая🤓

И паучок, на этой скорости, вылез из безопасного зазеркалья, вцепился в муху и потащил ее к себе.
Мотало его при этом нещадно!
Трасса у меня была платная, остановится и снять это действо не смогла, сняла только финал.

Что и публикую.

Это ж какая воля к победе или к обеду!!!😁

Я была уверена, что не дотащит, сорвется или муха улетит!

Но - нет!
ДОТАЩИЛ!!!

Приятного аппетита!!🕷️

Желаю нам всем такой цепкости и настойчивости!!!

И пребудет с нами прибыль!!!

Еще раз про два типа риелторского равновесия.
Опасные для выживания иллюзии.

На рынке риэлторских услуг существует два вида ведения дел:
Первый. Саврасно-молодежный
Второй. Экспертный.

И самое фатальное для прибыли, когда два этих способа смешиваются. Потому что в результате и риелтор или заказчик имеют иллюзию бурной и продуктивной деятельности.

Молодежный способ, это когда нет никакого эксклюзива и часто договора, а есть «хитрая» позиция собственника «вот приведете покупателя, я Вам заплачу».

Этот формат работы очень хорош, когда либо Вы работаете в большом агентстве с серьезным входящим потоком интересантов, либо когда Вы набираете обьем для работы, для старта и разгона деятельности.

На сегодняшнем рынке вероятность совершения сделки с такими объектами - 4% в месяц от экспозиции. Данные получены от владельцев одного из крупных агентств коммерческой недвижимости.

Почему это часто невыгодно для собственика? Если собственик - клиент агентства, то клиент не он, а позвонивший интересант! Именно потребитель привносит в эту систему деньги! А то что платит собственик - это просто максимально возможная стабильность до я риелтора, без который весь рынок услуг бы тупо развалился.
Если Собственником занимается «одиночный риелтор», то это либо «звезда на старте», либо «сбитый летчик», либо «охламон тусовщик».
В первых двух случаях дело может выгореть благодаря правильной базе привычек и установок риелтора, а вот с охламоном время будет слито!

А время - деньги! И покупательская способность падает, и благоприятная ситуация может быть упущена.

Экспертный метод - это когда объект тщательнейшее исследуется, с собственником достигаются договоренности об эксклюзивной реализации. Здесь вероятность реализации уже 75% на маршруте, который редко превышает 6 мес.
И эксперт на связи с собственником постоянно! И здесь уже в рынок проект впишется максимально выгодным образом!

Голубой мечтой собственника, часто неосознанной, является привлечение в работу эксперта на саврасно- молодежных условиях.

Но! Это получается крайне редко! И часто вместо эксперта-савраски подтягивается охламон-тусовщик. Сказочник вместо волшебника!

А для риелтора смешивание этих двух позиций оборачивается отсутствием сделок ввиду присутствующего недовтыка. Потому что если Вы работаете по саврасно-молодежному, то в «портфеле» у вас должно быть 50 объектов, желательно однотипных (помните про 4% сделок от экспозиции?)

А если по экспертному - то основной «втык» у Вас должен быть на этапе достижения и фиксации договоренностей с собственником. Что ну ооооочень часто недоделывается!

Не сделали этого - оказались в зоне неопределенности и на откупе порядочности собственника.
Грешит и тот, кто искушает!
И на этапе закрытия сделки риелтор оказывается в очень шаткой позиции. В результате чего тратит драгоценные ресурсы не на стыковку сделки, а на удержание равновесия.
Сложно управлять упряжкой, болтаясь на хвосте собаки!
И сделка стягивается тоненькими ниточками, часто рвется или стыкуется с отложенными скрытыми проблемами.
Которые будет разгребать «умный» собственник в одиночку.

Так что, все как всегда - нужно четко понимать что делаешь и куда идешь!
Хитрость - не признак разума! Скорее, наоборот!

Да пребудет с Вами прибыль, которая является производной от разума!

Немного лирики.
Про долги наши тяжкие))

Сейчас у многих ситуация, когда доходы сильно уменьшились, а расходы ну нет никакой возможности сократить!
И как снежный ком нарастают задолженности. Лишая человека возможности действовать здраво и планомерно.

Готова поделиться несколькими лайфхаками, как легче выйти из этой ситуации.
Первый: все происходящее с человеком должником не является никаким позором!! Утверждения и драматизации на тему: « я никогда никому не был должен, а теперь полтора месяца не могу расплатиться с поставщиками!!» являются тонкой формой гордыни!😉.
Никогда не было - значит теперь пришла пора. Потому что никогда не бывает таких ситуаций либо у человека не выходящего за рамки комфорта, что само по себе плохо, либо у человека ведущего жесточайше финансовое планирование. Вторых я в природе встречала ровно трех.
И это очень не простые люди, прошедшие ну ооочень дорогостоящую подготовку!
Все остальные простые смертные, увы, косячат и попадают в кассовые разрывы.
И позорного в этом ничего нет!
Из плюсов этого состояния: Вы точно узнаете, кто Ваши друзья! Они Вас, как минимум, не пинают и не распинают!
А всех остальных - вычеркивайте из друзей безжалостно!

Второй лайфхак: ужимайте траты максимально: личные, производственные. Мы с Вами живем в благословенные времена когда уровень биологического выживания превышен в десятки раз! Умереть в Москве да и в остальной стране с голоду нынче - прям надо сильно постараться! И это очень интересное упражнение по выравниванию своих потребительских затрат. Упражнение очень простое и дико сложное одновременно. Простое - потому что уровень биологического выживания сильно превышен, сложное - потому что мы привыкли оценивать себя по своим тратам и потреблению. И тем полезнее узнать, что мы как мыслящие существа сильно больше своих стереотипов.
И прохождение такого упражнения сильно снижает тревожность и повышает креативность. Оказывается, можно и есть вкусно и полезно сильно дешевле, и одеваться и развлекаться достойно почти бесплатно!
Единственное, долго на этом уровне задерживаться нежелательно! Зато как приятно возвращаться в привычные горизонты!!!

Ну и третий лайфхак: перекладывайте рабочие расходы на плечи заказчиков!
И не бойтесь их растерять!
Поймите, что для заказчиков реально важно! И предоставьте им это максимально добросовестно! Используйте бесплатные приемы рекламы! А платные - перекладывайте на заказчиков.
Удивитесь, но так тоже можно было!😉

Таким образом резко сократите траты и получив может быть не самые большие доходы вдруг радостно и приятно обнаружите себя в плюсе!
А именно плюс является самым важным в доходах!
Что лучше: 1 000 000 пришел и 1 100 000 ушел или пришло 150 000, а ушло 80 000?
В первом случае мы имеем понты и минус, во втором - приятный плюс!

Хотя, конечно, кофе попить в ДринКите тоже очень приятно!
И во втором случае - абсолютно безопасно!

Но когда б Вы знали из какого сора растет бабло не ведая стыда!😆 (с)

Да пребудет с Вами прибыль!!

Как я съездила в Сочи на электрокаре.

Я пропала с радаров на две недели, потому что уехала в Сочи.
В Сочи телеграм у меня не работал.

Поехала я на «электричке». Которая электромобиль.
Оказывается, так можно
Но это непросто.

Из плюсов - дорога обошлась дешевле чем на бензиновой по топливу в два раза.
И проезд по платке - бесплатный.

Из минусов - проезжала по 700 км в день. Но это занимало 14 часов, что на 4 часа больше времени, чем на бензиновом. Из за необходимости останавливаться часто и заряжаться. Потому что следующая зарядка может тупо не работать или на ней будет связи.
Так что реальная скорость движения 50 км в час.

Но инфраструктура развивается. И на следующий год зарядок точно будет больше.

Из плюсов - пришлось посетить города по трассе не по плану.
Краснодар, Воронеж, Елец, Тула - когда б я еще там побывала! И увидела ежика в Ельце! И сову в Адыгейске.
Интересная ночная жизнь в этих городах)

Я даже съездила на электричке в Абхазию!
И да, в Гаграх есть зарядка с моим разьемом GB/T. Но она не признала мою машину!
Договориться получилось по абхазски -
Подключилась к розетке в кафе. Бесплатно)

Самое трешовой в этой поездке была Мамайка!
Это такой район в Сочи, который развивался как садовое товарищество.
Органически и бесплатно)
В результате дороги там - ужас ужаснейший! Чего стоит разъезд на склоне 35 градусов по одной полосе!
Я 20 лет за рулем, но в Мамайке чувствовала себя как на первом занятии в автошколе!

И что хочу сказать в заключении!
Жизнь за МЕАД есть!
Самые лучшие дороги - в Ростовской области.
Все остальные тоже ничего очень даже

Самые плохие, кстати, - в Подмосковье.

Но и конечно без штурмана ехать нельзя!
Потому что рулить и ловить по исчезающей связи где какие зарядки работают - нереально!

Комфортно двигаться по 500 км в день.
И ехать три дня.

А так - страна радует. Несмотря ни на что!
Ну и это была прекрасная тренировка как справляться со сложными ситуациями.
Как быстро выработать правила, которые не допускают форс-мажорных ситуаций.
В общем было очень полезно!

Но второй раз сто раз подумаю, повторять ли еще раз это!

Всем хорошего лета!!

Странное лето 2026

Недавно прочитала в дзене, что на фондовом рынке России с одной стороны - ужас ужаснейший! Самые низкие индексы с 2022 года. Но при этом самые дальновидные инвесторы вкладываются усилено в рынок. Потому что видят потенциал доходности которого не было 18 лет!

В недвижимости ситуация другая…
Очень высокий спрос на коммерцию как на понятный реальный (руками пощупать можно) актив. Логика: «даже если все будет плохо - Москва есть Москва и торговля есть торговля!»

И тут есть нюансы!😎

Наш замечательный мир разделился на кластеры. Кластер Россия и столица его Москва далеко не в самом худшем положении. И такой скорее всего и останется.

Тоже поделюсь цитатой: «люди, собирающиеся уехать из России надеются попасть на глобальный рынок. Но в результате попадают в аналогичный кластер, но где они чужие. И смысл менять свой рынок на чужой - в текущей ситуации отсутствует!»

Это понимают те, кто хочет купить недвижимость в Москве.

Отсюда и плотность спроса.
Куда бежать бедному инвестору?!? 😁

Эх, тяжелая это история - перевложится с прибылью.

Найти хороший объект - это как убрать гектар морковки!!

Но прибыль - это как запасы на зиму.
Летом понапрягаешься, а зимой живешь спокойно!

И прибыль с теми кто умеет различать «сезоны»
Да пребудет с нами она!

Как не купить вместо ГАБа - жаба?

Всем доброе утро!
Несмотря ни на что рынок коммерческий недвижимости - очень активный!
И мафия проснулась!
Мафия, которая надувает «жаб».

Что такое «жаба» - это объект коммерческой недвижимости, который сдан в аренду выше рынка. По договоренности с арендатором.
А после того как доверчивый покупатель купит этот объект, арендатор либо уходит через пару месяцев, либо присылает «письмо счастья» о снижении арендной платы процентов на 30-50.
И карета из инвестиции превращается в тыкву!

Ситуация очень болезненная для покупателя.

Как в нее не попасть?

Первое. Проконсультироваться с хорошим брокером. Но открою Вам тайну великую: брокер должен работать только с этим сегментом и в этой локации. И должны быть у него сделки именно в этом сегменте и в этой локации в течении полугода, не позже!
Второе. Просмотреть аналитику по району. Лучше всего это сделать через Бестплейс в Сбер бизнесе. Это бесплатно пока для тех у кого есть счет в Сбер бизнесе. Или можно купить отчет в ЦИАНе, стоит он 350 рублей. (Если что, я пока не в доле!😆).

И третье, самое надежное и обязательное: тест через рекламу. То есть нужно выставить объект на циан и авито, можно не совсем тот же самый, дабы не создавать самому себе конкуренцию в покупке, но максимально похожий.
И самый главный нюанс: на текущем рынке спрос на аренду снижен.

Для качественного теста нужно минимум два месяца.
Но можно сделать за две недели, но это только аукционом.
Потому что аукцион дает ответ сразу, но не готовым арендатором, а откликом на рекламу. И вот уже по отклику можно точно судить, по какой ставке и с какой вероятностью можно сдать в аренду.

И уже диагностировать предлагаемый арендный бизнес: жаба он или не жаба.

Кстати, у жаб, которые животные, самые красивые глаза в природе. 👁️
У «жаб» в ГАБах тоже очень высокая привлекательность, если смотреть на цифры продавца. Ослепляют они и завораживают!
Но нужно таки рассмотреть жабу целиком и непредвзято! ✍️

Мы сейчас как раз проводим два теста для нашего покупателя.

Чтобы точно купить объект по которому у нашего покупателя не будет риска получить огромную проблему через полгода. Да
Если тест не подтвердит, то продолжим поиски дальше, дабы выбрать объект «попроще», но с реальной прибылью.

Да пребудет с нами она!

Если будут вопросы в по тесту - пишите!
Если нужно подобрать ГАБ - тоже!

А я расскажу потом чем закончился тест. Через неделю!
Не переключайтесь!!!