Кострова Елена Риэлтор/ недвижимость/ новостройки/флиппинг Нижний Новгород

🌍 Кажется, пора посмотреть, что там с недвижимостью за пределами России.

В последнее время в моём окружении всё чаще слышу про покупки недвижимости в Сербии, Испании, на Мальте. Добавлю сюда ещё Бразилию — рынок, который мне самой стало интересно изучить.

Цели у всех разные: сохранить и приумножить капитал, сдавать, перепродать через несколько лет, где-то — получить дополнительные возможности для ВНЖ.

А мне интересно посмотреть на это как риелтору и инвестору.

Особенно на сценарий с относительно небольшим стартовым капиталом — €10–20 тысяч.

Что на эти деньги реально можно сделать? Войти в рассрочку? Купить на старте строительства? Какая будет полная стоимость, налоги, аренда и реальная доходность?

И главное: кому и за сколько я смогу это потом продать?

С Сербией вообще хочу сделать эксперимент — планирую приехать туда и самостоятельно исследовать рынок. Знакомые там активно покупают, есть сильный местный риелтор.

Но профессиональная деформация не лечится 😁
Доверяй, но проверяй.

Поэтому ищу людей, которые уже покупали недвижимость в 🇷🇸 Сербии, 🇪🇸 Испании, 🇲🇹 на Мальте или 🇧🇷 в Бразилии.

Расскажите: где покупали, сколько вложили, что получилось и с кем проводили сделку.

Особенно интересны реальные цифры и контакты специалистов, с которыми вы сами работали.

Буду изучать. Возможно, следующую инвестицию будем выбирать здесь вместе 👀

Теперь перевожу с языка статистики на человеческий.

Часть квартир сегодня уже продана юридически, но ещё не оплачена экономически.

И вот это очень важная разница.

Покупатель вносит часть стоимости сегодня, получает красивый график платежей и рассчитывает через год-два закрыть остаток собственными деньгами или ипотекой.

Но будущая ипотека — это пока не деньги.

За это время может измениться доход человека, требования банков, стоимость кредита. А с 1 октября ещё и существенно меняются условия семейной ипотеки.

Получается довольно интересный рынок:

на бумаге квартира «продана»,
в отчёте застройщика — ДДУ,
а несколько миллионов за неё покупателю ещё только предстоит найти.

Именно поэтому я никогда не оцениваю рассрочку словами «выгодно, потому что без процентов».

Я задаю другой вопрос:

ЧЕМ ВЫ ЗАКРОЕТЕ ПОСЛЕДНИЙ ПЛАТЁЖ?

Если ответ — «деньги уже есть, просто пока держу их на депозите» — прекрасный финансовый инструмент.

Если ответ — «через два года возьму ипотеку, там разберёмся» — это уже не стратегия.

Это ставка на будущее.

Для инвестора есть ещё один нюанс: если рассрочка зашита в повышенную цену квартиры, при перепродаже рынок не обязан вернуть вам эту наценку.

Поэтому сейчас я бы особенно внимательно смотрела не на размер ежемесячного платежа от застройщика, а на цену квартиры при 100% оплате, остаток в конце рассрочки и реальный план его погашения.

Потому что «10 миллионов в рассрочку» и «квартира стоит 10 миллионов» — иногда две совершенно разные фразы.

И вот эту разницу я бы считала до подписания ДДУ, а не за месяц до финального платежа.

С 1 ОКТЯБРЯ СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА МЕНЯЕТСЯ. СЧИТАЕМ НА НИЖНЕМ НОВГОРОДЕ

Для регионов, включая Нижний Новгород, новая шкала выглядит так:

1 ребёнок — 10%, до 6 млн ₽
2 ребёнка — 8%, до 8 млн ₽
3 ребёнка — 6%, до 10 млн ₽
4 ребёнка — 4%, до 10 млн ₽
5+ детей — 2%, до 10 млн ₽

При этом хотя бы одному ребёнку должно быть меньше 7 лет.

А теперь переведу с языка постановлений на язык денег.

Возьмём 6 млн ₽ на 15 лет:

при 6% платёж — около 50 600 ₽/мес.
при 10% — около 64 500 ₽/мес.

Почти +14 000 ₽ каждый месяц на той же сумме кредита.

Поэтому тем, у кого один или два ребёнка и покупка всё равно была запланирована, я бы сейчас не ждала октября просто ради ожидания. Нужно хотя бы сравнить математику сделки до и после изменений.

Но есть неожиданный поворот.

🏡 Для ИЖС семейная ипотека сохраняется под 6% независимо от количества детей и региона — при строительстве дома, завершении строительства либо покупке участка с последующим строительством.

И вот это уже интересно.

Потому что после 1 октября семья с одним ребёнком в Нижнем может выбирать условно между:

квартирой → 10%
строительством дома → 6%.

И тогда вопрос «квартира или дом?» становится не только вопросом образа жизни. Это уже финансовая стратегия.

А застройщики квартир, думаю, ответят субсидированными ставками, рассрочками и скидками. Поэтому смотреть будем не на красивое «от 0,1%», а на итоговую стоимость объекта и переплату.

Последний вагон я вам показала. Садиться в него или спокойно ждать следующий — решать уже вам.

🔤🔤🔤🔤🔤, Добрый день. Снова последний вагон приехал на вашу платформу. 🚂

Что вы будете с ним делать — только ваш выбор.

Но если вы планировали покупать квартиру по семейной ипотеке, до 1 октября я бы как минимум посчитала сделку сейчас.

Потому что привычные 6% для всех семей с маленькими детьми заканчиваются.

Для кого-то разница составит несколько тысяч в месяц.
Для кого-то — десятки тысяч.
А кто-то после изменений просто не пройдёт по нужной сумме кредита.

Я предупредила.

Что именно меняется и почему особенно интересно сейчас посмотреть в сторону ИЖС — читайте ниже 👇

⚡️ СТАВКА 14%. А ЧТО ТЕПЕРЬ БУДЕТ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ?

Сегодня ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 14%.

И если отбросить бесконечное «ждём дешёвую ипотеку», рынок сейчас находится в довольно интересной точке.

Я каждый день вижу его не по новостям, а по реальным сделкам: что покупают, за сколько торгуются, где застройщики дают реальные скидки, а где рисуют красивую акцию.

И вот что происходит 👇

🔹 НОВОСТРОЙКИ

Эпоха, когда можно было купить почти что угодно на котловане и через пару лет гарантированно продать дороже, закончилась.

Сейчас хорошая квартира и хороший инвестиционный актив — вообще не всегда одно и то же.

В некоторых строящихся проектах цена уже настолько убежала вперёд, что готовое жильё или объект близко к сдаче можно купить выгоднее.

Застройщики это прекрасно понимают. Поэтому мы видим всё больше рассрочек, субсидированных ставок, траншей, скидок и специальных условий.

Но здесь важно считать.

Потому что есть реальная скидка, а есть любимая история: сначала поднять цену, а потом торжественно дать вам −20% 😅

При этом я бы не хоронила инвестиции в новостройки вообще. Есть проекты, которые я сама сейчас считаю очень интересными. Просто теперь недостаточно аргумента «это новостройка, значит вырастет».

Нужно смотреть: цена входа, класс проекта, насколько продукт уникален, какие есть альтернативы и за сколько аналогичный объект можно купить уже готовым.

🔹 ВТОРИЧКА

А здесь сейчас царство альтернативных сделок.

Продали одну → добавили → купили другую.

Потому что брать всю стоимость квартиры под обычную ипотеку всё ещё дорого.

При этом небольшие ликвидные квартиры по адекватной цене продаются. Есть покупатели с наличными, есть деньги, которые выходят со вкладов, есть родители, покупающие квартиры детям.

А вот объекты с ценой из серии «ну сосед же выставил за 12» могут стоять месяцами.

Я это повторяю собственникам постоянно:

цена объявления и цена реальной сделки — две совершенно разные вещи.

Рынок сейчас очень быстро наказывает за переоценку.

🔹 А МОЖЕТ, ПРОСТО ПОДОЖДАТЬ СНИЖЕНИЯ СТАВОК?

Можно. Только есть один нюанс.

Когда ипотека действительно станет существенно доступнее, вы будете не единственным человеком, который этого дождался.

На рынок одновременно вернётся огромное количество отложенного спроса.

Поэтому сценарий «подожду дешёвую ипотеку и потом куплю эту же квартиру дешевле» совершенно не гарантирован.

Ставка может стать ниже, а квартира — дороже.

Поэтому сейчас я вообще не сторонник ни «срочно покупаем всё», ни «ничего не покупаем и ждём».

Сейчас время СЧИТАТЬ.

Недвижимость не существует в вакууме.

Дорого — относительно чего?
Можно купить дешевле — но можно ли дешевле купить то же самое?
Что выгоднее: готовая квартира, котлован, вклад или объект под аренду?
Сколько стоит ожидание?

Вот на эти вопросы сейчас нужно отвечать до покупки, а не после.

Рынок стал сложнее. И, на мой взгляд, от этого даже интереснее 😎

Если назрел жилищный вопрос или хотите понять, что сейчас действительно имеет смысл покупать в Нижнем Новгороде — для жизни, сохранения капитала или инвестиций, пишите мне в личку.

Разберём именно вашу ситуацию и цифры.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Любое решение зависит от конкретного объекта и ситуации.

📌 Елена про недвижимость

Следующее плановое заседание ЦБ по ключевой ставке — 23 октября 2026 года.

КАК УСИДЕТЬ НА ДВУХ СТУЛЬЯХ И ОСТАТЬСЯ В ПЛЮСЕ 😎

Застройщики Нижнего Новгорода запустили интересную программу для тех, у кого деньги сейчас лежат на вкладе или накопительном счёте, а квартиру покупать всё равно планировали.

Суть простая: метр квадратный дешеветь не спешит, но и терять проценты по вкладу не хочется.

Теперь можно:

— выбрать квартиру и зафиксировать её стоимость сейчас;
— внести первоначально всего от 2%;
— остальные деньги ещё до 60 дней продолжают работать на вкладе;
— после этого внести оставшуюся сумму и полностью оплатить квартиру.

То есть и проценты по вкладу забрать, и сегодняшнюю цену квартиры за собой закрепить.

Программа работает при покупке за собственные средства, без ипотеки и рассрочки. Нужно подтвердить наличие необходимой суммы на вкладе или накопительном счёте.

Если планировали покупать квартиру после окончания вклада — напишите мне. Посчитаем, есть ли смысл ждать или выгоднее зафиксировать объект уже сейчас

ЧЁ СИДИМ, ВОРОН СЧИТАЕМ? 😅

Помните, совсем недавно я показывала старт продаж в «Авторике» и говорила: проект очень сильный, на старте к нему стоит присмотреться?

Ну вот. Пока кто-то присматривался — цены уже пошли вверх.

Для примера.

Однокомнатная 31,38 м² стоила 6,43 млн ₽.
Сейчас — 6,78 млн ₽.

+350 000 ₽ практически на ровном месте.

И самое показательное: для своих клиентов я могу согласовать индивидуальную скидку 3%. С ней сегодняшняя цена этой квартиры будет около 6,58 млн ₽.

То есть даже с моей дополнительной скидкой сегодня получается дороже, чем было на старте без неё.

Вот поэтому я периодически не понимаю стратегию «давайте ещё подождём».

Особенно когда речь идёт о семейной ипотеке и двухкомнатных квартирах.

Потому что лимит льготного кредита у вас от ожидания больше не становится. А квартира становится дороже.

И если стоимость подходящей двушки выросла, разницу приходится закрывать собственными деньгами. Фактически вместе с ценой квартиры растёт и необходимый первоначальный капитал.

Сейчас по проекту вижу, например:

34,21 м² — 6,99 млн ₽

46,72 м² — 9,33 млн ₽

47,95 м² — 9,17 млн ₽

И здесь уже нужно не просто смотреть на красивую картинку, а выбирать конкретную планировку и считать экономику входа.

Я бы в первую очередь смотрела квартиры с кухней-гостиной. Для меня это более функциональный и ликвидный формат. Но есть и классические варианты с небольшой отдельной кухней — кому-то именно такая планировка для жизни нравится больше.

При этом я по-прежнему считаю сам проект одним из самых интересных новых продуктов Автозавода.

И причина не только в красивых рендерах.

13 домов, территория 24 га, собственное озеро с набережной, школа, два детских сада, первый сад на 300 мест уже в первой очереди, закрытые дворы, большие окна и панорамное остекление лоджий.

И вот здесь появляется тот самый вопрос, который я всегда задаю при оценке недвижимости:

а где рядом я могу купить аналогичный продукт дешевле?

Не просто квартиру такого же метража.
А такой же набор характеристик.

Собственное озеро, большая территория комплексного развития, новая социальная инфраструктура, современное благоустройство и масштаб проекта в уже сформированном Автозаводском районе.

Я пока полноценного аналога здесь не вижу.

И именно поэтому считаю, что у проекта есть дальнейший потенциал роста цены. Конечно, рост не бывает гарантированным и линейным, но ждать снижения только потому, что “потом посмотрим” — это тоже инвестиционное решение. И, как мы уже видим на цифрах, пока оно обходится покупателю дороже.

Для моих клиентов сейчас могу согласовать

дополнительную индивидуальную скидку 3%

.

Также есть разные способы входа в покупку — ипотечные и альтернативные схемы оплаты. Конкретный вариант я бы уже считала индивидуально под первоначальный взнос и вашу ситуацию, потому что именно здесь иногда можно довольно существенно изменить экономику сделки.

Если рассматриваете «Авторику» — я бы уже не воронов считала 😅

Пишите мне «АВТОРИКА» — посмотрю актуальный остаток, выберу нормальные планировки, посчитаю скидку и варианты покупки именно под ваш бюджет.